현대판 바벨탑의 저주 2편

[박홍균]

2000년대 초반 남대문 시장의 테마상가인 메사(Mesa)에 투자했다가 조금 손해보고 빠져나온 적이 있습니다. 당시 동대문 시장의 밀레오레와 두타가 1년 만에 두배나 올라, 남대문 최초의 테마상가라는 잇점으로 들어 갔는데... 테마상가의 공급과잉으로 정말 본전도 못건졌습니다. 임대료만 나와도 그냥 가지고 있으려고 했는데, 임대가 안되더군요... 이후 테마상가에 투자해서 재미 본 사람은 거의 없는 것으로 알고 있습니다. ㅜㅜ

"은퇴후 3000만원으로 어쩌고 저쩌고..." 하면서 요즘도 테마상가 광고 많이 하는데, 절대로 믿지마세요...

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테마상가 '봄날은 갔다'

공급과잉..임차인 못구해 문도 못열어

아시아경제 기사입력 2008-08-26 09:10 김민진

동대문 밀레오레, 두타 등으로 대표되는 대형 테마상가가 경기침체로 임차인을 구하지 못하고 있는데다 공급과잉이 겹쳐 신음하고 있다.

10여년 전 호황을 누렸던 이들 테마상가 중 최근 준공한 몇 곳은 아예 개점조차 하지 못하고 문을 닫거나 오픈과 동시에 반쪽짜리 상가로 전락하기도 했다. 일부는 분양주와의 소송으로 개점 시기를 맞추지 못한 곳도 있다.

 

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지금 전국에 삼성동 코엑스몰과 반포동 센트럴시티와 같은 초대형 복합단지가 우후죽순처럼 생기고 있습니다. 예전의 테마상가처럼 공급과잉이 우려되고 있습니다.
물론 이런 곳이 도시의 중심 역활을 하면서(그럴 가능성도 높아 보입니다) 투자 가치가 올라 갈 수도 있지만, 반대의 경우도 있을 수 있습니다.(저의 글들 중 '현대판 바벨탑의 저주'를 한번 읽어 보세요. 너무나 많은 건물이 동시에 지어진다는 것이 문제입니다.)
물로 판단은 자신이 해야겠지만, 좀더 잘 따져 보라고 해서 올리는 글입니다. 과연 이 건물들이 모두 채워질정도로 경기가 좋아질지는 의문입니다. 생산 인구는 줄어들고, 이 건물들이 들어서는 몇년 후면 고용자수가 마이너스로 돌아서는게 뻔한데... 아마 아래의 건물이 임대되지 않으면 도시의 흉물로 변하겠지요. 

 

제일 중요한 것은 이런 곳에 몰려들 젊은 사람의 인구가 계속 줄어든다는 것입니다. 재미있는 사실이 저도 20대에는 사람이 많고 시끄러운 곳을 좋아했는데, 나이가 들면서 이상하게도 이런 곳이 싫어지고 가기 싫다는 것입니다. 만약 젊은 인구가 줄어 이런 곳에 사람이 모여들지 않는다면 이런 초대형 복합단지가 성공할 가능성이 작아지겠지요.

 

반면에 이런 건물이 상가나 사무실로 다 찬다면 주변 지역의 상권이 모두 폭락하게될 것입니다. 지금 이마트나 GS마트가 들어가는 지역의 재래시장들이 문을 닫는 것과 같은 이치입니다.

참고적으로 송파구 가락동에서 내년 초에 오픈되는 가든 파이브 는 삼성동 코엑스의 6배 규모입니다.(과연 여기 상가와 사무실이 언제쯤 다 채워 질까요? 위례 신도시가 완공되면 채워 지겠지만, 위례 신도시에도 이와 유사한 것 만들지 않을 까요? 요즘 신도시 만들면 복합단지 만드는 게 유행인데...)

부동산써브(www.serve.co.kr)가 수도권에 조성예정인 주요 복합단지를 조사한 결과, 총 9개 사업장에서 초대형 복합단지가 조성 중에 있는 것으로 나타났습니다. 이들 총면적은 7백만㎡를 초과해 규모로만 따지면 신도시급이라 볼 수 있습니다.

아래의 복합단지는 전국에서 짓고 있는 전부는 아닙니다. 앞으로 시간이 날때 마다 정리해서 제 홈페이지에 업데이트 하겠습니다.

