스크랩 {1500 띠기} 아파트 단타로 마무리 했습니다. 그리고 1층 상가 임장기.

[순리대로]

안녕하세요.. 초급반8기 실전반15기 고급반5기, 상가반4기, 행심1기 득템입니다.

년초부터 부지런히 달렸습니다. 초급반 실전반 수강을 시작으로 아파트 두건을 거의 비슷한 시기에

받았고

 http://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/438

http://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/527

8월 달에 모두 매매가 완료 되어 자그마한 수익과 원금 회수가 완료 되었습니다.

낙찰과 명도 이후 인테리어와 매도를 하면서 느꼈던 부분의 대해  이야기를 해보겠습니다.

첫번째 :   시세 2.1억~2.3억   감정가 2.25억 낙찰 1.86억   (2월말) : 월세 세팅시 투입금 1.2천에 월수익 40만원

두번째 :   시세 2.65억~2.9억  감정가 2.74억 낙찰  2.42억  (3월초) : 월세 전세 세팅시 묶기는 자금 너무 많아 단타. 

두건 모두 명도가 끝나고 이제 본격적으로 매도를 하기로 판단을 하였습니다.

첫번째 물건은 월세 수익 또한 나쁘지 않았고 , 단타보다는  1년후 매도시 양도세율이 낮아져 수익금이

더 많아지고 , 시세 상승 여력도 있었으나, 저는 단타로 결정하였습니다. 이유는 2008년8월경 서브프라임 모기지사태로

인한 미국발 금융위기 때 전국 부동산 가격이 폭락 한적이 있었습니다. 그때 2008년 6월에1.5억에 매수를 한 초역세권

 빌라가  현재까지도 시세 1.3억에 오르지 않아 이번기회에 손절하고 양도 차손 2천을 경매로 취득한 첫번째물건의

양도 차익으로 상계처리 해서 빠른 투자원금 회수를 하고자 단타를 하게 되었습니다. 

두번째 물건은 첫번째 물건을 처리하면서 그지역 시세를 파악할 수 있었고 행크 수강료 정도만

500띠기 단타로 벌수 있는 아파드들이 너무나도 뚜력히 보여  한싸이클 돌려보며 경험삼아 다소 높은 가격으로 낙찰을 받아 보았습니다.

 첫번재 물건처리하면서  겸사 겸사 같이 처리 하려고요.

 하지만 지금 와서 생각을 하면 , 너무나도 잘못된 생각이였습니다.

현금 약 7천 정도가 소요됐으나 그에 비해 수익이 너무 작았고, 그보다 더 아쉬었던것은 고급반과 상가반을 들으면서

배웠던 유치권 , 선순위, 공유지분,상가물건들을 묶인 자금으로 인해 고급반 수강을 하면서도 투자를 할수 없어서 

수강하는 동안내내  경매지를 보며 그 답답했던 마음을 뭐라 표현을 할수가 없내요 ..^^

 첫번째 물건 명도끝내고 직접 청소를 깨끗히 하였고 부동산 여러군데에  매도의뢰 하였습니다.

이제부터는 흥정의 기술이 필요 하더라구요.. 이부분 전혀 예상치 못했습니다. 아파트라 가격 정충 없시 매매 될것으로

생각을 하였으나 이지역은 아파트 거래시에도 깍더라고요.. 매수자 우위의 시장 상황이였어요. 

그 지역 신축 sk 아파트 약 4000세대가 약 2개월후 입주 할 예정이였기 때문에 매물이 다수 나와 있었습니다.

(나중에 알게된 사실 8월입주시점 전에는 분양가 대비 P가 1천만원도 없던 것이 8월 입주후 갑자기 P5000까지 급

 상승 하였고, 부동산 사장님들 또한 예상못함, 이럴줄 알았으면 분양권아파트 3개만 매입했으면 1억5천 수익인데, 괜실히 경매로 고생만하고 ㅠㅠ생각이 들기도 하였습니다.)

41평형 2.3억에 내놓고, 조금 깍아 줄 계획이였고 1주일이 자나자 2.2억에 매수 자가 나타났고 5백 가격 절충하여

 저는 2.17억으로 흥정을 하여 거래가 무산되었고, 저는 바로 매수자가나타나 매도가 정말 쉬운거라 생각했는데,

1달 정도 매수자가 나타나지 않아 15년동안 낡은 집이라 판단하고 250투자하여

도배장판 LED등까지 교체를 하였습니다.

 근데 문제는 집이 오래되서 인지 인테리어 한 티도안난다는 거였죠 .    경험 +1 하였습니다.

