관리소장 앞가림에 대한 단상 -- 펌 --

[백여시]

관리소장 앞가림에 대한 단상

현재 본인이 근무하고 있는 xxxxx주상복합아파트의 지난 2년(근로계약기간)간을 되돌아 보면서 향후 공동주택 총괄관리업무에 임할 때 갖추어야 할 관리소장으로서의 바람직한 자세정립을 위해 생각한 바를 정리하여 올리는 글이오니,

관리사무소에 신규진입을 꾀하고자 하거나,현재 근무하고 계시는 전아모 일부 관리소장 여러분들께서는 참조하시어 자신들의 총괄관리업무에 대한 방향설정시 도움이 되기를 기대합니다.

1.현황

1)취업시장 상황

취업포털 사람인이 673개 기업을 대상으로 ⌜최종 합격자 입사포기 여부⌟에 대해 조사한 바에 따르면,응답기업의 82%가 합격포기한 최종합격자(중견기업 88.5%,중소기업 81.7%,대기업 75%)가 있다고 밝혔습니다.

포기사유 1위는 ⌜다른 기업에 중복합격(36.2%)⌟,⌜더 나은 조건의 기업에 취업하고 싶어서(26.3%)⌟,직무가 적성에 안 맞는 것 같아서(19.6%)⌟,⌜연봉이 만족스럽지 않아서(11.6%)⌟,⌜교통불편 등 출근이 불편해서(8.2%)⌟등으로 이른바 자존심을 내세운 뱃장튀기는 선택들 이라는 생각이 슬며시 들게 됩니다.

2)관리사무소 취업 상황

그러면 전자세금계산서 상 업태가 서비스이고 종목인 아파트관리인 관리사무소를 살펴보자면,실로 다양한 방법(위탁회사 공채,자치관리 면접,인맥,소개 등)으로 힘들게 취업을 했다면 적어도 3~5년간은 한 곳에서 근무를 해야할 터인데(전직도 쉽지 않다는 의미임),

실제로 살펴본 경험에 의하면,①이른바 급여교통문제토요근무 등의 조건 불만족을 내세워 관리소장에의 도전을 포기하거나,②입사 후 나름대로 총괄관리업무를 담당해야하는 관리소장으로서의 역량을 보여주어야 하는데 그렇지 못해서 단기간(몇개월 혹은 1년미만)근무로 끝나게 되는 이른바 관리소장으로서의 제 앞가림도 못하는 안타까운 경우를 종종 보게 됩니다.

2.할 수 있는 일

1)신규 진입(전입 포함)시

극히 제한된 상황하에서 취업이 되어 근무하는 곳이 운좋으면 500세대 미만이면서 150세대 이상의 의무관리대상 공동주택이 되겠고,나머지는 50세대이상 150세대 미만이라고 봅니다.

두 부류의 공통점은 상당수가 문제있거나 사고아파트, 입주민들의 기가 마냥 센곳이라 관리소장이 자주 바뀌는 곳이 의외로 많다고 할 수 있습니다.그래서 그러한 상황을 사전 이해하고 신규진입하느냐 여부는 향후 관리소장으로서 환경적응시 커다란 영향을 미친다고 생각합니다.

관리과장이나 전기과장으로부터 관리소장으로의 신규진입을 노릴 때 근무조건이나 급여 높낮이를 따지지 말고 일단 신규 진입 후 노력하여 나름 경험을 쌓아나가고,급여도 올리며 3년후 주택관리사가 되어 본인이 원하는 곳으로 가는데 초점을 맞추는 것이 맞다고 생각합니다.

근무조건이나 대우가 나쁘다면 근무하면서 개선해 나가면 되고 그것이 노하우나 내공으로 바뀌게 되므로,급여를 받으면서 경험을 쌓게 되어 기쁘고 즐겁다는 긍정적인 마음가짐을 갖기를 우선적으로 권해드립니다.

아울러 신규 진입시 자신이 할 수 있는일이 무엇인지 찾아내어 하나씩 하나씩 실천을 해나가는 것이 중요하다는 말씀을 드리고자 합니다.

2)계약기간 1년 근로계약서를 작성하다

2013년 7월중순 현 주상복합아파트의 관리소장 면접,동 대표 회장 면접,동대표 전원(8명)면접 후 근로계약서(1년)를 작성하는데 2개월이 걸렸습니다.

