투기지역 3주택(2018.4.1전 양도분) 추징시 장기보유특별공제율은 80%?

[이재홍 세무사]

임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례(소령 155 ⑳)와 일시적2주택 비과세특례(소령 155 ①)가 중첩적용되고 고가주택으로 2018.4.1.전 투기지역 3주택 양도로 10% 추가과세 되어 추징되는 경우 장기보유특별공제 적용율?

1. 2018.4.1이후~2021.2.16까지 양도분 추징시: 20% 추가과세 및 장·특배제

임대주택사업자의 거주주택 비과세특례와 일시적2주택 비과세특례가 중첩적용되는 고가주택의 경우 유권해석(사전법령해석재산-0368, 2019.11.1.)에 따라 2018.4.1.이후 양도분의 경우 고가주택부분에 대해 3주택자로 일반세율에 20% 가산되고 장기보유특별공제 배제되어 추징되고 있다. 다만, 소득세법시행령 167조 3의 개정일인 2021.2.17.이후 양도분부터는 다주택중과되지 않는다.

이 경우에는 「소득세법」 제95조 제2항에서 “「소득세법」 제104조 제7항 각 호에 따른 자산(다주택 중과 세율이 적용되는 자산을 말함)”은 장기보유특별공제를 배제한다고 했으니 표1 및 표2의 공제율을 따질 필요가 없다.

현재 기획감사로 추징하고 있으며, 해당 사안에 대해 지방법원까지는 기각되었고, 고등법원에 소송진행 중이다. 개인적으로는 해당 유권해석은 일부 흠결이 있는 법조문을 취지를 고려하지 않고 그 상태대로 문구해석한 말이 안되는 유권해석이라고 판단하고 있다.

소법 95조
② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 ​같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 ~

2. 2018.4.1전 투기지역 양도분 추징: 10% 추가과세 및 장·특공제

최근 2018.4.1.이후 양도분 뿐만 아니라 2018.4.1.전 양도분의 경우에도 3주택자로 투기지역 소재하는 주택의 경우 기획감사를 통해 추징하고 있다고 한다.

이때에는 장기보유특별공제는 배제하지 않는데 그렇다면 표1을 적용하는 것인지? 표2를 적용하는지 논란이 있다. 개인적으로는 표2를 적용해야할 것으로 보인다.

*당시 표2에 따른 장특은 2021.1.1 개정전이므로 보유기간×8%임.

1안) 표1(연2%)을 적용해야 한다는 견해

고가부분에 대해 투기지역 3주택 이상으로 10% 추가과세었으므로 1주택자가 적용받는 표2는 적용할 수 없고 표1을 적용해야 한다는 견해.

2안) 표2(연8%)를 적용해야 한다는 견해(개인적인 견해)

다주택중과 시행일인 2018.4.1.전 양도하였으나 투기지역 3주택에 해당하여 10% 추가과세되더라도 장기보유특별공제를 배제하지 않고 있으므로 장기보유특별공제는 적용이 된다. 당시 「소득세법」 95조 제2항에서 미등기자산만 장기보유특별공제 배제로 규정했을 뿐이며, 투기지역 3주택의 경우 장기보유특별공제를 배제하지 않았다.

따라서 10% 추가과세여부에 상관없이 장기보유특별공제는 적용된다.

소법 95조(2017.12.19. 개정전 조문임)
② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산​(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 ~

또 장기보유특별공제는 소법 95조 제2항에서 대통령으로 정하는 1주택의 경우 표2를 적용하도록 하고 있다.

소득세법시행령 159조에서< "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다>라고 하고 있다.

따라서 비과세여부와 상관없이 소령 155조, 155조의2, 156조의 2 등의 각 요건에 해당하는 경우 각 특례가 중첩되더라도 1주택자로 보는 것이므로 장기보유특별공제율은 표2를 적용받는 것으로 해석된다.

소법 95조(2020.8.18. 개정전 조문)
② ~ 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

소령 제159조의 4 [ 장기보유특별공제] (2018.10.23. 개정전 조문임)
법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택​(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다.