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지난 7월 22일 금융감독위원회·기획재정부·한국은행 등이 발표한 가계부채 종합관리대책의 핵심은 대출원금은 만기에 일시 상환하고 평소엔 이자만 갚는 방식의 은행 주택담보대출을 내년부터는 받기 어려워진다는 것이다.
정은보 기획재정부 차관보는 “이자와 함께 원리금을 대출 초기부터 나눠 갚는 방식으로 가계대출 구조를 개선하는 것이 이번 대책의 핵심”이라고 말했다. 정부는 이자만 내다가 대출 원금 만기 이전에 팔아 차익을 올리던 방식의 부동산 거래는 줄어들 것으로 보고 있다. 대신 매달 원리금을 쪼개 갚는 장기 고정금리 분할상환대출엔 우대금리 혜택을 주는 당근책을 제시했다.
또 주택대출을 신청하면 주택 가치와 차입자의 신용등급 외에 상환능력을 엄밀하게 심사한다. 정 차관보는 “차입자의 소득 범위 내에서 갚을 수 있는 만큼 대출받도록 상환능력 심사를 강화할 것”이라고 강조했다. 대출한도 산정 때 소득 심사를 강화해 수도권에만 적용하는 총부채상환비율(DTI) 규제를 지방으로 확대하는 효과가 있을 것이라는 게 정부의 예상이다. 다만 아파트 중도금 대출 등 집단 대출에는 적용하지 않을 방침이다.
부동산 전문가들은 정부의 가계부채 관리방안이 지난해 하반기부터 살아나고 있는 부동산시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상했다. 기존 주택과 상가 거래를 중심으로 부동산시장이 둔화될 가능성이 있다는 부동산 업계의 반발도 나오고 있다. 데워지고 있는 부동산 시장에 찬물을 끼얹을 것이란 예상이다. 다만 중도금 집단 대출이 대부분인 신규 분양시장은 영향이 크지 않을 것으로 보인다.
이번 가계대출 관리방안이 분할상환 능력이 떨어지는 서민층의 내 집 마련을 힘들게 할 수 있다는 우려도 나온다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 “기존 주택 매입 때 레버리지(대출) 효과를 최대한 이용하는 20~30대 전세입자가 많다”며 “앞으로는 이들의 주택 구입이 힘들어질 수 있다”고 말했다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 “가계부채 총량을 줄이려면 대출 규제를 늘려 왜곡된 결과를 낳는 것보다 기준금리를 올리는 게 바람직하다”고 말했다.
분할상환에 당근, 만기상환엔 채찍
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공유형모기지의 경우 1%대의 낮은 이율로 장기간 빌려주는 대신 원금과 이자를 1년 또는 3년 거치 후에 분할상환하도록 했다. 올해 초 발표한 안심전환대출은 변동금리·만기상환 대출을 고정금리·분할상환으로 전환할 경우 낮은 금리를 보장해주는 상품이었다. 하지만 안심전환대출 규모는 약 38조원으로 전체 주택담보대출 439조6천억원(6월 말 기준)에 비하면 미미하다.
공유형모기지 정책도 정부가 원한 만큼의 성공을 거뒀다고 보긴 힘들다. 정부는 당근책만으로는 급증하는 가계부채를 줄이기에 충분치 않다고 판단, 새로운 규제책을 내놓은 것이다.
정부는 여기서 한 단계 더 나아갔다. 지난 7월 나온 가계부채 종합관리 방안에선 기존 주택 보유자뿐만 아니라 집을 사기 위해 새로 대출을 받는 차입자로 적용 대상을 확대하기로 했다. 이를 통해 분할상환 주택담보대출 비중을 2017년 말 45%로 올릴 계획이다.
대신 분할상환 대출자에겐 우대금리를 적용해주기로 했다. 더 낮은 금리라는 유인책을 제시해 분할상환을 유도한다는 것이다. 현재 시중은행에서 만기 일시상환(변동금리 적용) 주택담보대출을 받으려면 연 3~3.5%의 금리를 적용받는다. 같은 금액을 3년간 고정금리로 빌리면 금리가 연 2.85%로 떨어진다.
