*[농지에서 주택까지:절차별 비용]

[최중교]

**농지(田)를 구입합니다--

2008. 6/30(월) 포항시 오천읍 갈평리 193번지 마을회관 앞에 밭(田) 287평(=946㎡)을 구입했다.

관리지역(주거개발진흥지구)으로 평당 325,000원으로 92,900,000원 지급[공지지가;32,300/m2].

부동산 소개비:1,000,000원 지급[계약서 작성하고]

법무사에 의뢰해서 등록세와 취득세등 3,157,800원을 지급하고 토지는 등기이전 완료된 상태다.

[*과세표준액;92,900,000원.  

*취득세=취득세(2%)1,858,000+농특세(취득세10%)185,800=2,043,000원

*등록세=등록세(1%)929,000+지방교육세(등록세20%)185,800=1,114,800원

단, 법무사 비용 215,000원은 별도입니다..... 토지구입비용=97,272,800(토지+이전비용)원이 소요되었내요.

물론 땅 구입한다고 당사자 만나고 식사하고 기분좋다고 한잔내고 그런돈은 별도구요...*^_^*...

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앞으로 포항국도 우회도로(동해면 석리~흥해읍 성곡리;28.8km)가 개통되고(2009년),

울산-포항간 고속도로(울산범서~남포항 IC:54km)가  건설되면

울산-포항 나들목인 남포항IC 및 포항국도대체 우회도로상의 오천IC등이 생기고 

이로인해 20번 자동차 전용도로, 7번국도, 대구~포항간 고속도로, 신항만, 호미곶등

포항지역뿐만 아니라 울산까지도 30분이면 도착할수 있는 교통의 요지가 될 전망이다..

이 남포항 IC에서 불과 1~2km인 갈평리의 교통도 훨씬 좋아지리라는 기대를 하고..

이곳에 전원주택을 신축하고자한다.

혹여나 시골에 전원주택을 생각하고 계시는 회원님이 계시면 조금이나마 도움될까 싶어

토지구입과정에서 건축준공검사까지의 과정들을 소개하고자 합니다.

[요즘 산에는 못가니 산 얘기는 못하고...부동산 공부하고 다닙니다....*^_^*....]

**농지(田)에서 주택으로--

**농지 소유권 이전등기를 마치고 나면 집을 짓기 위해서는 농지를 대지로 바꾸어야 하는데,

    처음부터 설계사무소에 의뢰하기로 한다.

1)건축면적 30평(99.84㎡)기준으로 토목설계와 건축설계를 의뢰한다

  (토목설계200만원/건축설계100만원)-설계사와 토목설계 조건등에 따라 다소 변동가능.

 *단, 토목설계에는 농지전용 계획에 따른 주변피해최소화등의 계획이 포함되어야 한다.

2)설계사의 요청에 따라 오천읍 사무소에 농지자격(=주말농장) 취득증명원을 신청했다.  

  --며칠뒤 농지자격 취득증명원을 발급받고 설계사에 넘겨준다.

3)2008.7/30일 남구청에서 발급된 건축허가 필증을 설계사로 부터 건너받아..

  시청 농정과에 들러 농지전용 부담금 납부용지를 발급받아 시청지하농협에 납부를 하고

  그곳 농협에서 주택채권 30,000원짜리 구입하고

  서울신용보증보험에 들러 1,200,000원짜리 농지전용 보증보험 가입하고(가입비;15,000원정도)

  이를 증빙하는 농지전용 부담금 납부필증, 주택채권 구입필증, 보증보험 가입필증을

  첨부하여 남구청에 주택공사 착공신고를 합니다(7/31일).

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참고로 농지전용 부담금 계산은 다음과 같이 합니다. 

※농지전용부담금=대지로 전환하려는 농지면적(㎡)×해당토지의 공시지가(원/㎡)×0.3

  본인의 경우;전용면적(584㎡)×공시지가(32,300원/㎡)×0.3=5,658,960(원)

※전용면적의 경우 부지(대지) 492㎡와 도로 92㎡을 합산합니다.

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**주택공사가 시작 됩니다--

이제부터 공사가 시작됩니다.

앞으로 성토도 해야되고, 상수도도 신청하고, 임시 전기도 땡기야 되고..

**상수도 공급신청을 합니다** 

8/1(금); 남구청으로 부터 발급받은 건축허가필증을 지참하여 시청 상수도과에 들러  상수도 공급신청

8/6(수) 상수도 공사업체에서 갈평리 현지답사를 마치고

8/8(금) 시청 상수도과로 부터 연락이 옵니다.

           시청 상수과에 들러 상수도 공사대금 납부신청서를 발급받아

           공사대금을 입금하라는 통보를 받고 상수도 공사대금 614,170원을 납부한다.

8/14(목)상수도 공사업체에서 상수도 공급공사를 하였습니다....꼬박 2주 소요되었내요..*^_^*...

**공사용 임시전기도 신청해야 합니다...

  전기공사 업체에서 임시전기 신청을 대행해 줍니다.

  본인은 단지 건축허가 필증사본과 인감증명서 1통 현금200,000원을 준비하면 됩니다.

