부동산컨설팅의 기본개념과 환경변화
컨설팅/PM
2009/12/21 14:02 http://blog.naver.com/pmndceo/95982646 |
우리생활에 있어 토지 및 주택은 삶의 보금자리가 되고, 공장˙사무실 등은 일터가 되며, 임야 등은 휴식처가 되는 등 부동산
은 한마디로 우리삶의 터전이라고 할 수 있다.
그런데 이런 소중한 부동산(특히 토지)은 확대재생산이 되지 않으므로 한정된 자원을 효율적으로 사용해야 하는 문제가
대두된다. 부동산의 효율적인 이용 즉, 최유효이용은 작게는 토지소유주에게 경제적인 이득을 주며 크게는 국토의 효율적
이용이라는 측면에 기여하게 된다.
그러나 부동산과 관련된 문제가 워낙 복잡하고 어려워 대단한 전문가가 아니면 원할한 업무의 수행이 곤란하므로 여기에
부동산컨설팅제도 도입의 필요성이 제기되며 부동산의 효율적인 이용(개발)을 위한 컨설턴트 등 전문가의 종합적인 자문이
필요하다고 할 수 있다.
1. 컨설팅과 컨설턴트
컨설팅(Consulting)이란 특정대상에 대하여 해당분야의 전문지식을 활용하여 제기된 제반 문제점을 분석함으로써 체적인
해결방안(대안)을 제기하는 것을 말하며 고객(Client)으로부터 의뢰받은 어떠한 문제나 사항에 대하여 조언을 해주거나 보다
전문적인 해결책을 제시해 주고 그 대가로 보수를 받는 직업적 활동을 의미하며 그러한 업무를 담당하는 사람을 컨설턴트
(Consultant)라 한다.
부동산 카운셀링(Real Estate Counselling)이란 부동산에 대한 투자․이용․개발․시장조사․입지선정 등에 관하여 상담을 하는
전문활동을 의미한다.
컨설팅이나 카운셀링은 비슷한 개념으로 큰 차이는 없으나 우리나라에서는 카운셀링보다는 컨설팅이 보편적인 용어로
많이 쓰이고 있으며, 또 일반적으로 컨설팅이 카운셀링보다는 보다 전문적인 활동으로 인식되고 있다.
2. 부동산컨설팅의 정의
부동산컨설팅이란 부동산의 매매․임대차․관리․기획․재무․감정평가․법정진술 등과 같은 광범위한 부동산업무에 관련되는
제반 문제점에 대한 전문적인 지도 및 이해 관계에 얽매이지 않는 편견없는 조언을 제공하는 전문활동 분야를 말한다.
부동산 컨설팅은 기획으로부터 조사, 감정, 입지선정, 세무, 건축, 수지채산, 투자 등 전문적으로 전문가 입장에서 자문․해결
해야하는 고차원적인 분야이므로 각계전문가들과 부동산 전반에 걸쳐 경험과 학식을 갖춘 사람이라야 제대로 컨설팅을 할
수 있다.
따라서 "컨설팅은 단순히 의사를 전달하는 수준의 상담업이 아니라 상대방의 지식보다 우위에 있으면서 환자를 진단하고
치료하는 전문의의 자문으로 이해해야 한다."
3. 부동산컨설팅의 필요성
우리나라 사람들의 재산중 많은 부분이 부동산으로서 이와같은 큰재산인 부동산에 관심을 가져 이재에 신경을 써야 하나,
부동산에 관한 각종 제도가 너무 복잡하고 어려워 전문가가 아니면 문제를 해결하기가 곤란한 실정이다.
그러나 전문가의 참신한 기획은 전문가에게 지불한 용역비의 수백․수천․수만배의 이득을 볼 수도 있음에 따라 종전의
대부분 토지소유자들이 염두 판단에 의하여 개발하여 왔던 시대를 지나, 이제는 세상이 엄청나게 발전하여 세분화된 전문가
가 아니고는 시행착오를 겪을 수밖에 없다. 그러므로 부동산 개발은 먼장래의 변화를 고려한 사업을 선택하되 가장 효율적인
방안을 강구해야 할 것이다.