당국은 은행이 내야 하는 주택금융신용보증기금의 출연요율을 깎아주는 방식으로 추가 우대금리 상품을 내놓을 수 있을 것으로 보고 있다. 또 분할상환으로 전환하면 이자비용에 대한 소득공제(최대 1800만원)를 받을 수 있다. 실수요 목적으로 부동산을 구입한 경우라면 대출을 분할해 상환해도 큰 손해를 보지 않는 구조라는 게 정부 측 설명이다.
변동금리·만기일시상환식 대출을 받으려는 소비자에겐 상대적으로 불이익이 더해졌다. 변동금리로 대출을 받으면 ‘스트레스 금리’를 적용받아 예전보다 대출 가능액이 줄어들게하는 방안을 검토하고 있다. 스트레스금리란 금리 인상 리스크를 보여주는 금리로 원리금 상환액 계산 때 실제 금리에 스트레스 금리를 더하면 상환 부담액이 커진다. 대출한도를 줄이는 효과가 난다. 또 만기상환식으로 대출을 받으려면 상환능력도 깐깐하게 검증받아야 한다.
이번 대책으로 담보인정비율(LTV)과 DTI 규제가 강화되는 효과를 거둘 것이라는 게 정부 설명이다. 두 규제를 직접 건드리진 않았지만 간접적으로 규제가 강화되는 효과가 있을 것이란 의미다. 한 시중은행 관계자는 “소득 심사를 철저하게 하겠다는 것은 DTI를 까다롭게 적용하겠다는 것이나 마찬가지”라고 말했다.
분할상환식으로 대출 원금을 갚아나가면 LTV도 자연스럽게 떨어진다. LTV 한도(70%)를 꽉 채워 대출받았다고 하더라도 원금과 이자를 매달 꾸준히 갚으면 LTV가 떨어지는 효과가 나타난다는 얘기다.
이번 대책에 대해 정부는 부동산시장 침체를 막으면서 동시에 가계부채 뇌관도 제거하기 위해 선택한 방법이라고 말한다. 부동산시장이 가라앉는 걸 막기 위해 정부는 LTV·DTI 규제완화를 내년 8월까지 1년 더 연장하기로 했다. DTI나 LTV를 건드릴 경우 부동산시장에 ‘집값 하락’이라는 신호를 보낼 수 있을 것이라는 게 정부의 우려다.
향후 주택가격 하락이나 금리 상승에 따른 차입자의 피해를 최소화하기 위해 올 12월부터 유한책임대출을 시범적으로 도입하는 방안도 담겼다. 빚을 갚지 못해 부도가 나면 채무자의 상환 책임을 해당 담보물로 한정하는 제도다. 대출자가 집을 담보로 대출을 받았다가 돈을 갚지 못하게 됐을 때 책임 범위를 담보로 제공한 주택에만 한정하는 의미다.
예를 들어 시가 3억원짜리 집을 담보로 2억원을 빌렸다가 집값이 폭락해서 1억5천만원으로 떨어졌을 경우 경매 등으로 집을 처분해 1억5천만원을 갚으면 나머지 대출금 5천만원은 갚지 않아도 되는 식이다. 유한책임대출은 2008년 글로벌 금융 위기 이후 미국과 유럽 국가 상당수가 채택하고 있다. 국내에 도입되는 건 처음이다.
DTI·LTV 규제완화는 1년 연장
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이번 대책은 부동산 정책에 대한 정부의 지향점이 바뀌었다는 의미로 해석할 수 있다. 지난해 7월 최경환 경제팀은 출범과 동시에 주택 거래 등 부동산시장 활성화 차원에서 LTV와 DTI 등 대출규제 완화책을 내놨다. LTV를 기존 60%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 각각 확대해 전세에 머물고 있는 수요자들에게 내 집을 사도록 유도하는 내용이었다.
이 대책을 통해 침체에 있었던 부동산 시장이 살아나는 효과를 거뒀지만 동시에 가계부채도 증가했다. 기획재정부 관계자는 “정부 의도대로 부동산시장이 살아났으니 이제는 가계 안정정책에 중점을 두겠다는 것”이라고 설명했다.
