▩실패사례▩ `즉시항고`와 `매각허가결정에 대한 이의신청`

[환수]

2000년대 중반부터 2010년대 초반까지 서울 강북지역은 재개발 열풍이 뜨겁게 달아

오르고 있었습니다.

그 중에서도 가장 Hot Place 는 단연 용산구였습니다.

국제업무지구, 민족공원, 한남뉴타운, 한강로변 도시환경정비사업, 서계청파동 개발 등

이미 개발계획이 확정되었거나 개발이 예상되는 지역을 중심으로 투자자들이 가세하여

조합원 자격을 취득할 수 있는 지분가격이 천정부지로 치솟았습니다.

이틈을 타서 업자들은 조합원 자격 數를 늘리기 위한 지분 쪼개기를 합니다.

다가구주택을 다세대주택으로 쪼개는 것은 이미 古典이 되어버렸고,

신종 지분 쪼개기가 등장합니다.

단독주택을 헐고 다세대주택을 신축합니다.

더 나아가 주차장 설치 등 법적 규제가 주택보다 완화된 근린생활시설을 건축하고

실제 용도는 주거용으로 사용합니다.

일정 기준에 적합한 경우에 근생도 사실상 주거용으로 사용하면 조합원 자격을 부여한다

는 서울시 조례를 교묘히 이용한 것이지요.

2011년 여름

저는 관심지역이었던 용산구 청파동에서 원룸 1개호를 낙찰 받았습니다.

이 물건은 기간입찰 물건입니다.

1주일의 기간 동안 응찰자들은 우편으로 입찰서류를 법원에 제출하고,

법원은 정해진 개찰일에 최고가 매수신고인을 선정합니다.

일반적으로 시행하는 기일입찰에 비해 경쟁률이 다소 낮은 경향이 있습니다.

  

말소기준권리는 2008.11.7. 설정된 서서울농협의 근저당권입니다.

임차인 김씨는 2010.1.25. 전입한 후순위 임차인으로 배당요구를 하지 않았습니다.

낙찰자로서는 추가로 인수해야 할 것이 없는 평이한 물건입니다.

  

청파동사무소에서 전입세대 열람을 해 보았지만 역시 별다른 특이사항은 발견할 수

없습니다.

본 물건은 건축물관리대장상 용도는 근생이나 실제 사용용도는 주택입니다.

용도위반 건축물로 이행강제금을 납부하더라도 저렴하게 물건을 낙찰받는다면 월세를

받아가며 시간을 벌고, 후일에 재개발구역으로 지정이 되면 시세차익을 낼 수 있다는

기대감이 있었습니다.

저는 낙찰을 받아야겠다는 생각으로 직전 회차 최저가 수준으로 응찰가를 적었고

개찰일에 최고가 매수신고인으로 선정되었습니다.

(2등과의 응찰가 차이는 1천만원 정도로 낙찰가 대비 차이가 큼니다.......허걱^^;;;)

저는 낙찰을 받으면 꼭 3일 이내에 법원 경매계를 방문하여 경매사건기록을 꼼꼼히

점검하는 습관이 있습니다.

예상하지 못한 인수사항이라도 발견하게 되면 낙찰불허가 신청을 해야 하기 때문입니다.

그런데 그 즈음에 바쁜 일이 생겨 제때에 법원을 방문하지 못했고,

매각허가결정일로부터 하루가 지나서야 법원을 방문, 경매사건기록을 열람합니다.

그런데 임차인이 제출한 주민등록등본을 보고 감짝 놀랍니다.

 

임차인보다 먼저 전입한 임차인의 처와 아들이 있으며, 이들의 전입일은 2008.8.7. 로

말소기준권리인 2008.11.7. 보다 빠릅니다.

후순위 임차인이 갑자기 인수해야 할 대항력 있는 선순위 임차인으로 변한 것입니다.

임차인과 연락하여 인수해야 할 보증금이 얼마인지를 확인해야 합니다.

임차인을 찾아 가니 폐문부재로 만날 수가 없습니다.

경매사건기록에 나와 있는 소유주와 연락하여 임차인의 전화번호를 알아낸 후

임차인과 전화를 해서 보증금을 확인합니다.

임차인은 임차보증금은 일천만원이며, 월임대료는 일십오만원이라는 사실을 밝히며,

임차보증금 일천만원을 주지 않으면 부동산을 비워줄 수 없다고 합니다.

그런데 본건 부동산에 대한 생각이 조금씩 부정적으로 변합니다.

응찰 전에는 대수롭지 않게 생각하던 것들이 크게 다가옵니다.

서계청파지역 개발에 대한 불확실성, 지하층 빌라에 대한 임대수요……

거기에다가 선순위임차인 보증금을 물어줘야 하는 등

결국 낙찰을 포기하고 매각불허가 결정을 받아야겠다는 결론에 이릅니다.

법무사님을 통해 경매계와 접촉해 보았으나, 경매계에서는 매각허가결정을 취소해 줄 수

없으니 절차를 밟아 즉시항고를 하라고 합니다.

법무사님이 즉시항고장을 제출하고, 낙찰가의 10%를 항고보증금으로 납부합니다.

본건은 판사가 아닌 사법보좌관이 매각허가결정을 하였습니다.

판사가 매각허가를 결정한 건에 대해서는 즉시항고를 해야 하나, 본건처럼 사법보좌관이 결정한 건에 대해서는 `매각허가결정에 대한 이의신청`을 하면 됩니다.

당시 서부지원 경매계장은 이걸 잘 몰랐고, 법무사님도 경매계의 의견대로 이의신청이 아닌 즉시항고를 하였습니다.