사유는,①스펙이 너무 좋다,②너무 똑똑해서 감당이 안된다는 것이고,취업조건은 ①잘난체하지 말고,②너무 나대지 말고,③시키는 대로만 하라는 것이었습니다.

2013년9월23일 오전 근로계약서 작성시 동대표 회장의 말씀하신 3가지 내용에 대한 제 대답은 물론 ‛예.알겠습니다.’였습니다.

10개월8일의 기간동안(백수는 아니었고 실업급여를 받고있었던 구직기간이었음) 150여군데의 이메일 구직 접수를 통해 10군데 면접을 보았지만 각종 자격증과 빵빵한 경력을 갖춘 젊은 소장님들이 30~40명(여소장님들 포함)씩 몰려드는 통에 본인에게는 소장자리가 도통 천신이 가지않아 힘든 시기를 보내야했기 때문이지요.

3)전반 6개월간 근무상황

새로운 동대표들의 전원교체가 있기까지 6개월간(2014년3월까지) 상기 전 동대표 회장,감사,이사(실세 3인방)님들 말씀을 따라 본인이 할 수 있는 일은 다음과 같았습니다.

①단식 회계방식 유지:기존 단식 회계방식은 10년간 유지되는 상황이었고,12월말까 지 유지하면서 복식 회계방식 도입준비상, 관리비부과내역서를 10월부터 3개월간 병행시켰습니다(2014년1월부터 복식 회계방식 도입).

②적정한 가격으로 공사실시:기존 관리소장이 애용하던 시공업체를 탈피하여 똑같 은 조건하에 적정한 가격(견적서)으로 공사대금을 낮추어 입주민에게 유리하도록 유도함.

③게시문안내방송 개선:게시문 내용(글자체,글자크기,게시내용),깔끔한 게시판 정 리,안내방송 내용과 소리조정등(대번에 호평 받음).

④연체세대 독촉장 송부:익월 초 독촉장을 지속적으로 발부하고 전화 등으로 안내 하여 연체세대의 연체금액을 낮춤(2014년9월분 기준 연체비율 1.5%).

⑤감사위원 업무협조:동대표 교체 후 선정된 감사위원들이 입사후부터 지속적으로 요구하는 과거10년간 자료 조사에 협조

3.해야할 일

1)신규진입(전입 포함)시

처음 관리소장으로 진입 후 해야할 일은 너무나 많으리라 생각됩니다만 관련 내용을 생각나는대로 정리하여 보면 다음과 같습니다.

①신고:4대보험,관리소장 전입신고(주택관리사협회,의무관리대상 아파트),방화관리 자(해당 소방서).

②교육:어린이놀이터,승강기안전,수도,소방안전협회,시설물안전,주택관리사보,관리 감독자,전산회사 ,FMS교육 등등.

③검사:승강기,주차타워,소방작동기능점검,소방종합정밀점검,시설물 안전점검(시특 법상,건축법상),어린이놀이터,수질검사 등등.

④납부:공제증권,어린이놀이터 설치 및 정기검사료,소방안전 협회비,주택관리사협 회비,자격증 관련 협회비,시설물안전교육,4대보험,소득지방세,부가세,법인 세 등등.

⑤용역:갱신 또는 신규 계약(저수조청소,정화조청소,소독,승강기,주차타워,경비,청 소,재활용 등등.

⑥자료:입주자대표회의,예산계획서,장기수선계획서,안전관리계획서,소방계획서,월 말보고서,결산보고서 등등.

⑦시설물 유지보수:공사관련 입찰,견적서,수선 등등.

⑧하자보수:년차별 하자보수 처리 등등.

⑨동대표 선출 등:입대의,선관위 등등.

⑩기타 계약서:임대차계약서,통장자동이체계약서 등등.

⑪기타:민원처리,중간관리비 정산,세대내 유지보수 협조,연체세대 독촉장 발송,단 전단수처리,소송관련 준비 및 협조,하자보수처리,각종 공사입찰,부과내역 서 작성,전표 마감,공동주택관리정보시스템 입력,음식물카드,주차카드,문서 관리,자생단체 협조,연말정산,안내방송,게시문 작성 게시,대 공공기관 협조 사항 처리,4대보험 관련 각종 신고 ,시설물 안전점검,대 주민 cctv나 자료 복사 협조,K-아파트 및 장터마당 신고,보고 등등.

상기 사항들을 하나하나 일,월,주간,월간,분기,반기,년간별로 정확히 파악하여 미리 조치 실시하여 해결해 나가야 할것입니다(상기사항들은 일반적인 것들이며, 아파트마다 또는 규모에 따라 가감 되므로 누락이나 첨부사항이 있을 수 있음).

