3구역 사업성과 원빌라..

[전동훈]

1. 기본계획
구역	소형평수	중대형평수	조합원수	조합원대비 중대형부족분	일반분양분	조합원수대비 일반분양율	조합원수대비 일반분양자수
1구역	387	823	918	(95)	292	24%	0.32
2구역(*)	466	1,124	1,070	54	520	33%	0.49
3구역	1,332	2,801	3,733	(932)	400	10%	0.11
4구역(*)	355	1,272	1,150	122	477	29%	0.41
5구역	575	1,411	1,800	(389)	186	9%	0.10
합계	3,115	7,431	8,671	(1,240)	1,875	18%	0.22
(*) 원빌라 30평이상 입주확정
2. 설계경기 반영후
설계경기용적율	5%
추가용적율	0%
구역	소형평수	중대형평수	조합원수	조합원대비 중대형부족분	일반분양분	조합원수대비 일반분양율	조합원수대비 일반분양자수
1구역	387	823	918	(95)	292	24%	0.32
2구역(*)	466	1,124	1,070	54	520	33%	0.49
3구역	1,332	2,915	3,733	(818)	514	12%	0.14
4구역(*)	355	1,313	1,150	163	518	31%	0.45
5구역	575	1,411	1,800	(389)	186	9%	0.10
합계	3,115	7,586	8,671	(1,085)	2,030	19%	0.23
(*) 원빌라 30평이상 입주확정
3. 상가분양수익
상가면적(㎡)	상가면적(평)
79,909	24,172
평당 분양가	2,000	만원
총 분양수익	4,834	억
조합원당 수익	1.30	억

설계경기 반영후 기준으로 간단하게 설명드리겠습니다. (반영전이면 너무 우울해서...)

당연히 현재 알려진 수치가 전제이므로 세대수가 증가 (ㅜㅜ)하는 등의 변경내역은 그냥 각자 그때그때 판단하시구요..

신동아 아파트가 빠져나가고 GR2.0 면적 설계경기 반영후 사업성(용적율등)등을 처음 봤을땐 좋아했으나..

신동아 아파트가 빠져나간건 다행이라기 보다 최악을 면했다는게 적절한 표현이겠죠..

분석해보면,

2, 4구역은 조합원 수보다 중대형분세대수가 더 많습니다. 즉, 원빌라는 30평대 입주가 확정입니다.

(조합이 동의한다면 쪼갠지분도 30평 입주 가능하구요)

3구역 분석줄을 보시면 '조합원대비 중대형 부족분'이 818세대 입니다. 즉, 쪼갠지분이나 소형주택(즉, 처음부터 20평대라는물건)

이 818세대까지는 나와줘야 원빌라(혹은 30평대 기대됬던 주택)이 30평대 이상 배치가능한 상황입니다...

물론 조합은 조합원우선으로 30평 이상을 Full로 배정해야할것이고 평단가가 낮은 20평대 일반분양수익은 줄죠(추가부담금 Up)

즉 3구역 소형 원빌라나 애매한 단독주택은 2, 4구역 쪼갠지분보다 못한 물건이 되어버릴 수도 있네요..

어짜피 같은 20평대면 배정지분이면 사업성으로 판가름나니까요..

그렇다고 3구역 쪼갠지분 조합원님들도 그러려니하실 건 못되는게...

보통 일반분양분이 전체 분양분의 30%는 나와줘야 사업성이 있다고들 합니다. 하지만 '조합원수대비 일반분양분'에서 볼 수 있듯

3구역은 5구역에 이어 12%로 주택분양 사업만 놓고보면 재촉지구 통틀어서 최악의 사업성을 지니고 있다고 볼 수 있습니다.

30%의 숫자가 어떻게 나왔는지 애매하다면 '조합원수대비 일반분양자 수'를 보시면요..

바로 옆 4구역의 경우 조합원 1명당 일반분양자 수 평균 0.45명. 즉 평균적으로 일반분양자1명으로부터의 분양수입을

조합원 2명이서 나눠가진다고(즉 추가부담금을 줄인다고) 볼 수 있습니다.

3구역을 보시면요.. 우울하죠.. 조합원 1명당 0.14명... 조합원 10명이서 일반분양자수 1.4명의 수익을

나눠가지는 구조죠.. 쪼갠지분 조합원님들은 현금청산의 우려(?)는 덜었을지언정 최악의 사업성으로 인해

거액의 추가분담금을 지게되고

2,4구역 쪼갠지분 조합원이 30평대 분양신청 가능한 것과 반대로 무조건 20평대를 가게되는 것입니다...