■ 타임스퀘어

경방은 영등포구 영등포동 4가 일대 연면적 34만137㎡에 지하5층~지상21층 규모 복합단지 타임스퀘어를 2009년 8월 완공할 예정. 이마트 입점


■ 가든 파이브

SH공사는 송파구 문정동 일대에 조성 중인 동남권유통단지(통합 CI는 가든파이브)를 2008년 말까지 전문상가(연면적 82만300㎡, 삼성동 코엑스몰의 6배 규모) 3개 블록의 준공을 마치고 2009년 상반기에 입점 오픈을 시작할 예정



■ 용산링크

서울시는 총 사업비 2430억원을 투입해 용산공원과 용산역 전면 재개발지역, 국제업무지구 주변 28만7300㎡를 유기적으로 연결하는 지하3층~지상2층의 통합입체공간 ‘용산링크’를 조성할 계획



■ 세운 재정비 촉진 지구

종로구/중구 세운상가 일대 43만㎡

■ 페스티벌파크

부동산개발업체 페스티벌파크는 경기 용인시 성복동 일대 연면적 약 56만㎡에 용적률 600%를 적용해 업무시설과 상업시설 등의 복합쇼핑몰을 조성할 계획

■ 파워 센터(에콘힐)

경기도는 광교 신도시 3개 블록의 12만2510㎡의 사업부지에 주상복합용지 2개 블럭과 상업용지 1개 블럭을 대상으로 파워센터(복합단지)를 계획

■ 알파돔 시티

롯데건설 컨소시엄은 경기도 성남시 판교신도시 판교역 일대에 ‘알파돔 시티’ 121만6000㎡에 2012년 완공을 목표로 주상복합, 백화점, 할인점, 쇼핑센터, 호텔, 갤러리 등의 복합개발을 계획



■ 용현 학익구역

동양제철화학과 CDL(싱가폴 부동산회사)은 인천광역시 남구 용현ㆍ학익구역 공장부지를 활용해 남쪽에는 핵심시설인 복합단지(28만㎡)가 들어서고, 옆쪽으로 의료와 여가ㆍ휴양단지 등(15만㎡)이 조성합니다. 북쪽에는 8700가구의 주거단지(38만㎡)가 들어서고, 나머지 74만㎡에는 ‘송암미술관’을 중심으로 문화단지가 조성되는 등 전체면적의 47%가 공공용지로 개발

2009년께 착공, 2012년 완공.

■ 영종도 복합레저단지

인천도시개발공사는 인천광역시 중구 운북동 일대 269만8816㎡에 사업비 6858억원을 투입해 리조트 호텔을 중심으로 카지노, 쇼핑센터, 오피스텔 등 업무, 상업, 레저, 주거기능을 갖춘 관광도시를 만들 계획

■ 청주 복합유통단지

청주시 흥덕구 옛 대농 공장 터 100만㎡

■ 메타 폴리스

동탄신도시



■ 퓨처렉스

대전시 중구 은행동 100만㎡



■ 가정오거리

인천 가정동 100만㎡



■ 아산 신도시 복합단지

아산 신도시 100만㎡



■ 스마트 시티

대전 유성구. 2007년 분양



■ 더 시티 7

창원시 두대동



■ 몰오브코리아(Mall of Korea)

과천시는 과천동 200 일대 18만5125㎡(5만6000평)를 복합쇼핑몰과 문화공간으로 조성.
과천시가 구상 중인 복합문화관광단지는 연면적 99만1740㎡(30만평)로 코엑스몰(연면적 11만9000㎡)의 8배가 넘는 규모. 코엑스몰과 무역센터를 포함한 규모(119만7218㎡)에 육박하는 대규모 사업. 총사업비는 10억달러(1조377억원)이며 미국 의류소매업체 포에버21 등 민간 투자자가 절반을 부담하고 나머지는 과천시와 경기지방공사가 분담한다. 완공은 2012~2013년 예정.
쇼핑몰은 용적률 400~500%를 적용해 저층으로, 랜드마크가 될 호텔은 고층으로 추진해 주로 외국계 호텔을 유치한다는 계획.
특급호텔, 백화점 3개, 브랜드숍 400여 개를 포함해 총 매장 수 600여 개, 멀티플렉스 등이 들어서게 되며 이를 통해 연간 3000만명 이상의 국내외 관광객을 유치한다는 구상

 

[magicgj]

요즘에는 어지간하면 업무나 판매시설을 코엑스 몇배규모로 짓는다고 발표를 합니다. 위의 자료에는 없지만 과천경마공원역 부근에도 복합쇼핑문화센터를 코엑스 5배규모로 2013년까지 완공한다는 발표가 있었습니다.지금은 강남 최고의 요지에 있는 코엑스(호텔등 포함)단지가 81년에 공사를 시작하여 완공때까지 19년이 걸렸습니다.물론 코엑스 상가가 정상화된지는 몇년이 되지를 않았고요... 초기에 거의 10여년은 코엑스 상가도 썰렁했습니다.강남 최고의 요지 삼성동 코엑스가 말입니다... 상가는 얼마든지 지을수 있어도 상인이나 소비자는 유한한데 어쩔려고 일만 벌려놓는지 생각없는 지자체들이나 개발업자들을 생각만해도 한심합니다.

[박홍균]

과천 업데이트 했습니다. 이름이 몰오브코리아(Mall of Korea)이더군요. 미국에서 제일 큰 쇼핑몰이 미네아폴리스에 있는 몰오브아메리카인데. 이것 흉내낸 냄새가 다분하네요.