2)후반 6개월간 근무상황

①복식 회계방식 도입:2014년1월부터 복식회계를 도입하여 현재까지 실시중입니다(회계수당 월20만원 수령 중).아파트 회계는,Ⓐ기존 회계업무를 인수받아 하는 경우가 가장 쉽고,Ⓑ신규 아파트 회계

는 경험이 없다면 어려울것이나,Ⓒ복식회계 처리후 단식회계로 바꾼 후(10년동안)다시 복식회계로 되돌리는 과정(합계잔액시산표상 수익비용을 제외한 나머지 계정과목의 2013년말 각 계정과목 잔액설정)이 가장 어려웠다고 생각합니다(1달반 걸림).

②입주자대표회의 회의 일시 변경:기존 매월 둘째주 화요일 오후 8시에서 토요일 오전9시로 변경하였으나 불참자가 늘어,매월 세 번째 일요일 오후6시로 바꾸어 지 금에 이르고 있습니다(매월 입대의 참석 수당 수령중).

③한전검침수당:기존 입대의 보고없이 관리소장이 개인적으로 수령하던 방식을 입 대 안건으로 올려 관리비통장을 통해 한전으로부터 검침수당을 입금받아 익월초 지출결의서를 경유하여(가수금), 은행전표로 출금받아 수령하고 있습니다(한전검 침수당의 양성화).

④각종 공사금액의 적정화 도모:급수펌프 모터코일 교체와 신규 모터구입정수위밸브 교체와 나비형밸브 교체등(220만원 절감),자동문 교체(65만원 절감),3층 기계실 화단 방수(80만원 절감),주차타워 파레트 보수 (551만원 절감),지하 횡주관 청소(80만원 절감),3층 옥상방수(400만원 절감) 등등

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⑤각종 용역수수료 적정화 도모:전산시스템 사용료(년 80만원 절감),엘리베이터 유 지보수(년 237,6000원 절감),주차타워 유지보수(년 276만원 절감),소독(년 36만 원 절감),저수조청소(년 50만원 절감),소방시설 유지보수(년 1,063,200원 절감), 정화조 유지보수(년 924,000만원 절감)등등.

⑥입주자대표회의 안건:이전에는 입대의 회의중 논의 끝에 나온 안건을 추후 소장 이 처리하는 방식어었으나,본인은 자율적으로 관리소장이 안건을 미리 올려 의결 을 받은 사항을 실행하는 방식으로 바꿈.

⑦문서작성 및 기입:업무일지(소장,경비원,미화원 등) 및 순찰일지,택배일지,CCTV 확인,복사,음식물,주차스티커 관련 카드등 발급대장의 작성과 기입,게시문 양식 작성,월말 전표 및 총계장원장 철,각종 업무상 필요한 양식을 직접 만들어 사용.

⑧대내외 업무협조사항:시위집회,각종 소송관련 자료 준비․작성,동대표 감사총무 및 부녀회노인회 발전위원회 등 자생단체가 의뢰한 자료 작성,상가회의 및 전반 적인 방향설정에 도움을 줌 등.

⑨전임소장 미해결사항 처리:옥상 소방탱크 볼탭 및 밸프 교체,11층 옥상 누수문제 해결,15층 노출 소화배관 누수 해결,급수펌프 및 정수위밸브의 잦은 고장 해 결,15층 복도바닥 누수문제 해결,3층 양쪽 화단 누수문제 해결,3층 지하 오배수 관 누수 해결,인터폰 교체 및 지하4층 주차차단기,220만화소로 CCTV 교체(추가포 함) 등등.

3.하고 싶은 일

1)신규 진입(전입 포함)시

원래 관리소장으로 진입하고자 하는 분들은 대부분 전 직장 또는 유통이나 자영업등 사업쪽의 다양한 경험을 가지고 있다고 생각합니다.관리소장으로서 처음 업무에 임할때는 ①본인이 할수 있는일부터

 시작하는 것이 맞다고 생각하며, ②다음으로 꼭 해야할 일을 챙겨나가면서 경험을 쌓게 되고, ③마지막 단계로 본인이 하고 싶은 일을 통하여 자신의 관리소장으로서의 위치를 정립하고 ,나름 자신만의 역량을 쌓아나가야 한다고 생각합니다.

