2013~2014년 전국부동산 발품기 No.2(충청도)+대구 달서구

<2015년 대구텐인텐 캠페인> - 돌아와요 고수님들!!   1년정도 공백기간 동안 많은 (상승,하락)고수님들이 사라지셨습니다..   수많은 악플과 시비때문에 텐인텐이 너무 조용한것 같아 한편으로는 가슴이 아픕니다. 예전의 많은 고수님들이 다시 돌아오시기를 간절히 바래봅니다 자 그럼 지난번에 말씀드렸던 1년간의 전국 부동산 발품시황 2탄 충청도와 대구 달서구편에 대해서 말씀드려볼까합니다 단 자세한 가격동향은 적지 않겠습니다. 자칫하면 투자유도 글로 변질될수도 있으며 오해를 낳을 수가 있기때문입니다. 참고로 제가 올리는 글은 투자유도 글이 아니며 대구텐인텐의 분위기와 대한민국 부동산의 분위기는 사뭇다르다는점 또한 우물안 개구리의 시각을 탈피하고 2년전 부산경남 사람들이 우리 대구를 투자 타겟으로 삼았듯이 우리 회원님들에게 알짜배기 타지역 정보 드리는 동시에 대구공략에 대해서도 간략하게 리포트 해드리는겁니다   타카페에 올라와있는 유창한 그래프 및 그림 전략분석표등을 올리라고 하면 올려드릴수있으나 이해를 못하시는분들도 많을 분더러 남이 올린 자료를 카피해서와서 이러니까 이렇다 라고 설명하는것도 낯간지럽기에 되도록이면 모든 자료를 추려서 간단하고 이해하기 쉽게 설명해드리고자 말로 편하게 풀어드리겠습니다.   충청북도 부터 시작하겠습니다   1. 한지붕 2가족 꿈을 이루다 통합청주시의 탄생   13~14년 충청도의 대장주는 무엇보다 청주시의 눈부신 성장이었습니다 대한민국 교육도시를 모티브로 대한민국 중심의 알짜배기 도시죠.. 하이닉스가 유명하죠 청주는 세종시와 대전가까이 위치하며 대규모 물량공세에 꺽인다는 말이많았으나.. 오히려 역으로 세종시의 불편한 인프라와 생각보다 높은 전세가로 인해 공무원들도 청주에서 출퇴근하는 기이한 현상까지 벌어지게되었죠   흥덕구가 상당구 할것없이 가경동을 중심으로 기존상권의 꾸준한 상승과 함께 대규모 택지개발로 인해 처음에는 대구미분양 때 분위기처럼 암울했으나 미분양 물량도 줄면서 급격한 상승을했죠   33평기준 3억5천 이상으로 보시면됩니다..  충청도도 대구만큼 가격하지요? 자 그럼 통합청주시에서 눈여겨 볼곳은 어딘가? 바로 청원군입니다..  청원은 알짜배기 부자가 많이 살기로 유명했으며 땅도 엄청 넓고 발전이 무궁무진한 촌동네였죠   허나 우리 대구와 경쟁하고 있는 오송첨단바이오생명과학첨단의료복합  헥헥 이름도 기네요 .. 제약회사를 비롯해 본사들이 속속들이 입주하고 .. 상대적으로 대구 동구 신서동 보다 땅값이 저렴하기에 상대적으로 성공했다고 보시면됩니다.. 또한 지리적으로 세종 청주 대전 등 떠오르는 동네와 함께 있다는 점이 아주 매력적이죠 서울에서 100km 이내 1시간 20분정도 걸린다는점도 어느정도 플러스요인이 되었겠죠   제가볼땐 청주 새아파트 소형평수는 시세차익 보기에는 상승여력이 있다고 보여집니다 어떤아파트 인지 는 오픈안하겠습니다. 허나 청주도 16~17~18 3년간 대규모 물량이 풀릴준비하고있습니다. 대구보다 더 많이 분양했거든요 물량체크 꼭하시고 흥덕구 위주로 발품팔아보시는걸로 추천해드리고싶습니다. 충북권에서는 청주가 가장 HOT한 투자처가 아닌가 싶습니다.   2. 충청남도 (천안아산) 및 현대제철 당진 으로 넘어가겠습니다.   KTX역 개통과 함께 천안아산 한창 PD수첩 추적60분 많이나왔죠 사기분양이다 허허벌판에 이게 뭐냐 할인분양 하고 서로 막고... 정말 아찔했습니다   지금은 아산신도시가 어느정도 구색을 맟춰가고있으며 국철1호선 장항선을 이용 불평불만은 조금 줄은듯합니다.. 가격상승도 했고요.. 아무래도 계획적인 신도시이기에 사람들의 발길을 잡지 않았나 싶습니다 허나 아직 발전가능성도 있고 부족한 감이 있기에 미래 투자처는 아주 괜찮다고 봅니다   천안 구 시가지를 비롯 얼마전 모아파트 같은 경우도 엄청난 경쟁률과 프리미엄이 빡 올랐죠.. 