임차보증금 양도시 통보의무

[草隱]

임차인이 임차보증금 일부를 양도하고 못 갚으면 퇴거

부제와 사건의 내용이 좀 다릅니다. 내용인 즉, 임차인이 보증금을 2,000만 원을 걸고 영업을 하던 중, 300만 원을 다른 사람에게 양도하였습니다.

이런 경우의 기본적 구도는, 임대인A, 임차인B 그리고 임차인B로부터 보증금 중 일부 300만원을 양도받은 양수인C가 존재하게 됩니다.

위와 같은 구도에서 임차인B는 자신의 보증금을 누구에게나 양도할 수 있습니다. 전부든 일부든 가능한데 이것을 ‘채권양도’라고 하고, 이것을 인수받은 양수인C는 ‘채권양수’ 라고 합시다.

그러면 양수인C는 임대인A에게 통보를 해야 합니다. ‘내가 언제 임차인으로부터 300만 원을 양수했으니 그 부분은 나한테 반환해야 한다.’ 이런 통보를 하는 것이 원칙입니다.

그래야 임대인A가 차후 임차인B에게는 보증금 1,700만 원, 양수인C에게 300만 원을 내주면 될 겁니다.

이것이 기본적인 구도인데 문제가 된 것은 차후 임대인A와 임차인B가 계약연장을 했을 때 그것이 양수인C에게 효력이 있는가 라는 것이 쟁점입니다.

대법원의 결론은 위와 같은 경우 계약연장 효력은 양수인C에게 효력이 없다는 것입니다. 그렇게 되면 양수인C가 임대인A를 대위해서 임차인B에게 건물을 인도하라고 소를 제기할 수 있게 됩니다.

우선, 양수인C와 관련한 계약연장 효력의 판시를 보면, “임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에,”

“임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결)”

그러면 건물을 왜 인도부터 해야 되는가 인데, 임대인A가 임차인B의 보증금을 반환하려면(양수인에게는 300만 원) 건물을 인도받아야 되는 관계로 건물을 인도하고 돈을 반환하라는 것이 됩니다.

이보다 더 중요한 것은 임차인의 권리금 회수의 기회를 날린다는 데 있을 겁니다. 그리고 상가임대차보호법상 계약연장 기회도 박탈당하게 됩니다.

위 사실관계의 사건은 전주지법 사 건 2021가단19998 건물인도 사건이고 인용된 판례는 위의 대법원 판결입니다. 법리에 있어 같은 원리가 됩니다. 그러니 임차인은 보증금을 양도할 때 가장 조심해야 하는 부분이 될 겁니다.(공유 글)

채권양도 관련 조문은 민법 제449조(채권의 양도성) ①채권은 양도할 수 있다. 그러나 채권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②채권은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

같은 제450조(지명채권양도의 대항요건) ①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.

②전항의 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.

위 조문의 제449조는 양도성과 함께 양도금지특약을 언급하고 있습니다. 그런데 양도금지특약을 양수인이 몰랐다면 즉, 선의였다면 그 특약으로 대항하지 못한다는 것으로 선의를 보호하고 있습니다.

그리고 제450조에서는 ‘양도인이 채무자에게 통지’ 로 규정하고 있기 때문에 채권양도의 통지는 ‘양도인’이 틀림없고 법문상 절대적 요건이 되겠습니다.

그러면 왜 양도인에게 통지의무를 지우고 있는가 인데, 부동산임대차보증금은 임차인 소유입니다. 즉, 임차인이 이 보증금을 처분할 수 있는 절대적인 권리를 가지고 있고 있습니다.

그러한 권원으로 인해 임차인이 살아 있는 이상 그 보증금은 그 누구도 처분하지 못합니다. 때문에 양수인이 채권을 양도받고 양수인이 직접 임대인에게 통지하는 것은 권한 없는 자의 처분행위통지가 될 겁니다.

위 조문 제449조 채권양도금지특약 관련해서 선의라 해도 ‘중과실’이 있을 때는 대항할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다. 그리고 악의 내지 중과실의 입증책임은 그것을 주장하는 자에게 있다고 합니다.

“‧‧‧‧‧‧‧‧ 당사자의 의사표시에 의한 채권양도금지 특약은 제3자가 악의인 경우는 물론 제3자가 채권양도금지 특약을 알지 못한 데에 중대한 과실이 있는 경우에도 채권양도금지 특약으로써 대항할 수 있고,”

“제3자의 악의 내지 중과실은 채권양도금지 특약으로 양수인에게 대항하려는 자가 이를 주장·증명하여야 한다(대법원 2015. 4. 9., 선고, 2012다118020, 판결).”

채권양도는 간단한 것처럼 보이지만 복잡다단한 형태에 적용됩니다. 부동산임대차계약서 대출은 간단하지만 대응하지 않는 게 좋습니다.

왜냐하면 그 임대차계약서로 이중 삼중으로 대출받는 경우가 있고, 차후에 추심금 소송을 해도 월차임 공제하고 나면 가져올 것도 없습니다.

간단히 정리해 보면, 제449조는 양도금지특약이 있는지, 양도통지를 양도인이 했는지와 제450조는 임대인이 동의가 있었는 지와 통지나 승낙은 확정일자를 받았는지가 쟁점이겠습니다.