  입금시킨 200,000원은 공사완료시 임시전기료를 제외하고 통장으로 입금시켜 준답니다.

  참, 한전에서 임시전기 사용에 따른 각서에 날인하기 위해 인감도장도 필요하답니다...*^_^*..

1. 8/9(토)부터 부지정리 하고 버림공구리 치고

 바닥 철근 배근작업을 시작으로 기초공사가 시작되었다.

(버림공구리 치고 바닥 철근 배근작업현황)

2.버림콘크리트 5cm위에  먹줄 팅기고, 바닥 철근기초 높이 25cm로 콘크리트치고나서,

높이 1.2m의 줄기초 공사완료한 모습입니다(8/17;토요일)...줄기초 내에 흙 되메우기 작업진행

--8/13(일) 오전10:30부터 오후6:00까지 스틸폼 바라시 한다고 양팔이 무직합니다.....*^_^*...

※8/21(목) 포항시 남구청 지적공사에 들러 분할측량 신청을 하였습니다.

    이때 남구청에서 발부받는 "건축신고필증"과

    건축설계사무소에서 받은 "건축설계도면", 본인도장을 지참하고 가야합니다.

    본인의 경우 전(田) 946㎡(=287坪)을 대지 492㎡(149坪), 도로92㎡(28坪),

    나머지 전(田)362㎡(=110坪)으로 분할하여야 합니다.

    참고로 본인이 지급한 분할측량비는 단가@249,000원에 3등분 하니깐,

     @249,000×3×1.1(부가세)=747,000+74,700=821,700원을 은행에 납부하고

     입금확인증을 지적공사에 제시하면 입금표와 분할측량 날짜를 지정받게 됩니다...

지난달(8/9일)에 착공한 갈평리 주택공사가 한달이 다 되었내요.

이제 뼈대공사는 완료되고 내부공사 시작합니다.

천정 인테리어도 하고..외부벽체 미장작업도 하고...

특별한 일이 없는 한 다가오는 10월3일 입주를 계획하고 있습니다.

**아래사진은 거실 천정의 모습입니다.. 

 *공사가 마무리 되어 2008. 10/3일 이사를 위한 준비를 합니다...

 설계사무소를 통하여 남구청에 준공검사 신청을 합니다.

 과세표준액은 40,620,480(건축비 세금계산서 미발행)으로 산정되어 등록세부터 납부를 합니다(2008.10/24)  

 1)등록세=등록세(과세표준액0.8%) 324,960+지방교육세(등록세의 20%)64,990=389,950원입니다.

                여기에다  지목변경비50,000원, 분할등기54,800원, 법무사비를 합하여 650.000원을 지급합니다.                

                그런데 등록세가 1%에서 0.8%로 줄었습니다...왜그런지는 몰라요..*^_^*...

준공검사를 마치고 취득세를 납부합니다(2008.11/21)

2)취득세=취득세(과세표준액2%) 812,400+농특세(취득세의 10%) 81,240=893,640원

3)건물은 구정 상가건물(120평)을 건축하신 동네형님한테 부탁해서 억지로 평당250만원*30평으로 기본사양으로 정하고

  7500만원에 세금계산서 없이 공사하기로 합니다...*^_^*.....

 그런데 마눌의 강요로 싱크대와 신발장 크기를 키우고  창문과 문틀을 "LG예다지"로 변경함에 따라 450만원이 추가 됩니다. 

참, 누락된 것이 있습니다...

집뒤쪽에 세탁기와 냉장고를 설치할 공간과 계단밑에 보일러실을 판넬로 공사를 합니다.

 공사비가 200만원 달라고 하내요...집지었으니깐 공짜(?)로 추가로 해달랬더니 그래서 싸게 해준게 그렇다내요..*^_^*...

*** 지금까지 집을 건축하는데 소요된 총 비용은 92,370,000원 입니다...

*** 땅을 구입하고 집을 건축하는데 총 189,642,000원이 투입되었습니다.

**이제부터 마당(정원) 자연석 조경공사를 시작합니다.

**고향조경 이필우씨가 공사를 맡아서 합니다.

1)현관과 집 주변, 대문주면에 공사할 자연석 돌 2차(15톤*2대)를 2,000,000원에 구입하고,

   그리고 마사토 25㎥(1대) 260,000원+ 연산홍80주 185,000원을 추가합니다.  

  포크레인 기사+석축기사+보조=750.000원으로 2틀간 조경공사를 마무리하고  

  부지정리 작업에 마사토 25㎥(1대) 260,000원+포크레인 작업 하루(@350,000+50,000)을 추가합니다.

 일차 자연석 조경공사 비용으로 총 4,605,000원이 소요됩니다.

2)사용하고 남은 자연석도 있고 마당이 허전한것 같아 연못공사를 추가합니다.  .

  방수액 3통+레미콘1㎥+연못 배수용 PVC자재등 구입비 320,000원 소요

  포크레인(@350,000)+보조인부 1명(100,000원)을 투입해서 연못기초공사를 합니다 .