같은 쪼갠지분이라도 수익성으로 인해 큰 재산차이가 발생되지요.

녹지축으로인한 개발제약이 여실히 드러난다고 볼 수 있습니다..

이는 공람에 설계경기 5%를 반영했을 경우이어 설계경기를 반영하지 않으면... (첫번째 Data 참조하세요..) 암울합니다.

이러한 점이 단점이지만 두가지 위안점이 있을 수는 있습니다.

먼저 쪼갠지분 대부분이 동빙고동(5구역)과 한남동(3구역)쪽에서 발생했다고들 하지요.

기사나 책자등을 보면 지분쪼개기로 인해 세대수가 6,000 세대에서 9,000세대로 늘어났다.. 전체 쪼갠지분이 20%된다..

이런 내용들을 확인한 적이 있습니다. 일단 신뢰한다고 보면 쪼갠지분이 2000세대~3000세대쯤 되지요.

전체 분양세대수의 40% (조합원수의 43%)가 3구역인 점을 감안하여 단순하게(!)

전체 쪼갠지분 2,500세대 X 40% = 1,000세대

즉, 쪼갠지분 1,000세대가 3구역에 있다고 가정한다면 설계경기 반영전 기본계획만 보더라도

3구역 원빌라 소유 조합원님 및 어느정도의 단독주택 소유자분들은 30평대 배정이 가능합니다. (큰분들은 확정되죠)

물론 쪼갠지분 계산 과정에서도 보셨듯 수많은 가정들이 정말 옳아야 겠지요. (제발 옳기를..)

보수적으로 전체 2000세대 있다고 하면 800세대 정도 3구역 쪼갠지분이라 한다면 설계경기 반영할 경우

거의 대부분의 쪼갠지분외의 조합원 님들은 30평대를 갈 수 있습니다.

다만 전제되어야 할 점은 30평대 이상분을 조합원에 우선 배정해야한다는 점이며 이는 결국 분양수익이

악화되는 면이 있겠죠.

두번째 가능한 점은 Ground 2.0 등의 상가분양수입입니다.

 

상가면적(㎡)	상가면적(평)
79,909	24,172
평당 분양가	2,000	만원
총 분양수익	4,834	억
조합원당 수익	1.30	억

진짜 단순하게 조합원 전원이 주택 분양받고 끝났다고 가정한 것이라,

3구역에 포함된 조합원들이 분명히 상가신청 하실것이므로 이것보다는 줄어들겠지요.

GR2.0의 3-31구역의 상가면적이 30%(설계경기 비율참조, 변경되도 주택 분양면적 증감되므로 손익상쇄. 오히려 비싼 주택면적

증가가 약간 유리)이라 한다면 총 상가 분양면적은 22,556평 됩니다.

3-23 구역의 상가면적은 20%(설계경기비율참조)라 한다면 1,616평이 되구요.

총분양수입에서 조합원 배정분을 제외한 일반분양수익이

진정한 조합원들에게 배정되는 수익이 되겠지요. 그냥 반정도 해서 평균 수익 (추가부담금 감소분)이 5천만원

은 안될까 싶습니다.

결과적으로 읽어보시면 아셨겠지만, 상가분양 수익, 소형 원빌라라도 30평대 배정이 불가능하진 않다라는 점

등의 위안거리에도 불구하고 3구역의 사업성은 구역간 비교만해도 정말 최악으로 열악합니다.

위안거리라는 점 마저도 다 불확실한 가정을 기반으로 하고 있죠..

그에 비해 2, 4구역은 기본계획만으로도 원빌라도 30평대배정확정, 안정적인 일반분양수익이

보장되어 적어도 불확실성이 없죠.

오히려 4구역은 3구역과 설계경기 혜택을 동일하게 봄으로써 그 혜택이 늘어납니다.

 혼자 분석해서 여러 오류들이 있을 수는 없지만 시사하는 점은 있다고 봅니다. (과감한 비판 부탁드리구요)

먼저 소형지분 원빌라 분(or 단독주택소유자분)들은 아직 좌절하실 필요는 없다는 점.  

두번째는 GR2.0의 상업시설 분양을 제외한 기본계획상 주택분양수입만 놓고보면 정말 최악이므로 이를

높이기 위해 다들 노력해야한다는 점.