[론리]

ㅎㅎㅎㅎ 재밌네요...

[Learner]

문제는 투자자와 그들을 보호하는 정부정책이라고 생각합니다. 자본 투여해서 리스크를 지고 건물 올리는건 OK입니다. 적극적으로 권장할 일이지요. 그러나 문제는 자본의 조달방법입니다. 자기돈으로 하는거 가지고 뭐라고 해서는 안 됩니다. 나중에 분양받는 사람들도 자기돈 가지고 분양받는건 좋죠. 하지만 은행에서 대출을 받아서 개발하고 분양받고 나중에 부실해지면 "나 망하면 은행도 망한다" 하며 강짜부리는 사람들은 시장에서 영원이 퇴출해야 합니다.

[람보]

ㅎㅎㅎ 재밌네요.... 정답 같아요....

[병정개미]

결국 건설업자들만 배불리는군요..

[magicgj]

상가분양이 제대로 되지않았을때 건설사들도 건축비를 물납(상가로 받음)으로 했을경우 동반 부실화할 수 있습니다.현재도 지역의 쇼핑몰들은 분양이 않되어서 난리들입니다.

[바니]

그 규모가 놀랍군여. 세계무역센타가 춘천에 지어진다니.. 두고 봐야겠지만 정말로 추진한다면 도무지 이해되지 않네요. 이름을 바꾸든가

[나바보]

가장 불황기에 부동산 공급이 많아진답니다. 호황기에 기획해서 진행하다보면 어느새 불황기에 준공하고 분양하게 된답니다.

[Mooon]

여기에 들어올 사람이 자영업자 아닌가요?.. 요즘 없어져 가는... ^^

[집념그자체로]

중요한것은 자영업자가 들어오든 임대업자가 들어오든 분양하는측에서는 상관이 없다는것입니다. 거래에 상당한 규제가 생긴 ,주택시장의 침체를 틈타 비교적 자유로운 상가쪽의 투자로 투기를 부추겨 분양을 하게되는데...그 방법이 전매를위주로 단기투자를유도하여, 실제 구매자들은 계약금이나, 1차 중도금만 겨우 지불할능력이있는 사람들을 유혹하게되어, 당장의 분양이익만을 생각하게되죠...분양대행사는 어차피 최초 계약금으로 그 수익을챙겨 사라지면 그만이니깐요....그 후에는...실제 거래(전매)가 안되어, 분양주들은 중도금상환이 안되니, 빚더미에 올라앉아 완전히 건물자체가 붕~ 떠버리는것이죠...

[쉐인]

양재에서 과천 넘어가는 곳에 하이브랜드라는 한화에서 지은 쇼핑몰이 있습니다. 일이있어 몇번 가 봤는데,,, 손님보다 매장이 더 많아 보였습니다. 그나마 이마트 땜시 사람들이 좀 더 보인다는거~~ 춘천에 세계무역샌터는 오보 아니에요 ??? 혹시ㅎㅎㅎ.

[박홍균]

하이브랜드에 얼마전 경매 나온 물건이 있었는데, 3번인가 유찰되어 터무니 없이 싸더군요. 제가 이마트에 장보러 자주 가서 아는데, 이곳도 문제 많습니다. 춘천 세계무역센터는 도지사와 시장까지 공식적으로 발표한 내용이라 오보는 아닌데, 작년에 취소되었네요. 그 자리에 다른 것을 하겠다는데.,.. 어쨋던 잘못된 내용 죄송합니다.

[안단테]

와~!! 저기 다 입주하려면 아무래도 대한민국 오천만은 너무 적지 않을까요? 어디서 이삼천만의 한국사람들 더 수입해 와야 겠군요... 안그러면 저기 다 들어가고 나선 길거리에서 사람도 구경못하는 적막강산이 되지 싶네요...

[케네디언]

잘 보았습니다. 중앙과 지방이 합작해서 요즘 '최대, 최고' 경쟁에 나선 것 같습니다. 사람에는 투자않고 건물에만 투자하는 어처구니 없는 발상이 아직 공무원들 세계를 지배합니다. 서울시만 해도 이렇게 티나는 사업을 하는 데가 성과 포인트도 잘 받고 승진에 유리합니다. 그러니 공무원들이 일을 안 벌일 수 있나? 정말 어떨 때는 월급만 받고 그냥 가만히 있어줬으면 싶을 때도 있습니다.

[식스맨]

허이구 많이도 짓네... 인구는 감소한다는데, 뭔 발상인지... 일본 지방도시에 이런 유령 테마파크나 쇼핑몰이 많다던데, 정신못차리는 양반들 (아파트 부녀회장 등등) 일본 탐방보내서 정신 좀 차리게 해야할듯.

[식스맨]

그나마 살아남을만한건 용산하고 영등포 정도 밖에 없을것 같네요.