인테리어에대한 그 지역 부동산 사장님들의 의견은 1.인터리어 하지말고 싸게 판다. 2. 조금 인테리어 하고 이쁘게 만들어 사고싶게 만든다. 3.올수리는  비용이 약  2천~3천 들기 때문에 매도시 가격이 너무 높아저 실익이없다.

고급반 상가반 수업하는동안 너무 나도 투자를 하고 싶었고 , 투자자금이 묶이면 안되고 매달 이자지출의 부담.

이때문에 마음이 급해졌습니다.

매도시  급하면 무조껀 지게 되는 시스템 이더라고요...  팔아도 되고 안팔아도 된고 월세 세팅해도 된다고 하면서 여유있게 해야 부동산에서도 매수자도 거져 먹으려 하지 않는 다는 사실을 알게 되었습니다.

너무나도 낡은 집이라 도배장판을 하였고 결국 바로 거래가 되었습니다. 2.1억에요.. .^^   다음에도 매도 시 보다 치밀하게 전략을 사전에 짜야 겠어요.. 단언컨데 실전에서 몸으로 경험을 해야 업그레이드 되는 것 같아요.

     두번째 물건은 인테리어가 상급으로 되어 있었고,  매도에 무리가 없을 거라 생각을 하였으나 역시 매도자

     우위 시장이라   올수리  시세 2.8천이었으나. 2.65억에 급급 매로 처리를 하였습니다. 

 첫 매수의뢰인에게 추가로 4백만원을  가격절충 해줬고요.

첫번째 물건 매도시 가격 절충을 잘 안해줬더니. 매매가 무산된 경험으로요.   

여기서 팁..  급급매로 처리시 매수자가 나타나 계약을 하게 되지만 당일 계약을 하는 경우보다는 1~2일 후 계약서 작성을 하는 경우가 있는데요.  부동산은 계약금 1~2백수준에서 입금을 시켜 물건을 잡아 놓습니다. , 절대 그러면 안되겠더라고요.   급급매로 내놓으니깐 동시에 3팀이 연락이 오더라고요.

두번째 매수의향자는 2.65억에 급매가로 내고 없이 매수 희망하였으나 이미 계약금 1백을 받은 상태라 할수가 없었습니다.  사무장님이 티코 매도 할때 처럼요.  그런 분위기가 만들어 진거죠.

명도시 이사비 몇십만원 아끼려다 받는 스트레스가 너무 나도 부질 없는 것 같아요... 매도시에는

5백씩 우숫게 깍으니깐요... 흥정의 기술 업그레이드 +1 하였습니다.

       두건를 처리 하여 약 1500만원의 수익을 냈습니다. 첫번째 물건은 양도세 내지않았고요.. ^^

       매도를 보다 잘 마무리 하였다면 2500만원 가량 수익을 낼 수 있었을껀데 ,, 너무 나도 급한 마음에

       많이 부족했습니다.   하지만 소중한 경험을 얻었습니다.   쿵샘 강의를 듣고  아파트 단타 무탈하게 마무리를 

      하였습니다. 처리 과정에서 또한 쿵샘의 많으 도움을 받았습니다.   쿵샘 수강하신 분들을 모두 똑같겠지만

     너무나도 감사한 마음입니다.  아파트는 이렇게 마무리를 하였고 이제 자금 회수를하여 1층 이쁜 상가를 

      임장 하였습니다.

개인적인 생각으로는 상가 임장은 주거에 비해 다소 체크할 부분인 많은 것 같습니다. 공실의 위험도 있고요.

 임장 댕겨오면 이것 저것 자료를 잘 정리해야 되는데 아직 미숙해서 정리 정돈이 맘과 같이 안되내요.

임장 하다가 확신이 안스는 물건들은 임장 자료를 패기 처분 하버렸는데, 이제 좀 성가시더라도 자료를 차곡 차곡

모야봐야겠습니다. 물방울이 모여 강이되듯이요..^^

멋진 1층 상가 입니다. 위치는 고양시 원당역에서 약 800 m 떨어진 곳에 자리 해 있고요.. 

B급 항아리 상권에 A급 물건입니다.

권리 관계는 너무 나도 깨끗해서 산가 분들이 선호 하는  바로 그런 물건 입니다. 안전하고 은행이자보단 높은 수준이고요^^

지도로 보니깐 딱 항아리입니다.

1층 상가 이쁘죠

홈플러스, 우리은행 사이에 입구와 안경점, 국수나무,헤어샵,이삭토스트,사이트에 주차장 들어가는 입구쪽에 가시성

 떨어지는 피자집이 있내요.. 이삭토스트랑 미용실이 너무 탐이 나내요..^^

우리 은행이랑 홈플러스도 나왔는데 전세권 설정등 안정장치 다 해셨구요..