원빌라 분들을 위해 추가설명 드리면 만약 추가용적율 10%를 받는다면, 쪼갠지분이 600세대수만 되어도

30평대진입이 확정적입니다. 또한 20평대를 1332세대를 배정한 것도 다 이유가 있을 것이란 점입니다.

(물론 구청에서는 알려주진 않지만. 쪼갠지분이 600세대는 넘겠죠..)

우선적으로 3구역의 사업성을 높이기위해 노력해야되고, 그 후 조합구성되면 조합원 우선으로 30평대 배정되

도록하는 조합을 구성하는 것도 중요하겠죠.

파일첨부하오니 모두들 고민해보시고, 정말 암울한 상황이나 희망을 가지고 꾸준히 구청에 요구합시다.

3구역 조합원님 모두들 힘내세요.

한남뉴타운 공람분석.xls

[한겨울]

전동훈님의 분석 잘 보고갑니다. 대단하십니다. 저도 조합원 대비 일반분양이 너무 적어 참 걱정스럽고 그나마 그라운드 2.0의 상가분양으로 사업성이 조금이나마 높아질 가능성이 있다고 봅니다만...암튼 지분쪼개기의 수가 얼마나 되는지 걱정스럽군요. 일단 사업성을 끌어 올리는것도 중요하지만 보광역 확정되면 더 바랄게 없을것 같습니다.

[저먼실버]

굉장하십니다... 스카웃 하고 싶을 정도로... --; 다시 한 번 자세히 읽어보겠습니다...

[저먼실버]

그라운드 2.0의 상업시설 분양면적도 늘릴 필요가 있겠네요.. 상가의 경우 평균 분양가가 평당 4,000은 무리한 듯 싶고, 평당 2,000정도가 적당한듯 싶습니다. 상가의 배치도 대부분의 상가가 1층과 같은 효과가 날 수 있도록, (코엑스몰처럼) 계획을 잘 세워야 상가분양대금을 높일 수 있을 것입니다... 상가까지 고민해야되네요..3구역은...-_-;;

[전동훈]

아 원래 2천으로 했었구요. (밑에는 2천이에요) 4천은 마포쪽이 1층 상가가 4천이라 하길래 그냥 한번 넣어봤어요. 저도 보수적으로 2천이 낫다고 생각해요. 다만 늘어난 용적율은 상업시설보다는 주택으로 쓰는게 낫다고 생각합니다. 평당 분양가도 주택이 더 낫고, 다들 30평대이상을 선호하니까요

[저먼실버]

당근 주택 용적율도 늘리구요, 상업시설 용적율 늘리는것은 또다른 요구사항이죠...ㅋㅋㅋ

[기사]

원래 보광동 위쪽이 사업성이 좋다고 해서 제가 거기 지분을 샀는데 이제 3구역으로 집어 넣어 버렸네요. 같은 권리가액으로 같은 평수의 아파트를 받는데 조합원 부담금이 2구역보다 3구역이 높다면 저는 어디가서 보상을 받을까요?

[윤창민]

정말 대단하신 분석력이십니다 ... 구청설명회 등을 통해서 세부적인 조합원 수 쪼갠지분 등이 밝혀진다면 그떄 다시한번 좋은 분석 부탁드립니다 ... 이러한 분석 공식 등을 통해 구청에 항의해야지 그쪽도 할말이 없어지는거겠죠 ... 같은 3구역 사람으로서 전동훈님이 계시다는게 든든하네요 ... 감사합니다

[싱그러운바람]

1구역과 2구역은 이번 발표와 상관없이 어느 정도 사업성이 인정되고 있었지요. 보광동 강변 구역과 한남동 한남역 부근, 동빙고동 등은 쪼갠 지분으로 인하여 사업이 어렵다는 이야기가 상당히 있었습니다. 7구역 으로 쪼개어져서 개발이 되는 것으로 생각되던 시절 이었지요.. 그러나 한남동과 보광동 강변 구역의 사업성을 맞추기 위하여 강변 구역이 기존의 보광동 지역의 주택 지역을 포함해서 사업성을 맞추려는 시도가 있었고 .. 그 때즘 만들어진 것이 현재의 2구역과 3구역간의 구분선이 되는 것 같습니다. 그리고 다시금 기존에 보광 초등학교의 위치가 문제가 되었습니다. 초등학교가 하나더 필요한데 해결책으로 현재의 3구역안에서

[싱그러운바람]

자리를 찾으려고 했지만 .. 사업성 때문에 현실적으로 사업추진이 불가능 했지요. 해결 방안으로 낸 것이 현재의 보광 초등학교를 그라운드20 주변으로 이전하는 계획이 세워진 것이지요. 상기의 사유로 인하여 3구역은 현재의 사업성을 가지게 되었습니다. 현재의 4구역의 경우에는 신동아 아파트가 편입되기전에는 전체 구역중 가장 사업성이 뛰어났을 것으로 보이는데 아파트가 4구역에 편입됨으로써 한강 조망권을 일부 확보 했겠지만 .. 사업성은 아주 나빠져 버렸지요. 동빙고동은 혜택은 아주 많이 받은 곳이라 특별히 부연 설명하지 않아도 될 것 같습니다.

