오늘은 어떤 부동산 규제, 경기침체, 고금리가 오더라도 돈을 버는 부동산을 소개해 드리려고 합니다.
모텔
바로 모텔입니다. 한두 번 이용은 해보았지만, 모텔 운영에 관한 정보가 없기 때문에 잘 모르는 분이 많을 텐데요. 모텔 투자야말로 '누워서 떡 먹기'라고 할 정도로 시스템화하면 정말 쉽고 큰 수익을 가져다줍니다.
식당 같은 경우 장사가 잘되면 굳이 식당에 들어가 보지 않고 밖에서만 봐도 바로 티가 납니다. 하지만 호텔·모텔은 장사가 잘 되더라도 알 수가 없습니다. 그나마 요즘은 SNS, 유튜브 매체로 그나마 관심을 가지면 관련 정보들을 어느 정도 알 수 있습니다.
모텔 사업의 장점
경제가 어려워도 모텔은 성행한다.
경기가 어렵다고 모텔을 이용을 안 할까요? 아닙니다. 사람들은 경기와 상관이 없이 모텔은 이용합니다.
일반적인 부동산 입지와 완전히 다른 개념
서울에 있다고 많이 이용할까? 지방이라고 적게 이용할까? 서울이라고 무조건 좋고 지방이라서 무조건 안 좋지 않습니다. 일반 부동산과 다른 또 다른 시장이기 때문에 모텔 투자는 새로운 관점에서 바라봐야 합니다.
지방이라고 숙박료가 저렴하지 않다.
서울도 대실료가 3만 원, 지방 대실료도 3만 원입니다. 오히려 모텔이 밀집된 경기도 지역은 대실료가 1.5만 원~2만 원 정도로 더 저렴합니다.
수익용 부동산인 동시에 시세차익용 부동산이다.
모텔 사업의 인허가를 받기 위해서는 도로에서 조금 들어간 곳에 위치해야 합니다. (혐오시설로 분류돼 도로에 완전히 인접하지는 않습니다.) 그렇기 때문에 건물만 위치한 곳뿐만 아니라 도로부터 건물로 이어지는 땅이 모두 내 땅일 가능성이 높습니다.
지역마다 시도 조례에 따라 다르지만 대부분 계획관리지역과 상업지역에만 모텔 인허가를 내주는 경우가 많습니다. 아무리 지방이더라도 계획 관리와 상업지역은 가치가 높은 땅입니다.
모텔 대출은 얼마나?
1금융권: 60~70%,2금융권: 80% 정도 대출이 가능하고 경매로 낙찰받게 되면 80% 이상 대출이 가능합니다.
서울보다는 지방
모텔은 규모와 지역에 따라 금액이 다르긴 하지만, 서울보다 지방의 수익률이 훨씬 좋습니다.
모텔을 지으려면 적어도 80평 이상의 토지가 필요한데, 서울은 기본적인 땅값 때문에 싸게 팔래야 팔 수가 없습니다. 하지만 지방은 땅값이 저렴하지만 숙박요금, 대실 요금의 차이는 크게 없기 때문에 상대적으로 땅값이 저렴한 지방이 수익률은 더 뛰어납니다.
100억짜리 모텔 매출 1억
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30억짜리 모텔 매출 1억
서울의 100억짜리 모텔의 매출이 1억이 나온다고 해도 나쁜 수익률은 아니지만, 지방은 30억짜리 모텔로 매출 1억이 가능한 곳도 있습니다.
모텔사업은 지방을 추천드립니다.
모텔 고정 운영비
모텔은 운영비는 객실 수에 따라 다르긴 하지만, 고정적인 지출이 있기 때문에 방갯수는 30개 이상을 추천드립니다. 30개 이하라고 운영비가 확 줄어드는 것이 아니기 때문에 어느 정도 수익률이 나오려면 30개 이상이어야 합니다.