3층 찜질방에 , 2층 영업이 잘되는 24시간  pc방에는 vip 손님들 이 가득 했고요.(초딩분들)이 5년 넘게 운영중이고요.

한의원 치과,등등 간만에 살아 있는 상가에 임장을 가서 인지 기분도 좋았습니다. 

썰렁한 곳 몇게 댕겨 오고나서 인지 기운도 빠지더라고요.

썰렁한 곳같다오면 그냥 자료 다 폐기 처분 했는데 이제는 좀 모아둬야겠어요..

주차 공간이 무척 양호합니다.

물건지는 그럭 저럭 나쁘지 않습니다.  ..자 그럼 이곳 입지를 간략하게 조금 볼까요.

고양시 시청이 있는 원당역 항아리 상권

인구 분포

유동인구 비율

메인 상권에 아파트단지와 가까운 사거리 코너 자리에 유흥이 없는 그나마 가족 단위로 움직일수 있는 동선입니다.

맞은편에 토즈가 9월1일 입점예정인고요. 스벅 DT가 15년 초에 입점을 했구요.

GTX 호제에 경기북부고양시 테크노밸리호제 까지 . 개인적으로 나쁘지 않은 입지라 생각이 드네요 ..

임대료는 경매에 나오지 않은 월 매출 4000~5000직는다는 국수나무,4000/210만원

맞은편 상가 17평 4000/300 권리 3000

물건4번 이삭토스트 라인에서 장사가 제일 안되고요 3년차 운영중이며 임료 3000/209만원 12.39평

물건 7번 12.39평 임료 3000/197만원

주차장 맞은편 노후된 건물의 1층 상가 임료 15평기준 2000/100~150 수준 입니다.

임료또한 얼추 시세에 준한것 같고요..

스벅 라인 임료는 15평 기준 약 5000/200 정로 한다고 합니다.권리 2000~4000수준

결론

최고가 3.79억     현 보증금 3000/209   100%낙찰시 수익율 7.2% 대

1층 상가라 나쁘지 않아서 인지 임장시 부동산 사장님이 제가 들르기전에 임장하러 경매인 약 70명이 온것 같다고 하셨고요

관리사무소 소장님 완정 짜증 내시고,  건물 바로 옆 부동산에서는 컨설팅 의뢰비 주면 질문에 대답 한다고.하시고

임장시 예로 사항이 많았습니다. 공고한 지 얼마 되지도 않은것 같은데 말이죠.  상가경매 너무 나도 뜨겁내요.

현재 동지역 1층 상가 매물이 수익율 약 4%~5%대에 나와 있었고요.

 입찰은 이삭토스트나, 미용실 둘다 나쁘지 않은 것 같고요.

임장시 안경점 사장님하고 약30분가량 대화를 하였습니다. 임장하러온 몇몇분들이 안경점 사장님하고

대화를하셨나봐요. 사장님이 임장하시는 분들께 입찰 금액을 물어본결과 4억2천이 가장 높았다고 하셔서.

물건이 우량 하면서 너무 나도 권리관계가 투명 한지라. 낙찰 예상가는 4억후반 때가 되지 않을 까하는 생각이 들고요. 

현재 본물은 아쉽게도 입찰일 바로전  변경처리 되었습니다. 경매 계장님 말씀으로는 소유자의 회생처리 사항으로 인해  

 변경됐다고 하셨습니다. 낙찰받으면 월세 250에 임대를 놓거나 아니면 제가 식당 운영을 해볼까 했는데,

변경이 되서 너무 아쉽네요.. ^^* 

요즘 좋은 지역에 아파트겝투자를 많이들 하시는데요.. 저도 많이 고민을 해보았습니다.

하지만 들리는 풍문에 년말 혹은 17년 초에 미국 금리 인상을 앞두고 있다고들합니다.

그리고 현재 부동산가격이 2008년 대비 신고점을 찍은 곳도 있고 해서  최종적으로 몇달 안남았으니까.

미쿡 금리 인상하고 부동산 폭락은 아니여도 좀 주춤하면  봐서 갭투자를 하기로 했습니다.

어짜피 겝투자는 오래 가지고 있어야 하니까요.

몇달만 참으면 미쿡 금리 인상인데 구지 지금 들어가기에는 거시기 해서요.. ^^*  갭투는 역시 빠숑님 특강시

언급되었던 곳을  째려보고 있습니다.

요즘 임장하기 좋은 날씨입니다. 천고마비의 계절 가을이내요.행크 회원님들 모두좋은 수익 내시기를 기원합니다.

행크 스승님들 항상  감사합니다. ^^*