▷부 룡◁ 평당 5,000만원 … 강남 재건축공략법 (월간 신동아 9월호)

[부룡]

부룡입니다. 

조금 늦었지만 월간 신동아 9월호에 기고한  강남 재건축 시장 공략법에 대한 내용을 올려드립니다.

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어느덧 평당 5,000만원 … 강남 부동산 시장 공략법

지난 7월 28일 모델하우스를 열고 청약에 나선 대림산업의 성수동 ‘아크로 서울 포레스트’의 평당 분양가는 3.3㎡ 당 평균 4,750만원을 기록해 종전 최고가를 경신했다. 기존에 가장 높았던 분양가격은 2008년에 분양했던 성동구 성수동의 갤러리아 포레의 3.3㎡ 당 4,535만원이었다. 지난 해 서울 부동산이 활황세에 접어들면서 '신반포 자이'(4,457만원), '디에이치 아너힐즈' (4,259만원), '신반포 래미안 리오센트'(4,394만원)등 고가 아파트들이 분양됐지만 과거의 기록을 깨지는 못했었다.

그런데 올 하반기 들어 대형 건설사들이 강남 재건축 예정지역에서 일제히 고가 아파트를 분양할 예정이다. 이번에 최고가를 경신한 ‘아크로 서울 포레스트’ 이후, 8월에 삼성물산이 강남에서 ‘래미안 포레스트(개포 시영 재건축)’, GS건설이 ‘신반포 센트럴자이(신반포 6차 재건축)’을 공급할 예정이며 오는 11월 청담동 청담삼익 아파트를 재건축해 분양하는 청담삼익롯데캐슬, 올 12월에는 현대건설, GS건설 컨소시움에서 ‘[가칭]힐스테이트 자이(개포8단지 재건축)’을 새로이 분양할 예정이다.

이들 단지의 예상 분양가는 3.3㎡ 당 최소 4,500~5,000만원 선으로 예상되고 있어 심리적 마지노선인 3.3㎡ 당 5,000만원을 어느 단지가 처음 돌파하며 ‘최고가 아파트’ 타이틀을 가져 갈지에 대해 많은 관심이 쏠리고 있다.

반면에 정부가 올해 말까지 한시적으로 유예했던 재건축 초과이익 환수제를 다시 적용하기로 하고, 최근 들어 강남 재건축 단지를 겨냥한 규제를 잇따라 발표하는 등 규제를 강화함으로써 서울 재건축 시장, 그 중에서도 특히 강남 재건축아파트 시장이 크게 타격을 받을 지도 모른다는 불안감에 휩싸여 있는 것도 사실이다. 현재 시장 분위기에서 3.3㎡ 당 5,000만원에 육박하는 높은 분양가격에도 불구하고 과연 강남 재건축 아파트에 대해 투자가치가 있다고 판단할 수가 있을까?

강남은 대한민국 부동산 대표 브랜드다

제일 먼저 이 글을 읽는 독자들에게 한가지 질문을 해 보자.

만약 당신이 보유한 자금과 상관없이 ‘서울에서 가장 살고 싶은 지역을 선택하라’ 는 질문을 받았다면 당신은 제일 먼저 어느 지역을 떠올리게 될까?

이 때 상당수 사람들은 제일 먼저 ‘강남’ 이라는 지역을 떠올린다.

현재 교통이나 교육, 그리고 상권 등 각종 인프라의 편의성을 생각해 볼 때 거주하기에 가장 최적화된 지역이 바로 강남이기 때문이다. 더구나 지금도 계속 확장되고 있는 이 지역 인프라를 생각해 보면 앞으로 이 지역의 미래가치와 프리미엄의 상한성을 함부로 예측하기가 쉽지 않다. 한마디로 표현해서 강남은 현재 대한민국 부동산 시장의 대표 브랜드이며 기회가 주어졌을 때 입성하기 위한 잠재 대기수요가 상당히 높은 곳이라 말할 수 있다.

최근 시장상황을 살펴 보자. 저금리 기조로 인해 갈 길을 잃은 유동자금이 부동산 시장으로 꾸준히 유입되고 있고, 정부는 서울 수도권의 대규모 택지개발과 정비사업을 통한 주택 공급을 자제하고 있어 상대적으로 재건축 시장에 대해 많은 관심이 집중되고 있는 것이 사실이다.