이의신청을 하게 되면 당연히 항고보증금은 납부할 필요가 없습니다.

 

사법보좌관의 처분에 대한 것은 즉시항고가 아닌 `이의신청`을 제출하는 것이고, 이의신청이 접수되었을 경우 사법보좌관은 즉시 판사에게 송부한다 (사법보좌관규칙 4조5항) 그리고 경매판사가 사법보좌관의 결정을 심사한다. 심사 후 이의신청의 각하나 사법보좌관의 처분을 경정한다. 사법보좌관의 결정이 옳다고 판단한 경우 이의신청사건을 항고법원에 송부한다. (참조: 재도의 고안)                                                      <송사무장님 강의록에서 발췌>

항고이유서에는

매각물건명세서에 임차인의 전입신고일을 기재함에 있어서, 임차인보다 앞서 전입한

임차인의 가족이 있다면 임차인 가족의 전입일을 기재해야 함에도 불구하고 임차인의

전입일을 기재함에 따라 낙찰자가 이를 믿고 임차인이 경락으로 소멸되는 것으로 알고

매수신청하였는데,  매각허가 결정후 기록열람 결과 대항력 있는 임차인으로 밝혀져 이

사건 임차인의 보증금을 인수하게 되었다면 이는 민사집행법 제121조 제5항 매각물건

명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때, 제6항 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수

없는 사유로 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중

밝혀진 때에 해당되어 매각불허가 사유가 됨을 주장하였습니다.

제가 보기에 쟁점은 아주 간단한 것임에도 불구하고

법원의 판결은 계속 지연되었습니다.                                                 

법원 담당자는 항고사건이다 보니 시간이 걸린다고 말하지만 그래도 이건 좀 심하다는

생각이 들었습니다.

법원에 빠른 판결을 요청하는 탄원서도 제출합니다.

즉시항고를 접수한지 거의 1년 반이 지나서야 법원의 판결이 나옵니다.

  

판결의 주요 내용은 다음과 같습니다.

경매부동산에 최선순위 저당권설정일자보다 앞서 전입신고를 한 세대주의 가족이 있었으므로 매각물건명세서에 전입신고날짜를 기재하면서 그 가족의 전입신고일자도 기재하여야 함에도 불구하고 이러한 내용이 전혀 기재되어 있지 않아 임차인이 마치 대항력이 없는 임차인이 되어 그 임차권이 매각으로 소멸하는 것처럼 기재한 중대한 흠이 있고, 이러한 매각물건명세서상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 미쳤다고 할 것인바, 이는 민사집행법 제121조 제5호, 제6호에 정한 매각불허가 사유에 해당한다고 보아야 할 것이다.

이로써 항고사건은 종결되었고 입찰보증금, 항고보증금을 반환받았습니다.

큰 금액이 아니어서 다행이었습니다만 만약에 큰 금액이 묶였더라면 어려움이 있을 수

있었겠지요.

행복재테크 회원님들은 매각허가결정에 대해 이의가 있을 시, 매각허가결정을 누가 내렸

는지 확인하시고 만약 사법보좌관이 매각허가결정을 내렸다면 즉시항고가 아닌 매각허가

결정에 대한 이의신청 제도를 활용하시길 바랍니다.

항고보증금도 납부할 필요가 없고,

항고사건보다 신속하게 결정될 것이기 때문입니다^^* 

[환수]

잘 해결되시기 바랍니다

[차니]

유익한 내용 고맙습니다.

[환수]

차니님...댓글 감사합니다

[lastingto]

감사합니다

[환수]

댓글 감사합니다

[진담서]

법원이 진짜 너무하다. 저 판결하는데 거의 3년이 걸리다니 간단한 사안임에도 횡포가 심하다 심해. 정말 수고가 많았습니다.

[환수]

네..너무 심했습니다
댓글 감사합니다

[기역]

잘보고 갑니다.

[환수]

댓글 감사합니다

[헤네시아]

매각허가 결정을 누가했는지 어찌 아나요?

[환수]

경매사건기록을 보면 나옵니다

[이니그마]

선순위 가장임차인 인도명령 받을때 생각이납니다. 흐
그리고 사법보좌관이 결정한 것이라면 이의신청을 하면 된다는
정보 너무 너무 감사하게 잘 봤습니다... ^^

[환수]

이니그마님...댓글 감사합니다

[밴프]

좋은내용 감사합니다.

[환수]

댓글 감사합니다

[월천공사]

1년6개월이라,,,,참나

[석기대왕]

그 긴시간에 헉 입니다.

[천둥번개]

늦게이내용을보았습니다,
넘좋은정보감사드립니다,

[재롬]

헐..기간이 엄청 오래 걸렸네요..
내용 감사합니다

[난사람도문다]

보증금 돌려주는데 이렇게 오래 걸리다니...
큰 돈이라면 생각하기도 싫네요...

[릿다]

생소한 단어들...다시 정독하고 공부하겠습니다.
긴 시간동안 법원과의 씨름하셨네요

[아라남아라다]

항고장 때문에 검색했는데.. 꼼꼼히 보아야겠습니다. 환급 받으셔서 다행입니다,

[드림경윤]

경매 초보자...초보라고하기에도 너무 모르는 무식자입니다
낙찰을 받았는데 취소하고싶은데 방법좀 알려주세요 ㅠㅠ

[환수]

취소를 받아줄만한 사유가 있어야 하겠지요
경매전문법무사 등과 상의해보세요

[마이썬]

도움이 되었습니가. 감사합니다!

[.강남신사.]

역쉬^^ 또 하나에 배우고 갑니다.
건승하세요. ㅎ