관련 서류를 통해서 본 부동산명도집행 개관

[화랑경매]

토지나 건물과 같은 부동산에 대한 명도집행은, 명도재판에 이어 명도를 실제로 마무리하는 중요한 절차임에도 불구하고 실무상 소홀하게 다루어지는 측면이 있다. 부동산전문 변호사인 필자 역시도 지난 20여년간 수많은 칼럼이나 영상을 소개했지만, 명도집행절차에 대해서는 한 번도 정식으로 다룬 적이 없었다. 명도집행절차는 별다른 법리적 쟁점 없이 판결과 같은 채무명의에 근거해서 기계적, 형식적으로 진행하는 절차로 생각하고, 변호사 아닌 사무원의 역할로만 치부하면서 별다른 관심을 두지 않았기 때문이다. 이런 정보의 부재 때문에, 명도집행절차에 대한 정확한 정보를 알 수 없는 일반인들은 명도집행절차를 지나치게 무서워하는 경향까지 있었다.

정확한 정보 제공차원에서 명도집행절차를 칼럼형식으로 처음 소개하게 되었는데, 복잡한 이론 설명 대신 이해를 돕기 위해 실제 명도집행을 위해 제출되고 작성되는 각종 서류들을 차례로 살펴보기로 한다.

 명도집행을 위한 첫 단계라고 할 수 있는 강제집행신청서 양식이다. 소개된 양식은 집행권원이 제소전화해조서인데, 만약 집행권원이 판결이었다면 “0000호 가집행선고부 판결 내지 확정판결”이 표기되었을 것이다.

명도집행의 제1회 기일에는 실제 명도집행 대신 채무자에게 명도를 최고하는 것에 그치고, 당사자의 사정을 고려하여 유예기간을 주는 취지로 다음 기일을 정하는 것이 일반적이다. 때문에 집행 1회 기일을 일반적으로 “계고”절차라고 부른다. 때문에 강제집행신청서를 제출하면서 비용납부는 일단 계고절차에 한정된다. 집행관사무소로부터 받은 접수증에 관련 비용을 고지받아 은행에 비용납부한다.

지정된 제1회 기일에 집행관이 명도현장을 방문하여 채무자에게 계고장을 교부한다. 아울러, 명도할 목적물의 실제면적과 명도대상물품 등을 파악하여 실제 명도집행비용을 추산한다.

계고에도 불구하고 자진명도가 이루어지지 못하면, 채권자는 집행관사무실을 통해 본집행절차를 진행하면서 관련비용을 납부한다.

실제 명도집행은 반드시 채권자나 그 대리인이 출석한 경우에만 진행한다. “명도”라는 개념 자체가 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 넘기는 것이기 때문이다. 그 때문에, 채권자에게 점유를 넘길 필요가 없는 “퇴거”집행을 위해서는 채권자나 그 대리인이 반드시 출석할 필요는 없다. 

★ 민사집행법 제258조 (부동산 등의 인도청구의 집행)

① 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다.

② 제1항의 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다.

부동산명도집행의 대상은 토지나 건물이라는 부동산인데, 집행대상인 부동산에 대해서는 명도집행으로 점유를 채권자에게 넘겨주게 되지만, 부동산 내에 있는 채무자 소유 동산(집기)에 대해서는 채무자 내지 그 대리인 등에게 인도하는데, 만약 대상자가 없으면 채무자 비용으로 보관하게 하여야 한다. 하지만, 집행시점에서는 채무자로부터 동산(집기) 보관비받기가 어려운 것이 현실이라, 일단 채권자 비용으로 보관하게 한 후 집행비용액확정신청 등을 통해 채권자가 이 비용을 회수하는 것이 실무이다.

★ 민사집행법 제258조 (부동산 등의 인도청구의 집행)

③ 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다.

④ 제3항의 경우 채무자가 없는 때에는 집행관은 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다.

⑤ 채무자와 제4항에 적은 사람이 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 한다.

⑥ 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다.

집행절차가 마무리되면 집행관은 집행조서를 작성해야한다.

★ 민사집행법 제10조 (집행조서)

① 집행관은 집행조서를 작성하여야 한다.

② 제1항의 조서에는 다음 각호의 사항을 밝혀야 한다.

1. 집행한 날짜와 장소

2. 집행의 목적물과 그 중요한 사정의 개요

3. 집행참여자의 표시

4. 집행참여자의 서명날인

5. 집행참여자에게 조서를 읽어 주거나 보여 주고, 그가 이를 승인하고 서명날인한 사실

6. 집행관의 기명날인 또는 서명

★ 민사집행규칙 제189조 (부동산 등 인도청구의 집행조서)

법 제258조의 규정에 따라 강제집행을 한 때에 작성하는 조서에는 제6조와 법 제10조제2항ㆍ제3항에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 적어야 한다.

1. 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 법 제258조제3항ㆍ제4항에 규정된 사람에게 인도한 때에는 그 취지

2. 집행관이 위의 동산을 보관한 때에는 그 취지와 보관한 동산의 표시

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