이것은 또한 부수적으로 업무관련 노하우나 내공을 얻게 된다는 의미도 됩니다.짧게는 6개월 길게는 1년 후부터 관리소장으로서의 하고싶은 일을 스스로 자율적으로 해 나가는 과정은 마지막 단계로 꼭 필요하다고 생각하므로 잘 참조하시어 실천해 나가시길 바랍니다.

2)계약기간 만기 즈음까지의 업무처리

해야할 일이 많은 관계로 1년씩이란 기간이 짧게 지났다는 생각이 들며, 나름 고충과 어려움이 없다고는 할 수 없었으나 지난 만 2년간 발생되어 처리한 여러과정 들이 이제는 본인의 경험과 노하우 또는 내공으로 쌓였다고 생각합니다.계약기간 만기 즈음까지 하고 싶었던 일을 나름대로 실천한 내용은 다음과 같습니다.

①관리사무소 리모델링:회의실(16인용)설치와 더불어 관리사무소 리모델링(10인용 대표회의용 회의실 및 칸막이된 관리사무소 와 외부 및 입주민 용 원탁 테이블 설치).

②환경정비:현관입구 안 논슬립 테이프 부착/우편함 보수/1층 천정용 선풍기 교체/ 벽시계 부착/주차타워 조작실내 등을 센서등으로 교체/11층 복도 LED등 설치(6 개),센서부착 LED등 설치(2개)/조직도와 소방안전조직도,아파트 개요 등 각종 비 치문 부착/공구대 이전/입구화단 울타리설치/놀이터와 3층옥상 도색/놀이터 환기 구 구조 변경/이웃가게 부착물 정비(2곳) 및 임대료 수령/옥상문 교체 등등.

③토요격주 근무:종전 매주 토요근무(전 소장 10년 포함 11년간)를 격주 토요근무 로 바꿈(11월에서 익년 3월 사이 퇴근 5시로 1시간 앞당김)을 근로계약서에 포 함시킴.

④계약기간 조정:기존 1년에서 2년 요구건은 무산되었으나 내년에 임금인상 또는 수당 지급한다는 구두약속을 받음(원하지는 않았던 사항임).그대신 현 동대표들 이 한소장과 끝까지 가기로 의결했다는 사실을 알려줌(향후 4년간 근무 보장의 의미이나 이것도 본인은 원하지 않았던 사항인데 아무튼 그들의 의견임).

⑤급여 인상:기본급 10만원,업무추진비 10만원 요구가 받아들여짐(2014년 10월부 터).자격수당 15만원 받아들여짐(2015년10월부터).지난 5년간 아파트관리소장시 절은 년평균 11만원 인상으로 55만원 인상이었음을 감안하면 한단계 차원이 높아 졌다고 평가됨.그러나 실제 근무해보면 어느쪽이든 누가 되었든 이러한 급여인상 은 쉽지는 않을것이라는 생각이 드나 해당 아 트에 맞추어 노력한다면 누구나 가 능하다고 말씀을 드리고자 하니 참조하여 주시기 바랍니다.

대부분의 관리소장들이 희망하는 근무기간 연장과 급여인상의 두 마리 토끼를 다 잡는 것은 말처럼 쉽지는 않은 것이 현실이라는의미임.입주민들 상당수가 영등포 시장 상인들이 많고(요즈음 장사가 잘 안되고 있음),아파트세대가 적은 것을 감 안한다면 상당히 어려울 수도 있는 상황을 돌파하여 두 마리 토끼를 다 잡은 결 과이므로 나름 의미가 있는 2년간 이었다는 생각이 듬(1세대당으로부터 받는 급 여가 높다는 의미임).

4.맺는말

1)나이와 근로 관계

인간은 누구나 세상에 태어난 후 성장기를 거치면서 성숙기인 20대 이후부터는 늙어가기 마련입니다.요즈음은 만 65세부터 공식적인 노인으로 인정을 받고 있는데,

본인도 지하철카드를 발급받아 사용하고 있는 덕분에 월 5~6만원의 교통비를 절감받고 있으나,관리사무소장으로 진입하는 나이는 빠르면 40대후반이고 보통은 50대일것이며,60세 전후도 상당수 있다고 생각합니다.