이번 대책이 나온 이면엔 급증하는 가계부채 문제가 자리하고 있다. 한국은행이 발표한 ‘2015년 1분기 가계신용’ 자료를 보면, 올해 3월 말 기준 가계신용(가계부채)은 지난해 12월 말(1087조7천억원)에 견줘 11조6천억원(1.1%) 늘어난 1099조3천억원으로 집계됐다.
가계신용은 가계 빚 수준을 보여주는 대표적인 통계다. 전체 금융권의 가계대출과 판매신용(상환 전 카드 결제 대금과 할부금액)을 더해서 산출한다. 현재는 1100조원을 넘어섰을 것으로 많은 경제전문가가 보고 있다.
가계부채가 크게 늘어난 이유는 한은의 세 차례 기준금리 인하(연 1.5%)로 인해 떨어진 사상 최저 수준의 대출금리가 결정적인 영향을 끼쳤다. 정부의 LTV, DTI 규제 완화, 주택 매입 수요 증가 등도 맞물렸다. 한 시중은행 관계자는 “기준금리 인하, 주택대출 규제 완화, 주택경기 부양 정책으로 그동안 억제됐던 대출 수요가 살아나면서 가계부채 총량이 너무 많이 늘었다”고 말했다.
이번 대책이 실제 가계대출을 줄이는 효과가 있을지에 대해선 의견이 분분하다. 이전에 내놓았던 가계부채 관리 대책이 성공적이었다고 볼 순 없기 때문이다. 정부는 2011년부터 본격적인 가계부채 관리에 들어갔다. 2011년 6월 정부는 ‘가계부채 연착륙 종합대책’을 내놓고 가계대출 증가 속도를 경제성장률 수준으로 관리하고, 고정금리·분할상환 대출 중심으로 구조를 개선하겠다고 나섰다. 고정금리대출로 전환을 유도하기 위해 중도상환수수료 등을 면제해줬지만 변동금리·만기상환 중심의 대출 구조는 더욱 강화됐다.
2012년엔 제2금융권 가계부채 보완 대책이, 다음 해엔 하우스푸어 서민금융 대책이 나왔다. 거치식, 일시상환, 다중채무자는 대출 고위험자로 분류하는 등의 정책이 나왔지만 그때뿐이었다.
또다시 정부는 가계부채의 질을 개선하겠다며 지난해 2월 은행권 주택담보대출 고정금리·분할상환 비중을 40%까지 확대하는 내용의 ‘가계부채 구조개선 촉진 방안’을 추가로 발표했다. 그럼에도 가계부채 잔액은 ‘가계부채 연착륙 종합대책’이 나온 2011년 2분기 877조원(가계대출+신용판매)에서 현재 1100조원을 넘어섰다. 4년간 5차례 대책에도 가계부채는 200조원 이상 급증한 것이다.
일부에서 이번 대책이 또다시 미봉책에 그칠 것이란 의견이 나오는 이유다. LTV·DTI 규제 자체를 강화해야 한다는 의견이 많다. 시중은행 관계자는 “DTI 규제를 수도권 외 지방으로 확대하는 등의 조치가 가계부채 총량을 줄이는 데 더 효과적일 것”이라고 말했다.
전문가들은 정부의 가계부채 대책이 실효성을 갖지 못하는 게 정책간 엇박자 때문이라고 지적한다. 한쪽에서는 가계부채를 잡겠다고 대책을 펴면서 반대쪽에서는 경기 부양을 위해 기준금리를 인하하고 부동산 규제를 완화하는 등 갈피를 잡지 못했다는 분석이다. 정부가 빚을 내 집을 사라고 등을 떠밀다가 뒤늦게 만류하는 모양새가 반복되자 부동산시장 참여자들이 정부 정책을 불신하기 시작했다는 것이다.
대출 계획 있다면 올해 안에 받는 게 유리
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특히 소득 증빙이 어려운 자영업자나 주부 등은 소득이 아니라 지금처럼 담보물 위주의 대출심사 평가를 받아야 금리를 유리하게 가져갈 수 있다. 올해까지 은행들은 기존 관행대로 주택담보대출 심사 기준에서 담보물 상태를 90% 이상 반영할 수 있다.
