부동산 경매 하고 싶은 분들 필독서

[최장훈]

1. 전세를 살지 말고 매매를 해라

전세를 할 돈으로 여러 채를 매매하는 것은

상승기와 하락기를 따져봐야 합니다.

부동산이 상승 중이면 규제를 걸기

시작하기 때문에 무주택자나

1주택자에게는 해당되지 않는 다주택자에게

규제가 대부분 걸리게 됩니다.

그래서 상승기에는 똘똘한 한 채가

더 좋은 선택일 수 있습니다.

2. 다주택자가 좋을 때가 있다

집값이 하락하기 시작하면

정부에서도 규제를 풀기 시작합니다.

집값이 하락하기 시작한다면

여러 채를 가진 다주택자는

리스크가 더욱 큽니다.

집값이 오를 때에는 너도나도 집을 많이

보유하고 싶어 하지만 떨어질 때는 각종 규제가

해소되어도 집 사기를 꺼려 합니다.

규제 해제들은 양도세를 면제해 주기도 하고

취득세를 인하하며 다주택자도 청약을

할 수 있게 규제를 완화시켜

다주택자가 힘들지 않게 도와줍니다.

즉, 상승기에는 주택수를 줄이며 똘똘한 한 채를

가지는 전략이 유리하며 정책이 바뀔 때마다

어떤 방식으로 레버리지를 많이 쓸 것인지가

중요합니다.

3. 적은 돈으로 할 수 있는 투자 방식

전세가율이 매매가와 비슷한 비율은 가진 매물

지방에는 전세가율이 90%인 곳이 많다. 예를 들어 3억 짜리 아파트를 전세 2억 7천에 세를 준다면 3천만 원으로도 투자할 수 있는 것입니다.

하지만 저렴하다고 해서 좋은 것이 아니라 그에 따른 이유가 있고 지역에 따른 내재 사치에 따라 다르기 때문에 확실히 따져봐야 합니다.

* 경매는 해당 부동산이 원래 주인이 빌린 돈을 갚지 못해서 경매 매물로 나오게 된 것입니다.

돈을 받아야 할 사람(채권자)이 경매를 신청해 돈을 빌린 사람(채무자)의 부동산을 압류해 경매 시장에 내놓아 판 돈으로 채무자의 빚을 갚게 하는 제도입니다.

경매를 잘하려면 용어도 잘 알아야 하고

적정가격을 알기 위해 계속 임장을 다녀야 하고,

물건에 문제가 있냐 없냐도 따져봐야 합니다.

경매의 가장 큰 장점은 시세보다 저렴하게 사

시장가에 파는 것만으로도 수익을 얻을 수 있습니다.

하지만 절차와 용어, 권리 분석 등 해야 할 것이 많습니다.

* 유찰: 입찰이 무효가 되면 최저 입찰가의 70% 가격이 새로운 최저 입찰가가 됩니다. 계속 유찰되면 계속 가격이 낮아짐

* 입찰 보증금: 경매에 나설 때 내는 일종의 계약금 보통 최저 입찰가의 10%

* 경락잔금대출: 낙찰 일로부터 약 6주 안에 나머지 잔금을 완납해야 한다. 경매에서 잔금을 치르는 용도로 빌려주는 대출입니다.

4. 직접 발로 뛰어봐야 한다.

하루 종일 부동산 공부, 기사만 봐서는 안됩니다.

직접 현장에 가서 분위기가 어떤지

중개사무소에 가서 대화를 나눠보기도 해야 합니다.

꼭 비싼 물건이 아니더라도 적은 금액으로 할 수 있는

투자를 해보는 것이 중요합니다.

5. 오래된 도시 중심지에 관심 갖기

시청 주변은 대부분 오래된 도시의 중심지이며 세월이 흘러 대부분 낙후되어 있는데 입지가 좋고 교통편이 발단된 경우가 많아 지역의 개발 가능성이 높아집니다.

6. 아파트의 가격은 다 이유가 있다.

신축은 지간이 지나 구축이 되며 가격이 떨어지고 구축은 시간이 지날수록 재개발의 확률이 올라갑니다.

집을 살 때는 신축 구축보다는 시간의 흐름에 따라 가치가 변하는 것이 무엇인지 알고, 그 변화가 어떤 영향을 끼치는지 비교해 봐야 합니다.

7. 부동산의 호재들

인프라가 좋아지는 것

지하철 도로 개통

백화점, 문화 시설 들어오는 것

기업의 입주로 일자리 증가

재개발, 재건축

하지만 계획되었다가 취소되기도 하고 몇 년을 기다려야 할지 모르기 때문에 내가 감당하지 못할 레버리지를 이용해 매수하는 것은 자제해야 합니다.