 연못 기초 방수콘크리트 작업 후 2-3일 뒤  본격적인 연못조경공사를 시작합니다.

 [포크레인 기사+석축기사+보조=750.000원/日]+자갈1차(@100,000원)

 연못 조경공사에 1,620,000원이 소요됩니다.

3)자연석 3차 조경공사내용입니다(1,2차 공사를 하면서 요령이 늘었습니다..*^_^*....

   텃밭(362㎡;110坪)에서 주택 마당으로 올라오는 돌계단을 만들고 나머지 정원의 울타리를

   자연석으로 경계를 만듭니다.

   먼저 두나무조경에서 직접 자연석 1차(=15톤)를 900,000만원에 구입하고

   직접구입하니 고향에서 구입할때 보다 100,000원이 적게 듭니다....*^_^*...

   그리고 계단과 화단에 투입할 마사토  25㎥(1대)를 이번에는 220,000원 구입합니다.

   그리고 고향조경에 자연석 조경공사를 견적의뢰 했더니 인건비로 1.5일에 1,200,000원을 요구합니다.

   총 공사비용이 2,320,000원이 필요합니다...식사비 별도임.

   그래서 두나무 조경 사장님 한테 부탁해서 집게포크레인 하루 350,000원에 자연석 취급 전문가 200,000원/일

   을 요청하고 조카를 보조공(100,000원/일)으로 투입합니다...

   저는 당연 무일푼 보조공으로 투입되구요.

   이렇게 하니 3차 공사비용이 식사와 오전 오후 참을 합하여(100,000원) 1,870,000이 소요됩니다.

   추가로 자연석 4개를 채취합니다...그래서 보너스로 100,000을 추가지급합니다..*^_^*....

   고향조경 공사를 줄때보다 450,000원이 절약하게 됩니다....*^_^*... 

   결론적으로 3차 조경비용은 1,970,000원이 소요됩니다..

4)자연석 조경공사에 소요된 비용은 총 8,195,000원 입니다.

   세부내역은 자연석 2,900,000원+마사토 740,000+기타 605,000+장비 및 인건비 3,950,000원 입니다.

**마지막으로 정원에 심을 나무를 준비합니다.

  1)남천으로 생 울타리를 조성합니다.

     한그루당 10,000원씩 구입하고 식재 및 퇴비로 300,000원  그래서 1,300,000원이 투입됩니다.

  2)다행송 2그루를 구입합니다; 1,000,000+400,000=1,400,000원 입니다.

  3)대구 하양농원에 들러 선주목1, 공작단풍1, 반송10, 살구, 매실등 700,000+운송비90,000원=790,000원

  4)갈평리 이장댁에서 백일홍 1주 200,000원+주목3그루 160,000원=360,000원

  5)국제원예종묘에서 묘목 350,000원 등등----제가 직접 구입한 비용이 총 4,200,000원이 됩니다.

***마당 조경공사 총 투입비용은 자연석과 나무를 합하여 12,395,000원이 투입되었내요...*^_^*..

지금까지 토지를 구입하고 집을 짖고 조경을 하는데 총 202,037,000원이 소요되었내요.

 게다가 냉장고, TV, 쇼파, 가구등에 6,440,000원을 추가하니 208,477,000원이 들었내요. 

***그런데 실제조경 비용은 아래에 직접 구입하지 않고 자연에서 채취한 고목들이 있어  

     상기의 조경금액을 훨씬 초과합니다.....

  @@@@개인적으로 자연에서 직접 채취한 나무들은 아래와 같습니다.

   (1) 적송 소나무 7그루--자연산 고목으로 가격산정이 곤란[한 그루당 백만단위 이상..*^_^*..]

   (2) 엄나무 50년생--1그루(앞집 할머니 꼬득여+포크레인으로 이식)

   (3)고목 홑동백 분재형-1그루[처남집에서 이식] 

   (4)고목 화살나무-4그루[장기면 죽정리 계곡에서 2일에 걸쳐 이식]

   (5)고목 생강나무-1그루[지인산에서 자연산 채취]

   (6)고목 돌배나무-1그루[친적산에서 자연산 채취]

   (7)보리수1그루+오가피1그루+단풍나무1그루+벗나무3그루

    (8) 돌 복숭아 나무 3그루-갈평 냉천개울가에서 자연산 채취

    (9) 자귀나무 3그루- 역시 냉천개울가에서 자연산을 채취합니다.

    (10) 자두나무 1그루, 재피나무 1그루....

**대문 양편과 집 주변 화단에 백송 5그루[ 2그루*@50,000+3그루*@30,000]=190,000원 

**그후 추가공사가 더 있내요.

 (1)주차장 울타리 나무;반송6그루240,000원+석류2+단풍3+공작단풍100,000원등 총 500,000원

 (2)집 울타리공사;방부목270,000원+사각파이프 기둥제작 및 설치1,000,000원+방부목 울타리(본인직접작업)

 (3)아직 대문이 없내요..*^_^*....

   대문제작=사각파이프로 frame을 제작하고 방부목으로 부착을 합니다.

                  그리고 대문설치는 clamp로 대문기둥에 체결합니다.