2023년 제34회 공인중개사 부동산세법 문제 및 정답과 해설

[세법교주]

2023년 제34회 부동산세법 기출문제(A형)

1. 세목별 출제문제

구 분		문제수	출제문제
조세총론		2	25. 국세 제척기간,     26. 연대납세의무
지 방 세	취득세	2	27. 종합문제,     28. 납세의무 성립시기
	등록면허세	2	33. 비과세,     34. 종합문제
	재산세	2	31. 표준세율,     32. 부과징수
	기타 지방세
	소 계	6
국 세	종합부동산세	2	29. 주택 과세표준,    30. 부과징수
	양도소득세	5	36. 양도ㆍ취득시기,    37. 세율,     38. 과세대상, 39. 비과세, 40. 양도소득 과세표준 계산
	기타 국세	1	35. 주택임대 총수입금액 계산
	소 계	8
총 계		16

2. 출제특징

① 2023년 제33회에서 조세총론 2문제, 지방세 6문제 및 국세 8문제인 총 16문제가 출제되었으며, 특히 주택임대소득 1문제, 종합부동산세 2문제 및 양도소득세 5문제가 출제되어 작년과 동일하게 지방세보다 국세비중이 좀 더 높았다.

② 주택임대 총수입금액의 계산과 1세대 1주택의 고가주택 양도소득 과세표준금액 계산의 2문제가 출제되었다.

③ 조세총론에서 일회성 문제의 제척기간과 연대납세의무 문제는 상당히 지엽적인 지문까지 출제되었고, 계산문제도 작년과 동일하게 2문제가 어려웠다. 따라서 전체적인 난이도는 10개 이상 맞추기가 쉽지 않을 정도로 최근 계속 어렵게 출제되고 있으며, 합격자 수준에서는 평균적으로 10문제 정도 예상된다.

④ 결국 합격 100% 보장의 유일한 방법은 누구나 다 아는 것처럼 핵심적인 내용을 바탕으로 먼저 정리한 후, 점차 예외적이고 세부적인 내용으로 확대하는 방식으로 기본서 위주로 하여 시험보는 그 날까지 수업을 충실히 듣고 반복해서 공부하는 방법뿐이다.

⑤ 다만, 세법은 문제 수만 적을 뿐이지, 결코 쉽지 않은 과목임에도 불구하고, 많은 수험생들이 다른 과목만큼 시간을 투입하지 못하여 좀 더 어렵게 느껴지는 것이 매년 안타깝다.

3. 부동산세법 A형 문제와 정답 및 해설

25. 국세기본법령상 국세의 부과제척기간에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 납세자가 ｢조세범 처벌법｣에 따른 사기나 그 밖의 부정한 행위로 종합소득세를 포탈하는 경우(역외거래 제외) 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 15년을 부과제척기간으로 한다.

② 지방국세청장은 ｢행정소송법｣에 따른 소송에 대한 판결이 확정된 경우 그 판결이 확정된 날부터 2년이 지나기 전까지 경정이나 그 밖에 필요한 처분을 할 수 있다.

③ 세무서장은 ｢감사원법｣에 따른 심사청구에 대한 결정에 의하여 명의대여 사실이 확인되는 경우에는 당초의 부과처분을 취소하고 그 결정이 확정된 날부터 1년 이내에 실제로 사업을 경영한 자에게 경정이나 그 밖에 필요한 처분을 할 수 있다.

④ 종합부동산세의 경우 부과제척기간의 기산일은 과세표준과 세액에 대한 신고기한의 다음 날이다.

⑤ 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우(역외거래 제외)에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년을 부과제척기간으로 한다.

답 ③ 난이도 上

① 납세자가 ｢조세범 처벌법｣에 따른 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세(상속세, 증여세 제외)를 포탈하거나 환급ㆍ공제를 받은 경우의 제척기간은 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년(역외거래인 경우 15년)이다(국기법 §26의2 ② 2).

② 지방국세청장 또는 세무서장은 ｢행정소송법｣에 따른 소송에 대한 판결이 확정된 경우 그 판결이 확정된 날부터 1년이 지나기 전까지 경정이나 그 밖에 필요한 처분을 할 수 있다(국기법 §26의2 ⑥ 1의3).

③ 국기법 §26의2 ⑦ 1

④ 종합부동산세를 부과할 수 있는 날인 부과제척기간의 기산일은 납세의무가 성립한 날인 과세기준일이다(국기령 §12의2 ① 2).

⑤ 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우의 제척기간은 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년(역외거래의 경우 10년)이다.