향후 금리 인상 가능성도 고려해야 한다. 미국의 경우 이르면 다음달 금리인상 가능성이 제기되고 있다. 국내 금리의 경우 미국보다 높은 상황이어서 당장의 상승 요인은 없겠지만 자금 유출이 생각보다 심각할 경우 한국은행이 기준금리를 올릴 가능성이 충분하다.
현재 변동금리 주택대출 이자율은 최저 연 2%대 후반이다. 5년 동안 금리가 고정되는 대출 이율은 최저 연 3.1% 정도다. 전문가들은 얼마나 오를 것인지가 문제지만 현재 금리 수준이 최저라는 데는 이견이 없는 상태다.
내년 이후에 은행 대출을 끼고 주택을 구입하려면 어떻게 소득을 증명할지에 대해서 생각해야 한다. 내년부터 차입자의 소득 능력에 대한 심사가 강화되기 때문이다. 주부나 자영업자의 경우 내년에 대출 계획이 있는데 아직 국민연금에 가입하지 않았다면 올해 가입해두는 것도 소득을 증명하는 방안이라고 전문가들은 설명한다.
이번 대책이 부동산시장에 끼칠 영향에 대해서도 관심이다. 보통 대출 규제 강화는 부동산 시장을 차갑게 하는 요인이다. 이번 대책으로 기존 주택시장은 둔화될 소지가 있다는 게 전문가들의 의견이다.
우선 대출심사를 차입자 소득에 기반한 상환능력에 맞추면 전세입자 등 평균적으로 소득 수준이 낮은 계층의 차입 능력이 떨어질 수밖에 없다. 시중 유동성이 줄어들면서 아파트 거래 둔화 요인이 된다는 지적이다.
신혼부부 등 소득이 상대적으로 적은 젊은 수요자들이 직접적 영향을 받을 수 있다. 김규정 NH투자증권 연구위원은 “소득이 낮아 대출상환 능력이 약한 편인 20~30대 젊은층은 대출을 줄일 것으로 보인다”고 말했다. 게다가 이르면 올해 말 미국의 금리인상 가능성이 있어 대출 금리에 특히 민감한 투자자들이 부동산 거래에 더 소극적으로 나올 수 있다. 다만 대출 규제가 강화되기 전인 올해 안에는 대출을 받아 집을 사려는 실수요자들이 중소형 주택시장에 몰릴 가능성이 작지 않다.
황용천 대표는 “젊은 20~30대의 경우 대출 심사가 까다로워지면 전세입자들이 매매보다 월세로 돌아설 가능성이 높다”며 “투자심리가 위축되면 재건축시장에도 악재로 작용할 수 있다”고 말했다.
한 시중은행 관계자는 “대출 심사 강화와 더불어 연내 미국 금리 인상이 내년 부동산시장의 최대 변수가 될 것”으로 전망했다.
하반기까지는 부동산 상승세 이어갈 수도
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이번 대책으로 지역별 희비가 엇갈린다. 중소형 아파트 비중이 높고 전세입자의 매매 전환수요가 많은 서울 강북권과 강서 지역에선 기존 주택 거래가 둔화될 가능성이 클 것으로 전망된다.
주택 구입자들의 주택담보대출 의존도가 상대적으로 높아 내년부터 원리금 동시 상환으로 바뀌어 월 상환액이 커지면 영향이 적지 않을 것이란 설명이다. 한 강북지역의 공인중개업소 관계자는 “집값의 60%까지 대출을 받는 경우도 많아 이자에다 원금까지 함께 갚아야 한다면 거래가 줄어들 수밖에 없을 것”이라고 말했다.
고가의 재건축 추진 단지들이 몰려있는 서울 강남권 요지는 이번 대책에 영향을 덜 받는다. 주택 구매자의 평균 소득이 높은 데다 대출에 의존하는 정도도 덜하기 때문이다. 지방에선 대구와 부산 등 최근 3년간 부동산시장 활황을 이끌었던 지역이 타격을 받을 가능성이 높다.