8. 인구 수와 인프라 미래가치를

따져 부동산을 평가해 봅니다.

부동산 사이트를 키고 가치 평가를 하는 연습을 하면 도움이 됩니다.

주택 매수의 단계

1. 중개사에 연락- 한 지역에 최소 5 이상 중개사 연락해 보기, 매물 추천받고 비교 작업

2. 중개사와 시간 약속을 하고 하루에 한 지역만 가본다.

3. 임장

직접 가보며 현장 조사를 하는 단계

4. 매수 물건 확정

5. 중개 수수료 협상 및 가계약금 송금

법정 상한 요율이 정해져있고 협의가 가능합니다.

가계약금을 보내기 전에 기본적인 사항을 중개사를 통해 매도자와 합의한 뒤 가계약금을 보내야 함.

6. 계약서 작성 및 계약금 송금

계약서를 작성하게 되면 가계약금을 제외한 계약금을 매도자 계좌로 송급합니다.(보통 전체 금액의 10%) 중간에 매수인이 계약을 포기하면 지급한 계약금을 모두 포기해야 합니다.

반대로 매도인이 계약을 파기하는 경우

배액의 계약금을 매수인에게 보상해야 합니다.

7. 중도금 잔금 납부

중도금을 계약서에 명시하고 실제 입금까지 한다면 이후로는 계약 파기가 불가능합니다.

잔금일에는 계약금과 중도금을 뺀 나머지 금액을 입금합니다. 보통 계약서 작성하고 2~3달 안으로 이뤄지지만 잔금일은 매수자 매도자 간의 협의로 결정하게 됩니다. 때로는 6개월 이상이 걸리기도 합니다.

*간단한 게 아닌 협상의 연속인 만큼 공부를 많이 해야겠네요

매물을 볼 때 반드시 확인해야 할 6가지 요소

1. 현재 인테리어로 판단하면 안 된다.

2. 조망 - 창밖 풍경

3. 소음 - 실거주라면 정말 중요한 요소입니다.

4. 냄새 - 하수구 냄새라든지 곰팡이 냄새 등

5. 채광

남향 - 하루 종일 햇빛이 들어옴

동향 - 오전에 햇빛, 오후에는 x

서향 - 오후에만 햇빛

북향 - 하루 종일 x

* 다음 부동산이나 중개사에게 물어서 알 수 있음

6. 물 - 곰팡이나, 냄새 등은 거의 다 누수의 문제입니다. 습기가 느껴지거나 싱크대 등을 잘 보아야 합니다.

7. 구조- 방의 구조나 모양에 따라 놓을 수 있는 가구가 달라집니다.

사기를 피하기 위한 방법

1. 소유자의 신분을 정확히 확인하기

2. 법적 분쟁이 있는 물건 피하기 -

등기부등본과 건축물대장 확인하기

(건축물 소유권의 갑구, 등기 목적 -

압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기

등의 용어가 있다면 거래를 피해야 합니다)

소유권 이외 정보, 을구 -

근저당권 설정, 전세권 설정, 주택임차권 등

(빨간 줄은 말소된 것이라 괜찮음)

3. 건축물대장 확인해 보기 - 위반 건축물 주의

일시적 2주택자의 갈아타기

1주택자에서 다른 집으로 갈아타기 할 때

잠깐의 2주택자가 되는 것입니다.

이렇게 한다면 잠깐이기 때문에

1주택자와 같은 세금을 부과하는데,

갖춰야 할 조건이 있습니다.

종전 주택은 2년 이상 보유했어야 하고

조정 지역은 1년 이내 처분해야 합니다.

비조정지역에서 조정 지역으로 가면 3년 이내

조정-> 비조정, 비조정 -> 비조정은

취득세 중과 대상이 아닙니다.

전세 끼고 매매법

1. 이미 임차인이 살고 있는 집을 매수 ->

매매가격에서 전세금만큼 뺀 차액만 있으면

집주인으로부터 소유권 가져오기 가능

(세입자의 전세금도 계약과 함께 승계)

2. 집주인이 살았거나 공실 ->

세입자를 구해서 전세금으로 잔금을 치러야 함

(계약은 집값의 10%를 내고 나머지는 잔금으로

치러야 하는데 전세금+남은 돈으로 지불하게 됩니다.

전세입자 입주일과 매수 잔금일을 같은 날로 맞추면

전세금을 받는 즉시 매도자에게 전달합니다)

*세입자를 구하지 못할 거 같을 때 팁

1. 잔금일 넉넉하게 잡기

2. 중도금을 내고 잔금일 협상하기

3. 전세 시세 낮춰서 받기

최소한의 돈으로 최대 효과 내는 팁

1. 인테리어의 80%는 도배와 장판

2. 조명도 중요하다.