2014년 10월1일은 세계노인의 날인데 이에 맞추어 국제노인인권단체인 「헬프 에이지 인터내셔날」이 96개국 노인의 사회적 경제적 복지수준(GAWI,세계노인 복지지수)을 조사한바에 따르면 한국은 50위를 기록(상위는 노르웨이,스웨덴,스위스)했는데,

소득 안정성,건강,고용과 교육,우호적 환경 중 제일 낮은 분야가 소득의 안정성(80위)이며,노인 47.2%가 중간소득의 반도 안되는 수준으로 생활한다고 합니다.건강도 지난해 8위에서 42로 곤두박질 쳤다고 하고요.

소득부분이 떨어지는 이유는 소득에서 공적이전소득(국가로부터 받는 소득)이 너무 낮고,연금액수가 너무 낮으며,노동의 질이 떨어지기 때문이라는 것이며,노인이 버는 100만원 소득중 근로․금융․부동산 소득이 81만원이고,국가로부터 19만원을 받기 때문에 직접 발로 뛰어야 삶을 연명할 수 있고, 63%의 노인고용율이 이를 증명한다고 합니다.

2)향후 관리소장의 앞가림 측면

취업하기가 쉽지않고,취업 후 적응 또한 만만하지 않는 상황이 갈수록 심화되어 갈 것은 뻔하므로,신규진입을 꾀하는 예비관리소장님들은 이것저것 따지지 말고(급여,교통,아파트노후화 등 조건),비록 조건이 열악하다고 해도 일단 버티면서 하나하나 개선시켜나가고,급여도 인상시켜나가면서,

3년을 근무하는 것이 중요하다고 생각하며,할 수 있는 일부터 시작하여 해야할일들을 찾아 해결해나가면서 자신이 하고자하는 바가 이루어 질 수 있도록 동대표 및 자생단체 등을 올바른 방향으로 이끌어 나갈수 있도록 노력해 나가야 할것입니다.

조금만 있으면 누구나 60세가 넘어가고 65세가 되는 무심히 흘러가는 세월에 맞서거나 슬퍼하기보다 현실을 그대로 인정하고 주어진 조건하에서 열심히 공동주택관리업무에 종사하다보면 어느새 전문직업인으로서 입주민들로부터 존경받는 관리소장이 될것이며,나이들어서도 일을 할 수 있는 좋은 직장을 스스로 만들어 나가야 할것입니다.

이러한 노력을 통해 후배들에게도 모범을 보인다는 것은 나아가 건전한 공동주택관리문화에 이바지하는 길이 되기도 한다고 생각하면서 관리소장 앞가림에 대한 단상을 두서없이 마치고자 합니다.감사합니다.

[가로수끝집]

고맙습니다.
현장의 생생한 경험을 성의껏 작성하셨네요
후배들에게 많은 도움이 될 것 같습니다

[18회 합격 하자]

구구 절절이 옳은 말씀입니다 좋은글 참고하겠습니다 앞으로도 조언 부탁드립니다

[그레고리]

좋은 글 감사합니다~

[TRANKS]

생생한 경험과 조언에 대해 진심으로 존경과 감사를 드립니다.
"창조"의 시대에 이로운 것을 창조하는 소장이 되도록 노력하겠습니다.

[Kim Jae Ha]

60살이 되는 18회 합격생입니다.
이분야에 문외한인데 취업준비 관련 정보부터 취업후 조언에 이르기 까지 감사하네요.
연말 잘보내시고 새해 복많이 받으세요.

[맛(한두찬)]

좋은 말씀 감사합니다. 저도 18회 합격생인데 책을 떠나 현실적인 상황 이야기를 해주시니 참 ~ 감사합니다.
할일도 많고 넘어야 길도 멀고 먼 것 같습니다.
세상엔 쉬운길이 없다고 하더니만 새삼 관리소장의 길도 험난하고 어려운 길인 것 같습니다.
좋은 말씀 감사합니다...... 꾸벅

[구직중]

현장의 경험과 소중한 말씀 감사합니다.

[푸르메]

피가되고 살이되는 실무적인 말씀, 감사해요

[돈쟁이]

정말 깊은조언에 대단히 감사드립니다.
선배소장님의 후배에대한 애정이 느껴져
참으로 든든합니다. 저도 선배님의 반이라도
후배들을위한 역량과 열정을 기르도록
현장에서 배우고 잘 익히겠습니다.
항상 건강하시고 행복하십시요.
선배님의 나뭄의배려 귀하게 새깁니다.

[슈퍼울트라킹왕짱]

정말 2년간 하신 일들이 눈에 스쳐지나듯이 보여지네요.
아파트관리소장 첫출근을 앞둔 저에게 큰 도움이 됩니다.^^감사합니다