26. 국세 및 지방세의 연대납세의무에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 공동주택의 공유물에 관계되는 지방자치단체의 징수금은 공유자가 연대하여 납부할 의무를 진다.

② 공동으로 소유한 자산에 대한 양도소득금액을 계산하는 경우에는 해당 자산을 공동으로 소유하는 공유자가 그 양도소득세를 연대하여 납부할 의무를 진다.

③ 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 경우(주된 공동사업자에게 합산과세되는 경우 제외)에는 해당 공동사업자가 그 종합소득세를 연대하여 납부할 의무를 진다.

④ 상속으로 인하여 단독주택을 상속인이 공동으로 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건을 취득한 것으로 보고, 공동상속인이 그 취득세를 연대하여 납부할 의무를 진다.

⑤ 어느 연대납세의무자에 대하여 소멸시효가 완성된 때에도 다른 연대납세의무자의 납세의무에는 영향을 미치지 아니한다.

답 ④ 난이도 上

① 공유물(공동주택의 공유물은 제외한다), 공동사업 또는 그 공동사업에 속하는 재산에 관계되는 지방자치단체의 징수금은 공유자 또는 공동사업자가 연대하여 납부할 의무를 진다(지기법 §44 ①) 따라서 공동주택의 공유물의 경우 공유자간의 연대납세의무를 배제한다.

즉, 공동주택은 여러 사람이 각 호수를 지분별로 소유하고 있기 때문에 다른 사람에게 부과된 세금을 공동주택 입주민이 연대하여 납세의무를 지도록 하는 것은 불합리하기 때문에 연대납세의무를 배제하는 것이다.

cf) 공유물 ⇒ 민법 제262조(물건의 공유)의 규정에 의한 공동소유의 물건.공동사업 ⇒ 그 사업이 당사자 전원의 공동의 것으로서, 공동으로 경영되고 당사자 전원이 그 사업의 성공 여부에 대하여 이익배분 등 이해관계를 가지는 것

② 공동으로 소유한 자산에 대한 양도소득금액을 계산하는 경우에는 해당 자산을 공동으로 소유하는 각 거주자가 납세의무를 진다(소법 §2의2 ⑤).

③ 소득세법 제43조에 따른 공동사업에 있어서는 그 손익분배비율 등에 의해 납세의무를 부담하는 것을 원칙으로 하므로 그 사이에는 연대납세의무가 없다. 다만, 소득세법 제43조제3항에 따른 주된 공동사업자에게 합산과세되는 경우 그 합산과세되는 소득금액에 대해서는 주된 공동사업자의 특수관계인은 손익분배비율에 해당하는 그의 소득금액을 한도로 주된 공동사업자와 연대하여 납세의무를 진다(소법 §2의2 ①).

④ 상속(피상속인이 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속을 포함한다 )으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 취득물건을 말한다)을 취득한 것으로 본다. 이 경우 상속인의 납부의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조제1항 및 제5항에 따라 공유자가 연대하여 납부할 의무를 진다(지법 §7 ⑦).

⑤ 어느 연대채무자에 대하여 소멸시효가 완성한 때에는 그 부담부분에 한하여 다른 연대채무자도 의무를 면한다(민법 §421: 소멸시효의 절대적 효력)(국기법 §25의2 ①).

27. 지방세법령상 취득세에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 건축물 중 조작 설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건출물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.

② ｢도시개발법｣에 따른 환지방식에 의한 도시개발사업의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경됨으로써 그 가액이 증가한 경우에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 사업시행자가, 체비지 또는 보류지는 조합원이 각각 취득한 것으로 본다.

③ 경매를 통하여 배우자의 부동산을 취득하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

④ 형제자매인 증여자의 채무를 인수하는 부동산의 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산을 유상으로 취득하는 것으로 본다.

⑤ 부동산의 승계취득은 ｢민법｣등 관계 법령에 따른 등기를 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 그 부동산의 양수인을 취득자로 한다.

답 ②

「도시개발법」에 따른 도시개발사업(환지방식만 해당한다)의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경된 때에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다(지법 §7 ④).

28. 지방세기본법령 및 지방세법령상 취득세 납세의무의 성립에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일이 납세의무의 성립시기이다.

② 부동산의 증여계약으로 인한 취득에 있어서 소유권이전등기를 하지 않고 계약일부터 60일 이내에 공증받은 공정증서로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

③ 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 있는 때에는 사실상의 잔금지급일이 납세의무의 성립시기이다.

④ ｢민법｣에 따른 이혼시 재산분할로 인한 부동산 취득의 경우에는 취득물건의 등기일이 납세의무의 성립시기이다.

