적나라한 개포 저층 재건축 단지별 장단점

[ked7]

디씨 부갤에서 퍼온 글인데요,

말투가 다소 거슬리긴 해도

제목 그대로 적나라하게 개포 저층 재건축 단지별 장단점을 열거한 글입니다.

올해 초 기준이라 일부 틀린 내용도 있는거 같지만 대부분 참고할 만한 내용 같습니다 ^^;

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각 단지별 장단점을 쓰기 전에, 일단 개포 저층에서 역세권은 없다 보면 된다.

각 단지에서 최단거리라 해도 존나 경보로 걸어서 5분이고, 양재대로 쪽 동인 경우엔 걸어가는 것을 포기해라.

어차피 이명박이 환승제도를 만들어 줬는데 이용 안하면.....

우선 개포 시영.

장점 :

1) 올 판상형.
2) 올 남향
3) 가장 저렴하기에 투자비용이 적게 듦.
4) 달터 공원, 에코브릿지로 연결된 구룡산으로 인한 친환경성.

단점 :

1) 시공사인 삼물에서 밀어주지 않음 - 삼물의 전략단지는 00스티지란 네임을 갖는데, 시영은 강남 래미안 포레스트임.
2) 34평 기준, 4베이 비중이 너무 낮음.(25%)
3) 비대위가 존재함
4) 단지내 학교 부재 - 육교 너머 초교 하나 있을 뿐 중고교X
5) 구룡터널로 인한 상습 정체구역.
6) 개포지구 내 지하철 접근성이 가장 최악. - 다른 단지는 버스 환승을 통해 어느정도 극복이 되나, 시영은 버스 노선도 열악함.
7) 아파트 단지 서쪽편에 존재하는 개포4동 수많은 다세대들.
8) 안습 수준의 아파트 내외장재 - 가락시영 헬리오수준(이건 떡방가서 재건축 총회 자료집 보면 앎)

개포 1단지

장점 :

1) 재건축 투자시 수익성이 제일 높으리라 예상됨 - 개포지구에서 가장 높은 지분 보유, 현재 기준 가장 높은 비례율.
2) 6000여 가구로 이뤄진 대단지 및 다양한 커뮤니티 시설 보유.
3) 전체적으로 괜찮은 평면도.
4) 단지 내 2개 초교, 1개 중교 보유 - 학생 통학 안정성 높음.

단점 :

1) 상가가 재건축에 발목을 존나게 잡음

2) 가장 먼저 사업을 시작했음에도 제일 느려터진 재건축 진행 속도 - 여지껏 조합장도 늘 무능했고, 워낙 큰 규모의 재건축이다보니 한몫 잡아보려하는 인간들도 존나게 많음. 빨라야 2년 후에야 이주 가능.
3) 양재대로 소음. - 개포 2~3단지는 양재대로 지하화가 추진되지만, 1단지는 예산문제로 불가.
4) 1200가구로 예상되는 구룡마을 임대아파트촌 - 물론 지금 구룡마을보단 낫지만...
5) 재건축해도 남게되는 구형 아파트 2개동 - 서울시 미래유산 남기기 일환으로 연탄 아파트 2개동이 고스란히 박물관 형식으로 존재.
6) 아파트 서남쪽방향에 존재하는 다세대 주택들.
7) 단지 서쪽 방향 구룡-매봉터널 구간의 상습정체.
8) 컨소시엄 형태 시공

개포2단지

장점 :

1) 시공사인 삼물이 밀어주는 단지. - 00스티지 네이밍 단지 중 하나.
2) 똘똘한 조합장 보유. - 개포 저층 중 내외장재가 가장 고급, 평면도 제일 우수, 늦은 사업 시작에도 불구하고 가장 빠른 사업속도.

3) 우수한 주변 환경. - 단지와 연결된 시립 도서관, 개포공원과 에코브릿지로 연결된 구룡산.
4) 양재대로 지하화. - 1, 4단지에 비해 차량 소음에서 해방.

단점 :

1) 양재대로 맞은 편에 존재하는 1200가구의 임대단지 - 물론 현재의 구룡마을보단 낫겠지만
2) 단지내 학교 부재 - 바로 4차선 건너 1단지 초중교를 이용하면 되지만, 1단지 사업지연으로 인해 한동안은 통학에서 문제 있음.
3) 개포지구 재건축 1빠라는 부담감 - 일반 분양가 책정에서 완판 vs 조합원 분담금 격감 딜레마 존재.

개포3단지

장점 :

1) 현건이 론칭한 The H의 첫 수혜자
2) 공격적인 일반분양가 배팅 가능 - 적은 일반분양 물량으로 비롯된 고분양가 책정을 통해 고가 아파트란 언플 가능(but 역풍 맞을 가능성 높음)
3) 우수한 주변환경 - 2단지와 같으니 생략.
4) 양재대로 지하화 - 이하 동문.

단점 :

1) 1, 2단지 심지어 시영에 비해서도 떨어지는 평면도 - 대부분이 쌍팔년도 식.
2) 너무 언플에만 힘쏟는 조합장.
3) 단지 내 학교 부재 - 8차선 도로를 건너 4단지 초교에 기생하거나, 언덕너머 1단지 초중교에 기생해야함.
4) 개포 지구 내 가장 심한 언덕지형으로 구성됨.

개포4단지

장점 :

1) 똘똘한 조합장 보유 - 팬티까지 벗어줄 정도로 상가에 끌려다니는 인근 단지들에 비해, 일찍 상가와 협상을 종결지음. 물론 그들처럼 퍼주지도 않고.
2) 단지 내 초교 보유.