역시나 KTX역 위쪽인 탕정택지지구가 엄청난분양을 했고 물량도 많습니다..   천안은 원래 서울 수도권사람들의 도피장소였습니다 .. 돈이 부족하다 싶으면 천안까지 내려갔죠. 국철을 이용해 출퇴근이 가능하니까.. 그러나 정말 사람할짓못됩니다.. 2시간거리 국철타고 간다고 생각해보십시요 천안도 오를만큼 오른상태죠.. 물론 대규모 택지개발의 입주시점을 노린 막판큰장에서 먹을것이 있나 기웃기웃해보는것도 좋을것 같다는 생각이듭니다..   택지개발촉진법이 잠정유예 ( 사실상폐지) 됨과 동시에..  마지막 물량 밀어내기   전국적으로 건설사들도 돈이 될만한 곳들은 죄다 투자하고 다니는듯합니다..   천안의 대규모 택지개발지역은 p가 적게붙은곳은 500~1000 정도입니다   천안 구시가지를 비롯 급격하게 오른 가격으로 인해 조금은 지켜보는것도 나쁘지 않나 생각합니다   3. 현대제철소가 낳아 기른 당진   당진군이 당진시로 승격되면서 이전부터 아파트쌍끄리 소문이 불어닥쳤죠 또한 얼마전 하우스푸어 바람이 불때 당진의 아파트 세입자들이 많이 고통을 당했습니다 TV언론 매체에서도 당진 모 아파트를 집중적으로 보도한적있죠..   현대제철소가 당진에서의 몸집키우기 나서면서 일자리 하나는 보장되어있다 !! 분명 호재중에 호재입니다. 당진의 발전과 아파트값 상승은 정말 무서울 정도였습니다 근데 제생각은 다릅니다.. 저는 일단 한발 물러서서 지켜보라고 말씀드리고싶습니다.   얼마나 많은 큰손들이 들어와서 시장을 흔들고 그에따른 실입주자들이 얼마만큼 따라가느냐 싸움입니다 부자들은 부동산 손을 턴다고 하는데.. 통계에 따르면 부동산 비율을 줄이고있는것은 사실입니다 그러나 비율은 가격대비 부동산 비율을 나타낸것으로써 100억짜리 상가 팔아서  90억원 내치 아파트를 끌어모으는겁니다 그러면 부동산 비율은 10억 줄었는 걸로 통계에 잡히지만 ... 상가1개 팔고 1억짜리 소형아파트 90개 산게 된건 통계에 잡히지않는 아주 희한한 결과가 나오게 되는것입니다.   비단 대구뿐만아니라 전국이 전세가 오름폭이 심상치 않습니다 제가 발품판 충청도 또한 매매가 대비 전세가가 70%~80% 넘은 지역이 수두룩했습니다.   충청남도 역시 아파트 투자바람은 거세게 불고있다는점 ... 그러나 대구투자자입장에서는 충청남도 잔치를 별로 추천해 주고싶지는 않다는점...   3. 마지막 충청도 광역시인 대전에 대해 말씀드리겠습니다   대전은 얼마전 2호선선정을 두고 10여년을 끌어온 시간.. 결국 트램으로 결정 부동산을 비롯 주민들은 벌써부터 집값 떨어지는 소리들린다.. 난리입니다 정치인한명잘못뽑아서 많이시끄럽습니다 비단 대구는 3호선을 잘결정했는것에대해 감사할따름이네요 대전의 강남이라 불리는 둔산동라인 정부청사 일대로 해서 끈끈한 가격을 유지하고있으며 계획도시라 그런지 깔끔한게 장점입니다 허나 노은 도안신도시등 너무많은 택지물량으로 인해 상대적 피로감이 높았으며 대구가 오르기시작할때는 대전은 조금 주춤했던것은 사실입니다 현재 세종시 이주자들이 대전에서 많이 출퇴근하며 물량을 받아주고있으나 세종시 발전 마지막단계인 2020년이 될때에는 그 분들이 썰물처럼 빠져나갈때는 아무래도 고통이 크다고할수있겠죠.. 한때 미분양에 시끄럽고 지금또한 미분양으로 골치아파하는분들 많이 계십니다 만약투자를 한다면 은행동 근처 xx아파트 눈여겨 보고있고요 전통적인 정부청사 시청라인쪽이 좋아보이는데 아파트 노후화가 발목을 잡네요.. 대전 또한 꾸준히 인구유입이 되고 발전이 보이는 동네이기에 미분양물량 정리될때쯤 신도시 택지지구 들어가는것도 나빠보이지 않습니다 그리고 신탄진~계룡 광역철도가 예정되어있습니다. 