⑤ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축조합이 재건축 사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 같은 법에 따른 준공인가 고시일의 다음 날이 납세의무의 성립시기이다.

답 ⑤, ③ 추가

⑤ 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다(지령 §20 ⑦).

cf) 관계 법령에 따라 매립ㆍ간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 본다. 다만, 공사준공인가일 전에 사용승낙ㆍ허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일ㆍ허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다(지령 §20 ⑧).

③ 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 있는 때에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다. 다만, 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다(지령 §20 ②, ⑭). 따라서 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 있는 때에는 사실상의 잔금지급일과 등기일 또는 등록일 중 빠른 날이 납세의무의 성립시기가 된다.

29. 종합부동산세법령상 주택의 과세표준 계산과 관련한 내용으로 틀린 것은? (단, 2023년 납세의무 성립분임)

① 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(공동명의 1주택자 제외)의 경우 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 12억원을 공제한 금액에 100분의 60을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

③ 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유주가 다른 경우의 그 부속토지)를 함께 소유하고 있는 경우는 1세대 1주택자로 본다.

④ 혼인으로 인한 1세대 2주택의 경우 납세의무자가 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 합산배제를 신청하면 1세대 1주택자로 본다.

⑤ 2주택을 소유하여 1천분의 27의 세율이 적용되는 법인의 경우 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 0원을 공제한 금액에 100분의 60을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

답 ④

납세의무자가 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 합산배제를 신청하면 1세대 1주택자로 보는 것은 법령에 따른 1주택자의 다른 주택부속토지, 일시적 2주택, 상속받은 주택 및 지방저가주택에 한정한다(종법 §8 ④). 따라서 혼인으로 인한 1세대 2주택의 경우는 이에 해당하지 아니한다. 다만, 혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 5년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 본다(종령 §1의2 ④).

30. 종합부동산세법령상 종합부동산세의 부과·징수에 관한 내용으로 틀린 것은?

① 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과*징수한다.

② 종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 관할세무서장이 결정하기 전인 해당 연도 11월 16일부터 11월 30일까지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

③ 관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다.

④ 관할세무서장은 납세의무자가 과세기준일 현재 1세대 1주택자가 아닌 경우 주택분 종합부동산세액의 납부유예를 허가할 수 없다.

⑤ 관할세무서장은 주택분 종합부동산세액이 납부가 유예된 납세의무자가 해당 주택을 타인에게 양도하거나 증여하는 경우에는 그 납부유예 허가를 취소하여야 한다.

답 ②

종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 이 경우 관할세무서장의 결정은 없었던 것으로 본다(종법 §16 ③).

31. 지방세법령상 재산세의 표준세율에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 지방세관계법령상 감면 및 특례는 고려하지 않음)

① 법령에서 정하는 고급선박 및 고급오락장용 건축물의 경우 고급선박의 표준세율이 고급오락장용 건축물의 표준세율보다 높다.

② 특별시 지역에서 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물의 표준세율은 과세표준의 1천분의 5이다.

③ 주택(법령으로 정하는 1세대 1주택 아님)의 경우 표준세율은 최저 1천분의 1에서 최고 1천분의 4까지 4단계 초과누진세율로 적용한다.

④ 항공기의 표준세율은 1천분의 3으로 법령에서 정하는 고급선박을 제외한 그 밖의 선박의 표준세율과 동일하다.

⑤ 지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세의 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례로 정하는 바에 따라 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다. 다만, 가감한 세율은 해당 연도를 포함하여 3년간 적용한다.

답 ⑤

① 고급선박의 표준세율 5% > 고급오락장용 건축물의 표준세율 4%

④ 항공기의 표준세율 0.3% = 선박(고급선박 제외)의 표준세율 0.3%

⑤ 지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세의 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례로 정하는 바에 따라 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다. 다만, 가감한 세율은 해당 연도에만 적용한다(지법 §111 ③).

32. 지방세법령상 재산세의 부과·징수에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택에 대한 재산세의 경우 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지를 납기로 한다. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 9월 16일부터 9월 30일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다.

② 재산세는 관할 지방자치단체의 장이 세액을 산정하여 보통징수의 방법으로 부과·징수한다.

③ 재산세를 징수하려면 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기로 구분한 납세고지서에 과세표준과 세액을 적어 늦어도 납기개시 5일 전까지 발급하여야 한다.

④ 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

⑤ 고지서 1장당 재산세로 징수할 세액이 2천원 미만인 경우에는 해당 재산세를 징수하지 아니한다.