대구 고성동의 공인중개업소 관계자는 “시세차익을 노리고 주택담보대출을 받아 집을 산 투자자들도 많아 이번 정부 대책으로 대출 부담이 증가하면 시장이 위축될 가능성이 있다”고 전망했다.
집값 수준이 낮은 지방 중소도시에선 이번 정부 대책이 큰 영향을 미치지 않을 것이란 예상이 많았다. 주택 매매가격 자체가 낮아 대출 부담이 크지 않기 때문이다.
부동산 전문가들은 부동산이 올해 하반기까지는 상승세를 이어갈 것이라고 보고 있다. 실제 지난 2분기 부동산 거래량은 2006년 해당 통계작성 이후 최대치를 기록했다. 주택매매가도 상승세를 이어갔고 주택매매가격 대비 전세가격 비율은 사상 최고치를 경신했다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 전세가격 상승, 저금리 등의 영향으로 올 하반기에도 주택매매가격이 1~3% 상승할 것이라고 내다봤다.
KDI가 지난달 발표한 ‘2분기 부동산 시장동향’에 따르면 2분기 전국 주택매매거래량은 34만743건으로 전년동기대비 39.1% 상승했다. 전분기 상승률(18.3%)의 두 배를 넘어서는 수준이다. KDI는 매 분기 부동산 시장 동향에 대한 보고서를 낸다.
거래량이 늘면 매매가격도 올라간다. 주택매매가격은 전년동기대비 3.3% 상승하며 전분기(2.3%)의 상승세를 이어갔다. 수도권은 2.9%, 비수도권은 5.1% 올랐다.
걱정이 되는 부분은 전세가격 상승이 매매가를 올리고 있는 상황이라는 것. 2분기 전국 주택전세가격은 전년동기대비 4.5% 상승해 전분기(3.6%)보다 상승폭이 확대됐다.
설문조사 결과에도 하반기 주택가격 상승세가 이어질 것이라는 전망이 많았다. 이번 보고서에서 KDI가 일반국민 1000명과 경제전문가 402명을 대상으로 ‘2015년 하반기 주택시장 전망’에 대한 의견조사를 실시한 결과 경제전문가의 62.2%가 주택가격이 오를 것이라고 내다봤다. 일반국민은 51.2%가 이 같은 의견을 보였다.
전문가 열 명 중 여섯 명은 ‘1% 이상 3% 미만’의 완만한 상승세를 보일 것이라고 답했지만 2.7%는 ‘3% 이상’ 오를 것이라고 봤다. 일반 국민은 4.2%가 ‘3% 이상’ 대폭 상승할 것이라는 의견이었다.
주택거래량·가격, 완만히 하락할 듯
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하지만 20~30대 이하의 중소형 주택의 거래가 늘고 있는 점을 감안하면 내년에 주택가격 폭락으로는 이어지지 않을 전망이다. 실제로 올 1~5월 30대 이하 주택매수자 비중은 25.5%로 지난해 하반기(23.1%)보다 2.4%포인트 늘어났다. 반면 나머지 40대와 50대, 60대 이상의 주택매수자 비중은 줄어들었다. 수도권으로 한정하면 30대 이하의 주택매수자 비중은 26.7%로 작년 하반기(22.3%)보다 4.3% 늘었다.
주택규모별로 보면 상반기에 거래된 아파트 10가구 가운데 8가구가 전용면적 85㎡이하 중소형아파트인 것으로 나타났다. 국토교통부에 따르면 올해 1~6월 아파트 매매 거래량은 총 42만4661건으로 이중 중소형 아파트 거래는 85%인 36만2297건에 달했다.
과거처럼 부동산 시장 현황에 투기적 요소가 강한 ‘셀러스 마켓(Seller’s Market·판매자 중심의 시장)’이었다면, 지금의 부동산 시장은 실수요자 중심의 ‘바이어스 마켓(Buyer’s Market)’으로 변해가는 모습을 보인다는 의견이다. 박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 “이번 대책이 시작되기 전인 올 하반기 대출 심사가 강화되기 전에 아파트를 사려는 수요가 늘어 주택 거래가 증가할 수 있다”고 내다봤다.
- 김우섭 한국경제신문 기자