※간단한 전문가의 조언으로 재산상의 이득을 볼 수 있는 사례
①양도소득세 처리(실사신청 등)
②공시지가의 관리(주기적인 점검)
③빈땅에 대한 적시적인 건축등으로 토지초과이득세의 절세
④택지개발촉진법에 의한 토지수용시의 대처등
4. 부동산투자 개발사업과 디벨로퍼(Developer)
1)부동산투자 개발사업
가)의미
남들이 개발업두를 못내는 토지나 스스로 판단한 사업성 있는 부동산을 구입하여 참신한 기획과 아이디어로 부가가치가
높은 부동산개발을 수행하는 것을 말한다.
나)개발사업방법
(1)직접 부동산을 구입하여 개발하는 방법
①충분한 투자가치가 있다고 판단되는 부동산을 사서 개발하는 방법
②투자가치가 없다고 일반적으로 판정된 토지를 사서 기발한 아이디어로 부가가치를 높이는 방법
③이미 상권이 한물 간 것으로 낙인찍힌 건물들을 사들여 대대적으로 뜯어 고치거나 새로 지은 후 상인조합들을 상대로
판촉활동을 벌여 상권을 재창출하는 방법
(2)토지소유주와 공동으로 개발하는 방법
고객이 소유한 토지(부동산)를 의뢰받은 개발업자가 효율적으로 개발하여 토지소유자와 개발업자 간의 각자 투자비에 대한
사업수익의 배분을 하게 되는 방식이다.
※일반절차
법률적검토→입지분석 및 시장조사→가설계→사업의 타당성검토→설계 및 인․허가→시공(직접시공하거나 도급)→
분양 및 임대→사후관리 수행
(3)전문용역업무만을 담당하는 방법
토지의 소유자와 시공업체를 연결시켜주고 업자는 개발에 대한 기획과 설계 아이디어제공, 타당성조사, 분양판촉등
마케팅차원의 전문용역업무만 담당하는 방법
2)디벨로퍼(Developer)
가)의미
어떤 토지가 있을 때 어떤 건물(구조물)을 지을것인지 프로젝트를 기획하고 그 기획에 대한 타당성을 분석한 뒤 설계와 시공,
분양 또는 임대에 사후관리까지의 종합서비스를 제공하는 종합개발사업자를 말한다.
※Developer..개발자, 택지조성˙주택분양등을 업으로 하는 부동산업자
나)형태
미국이나 일본에서 보편화되어 있는 개발사업자의 형태나, 우리나라는 일부 건설업체 및 컨설팅업체들이 업무를 수행하고
있다. 건설회사들도 종래의 공사수주와 단순시공이라는 기존개념에서 벗어나 사업기획과 타당성분석, 설계 및 시공 시설운영
등의 부동산개발의 경험을 쌓아 부동산과 관련한 모든 사업영역에서 개발 프로젝트를 주도적으로 수행하다.
그러므로 부동산개발에 관한 일괄서비스(원 스톱 컨설팅)를 하려면 ①부동산 ②설계 ③시공 ④감리 ⑤도시계획 ⑥세무 ⑦법무
⑧회계 등의 전문가가 참여하여야 한다.
5. 부동산개발업자와의 관계
1)순수한 컨설팅업무
원래 순수한 컨설팅은 의뢰받은 업무의 타당성 검토 및 사업계획수립이였으나 제출된 컨설팅(안)을 가지고 다시 건설업자를
물색해야 하는 번거로움이 있을 뿐만 아니라 다음과 같은 문제가 대두되고 고객이 수행하는 데 많은 애로가 있다.
- 양 업자간에 의견이 다를 경우 조율이 어려워 사업추진에 문제가 많음.
- 이중으로 비용이 들어갈 수도 있음.
