서울 재개발 빌라 투자 포인트 2가지!

[윤기수]

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아직 선정이 되지는 않았지만, 이왕이면 아파트로 변신할 가능성이 높은 곳에 투자를 하는 것이 좋을 텐데요. 예전에 진행하려다 여러 번 무산되었던 곳이 좋습니다.

왜냐하면 협의가 안되는 곳을 제외하고 하고자 하는 쪽으로 구역을 바꿔서 진행하게 되면 가능합니다. 하지만 경매로 낙찰받을 경우에는 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있기 때문에 이미 확정된 곳의 투자도 좋습니다.

1. 재개발 개건축 사업성을

따져보자!

관악구 신림동의 빌라입니다. 대지권 약 7.5평 건물면적은 약 13.8평인데요.

감정가격 1억 4,400만 원이었고, 1차에 무려 23명이 입찰에 참여해 저희 베프옥션 회원님께서 약 2억 600만 원에 낙찰받았습니다. 차순위와는 약 6백만 원 차이로 낙찰되었네요.

현재 시세 : 3억 원

신속통합기획 확정!

조합원 : 756세대

분양 : 1,480세대

임대 물량 : 300세대 포함(★)

이곳은 바로 신속통합기획이 확정된 곳으로서 현재 시세는 약 3억 원 정도이고, 조합원 수는 756세대입니다. 재개발이 되어 새로 지어질 아파트는 총 1,480세대 그리고 이 중 임대 물량이 300세대가 포함되어 있다고 합니다.

조합원 수에 비해 분양 세대는 거의 2배로 사업성이 굉장히 좋습니다. 임대물량을 빼더라도 1,180세대이기 때문에 150%가 넘습니다.(평균적으로 조합원 대비 120~130%의 세대가 분양)

여기서 말하는 '사업성이 좋다'는 것은 새로 아파트가 지어졌을 때 조합원이 내는 추가 분담금이 적어질 수 있기 때문에 좋다는 것입니다. 심지어 사업성이 굉장히 좋은 경우 새 아파트를 받고 추가 분담금을 내는 것이 아니라 오히려 돈을 돌려받는 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 신속통합기획 확정 여부가 중요한 것이 아니라 사업성이 좋은지 안 좋은지까지 따져보는 것이 굉장히 중요합니다.

사업성을 따져볼 때에는 분양 세대가 중요한 것이 아니라 임대물량 제외한 일반 분양 세대가 몇 세대인지 알아야 실질 사업성이 나옵니다. (★)

2. 새 아파트로 변신 했을때

가격을 예측해보자

그리고 한 가지 더 중요한 것은 이 재개발 빌라가 나중에 새 아파트로 변신했을 때 얼마 정도의 금액이 될까를 예상하고 사야 합니다. 주변 새 아파트의 시세를 확인하면 되는데요.

위의 낙찰 물건 주변에 신축 아파트가 없어서 가까운 곳의 시세를 확인해 보았습니다. 2007년에 지어진 신림푸르지오2차 아파트의 현재 시세는 6억~9억 사이입니다.

그럼 지금 빌라가 새 아파트로 변신하게 되면 10억 정도는 될 것이라는 예상이 됩니다.

비교 지역을 두고 옥석을 가리자

만약 경매가 아닌 일반 물건으로 재개발 될 빌라를 매입을 할 경우 비교 지역을 여러 군데 두고 옥석을 가리는 것이 중요합니다.

위의 물건과 비슷한 가격대의 지역이 서원역 주변입니다. 난곡과 서원역은 입지적으로 굉장한 차이가 있습니다. 서원역에서 1정거장만 이동하면 2호선, 5정거장 이동 시 7호선으로, 8정거장 이동 시 일자리가 풍부한 여의도로 갈아탈 수도 있습니다.

서원역 근방 새 아파트인 e편안세상서울대입구아파트(19년 준공)의 현재 시세를 확인해 보니 8억 7천만 원~14억 7천만 원입니다. 이곳은 평지도 아니고 역세권도 아닙니다. 그러면 서원역 주변에 새 아파트가 들어선다면 못해도 15억 이상은 충분히 생각해 볼 수 있습니다.

비슷한 가격이라면 난곡을 선택하시겠습니까?

서원역 주변을 선택하겠습니까?

주변 아파트의 시세를 확인하면 정답은 나옵니다.

예를 들어 두 곳을 비교해 보았는데요. 많이 알아보면 볼 수록 현명한 투자를 할 수 있습니다.

© emanuelekstrom, 출처 Unsplash

1. 일반물량과 임대물량 알아보고

사업성 확인하기

2. 주변 새 아파트의 현재 시세 비교하기

위의 두 가지를 반드시 확인하시고 같은 가격으로 빌라 투자를 하더라도 옥석을 가려내어 투자하기 바랍니다.

천만평규모의 동탄신도시의 부동산정보

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