답 ①

주택에 대한 재산세의 경우 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지를 납기로 한다. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 30일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다(지법 §115 ① 3).

33. 지방세법령상 등록에 대한 등록면허세가 비과세되는 경우로 틀린 것은?

① 지방자치단체조합이 자기를 위하여 받는 등록

② 무덤과 이에 접속된 부속시설물의 부지로 사용되는 토지로서 지적공부상 지목이 묘지인 토지에 관한 등기

③ 회사의 정리 또는 특별청산에 관하여 법원의 촉탁으로 인한 등기(법인의 자본금 또는 출자금으로 납입, 증자 및 출자전환에 따른 등기 제외)

④ 대한민국 정부기관의 등록에 대하여 과세하는 외국정부의 등록

⑤ 등기 담당 공무원의 착오로 인한 주소 등의 단순한 표시변경 등기

답 ④

대한민국 정부기관의 등록에 대하여 과세하는 외국정부의 등록의 경우에는 상호주의에 따라 등록면허세를 부과한다(지법 §26 ① 단서).

34. 지방세법령상 등록에 대한 등록면허세에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 지방세관계법령상 감면 및 특례는 고려하지 않음)

① 같은 등록에 관계되는 재산이 둘 이상의 지방자치단체에 걸쳐 있어 등록면허세를 지방자치단체별로 부과할 수 없을 때에는 등록관청 소재지를 납세지로 한다.

② 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 등록면허세의 세율을 부동산 등기에 따른 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다.

③ 주택의 토지와 건축물을 한꺼번에 평가하여 토지나 건축물에 대한 과세표준이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 평가한 개별주택가격을 토지나 건축물의 가액 비율로 나눈 금액을 각각 토지와 건축물의 과세표준으로 한다.

④ 부동산의 등록에 대한 등록면허세의 과세표준은 등록자가 신고한 당시의 가액으로 하고, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 많은 경우에는 시가표준액으로 한다.

⑤ 채권자대위자는 납세의무자를 대위하여 부동산의 등기에 대한 등록면허세를 신고납부할 수 있다.

답 ④

부동산의 등록에 대한 등록면허세의 과세표준은 등록자가 신고한 당시의 가액으로 하고, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액으로 한다. 따라서 신고가액이 시가표준액보다 많은 경우에는 신고가액을 등록면허세의 과세표준으로 한다.(지법 §27 ② 단서).

35. 주택임대사업자인 거주자 甲의 국내주택 임대현황(A, B, C 각 주택의 임대기간: 2023.1.1. ~ 2023.12.31.)을 참고하여 계산한 주택임대에 따른 2023년 귀속 사업소득의 총수입금액은? (단, 법령에 따른 적격증명서류를 수취·보관하고 있고, 기획재정부령으로 정하는 이자율은 연 4%로 가정하며 주어진 조건 이외에는 고려하지 않음)

구분 (주거전용면적)	보증금	월세1)	기준시가
A주택(85㎡)	3억원	5십만원	5억원
B주택(40㎡)	1억원	-	2억원
C주택(109㎡)	5억원	1백만원	7억원

1) 월세는 매월 수령하기로 약정한 금액임

① 0원                             ② 16,800,000원                        ③ 18,000,000원

④ 32,400,000원             ⑤ 54,000,000원

답 ③ 난이도 上

•총수입금액 = 임대료 + 간주임대료 + 관리비 + 보험차익

•임대료 = (50만원+100만원)×12개월 = 1,800만원

•주택에 대한 간주임대료 ⇒ 3주택 이상을 소유하면서 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 계산하되, 1호ㆍ1세대당 전용면적 40㎡ 이하로서 기준시가 2억원 이하인 주택은 2026.12.31(2024년 개정)까지는 주택 수에서 제외한다(소법§25 ①). 따라서 본 사례는 2주택의 소유에 해당되어 간주임대료를 계산하지 아니한다.

∴총수입금액 = 임대료 1,800만원

cf) 만약 B주택의 전용면적이 60㎡이면 주택에 대한 간주임대료(소령§53 ③ 1) ⇒ {(3억원 + 1억원 + 5억원) - 3억원}×60%×4% = 1,440만원 총수입금액 = 임대료 1,800만원 + 간주임대료 1,440만원 = 3,240만원

36. 소득세법령상 양도소득세의 양도 또는 취득시기에 관한 내용으로 틀린 것은?

① 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

② 상속에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날

③ 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일

④ 자기가 건설한 건축물로서 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일

⑤ 완성되지 아니한 자산을 양도한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성되지 아니한 경우에는 해당 자산의 대금을 청산한 날

답 ⑤

완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 취득시기 및 양도시기로 한다(소령 §162조 ① 8).