[싱그러운바람]

결론적으로 말하면 한남뉴타운은 개발 기간을 오래 끌고 일부 부동산업자 및 투자가들로 인하여 많은 쪼갠 지분이 발생하였고 이익을 취하고 나간 자리에 현재의 소유자들이 고통을 당하고 있습니다. 현재의 상황을 잘 인식하면서 전체적인 사업성 확보를 위하여 노력하여야 합니다. 용적율 170% 라고 말하던 시절에 모두들 170%면 청산이 얼마인데 .. 하면서 믿지않고 .. 싸워서 현재의 용적율을 얻어 내었습니다. 조금만 더 용적율이 늘어나고 층고가 높아지면 .. 좀더 쾌적안 한뉴가 될 것으로 기대합니다.

[클라이버]

저런 분이 있어야지 우리의 요구를 강력하게 할 수 있습니다.

[강두타]

쪼갠지분이나 소형주택(즉, 처음부터 20평대라는물건)라고 말씀하셨는데 소형주택기준이 몇평을 말씀 하시는지요? 소형주택이 쪼갠지분보다 우선 아닌가요? 고수님들에 답변 부탁 드립니다. 꾸벅^^

[난꾼]

"쪼갠지분이 보수적으로 전체 2000세대 있다고 하면 800세대 정도 3구역 쪼갠지분이라 한다면 설계경기 반영할 경우 거의 대부분의 쪼갠지분외의 조합원 님들은 30평대를 갈 수 있습니다." 란 말이 확 와 닿습니다.다만, 국민주택규모이상의 평수에는 조합원이 다 차지할 수 없다는것을 알고계시는지 궁금합니다.

[라일락]

아구.. 대단하십니다.. 얼마전부터 뭐하시는 분인지 무지 궁금했는데 이 글읽으니 또 궁금해집니다... 이런계통에 관련된 일을 하시는 분이시면 임원으로 활동해 주시는건 어떨지? 암튼 많은 궁금증이 풀렸는데 ............참 우울하네요 왜 3구역은 요모양이냐구요.. 사업성이 좋지도 않은 한뉴에서도 최악이라?.....앞으로도 좋은 정보 부탁드립니다...

[디노]

3구역이 열띤 논의가 이루어지는걸 보면 3구역내에 쪼갠지분이 엄청 많다는걸 느낍니다. 여기 대부분 글올리시는 분들도 쪼갠지분이 아니실런지...다 자업자득입니다..설사 3구역내 쪼갠지분지 적어 30평대로 배정이 가능하더라도 쪼갠지분은 무조건 20평대에 배정해서 여분의 30평대는 일반분양을 해야 전체가 혜택을 볼듯하네요

[저먼실버]

저는 쪼갠지분은 아닌데요.. 쪼갠지분권자도 어쨌든 이젠 모두 같은 가족이죠.. 가능하면 감싸주세요... ^^;

[강두타]

저도 아닙니다만 서로 한배를 탓으니 함께가는게 좋을것 갔네요.

[난꾼]

현재로서 가장 궁금한 조합원수에 대해서 기준이 어떤것인지 모르겠네요 .. 소스도 그렇고.. 공유자나 다주택자,분양자격미달자,쪼갠지분자 등 많은 함수가 있는데 일일이 자격여부를 검증한 숫자인지 아니면 단순히 등기상에 등재된 사람인지 궁금합니다.

[자미성]

3구역 사업성도 안좋기에..더더욱..3구역 한남역 역세권..그나마 맨 우측 아래 평지에..랜드마크 고층빌딩 건립 주장을 해야 합니다..신분당선 한남역과 연계해서 수익성과편리성과 함께..고층 랜드마크빌딩이니..중대형평수 상향문제도 그나마 조금이나마 해소할 수 있습니다

[라일락]

100% 공감합니다.. 3구역에 희망은 그것밖엔 없을듯한데 가능하려나 ?