특히 서울의 경우 마곡지구를 끝으로 더 이상 대규모 택지를 공급할 만한 땅이 남이 있지 않다 보니 서울에 입성하기 위해서는 재건축 아파트를 통해 신규분양을 받는 것 이외에 뾰족한 방법이 존재하지 않는다. 그러다 보니 기회가 될 때 좋은 입지를 선점하려는 투자수요와 강남에 새로이 입성하려는 잠재수요들이 한꺼번에 몰리면서 이번 강남권 재건축 아파트의 상승세로 이어진 것이다.

정부 규제강화는 강남권 공급량 축소를 야기할 수도…

강남 재건축 시장의 상승세가 강해지자 정부는 부동산 시장안정을 위해 강남을 정조준하고 있다. 지난 6.19 대책에도 불구하고 부동산 시장이 안정을 보이지 않자 8월에 또 다시 규제책을 내놓은 것인데 강남 4구를 포함한 서울 11개구 그리고 세종시를 함께 ‘투기지역’으로 지정한 것이다.

‘투기지역’ 은 투기과열지구보다 더 강한 개념으로 투기과열지구에 해당되는 각종 제약 이외에도 금융이나 세제측면에서 더 강한 규제가 시행된다.

보통 투기 과열지구로 지정되면 재건축 조합원 지위의 양도행위가 전면 금지됨으로써 재건축 시장의 움직임에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 여기에 금융 및 세제측면에서 규제가 강한 ‘투기지역’으로 선정됨으로 인해 단기적으로 강남 부동산 시장에는 상당한 악재다.

또한 재건축 투자자들이 가장 많이 관심을 갖는 내용 중 하나가 바로 ‘재건축 초과이익 환수제’이다. 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 얻은 초과이익이 조합원당 평균 3,000만원이 넘으면 최대 50%까지 정부가 환수하는 제도로서 2006년 참여정부 시절 도입했다가 2012년 다시 유예시켰던 정책이다. 하지만 최근 정부는 올해 말 끝나는 초과이익 환수제 유예를 더는 연장하지 않겠다 발표했다. 강남 재건축 시장이 다시 과열되는 상황에서 초과이익 환수제를 더 이상 유예할 수 없다는 이유에서다.

초과이익 환수제에 적용되지 않기 위해서 올 연말까지 관리처분 인가를 받아야 하다 보니 이미 인가를 받은 단지와 받지 못한 단지간 희비가 크게 엇갈릴 수밖에 없다. 이 경우 관리처분 인가를 받지 못한 단지의 조합원 부담금이 늘고 사업성이 떨어지면서 사업이 지연될 개연성이 상당히 높아진다. 문제는 사실상 서울지역 신규 공급물량의 대부분을 차지하고 있는 재건축사업 이 지연되거나 중단되면 향 후 이 지역 공급 물량은 감소할 수밖에 없다는 점이다.

지금도 강남권에 대한 잠재 대기수요가 많은 상황에서 공급마저 부족해진다면 몇 년후 가격이 상승할 소지를 안고 있는 것이다.

강남 재건축 불패라는 학습효과

우리는 2000년대 초 중반, 강남 재건축 시장의 상승이라는 일종의 학습효과를 가지고 있다.

70 ~ 80년대 입주했던 강남 아파트들이 2000년대에 들어 재건축 연한이 도래하고, 오래된 저층 아파트가 고급 아파트단지로 탈바꿈하게 되면서 당시 신규 아파트의 몸값이 크게 상승했기 때문이다.

도곡 주공아파트를 재건축한 도곡 렉슬의 경우 2003년 분양 당시 43평(143.87B㎡)의 경쟁률이 무려 4,795대 1에 달하며 당시 서울 동시분양 사상 최고의 경쟁률을 기록한 바 있다. 이후 도곡 렉슬 43평 B 타입의 경우 분양가 7억 8528원에 7억 9972원의 웃돈이 붙어 분양가 대비 2배의 상승률을 보이기도 했다.  

이 후에 분양한 아파트도 마찬가지다.

반포 주공 3단지를 재건축한 반포 자이의 경우 2006년 전용면적 84.98 ㎡의 분양가가 10억 8천에서 11억 5천이었지만 입주 직후에는 14억 선까지 올랐다. 2008년에 분양한 반포 래미한 퍼스티지의 경우 전용면적 84.93㎡의 분양가가 9억 9천 ~ 11억 2천 이었지만 입주 직후 13억 ~13.5억 선까지 상승했다. 부동산 경기가 하락하던 시기에 가격이 잠깐 주춤했던 적은 있었지만 결과적으로 보면 크게 상승했던 것이다.

