부동산 경매와 공매 의미와 차이

[박은욱]

경매는 근저당, 가압류 가등기 등의 채권자가 채권회수를 법원을 통해 하는 절차이고, 공매는 채무자의 부동산에 공공기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)이 압류한 후, 한국자산관리공사에 매각의뢰를 하여 체납금을 회수하는 절차입니다.

양도소득세 관련해서 개인이 공매 신청을 하기도 하며, 은행이나 국가기관, 신탁기관 등에서 자산을 처분할 때에도 공매를 통해 하기도 합니다.

등기부등본상에 근저당, 강바류와 함께 압류가 되어 있는 경우에는 경매와 공매가 동시에 진행되는 것을 알 수 있습니다.

그렇다면 경매와 공매가 동시에 진행될 때 어느 절차를 통해 낙찰 받은 사람이 소유권을 갖게 될까요?

정답은 잔금을 빨리내는 사람입니다.

경매는 사건 번호로 물건을 파악할 수 있고 공매는 고유의 관리 번호로 분류가 됩니다.

만약 경매가 공매보다 1주일 먼저 낙찰이되었다면 어떻게 될까요?

공매보다 1주일 빠르게 낙찰 받은 경매 낙찰자가 이 물건의 주인이 될까요? 아닙니다. 주인은 잔금을 먼저 내는 사람입니다.

경매는 잔금을 납부하려면 낙찰일로부터 1주일 뒤 매각허가결정이 나고 또 1주일 항고기간이 지나야 즉 낙찰일로부터 총 2주가 경과되어야 잔금을 납부할 수 있습니다.

낙찰 받은 날부터 최소한 2주가 지나야합니다.

그런데 공매는 매주 월요일 부터 수요일까지 입찰하고 목요일에 개찰이 되면서 낙찰이 결정이 됩니다.

통상적으로 매각 허가결정이 난 이후에 잔금납부가 가능합니다.

(경매와 공매의 차이)

①  명도 절차

경매와 공매의 가장 큰 차이점은 해당 부동산에 있는 점유자에게 부동산을 인도 받는 절차, 즉 명도부분에서 법적 절차의 차이에 있습니다. 즉 경매에는 낙찰자에게 부동산 강제집행을 간소화 하기 위한 인도명령 제도가 있으나

공매에는 없습니다. 그래서 공매의 경우에는 점유자와 합의가 되지 않을 경우 점유자를 상대로 본안소송이 명도 소송을 제기해야합니다.

명도소송은 기본적으로 6개월에서 1년가량 소요됩니다. 이렇듯 공매가 경매보다 법적으로 처리하는 기간이 더 길기 때문에 법적 절차측면에서 본다면 공매 낙찰자가 점유자를 명도하는 것이 조금 더 어려운 것이 사실입니다.

이런 불편함 때문에 똑같은 물건일 경우 공매가 경매보다 10~15% 낮게 낙찰 됩니다.

  유찰된 후 다음 매각기일까지 기간과 감가

경매 물건이 유찰될 경우 법원에 따라 20~30%씩 저감한 가격으로 큰 변동사항이 없으면 유찰된 날로부터

그 다음달 비슷한 일자에 매각 절차가 진행되빈다.

그러나 공매의 경우 10%씩 1주일마다 유찰이 됩니다. 유찰된 가격이 감정 가격에서 절반으로 되었을 경우 곧바로 진행되는 것이 아니라 

다시 매각절차를 검토한 후 (1~2개월 소요) 진행됩니다.

  입찰 보증금

2016년 첫 공고 이후 압류재산인 공매물건에 한해 경매와 마찬가지로 최저 매각가의 10%로 변경이 되었습니다.

잔금 납부 방법

경매는 낙찰 후 2주를 기다려야 잔금지급기일이 잡히지만, 공매는 개찰일로부터 3일 이내에 매각 결정이 나고 매갈결정일부터 잔금 납부가 가능합니다. 납부 잔금이 3000만원 미만이면 7일 이내에 납부하여야하며 3000만원 이상이면 30일 이내에 납부하면 됩니다.

압류재산일 경우 30일 이내에 잔금납부를 하지 못했을 때에는 납부최고기링ㄹ 10일이 더 추가됩니다.

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