- 사업전체에 대하여 책임지고 수행할 업자가 없으면 후에 사업기획에 대한 책임 추궁이 어려움
- 토지소유자가 일일이 신경을 써야 함
2)부동산개발 신탁업무
상기의 문제점을 제거하기 위한 시도 필요성이 제기되어 종래 의뢰받은 업무에 대한 타당성검토 및 사업계획수립 업무만
시행하던 컨설팅회사가 업무를 확장하여 책임지고 사업을 대행하여 주므로써 기획에서 분양까지의 업무를 종합적으로 처리
하게 된다. 이는 종전에 부동산개발업자가 수행하던 개발업무를 컨설팅을 의뢰받은 종합컨설팅회사가 전 업무를 대행하여
수행하게 된다.
3)개발컨설팅 업무방향
종전에는 건설회사가 컨설팅 및 시공 등 개발의 전과정 업무를 모두 수행하였으나 앞으로는 건설회사자체내에 컨설팅부서를
조직하여 컨설팅업무를 수행하므로써 컨설팅회사는 인력확보와 자본력확충이 주된 내용으로서 컨설턴트를 실무분야에 밝은
박사급 또는 기술사급으로 확보하여 대외적인 공신력을 유지하고 종래의 영세규모를 탈피하기 위하여 업체의 규모를 확대할
필요가 있을 것이다.
[부동산 개발관련자]
구분 |
내 용 |
지주(地主) |
토지의 소유주를 의미하여 지주가 직접 사업을 시행할 수도 있다. 또 시행자와 합동으로 하는 수도 있다. |
시행업자 |
부동산 개발업자를 말하며 개발사업에 대한 모든 업무를 관장하게 되며 아울러 개발사업에서 발생하는 손익에 대하여도 책임을 진다. |
시공업자 |
주로 건설회사가 되며 시행자로부터 공사를 수주받아 시공하는 시공업자일 뿐이다. 시행자가 대외 신뢰도가 약한 경우 시공업자는 대기업계열의 건설회사를 주로 선정하게 되는데 이때 사람들은 시공자가 사업을 진행하는 것으로 착각하는 경우가 있다. |
분양업자 |
시행자가 혹은 시공자가 직접 분양하는 수도 있으나 일반적으로 전문분양업자를 내세워 분양하는 경우가 많다. 이 때 분양을 받는 사람은 권리관계에 대하여 세심한 주의가 필요하다. 분양업자는 분양만을 담당하는 분양업자일 뿐이다. |
분양자 |
최종적으로 개발된 부동산을 분양받은 일반사람들을 의미한다. 분양을 받는 경우에는 사업시행자의 공신력을 반드시 확인해볼 필요가 있다. |
○ 부동산컨설팅의 환경변화
1. 부동산컨설팅의 배경
지금까지 우리는 컨설팅하면 대체로 경영컨설팅을 연상하였으나, 부동산을 둘러싸고 있는 제반환경이 변화함에 따라 이제는
부동산도 컨설팅이 필요한 시대가 도래하였다.
이는 각 부동산의 강점을 최대한 살려 개발을 통한 부가가치 증대에 신경을 써야하는 시대가 되어 「부동산의 최유효이용을
통한 부가가치의 증대」가 곧 개발의 지상목표라고 할 수 있다.
여기에 부동산컨설팅의 존재가치가 부여되며, 부동산의 전문가들에 의한 조언에 따라 부동산의 개발사업이 이루어 질때
최유효이용이라는 목표가 달성되고 아울러 개발을 통한 높은 부가가치를 생산할 수 있다.
2. 부동산시장 환경의 변화
1)급격한 지가상승현상의 지속
우리나라는 국토가 협소하여 토지가 절대적으로 부족하므로 지가는 계속 상승할 것이라는 국민들의 토지에 대한 신념과
1964년부터 1991년 말까지는 경제성장이 고도로 이루어지고 통화량이 팽창하던 시기로써 지가가 급격히 상승하여 왔다.
2)토지공개념제도의 도입
과도한 지상승으로 물가상승 유발, 과소비 조장 등 경제성장의 부작용을 막고자 정부는 지속적인 부동산 투기단속과 불로소득
에 대한 중과세를 위한 규제정책으로서 다음과 같은 토지공개념제도를 도입하였다.