3.3 ㎡ 당 5,000만원이란 가격은 고분양가일까?

3.3㎡ 당 5,000만원이란 가격을 단순히 명목 가격의 높고 낮음으로 본다면 이 가격은 분명히 비싼 가격이다. 만약 시장에서 이 가격을 받아주지 않는다면 이 가격은 절대 정상적인 가격이 아니다.

하지만 과거 이 지역 사례에서 보듯이 아파트가격이 꾸준히 올랐음에도 오랜 시간동안 가격이 유지되고 있고, 지금도 꾸준히 잠재수요층이 유입되고 있는 것을 볼 때 단순 명목가격의 높고 낮음으로 싸다, 비싸다를 논의하기에는 무언가 궁색해 보인다.

오히려 이 지역은 지난 해부터 강남과 서초지역의 아파트 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하거나 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가를 초과하면 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증을 거부하는 방식으로 고분양가를 차단하고 있는 것이 현실이다. 수요와 공급이라는 시장 논리로만 보았을 때 지금보다 더 높은 분양가로 분양이 가능함에도 인위적으로 제어하고 있는 것이다.

그렇다면 입지에 대한 질적 욕구를 충족하고자 하는 수요층에서는 현재 3.3㎡ 당 5,000만원에 육박하는 가격에도 불구하고, 이 가격이 비싸지 않다라고 생각하고 있다는 것이 논리적으로 타당해 보인다. 앞서 언급한 것처럼 강남이란 입지의 위상은 가격과 상관없이 구매하려는 일종의 명품 브랜드로 바뀐 지 오래된 것이라는 것을 반증하는 현실이며, 강남의 위상이 지속적으로 유지되는 한 질적 욕구를 충족하고자 하는 잠재수요는 앞으로도 꾸준히 지속될 것으로 예상된다. 

규제의 중심에 선 강남 부동산 시장 괜찮을까?

이번 8.2 부동산 대책에서 강남지역이 ‘투기지구’로 지정되면서, 지난 2011년 강남 3구가 투기과열지구에서 지정해제된 이후 약 6년 만에 재지정되었다.

‘투기지구’로 지정되면 투기과열지구에서 적용되는 전매제한 기간 연장은 물론 청약 1순위 자격제한, 대출 규제 강화는 물론이고 재건축 조합원 지위 양도 금지, 재건축 공급 주택수 제한 등 약 12개의 규제가 동시에 적용된다.

이번 규제의 중심에 선 강남 재건축 시장은 아파트 청약조건 강화는 물론, 재건축 조합원 물건의 매도가 제한받게 되므로 단기적인 하락 가능성이 매우 높다. 강남에 진입하기를 원하는 실거주 수요 외에도 그 동안 단기투자 목적을 가진 수요가 크게 늘어났지만, 앞으로는 단기투자 수요가 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

하지만 그렇다 하더라도 실거주를 고려하는 수요자까지 청약을 포기할 필요는 없어 보인다.

정부가 민간 택지의 분양가 상한제 적용을 검토하기로 하면서 그 동안 고공행진을 하던 분양가가 낮아지거나 상승폭이 줄어들 가능성이 높아져 실수요자들이 접근하기 유리해졌기 때문이다.

또한 청약 1순위 자격 기간 연장을 포함한 각종 청약조건의 강화는 강남권에 진입하고자 하는 실수요자들에게 과거보다 쉽게 진입할 수 있는 절호의 기회라고 할 수 있다.

반복되는 이야기이지만 강남의 입지는 대한민국 대표 브랜드로의 위상을 지금도 지켜오고 있다.

이를 수요라는 측면으로 표현하면 단기적으로는 부침이 있었는지 몰라도 강남에 진입하고자 하는 수요는 계속해서 유지되어 왔다는 의미다. 따라서 투기지구 지정과 같은 고강도 규제가 단기적으로는 수요를 감소시키겠지만 재건축 사업 지연으로 인한 공급의 감소는 장기적으로 강남으로의 진입을 어렵게 해 가격 하락 가능성이 낮아질 수밖에 없다.