37. 소득세법령상 거주자의 양도소득과세표준에 적용되는 세율에 관한 내용으로 옳은 것은? (단, 국내소재 자산을 2023년에 양도한 경우로서 주어진 자산 외에 다른 자산은 없으며, 비과세와 감면은 고려하지 않음)

① 보유기간이 6개월인 등기된 상가건물: 100분의 40

② 보유기간이 10개월인 ｢소득세법｣에 따른 분양권: 100분의 70

③ 보유기간이 1년 6개월인 등기된 상가건물: 100분의 30

④ 보유기간이 1년 10개월인 ｢소득세법｣에 따른 조합원입주권: 100분의 70

⑤ 보유기간이 2년 6개월인 ｢소득세법｣에 따른 분양권: 100분의 50

답 ②

① 보유기간이 1년 미만인 등기된 부동산ㆍ부동산에 관한 권리: 50%

② 보유기간이 1년 미만인 분양권: 70%(소법§104 ①)

③ 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 등기된 부동산ㆍ부동산에 관한 권리: 40%

④ 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 주택ㆍ조합원입주권: 60%

⑤ 보유기간이 1년 이상인 분양권: 60%

38. 소득세법령상 거주자인 양도소득세 과세대상은 모두 몇 개인가? (단, 국내소재 자산을 양도한 경우임)

○ 전세권
○ 등기되지 않은 부동산임차권
○ 사업에 사용하는 토지 및 건물과 함께 양도하는 영업권
○ 토지 및 건물과 함께 양도하는 ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법｣에 따른 이축권(해당 이축권의 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고함)

① 0개      ② 1개      ③ 2개      ④ 3개       ⑤ 4개

답 ③

양도소득세 과세대상 ⇒ 전세권, 사업에 사용하는 토지 및 건물과 함께 양도하는 영업권 2개이다(소법§94 ①, 소령§158의2).

• 부동산임차권은 등기된 것이 양도소득세 과세대상이며, 미등기된 경우에는 과세대상이 아니다.

• 부동산등과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제2호 및 제3호의2에 따른 이축권은 양도소득세 과세대상이다. 다만, 해당 이축권 가액을 감정평가법인등이 감정한 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.

39. 소득세법령상 거주자의 양도소득세 비과세에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 국내소재 자산을 양도한 경우임)

① 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득은 비과세 된다.

② ｢지적재조사에 관한 특별법｣에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법에 따라 지급받는 조정금은 비과세된다.

③ 건설사업자가 ｢도시개발법｣에 따라 공사요역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지는 양도소득세 비과세가 배제되는 미등기양도자산에 해당하지 않는다.

④ ｢도시개발법｣에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지는 양도소득세 비과세가 배제되는 미등기양도자산에 해당하지 않는다.

⑤ 국가가 소유하는 토지와 분합하는 농지로서 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1을 초과하는 경우 분합으로 발생하는 소득은 비과세된다.

답 ⑤

비과세되는 농지는 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지등으로서 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰편의 4분의 1이하인 경우이다(소령§153 ①).

•교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액 ≦ 가액이 큰편의 4분의 1

40. 소득세법령상 1세대 1주택자인 거주자 甲이 2023년 양도한 국내소재 A주택(조정대상지역이 아니며 등기됨)에 대한 양도소득과세표준은? (단, 2023년에 A주택 외 양도한 자산은 없으며, 법령에 따른 적격증명서류를 수취·보관하고 있고 주어진 조건 이외에는 고려하지 않음)

구분	기준시가	실지거래가액
양도시	18억원	25억원
취득시	13억 5천만원	19억 5천만원
추가사항	○ 양도비 및 자본적지출액: 5천만원 ○ 보유기간 및 거주기간: 각각 5년 ○ 장기보유특별공제율: 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율은 각각 20%

① 153,500,000원           ② 156,000,000원           ③ 195,500,000원

④ 260,000,000원           ⑤ 500,000,000원

답 ① 난이도 上

• 실지거래가액에 의한 양도차익 = 25억원 - (19억 5천만원+5천만원) = 5억원

• 고가주택의 양도차익 = 5억원×(25억원-12억원)÷25억원 = 5억원×52% = 2억6천만원

• 장기보유특별공제금액 = 2억6천만원×40%(5년×8%) = 1억400만원

• 과세표준 = 양도차익 2억6천만원 - 장기보유특별공제금액 1억400만원 - 양도소득기본공제금액 250만원 = 153,500,000원(소법§92 ②)