대구 광역전철 예타결과에 따라 결정이되는데요 대구광역전철은 2개월밀린 6월달 발표입니다. 대전도 8월달발표정도로 보고있더라고요 개인적으로는 둘다 무난하게 통과될것으로 보입니다. 대전~청주공항라인을 이을려는 대통령사업이죠 soc 도로 및 철도 라인 주변으로 발품파시는거도 괜찮습니다. 허나 톨게이트 입구 아파트들 비롯 한국타이어 주상복합은 비추천입니다 ^^   자 마지막으로 대구 달서구편으로 넘어가겠습니다. 12~13년 달서구의 비약적 가격오름폭을 지켜보며 14년은 상대적으로 수성구나 동구에 비해 덜올랐습니다. 15년 요즘 들어서 다시 조금 꿈틀대기 시작하는게 보입니다. 11년부터 시작된 성당래미안 쓸어담기부터 시작된 다른지역 아줌마들의 폭풍러쉬는 계속해서 이어질것으로 보입니다 일전에도 글을 올렸지만 대구아파트에 대해 다른지역사람들은 아직 오름폭이 있다고 보고 계속해서 유입되고 있습니다 흔히들 대구를 잃어버린10년이라고 표현합니다. 이제서야 보상을 받는 대구지역에 달서구가 대장주로 이끌어 나가고 있는것도 사실입니다 월배지역 신규물량이 많다고 느꼇으나 입주율과 공실율을 봤을때 무난히 물량소화가 되었으며 한편으로는 무서울정도로 빠르다 싶을정도였고요 16년부터 달성군 테크노폴리스 본격입주를 앞두고 달서구 추이를 지켜봐야할것 같습니다. 세종시나 다른지역을 봤을때도 전세가격은 1억밑으로 떨어지나 매매가격은 떨어지지않더군요.. 워낙에 저금리고 부동자금이 갈곳이 없다보니 부동산으로 쏟아지고 있는것도 사실입니다. 달서구 실거래가 정리는 따로 하지않겠습니다. 전담으로 하시는분이 계시길래 ㅎㅎ 달서구 월배지역 상인지역이 계속해서 강세를 보이고있는가운데 대곡택지지구 또한 실거주자 위주로 꾸며졌으면합니다 14년 한해동안은 수성구 동구에 비해 상승률이 저조했으나 많이 올랐는것도 사실이고요 저는 개인적으로 수성구7억 달서구5억이면 한번쯤 쉬어가도 된다고 생각합니다.(33평기준) <-- 이지점이면 매도타이밍잡는것도 나쁘지않다고 봅니다. 달서구 아파트에 새아파트가 늘어나면서 기존 아파트에서 갈아타기 수요도 나오고 다른지역 타구에서 달서구 기존아파트로 전입하시는분들도 생기고 결국 순환되는 반복입니다. 역세권 새아파트같은 경우 전세한바퀴 돌리시고 매도하시는것도 나빠보이지 않습니다. 투자란.. 불편한곳에 해야합니다 투자란.. 유명한지역보다 유망한지역에 해야합니다 투자란.. 다른사람이 봤을때 살고싶다고 느끼는 곳에 하십시요 투자란.. 교통편한곳에 하십시요. (학군은 말할것도없음)   마지막으로 흔히들 지하철근처 아파트살필요있나 몇번타지도않는데 라고 말씀하시는분들계시는데.. 위험한 발상입니다.  물론 지하철을 1년에 2~3번 타시는분도 계십니다. 허나 지금살고 계신 아파트에 평생 사실꺼면 그렇게 생각하셔도 되지만 향후 내가 아파트를 팔때를 생각해야합니다.  아파트를 매수함과 동시에 매도 계획을 바로 잡는것이 중요합니다 사는것만큼 파는것도 중요하니까요   지하철을 내가 타지않아도 버스를 내가 타지않아도 매수하시는분들은 지하철을 버스를 자주타시는 분일수도있습니다.  통계수치를 보면 하루지하철 버스 승객이 점점늘어나고있습니다. 반드시 교통이 좋은곳으로 가십시요. 객관적으로 보려고 애썻습니다. 어느아파트 어느곳에 가서 사라고 글을 적지는 않았습니다. 투자에있어서 결정은 본인의 몫입니다.  다만 텐인텐에 글을 올려주시는 수많은 사람들은 내가 투자하는데 있어 도움을 주는 키다리아저씨들 입니다.   다음 편은 경상북도발품기와 함께 대구동구 편을 올리도록하겠습니다.   2편이 많이 늦은 관계로 3편은 되도록 빨리올리도록하겠습니다.    (추가로 언급한지역말고 다른지역도 많으나 HOT한 지역만 언급했습니다)   봄입니다. 벚꽃구경 열심히 하시고 행복한 하루되시길바랍니다 ^^     <세종시는 개인간 호불호가 갈리기에 일부로 적지않았습니다>