앞으로 집값이 상승할 것이라 단언하기는 어려워도 집값이 떨어질 가능성은 상당히 낮기에 강남에 진입하려는 이들에게는 상당히 좋은 기회라고 할 수 있다. 

하반기 강남 재건축 아파트 투자방법

그럼 강남권에 관심을 갖는 청약(투자) 대기자라면 어떻게 접근하는 것이 좋을까?

먼저 이 지역 분양 아파트에 청약(투자)하기 위해서는 단기적 수익보다는 실거주 차원의 장기적 접근이 필요하다. 정부의 규제가 강화된 이상 단기적으로는 가격 변동폭에 크게 노출될 수 있기 때문이다.

그러나 금번 8.2 부동산 대책 내용에도 잠시 언급되었지만 지금은 저금리 및 대내외 경제 요건이 개선되면서 시장 상황이 상당히 좋은 편이다. 입주물량 증가와 같은 변수가 존재하긴 하지만 서울, 그 중에서도 강남권의 공급이 부족한 상황이다 보니 거래 절벽 현상은 그리 오래가지 않을 것으로 예상된다. 더구나 재건축 초과이익 환수제 시행에 따른 사업지연이 나타나는 경우 공급 부족은 더욱 심화될 가능성이 높다. 따라서 단기적으로는 시장상황을 관망하더라도 좋은 지역 이라 판단되면 과감하게 투자할 필요가 있다.

또한 청약을 할 때 일반 분양분이 많은 아파트를 노리는 것이 유리하다.

재건축 아파트 특성상 조합원 배정분을 제외하고 나면 실제 일반 분양분은 얼마 되지 않는 것이 사실이다. 예를 들어 금번 8월에 분양한 강남 래미안 포레스트의 경우 총 2,296가구 중에서 208가구를, 신반포 자이의 경우 총 757세대중에서 일반 분양분이 145세대밖에 되지 않는다. 따라서 향 후 분양 예정 단지 중에서도 가능한 일반 분양분이 많은 아파트 단지를 선택하는 것이 아무래도 유리할 수밖에 없다. 또한 좀 더 안정적인 투자를 원한다면 강남권역에서도 각종 개발 이 집중되고 개발호재들이 본궤도에 오르는 지역에 관심을 갖는 것도 좋은 방법이다.

마지막으로 자금 계획을 철저히 세워야 한다.

현재 분양가가 9억원을 넘는 주택은 HUG의 중도금 대출 보증 대상에서 제외된다.

서울 강남, 용산, 성수와 같은 수요자들 선호지역은 HUG의 중도금 집단대출 보증을 받지 못할 가능성이 크다는 이야기다. 이 경우 건설사들이 자체 보증을 통해 중도금 대출을 하는 경우가 많은데, 보통 건설사 보증으로 중도금 대출을 받으면 HUG가 보증한 대출보다 금리가 높다. 따라서 건설사 신용도에 따라 중도금 대출 금리가 높아질 수 있다는 점도 고려해야 한다.

게다가 이번 규제로 인해 강남을 포함한 투기지역 및 투기과열지구의 경우 LTV, DTI 40% 라는 강화된 대출 규제(단 서민, 실수요자는 50%적용)가 적용되었다. 금융감독원 시뮬레이션 결과 지난 해 하반기 대출자를 바탕으로 대출한도가 줄어드는 인원은 약 10만 9천명 중에서 8만 6천명 정도의 수준이다. 대출자 중 약 79% 수준에 달하며 인당 평균 5천 만원 정도가 줄어드는 것이다.

따라서 자신의 재무상황을 고려치 않고 접근하는 경우 큰 낭패를 볼 수 있다.

이번 정부의 8.2 부동산 대책으로 강남지역은 단기적으로 가격 상승세가 끊기고 투자심리가 위축되는 등 직격탄을 맞은 것이 사실이다. 하지만 이 곳은 예전부터 지금까지 투자수요 이외에도 질적 수요를 추구하는 계층의 잠재수요가 꾸준히 이어져 왔으며, 지금도 기회가 되면 강남에 진입하고자 하는 대기수요가 꾸준하다. 따라서 실수요자라면 단기적 수익을 추구하기 보다는 지역의 미래가치에 초점을 두고 장기적으로 접근하는 경우 지금도 충분히 투자가치가 있다고 말할 수 있다. ‘지역의 미래가치를 믿고 장기적으로 접근하라’ 이 것이 2017년 하반기, 강남 부동산 시장을 바라보는 가장 현명한 접근 방법이다.