3. 큰 공사를 최대한 자제하고

기존에 것을 살려서 사용하기

4. 여러 업체 견적 비교해 보기

5. 잘 모르겠으면 해당 동네

제일 오래 영업한 업체에 맡기기

6. 셀프 인테리어는 피하기

빌라 투자의 시세 조사

빌라는 시세를 파악하기 어렵습니다.

비표준화 비규격화 상품이기 때문입니다.

빌라 투자에서 성공하려면 시세를

잘 파악하는 것이 중요하기 때문에

조사를 잘 해야 합니다.

최대한 비슷한 조건의 물건들을 가능한 여러 개

조사하여(구조, 평수) 시세를 파악합니다.

*신축 빌라는 시세를 파악하기

어렵기 때문에 주의해야 합니다.

1. 빌라의 장점은 상대적으로 싼 가격으로

좋은 입지를 매수할 수 있는 것입니다.

2. 재개발의 가능성이 있는 빌라 매수 -

시간 레버리지 인근의 교통 인프라가 좋고

새 아파트가 모여있는 곳

3. 시세 보다 싸게 매수해야 함 -

급매, 경매 이용

경매 절차

1. 물건 검색

무료 사이트- 법원 경매 정보

유료 사이트- 스피드옥션, 지지옥션

검색은 입찰까지 약 2개월 남은 상품만 가능

2. 권리 분석

일반 매매에는 없는 절차

해당 부동산에 얽힌 권리를 분석하기

권리 분석을 제대로 하지 않는다면 낙찰자가 채권자에게 예상치 못했던 돈을 물어주는 상황이 나오게 됩니다.

3. 시세 조사 및 현장 조사

경매는 남들이 꺼려 하는 물건을 주로 다루는 만큼

시세 조사와 현장조사가 필수입니다.

호가가 잘 알려져 있는 아파트는

경쟁자가 많아 싼값에 매수하기 힘듭니다.

적정 비용을 계산하고

최적의 입찰가를 결정하기 위해 노력해야 합니다.

4. 입찰 및 낙찰

입찰일에 관할 법원에

신분증, 도장, 입찰 보증금을 준비해야 합니다.

대리인의 참여 시 위임장이 있어야 합니다.

*보증금은 법원 공시 최저가의 10%를

입찰 보증금으로 준비, 낙찰 성공 시

잔금일에 보증금 뺀 나머지 금액 내고

낙찰받지 못할 시 보증금을 입찰장에서

즉시 돌려받습니다.

입찰장에 도착 후 입찰 보증금을

넣는 봉투와 기일입찰표를 받습니다.

기입 입찰표에 입찰인의

신상과 물건의 정보, 입찰 금액을 적습니다.

입찰 마감 후 개찰해 입찰가가

가장 높은 사람이 낙찰에 성공합니다.

모든 입찰자보다 높게 써야

낙찰되므로 낙찰 확률이 매우 떨어집니다.

5. 경락잔금 납부

낙찰받으면 잔금을 치뤄합니다.

보통 입찰일로부터 30~45일 사이에 납부합니다.

입찰 보증금을 제외한 금액 전체를 냅니다.

경매는 일반 매매와 다르게

전세를 끼고 잔금을 치를 수 없습니다.

그래서 보통 경락잔금대출을 받아 납부합니다.

6. 명도

기존 점유자를 내보내는 작업입니다.

대항력이 없는 임차인을 내보낼 수 있는

법적 권리가 있지만 이런 과정에서

다툼이 발생할 수도 있습니다.

* 말소기준권리 - 부동산을 낙찰받는 경우 부동산에 존재하는 권리가 소멸, 가장 빨리 설정된 권리를 소멸 기준으로 잡는다.

* 임차인의 대항력

임차인이 말소기준권리(소멸 기준)보다 빠른 날짜에

전입신고를 했다면 이 물건이 경매로 넘어가도

보증금을 돌려받을 수 있는 권리.

- 즉, 낙찰자에게 보증금을 받아낼 권리가 있음.

토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드

추천부탁드립니다 .

[최 명환]

아름답고 행복 가득한 주일 보내세요~

[현규]

좋은글 감사~~~

[박세은]

잘 읽고 갑니다

[마당넓은]

좋은정보 감사합니다

[ㅊ혜쩌당사자]

좋은글 잘보고 다녀갑니다
감사합니다

[전호영]

오늘은 날씨가 쌀쌀 하면서 바람도 심하게 불고 있는데
강원도 강릉에서 불이 나서
많은 재산이 손실 되었고
다행히 인명 피해는 없다고 하네요
빨리 진화 되기를 기원 합니다
정보 감사합니다.

[김정호]

좋은정보 감사합니다

[백기숙]

유익한 정보 감사합니다

[오윤수]

정보 감사합니다