고정지출내역
· 유선전화비 : 2만 원
· E/V 점검비 : 8만 8천 원
· 인터넷 사용료 : 30~50만 원
· 수도료 : 40만 원 전후
· 하수처리비용 :7만 원
· 전기점검비용 :11~15만 원
· 비품 : 50만 원
· 세탁비 : 100만 원
· CCTV : 100만 원
· 인건비(청소인력) : 1명당 200~300만 원(3~4명)
· 전기료 : 100~300만 원 (계절차이)
· 가스료 : 30~250만 원 (계절차이)
· 교통혼잡비용 : 약 15만 원(1년에 한번)
· 가스검침 : 6만 원
※위에서 가장 중요한 것은 비품입니다. 모텔은 의외로 단골 장사입니다. 한곳이 괜찮으면 계속 그곳만 오기 때문에 여성분들이 제일 중요하게 생각하는 청결을 신경 써야 합니다. 비품은 리필용 저렴한 제품보다는 집에 가져가고 싶을 만큼 퀄리티 있는 브랜드 제품을 제공해야 합니다. 비용이 조금 더 들더라도 이렇게 사소한 것에 사람들이 퀄리티를 느끼기 때문에 비품에는 돈을 아끼지 않는 것이 좋습니다.
※요즘 CCTV는 전문관리업체 맡기지 않아도 직접 구입 후 설치해도 상관없습니다. 관리 업체에 맡기면 매달 고정비가 지출되기 때문에 가성비 좋은 제품을 구입해서 직접 설치해도 휴대폰으로 실시간 확인이 가능합니다.
※청소인력은 기왕이면 외국인보다는 한국인을 추천드립니다. 모텔은 청결함이 기본인데 개인마다 조금씩 차이는 있겠지만 평균적으로 한국인 분들이 훨씬 깔끔하게 청소를 해주신다고 합니다.
위의 고정비를 합해보면 한 달 공과금은 600~1,000만 원, 인건비는 1,000만 원 전후 정도 예상하면 됩니다. 80% 대출 시(매입가 30억에 이자 5%가정) 매달 이자비용이 1,000만 원 정도 지출이 됩니다.
공과금 1천만 원
+
인건비 1천만 원
+
이자비용 1천만 원
=
3천만 원(고정비용)
약간의 부대비용이나 금리에 따라 고정 비용은 달라질 수 있지만, 대략 모텔 물건을 소개받거나 조사할 때 고정지출비용을 3천만 원 정도로 감안해 볼 수 있습니다.
내가 만약 30대로 돌아간다면
시스템화하면 5개 이상도 운영이 가능하고, 조금만 조사해 보면 정말 어떠한 상황에서도 돈을 벌 수밖에 없는 구조입니다.
그리고 모텔을 임대하는 입장도 임대를 주는 입장도 모두 돈을 버는 시장이고, 모텔 투자는 한 번도 안 해 본 사람은 많아도 한 번만 하는 사람은 없다고 할 정도로 모텔 시장을 경험해 본 사람은 웬만해선 이 시장을 떠나지 않는다고 합니다.
모텔사업 추가 팁(플랫폼, 경매)
지방의 모텔 운영자들 중에 '야놀자','여기어때' 등 숙박 예약 플랫폼을 통한 광고를 수수료가 비싸다는 이유로 이용하지 않는 운영자들이 있는데, 그런 모텔을 인수하면 매출이 급상승할 수 있습니다. 수수료 1천만 원 주고 나는 2천만 원 더 벌면 수수료를 많이 주더라도 오히려 훨씬 이득이기 때문입니다.
모텔사업이 조금 생소할 수 있는데요. 정말 좋은 투자이기 때문에 여러분께 소개 드리고 싶었습니다.
특히 경매로 낙찰받는다면 더 좋은 기회가 될 수 있습니다. 알면 알수록 경매시장은 놀이터 입니다.
앞으로 경매물건 찾으실때 모텔도 눈여겨 보셨으면 합니다.
천만평규모의 동탄신도시의 부동산정보
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