[--DJ--]

부룡님 팟캐스트에서 처음 들었는데 칼럼은 처음 보네요 감사합니다.

[파파투]

부룡님 팟캐스트 잘 들었습니다. 앞으로도 좋은 글 부탁 드립니다.

[산적아저씨]

부룡쌤의 강남 분석과 접근방법, 대출규제까지 좋은 칼럼 잘 읽었습니다.
부동산 투자의 중심 강남이라 제일먼저 규제를 받고 제일 마지막에 규제가 해지 되는...
그렇지만 관심이 가는 지역이죠..ㅎㅎ
강의 시간에도 언급하셨듯이 사람의 심리는 어쩔수 없는거 같네요...ㅎㅎ
감사합니다^^

[델피에로]

좋은글 잘읽었습니다 기존 글들도 다찾아 볼게요!
감사합니다

[언덕에올라]

좋은 자료 올려주시어 감사드립니다...*^^

[Pedro kim]

좋은 글 감사합니다... 그동안 공부 안하고 뭐했는지...ㅠㅠ 울고 싶네요...

[도담채]

정말좋은정보 감사합니다 저의같은 초보들은 정말 공부를 열심히 해야것네요

[조봉석]

좋은 글 감사합니다. 대한민국 지정학적 리스크가 있다고 하지만 다른 나라 대비 평가 절하 되어 있다고 들었습니다.
말씀 하시 대로 강남 접근 방법 유용한 정보 입니다.

[댄디박]

깔끔하고 야무진 정리 감사합니다. 고맙습니다..

[츠유]

정말 감사합니다~항상 감사해요^^

[김대리jg]

정보 감사해요 잘 보고 갑니다.ㅎㅎ

[ForLoveG]

좋은 정보 감사 드립니다. ~~

[하루를 살아도 행복하게]

늘 좋은글 감사드려요. 블로그 보다 넘어왔는데 더 좋은글이 많네요. 조만간 부룡님 책도 사서 볼 예정입니다. 감사드려요.

[꿈꾸남]

평당 오천만원 시대에 살고 있군요. 좋은 정보 담아갑니다~

[세콰이어]

좋은 정보 감사드려요..^^

[hogane-최희호]

재건축 불패 반드시 강남에 도하 할것이다 나는!

[쌀밥먹자]

하..이제야 이 카페를 알게된게 행운같네요 ㅎㅎ

[쟁이2]

좋은 글 감사합니다.

[happy!]

정보 감사합니다~

[happy-75]

지역의 미래가치를 믿고 장기적으로 접근하라,,,명심하겠습니다. 항상 좋은글 감사드립니다

[이윤해경]

강남 재건축 지역에 투자하고 싶다면..
마지막 문구가 와닿는 말씀입니다.
지역의 미래가치를 믿고 장기적 관점으로 접근하라.
지역에 대한 꾸준한 관심 가져보겠습니다^^

[폭포수박씨]

강남에 아파트 하나 갖는 꿈 꿔봅니다. 장기적접근!! 좋은글 감사합니다.

[베테랑]

아직 강남은 먼나라 이야기지만 꾸준히 관심을 갖고 기회가 왔을때
미래가치를 내다보고 장기적으로 접근하겠습니다!
강남에 대한 투자분석 정말 감사합니다!

[해피 채여니]

부룡님의 강남 투자의 제언에 감사드립니다. 단순 명목가격의 높고 낮음으로 싸다, 비싸다를 논하기 힘듦에 공감하며 실수요자가 나아갈 길까지 잘 읽었습니다. 추운날씨에 감기조심하세요^^

[아자! 아자!]

2월에 지방으로 이사를 가는데 눈물이 앞을 가립니다. 이제 서울엔 청약 못 넣겠죠?

[프카프카]

강남의 재건축은 부동산의 부표같이 생각되네요. 늘 관심을두고 지켜보면서 갖고있는 부동산의 미래가치도 예상할 수 있을것 같네요.

[밝은부자]

강남부동산 시장을 바라보아야 할
현명한 시각 제시 감사합니다^^

[KOKASKOKO]

부룡님, 좋은글 감사드립니다^^

[로이원]

부룡님 좋은글 감사합니다. 미래의 가치를 믿고 장기적으로 접근하라 명심 명심 하겠습니다.

[단순명료]

강남불패는 사라지지 않지요~~