-토지초과이득세제도, 택지초과소유 부담금제도, 개발부담금제도등-
3)지가안정시대의 도래
기시행중인 부동산 실명제와 토지종합전산망이 가동되어 모든 부동산거래˙보유가 쉽게 노출되어 종전과 같은 단기 매매차익
을 노리는 부동산투기는 어렵게 되어 앞으로는 과거와 같이 지가가 두자리씩 상승하는 양상은 영원히 없을 것이다.
따라서, 부동산의 투자형태가 「보유개념」에서 「활용의 개념」으로 바뀌어 기존의 부동산을 적절하게 개발하여 부가가치를
극대화할 수 있는 방법을 강구하는 것이 부동산투자의 중심이 될 것이다.
3. 부동산 개발시대의 도래
1)부동산에 대한 각종 조세의 강화
부동산에 대한 세금이 미약하던 시절에는 토지의 유효활용 방법으로 지가상승을 기대하여 그냥 두거나 임대사업이 주류였
으나, 이제는 부동산에 대한 조세가 강화되어 토지소유자들의 조세부담이 한층 증대됨에 따라, 소유하는 토지자체의 수익성이
높아져야 하며 토지초과이득세 등의 부과가 되지 않도록 방안을 강구하여야 한다.
2)개발의 필요성 대두
재산가치에 걸맞는 적정수익의 확보와 토지공개념관련 세금의 회피를 위하여는 토지의 효율적인 운용방법과 개발을 통하여
「재산권의 보호」와 부동산이 「동산으로서의 가치」를 가질 수 있도록 분석하여 나대지를 그대로 매매하는 것보다 효율적인
개발을 하게 되면 보다 높은 수익을 올릴 수 있을 것이다.
3)부동산의 최유효이용
대상부동산에 대하여 그 부동산이 지닌 입지적․지역적․사회적․경제적 제반환경을 면밀히 분석한 뒤 가장 경제성이 높은 방향
으로 부동산을 이용하는 것을 의미한다. 즉, 토지를 최고로 유효하게 이용한다는 관점에서 대상부동산의 특성에 따라 가장
효율적인 이용방법을 찾아내어 최고의 수익을 올리는 것을 말한다.
4.부동산컨설팅 영역의 확대
1)종합컨설팅 회사의 등장
고객에게 의뢰받은 업무에 대한 사업의 타당성조사 및 기획 등을 위주로 하는 순수한 의미의 일반적인 컨설팅에서 사업의
기획을 포함한 타당성조사, 시공사의 선정, 공사감독, 분양전략수립 및 분양대행, 사후정산, 건축물 사후관리까지 일괄담당
하는 종합컨설팅업무를 말하며 이를 턴키베이스방식 또는 원스톱컨설팅 서비스라고도 한다.
※협력업체 구성
-부동산 전문가(기획․분양․관리․감정․매매)
-도시계획․설계전문가
-설계․시공감리전문가
-세무․법무․회계전문가
-기타 전문가
2)업무영역의 확대
분야별 전문업체가 다양하게 등장하면서 여유토지의 활용방안 마련이 핵심이던 부동산컨설팅업무영역이 도심재개발, 토지
매입 입찰을 위한 컨설팅, 사회간접자본시설(SOC)등으로 확대되고 있다.
유형별 |
시설물 내용 |
주거용 시설전문 |
단독주택, 다가구, 아파트, 원룸맨션, 전원주택, 별장등 |
상가 및 오피스전문 |
근린상가, 일반상가, 주상복합건물, 테마시설, 오피스. 오피스텔등 |
레저시설전문 |
관광지, 관광농원, 레저타운, 실버타운, 임야개발, 묘지개발등 |
상업 및 유통시설전문 |
백화점, 종합상가, 체인점 기타 유통시설등 |
기타 |
재건축, 재개발, 도로변개발, 창고, 주유소, 러브호텔, 음식점등 |
5. 국내 컨설팅제도의 도입실태
1)각 주체별 업무진행 실태
가)연구소가 기존연구와 병행하여 진행
국책연구소 등 각종 연구소에서 기존연구와 병행하여 진행하고 있으나 연구소는 석․ 박사급으로 구성되어 계량분석기법을
통한 분석능력이 뛰어난 장점이 있는 반면에 부동산에 관한 실무감각이 부족한 단점도 있다.