단점 :

1) 시영, 1, 2단지에 비해 떨어지는 평면도 수준.
2) 양재대로 소음에 무방비 - 예산문제로 지하차도 건설 무산.
3) 구형 아파트 1동 철거 불가 - 1단지와 동일한 이유로 박물관 형식 보존.
4) 초교는 있지만 중교는 없음.

이렇게 시영~4단지까지 장단점을 써봤다
어느단지를 투자하게 되던지 입주까지 투자금은 비슷할거야
1, 4단지 추분이 낮아보이지만 아직 확정된 것이 아니고, 금융비용 + 건축비 인상(연 5%씩 상승)으로 인해 앞선 2, 3단지와 투자금은 또이또이라 보면 됨.

단, 시영은 여러 단점으로 인해 개포 지구 중 가장 저렴하게 입주 가능함

다시한번 말하지만 개포지구 교통은 시영빼고는 또이또이
그리고 모든 저층 단지에는 언덕이 존재한다
3단지가 가장 심할 뿐
단, 시영은 평지로 이뤄졌으니 교통 나쁜 것에서 어느정도 보상받는(?) 기분은 있을 수도

[행복투자]

개포, 잠실 재건축에 올라타야 할 지 계속 고민이네요. 초기 비용이 적지 않게 들어가니... 사업 진행속도와 그 사이에 생길 변수로 인한 위험도 있고 하니. 그럼에도 불구하고 개포보다는 잠실 주공5단지가 너무 탐이 납니다~~

[ked7]

저도 잠실 5단지를 매우 관심있게 지켜보고 있는데, 재건축 초과수익 환수제 유예가 철회된다면 가장 직격탄을 받는 단지 중 하나가 아닐까 싶으니 상당히 조심스러워졌습니다. 정치 상황도 눈여겨봐야 하는 상황 같습니다

[행복투자]

현재 주공5단지는 조합설립인가도 나지 않은 상태인지라, 17년 말까지 관리처분인가를 신청하기 힘들다는 말씀이지요?

[ked7]

네, 시간적으로 힘들다고 생각합니다. 킹콩님 말씀처럼 2기 재건축과 3기 재건축 사이에 쉼표가 발생할 수 있는 거죠.

[행복투자]

만일 초과이익환수제 유예기간안에 관리처분인가를 신청할 수 없다고 판단되면 조합에서 재건축을 중단할 수도 있겠네요. 근데 제 생각은 아마 현정부의 집값 정책과 뉴스테이 정착을 위해서라도 재건축을 추진할 수 있는 환경을 계속 만들어주지 않을까 합니다. 그래서 유예기간을 또다시 늘리지 않을까 추측합니다. 그저 부동산 초보의 짧은 소견입니다^^

[ked7]

현 정부는 재건축 초과이익 환수제 철회를 유예하고 싶을 겁니다.
문제는 여소야대로 변화한 정치 지형이죠. 야권이 어떻게 판단하냐가 상당히 중요해졌습니다.
강남에 교두보를 확보한 더민주가 대선에서 추가적인 산토끼를 잡기 위해 유예를 선택할지,
집토끼를 달래주기 위해 유예를 철회할지가 관건입니다.
그 어느 쪽도 충분히 가능성이 있는 시나리오이기에 판단이 매우 어렵습니다.
내년에는 이 부분이 큰 화두가 되겠네요.

[행복투자]

아 그렇군요. 강남을 비롯한 중앙의 정치구도가 바뀌었네요.
강남 기득권 주민들의 환심을 살 것이냐, 기존 지지층의 요구에 보답을 할 것이냐...이거군요.
이미 초기에 들어가지 못해 늦은 감이 있었는데 좀 더 지켜봐야 되겠네요. 기회가 오면 다행이고 그렇지 않으면 어쩔수 없지요;;
ked7님, 부족한 답글에 세세하게 보완 설명해 주셔서 진심으로 감사드립니다^^

[ked7]

저희가 마음 졸여봤자 달라지는건 없을거 같더라구요. 기왕 벌어지는거 맘편히 지켜볼까 합니다.
행복투자님도 편하게 지켜보시죠,
환수제 유예가 철회된다면 행복투자님께는 투자의 기회가 될 수도 있을 것이고,
계속 유예된다 해도 다른 투자 기회가 있을 겁니다 ^^

[문어문어]

잠실 5단지 투자금이 있다면 10억이상 .... 그만한 돈을 넣기엔 자금이 넘 딸리네요

[ked7]

네, 저도 쩐이 없습니다 ^^;

[문어문어]

개포 고층은 재건축에 .해당이 .안되지만 견해 부탁드려도 될까요

[ked7]

개포 중층 관련해서는 "부동산 이야기" 게시판에서 킹콩님의 35번, 36번글을 참조하시길 권해드립니다. 다만 그때보다 중층은 아마 시세가 더 올랐을 겁니다. 개포 중층 역시 재건축 초과이익 환수제와 연관이 있는 곳이니만큼 정치권의 결정 및 동향을 유심히 바라다봐야 할거 같습니다.

[문어문어]

네 감사합니다

[영영]

잠실5단지
조합인가
난걸루
알고있습니다.

[ked7]

그렇네요, 잠실 5단지는 2013년말에 조합설립인가가 났습니다.

[행복투자]

사업시행인가는 아직 안났지요?

[ked7]

네, 언제 날지는 아무도 모르지요.

[영영]

네

[영영]

내년상반기예상

[영영]

내년말관리처분인가신청
한다고합니다