(정부출연연구소, 민간연구소, 대학부설 연구소 등)
나)기술관련의 용역업체
도시계획이나 건축관련 용역업체에서 컨설팅업무를 수행(엔지니어링 회사)하였으나 이들 용역업체는 설계업무가 전문인
관계로 권리분석․시장분석 능력 등이 취약하다.
다)대기업의 자체연구조직
대기업 자체연구조직은 다양하고 오랜 경험에 의하여 아이템 기획 또는 분양 등의 실무분야에는 탁월한 노하우가 축적되어
있으나 시장조사․심도있는 분석능력 등이 취약한 것이 흠이다.
라)부동산 신탁회사
1991년 5월에 출범한 한국˙대만 부동산신탁회사가 다양한 신탁상품을 내놓고 있으면서 안정된 사업기반과 독특한 노하우가
신뢰감을 주어 많은 활동을 하고 있는 실정이다.
마)감정평가업체
정부의 강력한 부동산투기 억제정책과 토지공개념의 확대도입 등으로 향후 컨설팅활동이 크게 활성화될 것으로 판단하여
감정평가업자가 컨설팅업에 본격적으로 진출하고 있는 추세로써 국내 10여개 감정평가법인 대부분이 컨설팅업무를 신설
하거나 부설 컨설팅센타를 운영하고 있다.
※사례예시
-1989. 2 한국감정원은 정관을 변경하여 부동산에 관한 상담(컨설팅) 및 용역제공 업무를 반영(자체내 컨설팅사업부서 설치)
-1992. 2 한국감정평가업협회도 부동산컨설팅 업무를 할 수 있도록 정관변경
바)부동산중개업계
부동산중개업계도 단순중개만으로는 영업이 어렵다고 판단하여 1993. 12. 27 부동산중개업법을 개정하여, 법인인 중개업자는
「부동산의 이용과 개발에 관한 지도 및 상담」하는 등 컨설팅업무를 수행할 수 있도록 하였다.
2)컨설팅제도의 도입실태
앞에서 살펴본 바와 같이 다양한 컨설팅주체가 시장경제체제의 기본 원리인 실력에 의한 자유경쟁에 의하여 컨설팅업무를
수행하고 있으나 대부분의 컨설턴트들이 부동산에 대한 체계적인 교육을 받지 않았고 실무경험도 짧아 전문성을 인정받지
못하고 있다.
현재 부동산컨설팅에 대한 제도적 장치의 부재로 인하여 부동산컨설팅업이 부동산 관련분야의 이론 및 실무의 전문가가
아니라도 개업을 할 수 있어 우후죽순처럼 생겨나고 있다.
특별한 제한을 받지 않고 생겨나는 부동산컨설팅업체들이 과거 부동산 중개업과 같은 인식을 국민에게 주게 된다면 신뢰도와
공신력 회복에 많은 시간이 소요된다.
그러므로 각 주체의 실력에 의한 경쟁 즉 자율적인 제도가 바람직해 보일 수도 있으나 합리적인 부동산의 개발을 유도하기
위해서는 전문가를 양성시키는 제도가 필요하다고 본다.
본 자료는 과거 본인이 편집, 작성한 연구과제물로서 여러 관련서적과 내부검토자료등을 취합하여 정리한 것입니다. 시중에 관련서적이 드물다는 점을 감안하여 정보공유차원에서 올리는 것임을 참고하시기 바라며 또한 작성시점이 수년전의 여건과 자료에 기초한 것이므로 현재의 기준과 시각으로 일부 부적합하게 되어 버린 내용이 있을수 있음에 유의하셨으면 합니다.