경매 노하우 수도권 주택 ‘경매’로 싸게 장만하려면...

[goodtime24]

■ 수도권·단지형 유리, 사전답사 필수

전원생활을 꿈꾸는 도시민들은 수도권 단독·전원주택에 관심이 많다. 삶의 질이 높아질수록 친(親)자연, 탈(脫)도심 부동산인 전원주택은 투자의 대상으로 시장이 갈수록 커지기 마련이다. 문제는 기반시설을 잘 갖춘 수도권 기존 단독·전원주택 값이 너무 비싼 게 흠이다. 부동산과 땅값 상승으로 그동안 미뤄왔던 수요자들이 알음알음 찾아 나서면서 가격이 만만치 않다.

그러나 법원 경매를 잘 이용하면 싼값에 단독·전원주택 마련이 가능하다. 급매가 대비 20~30% 싸게 낙찰 받아 간단한 개․보수를 거치면 훌륭한 단독·전원주택으로 활용이 가능하다. 수도권 일대에는 한 달이면 50~100건이 넘는 주택이 경매에 부쳐지고 낙찰가율 70~80% 선에 낙찰된다. 입찰 경쟁률이 통상 3대 1 수준이어서 치열한 경쟁을 거치지 않아도 된다.

단독·전원주택은 환금성이 결여된 부동산으로써 경기불황에 비수기까지 겹쳐 우량 경매물건 공급량이 증가 추세에 있다. 부동산 시장 호황기 때 단독·전원주택 경매물량의 감소현상이 나타났다가 2015년 상반기부터 입지여건 좋은 주택 물량이 조금씩 늘고 있다. 꾸준히 물건을 찾다보면 거래 시세에 비해 현저한 가격에 낙찰 받을 수 있어 도심 전세 값 수준에서 중소형 단독·전원주택을 장만할 수 있다.

■ 우량 단독·전원주택 경매물건 증가 추세

서울 강남구 학동에서 인터넷게임업체를 운영하는 김○○(46세)씨는 주말용 단독주택으로 이용하기 위해 수도권의 중형급 주택을 찾던 중 경기 양평군 소재 전원주택이 경매로 나오자 경매 입찰을 나섰다. 수원지법 여주지원 경매계에서 양평군 용문면 덕촌리 소재 대지 518㎡, 건물 328㎡의 2층 주택을 감정가(2억5995만원)의 80%인 2억976만원에 낙찰 받았다.

지난 2001년에 지어진 목조 전원풍 주택으로 주변에는 5여 가구의 비슷한 규모의 주택 들이 모여 있어 주말주택으로 활용하기에 적당했다. 제세금과 경비로 1000여 만 원을 들여 등기를 마친 후 간단한 수리를 마쳐 지난 9월부터 주말주택으로 쓰고 있다. 최근 이웃집 전원주택이 매매로 3억1000만 원에 팔린 것을 감안하면 거래시세 대비 30% 정도 싼값에 경매로 낙찰 받은 셈이다.

수도권 안에서 텃밭이 딸린 단독·전원주택용으로 경매에 자주 나오는 지역은 주로 의정부지법 관할인 고양과 파주, 수원지법 관내인 용인·의왕·과천, 성남지원의 경우 하남과 광주지역, 여주지원의 양평, 여주, 이천지역 등이다. 풍부한 공급물량은 아니지만 과다한 대출을 얻어 빚진 고급 전원주택과 단지형 전원주택까지 다양한 경매물건이 공급되고 있다.

경매를 통해 단독·전원주택을 사려는 수요자들은 새로 짓는 번거로움을 덜고 값싸게 주택을 장만하기 위한 실수요자들이 많다. 통상 주택을 새로 지을 경우 번거로운 토지 매입과 함께 신축에 따른 복잡한 전용 허가절차를 거쳐야 하는 번거로움이 있다. 그러나 경매주택은 낙찰 후 바로 주택으로 활용이 가능하고 가격이 저렴해 실속이 많다는 장점이 있다.

법원경매에서 단독·전원주택 경매물건을 찾을 때는 다양한 물건에서 검색해야 한다. 통상 대법원 경매정보사이트나 사설 경매정보지의 물건정보란에는 ‘주택’이나 ‘단독주택’으로 분류된다. 따라서 지역과 금액에 맞는 주택 경매물건 중에서 사진과 감정평가서를 확인해 전원풍으로 지어진 주택으로 건축구조나 외형을 살펴 직접 현장답사를 통해 확인하는 절차가 필요하다.

간혹 외부 치장에만 신경 쓴 부실한 단독·전원주택이 경매에 나오기도 한다. 내부는 싼 자재를 활용해 급히 건축했거나 사용승인이 나지 않은 위법 주택도 많아 꼼꼼히 살펴야 한다. 입찰 전 감정평가서를 열람해 주택의 내·외부를 살피고 건축물대장을 발급받아 건축연도와 함께 건축물의 현황, 건축사용 승인일자, 불법·위법건축물 여부도 확인해야 한다.

단독·전원주택 경매물건을 고를 땐 먼저 지역 선정을 하는 게 좋다. 메인하우스냐 세컨드하우스냐에 따라 투자지역이 달라진다. 메인하우스의 경우 통근거리나 교통소통을 고려해 직장과 1시간 이내 거래에 장만하는 게 좋고 주말주택의 세컨드하우스 용도라면 자연환경과 경관이 양호한 지역으로 거주지나 직장으로부터 2시간 안팎의 범위 내에서 고르는 게 좋다.

마을과 멀리 동떨어져 외진 곳에 지어진 개별형 보다는 단지형과 전원마을 속에 지어진 단독·전원주택이 나중에 되팔기 손쉽고 투자성도 높다. 지형이 낮은 곳에 위치해 있거나 침수우려, 도로에 접하지 않은 맹지와 접해 있으면 주택 가치가 떨어진다. 단지형은 최초분양가나 건축비를 따져 낙찰금액을 써내면 거래시세 대비 얼마만큼 싸게 매입하게 되는지를 가늠하기 쉽다.

가치가 상승할 주택을 고르려면 진입로는 최소한 3m 도로에 접해 있어야 하고 교통여건이 좋은 수도권 근접형 주택을 고르는 게 좋다. 입찰을 결정하기 전 여러 유사매물을 답사한 후 경매물건의 옥석을 고르는 신중한 자세로 최종적으로 입찰을 결정하는 게 바람직하다. 외부가 번지르르한 경매물건이라도 맹지거나 취락지와 벗어난 나홀로 주택은 투자성이 떨어진다.

■ 권리·물건분석 꼼꼼히 따져야

경매 단독·전원주택을 노릴 땐 입지와 교통은 물론 주변시세도 파악해 둬야 한다. 경매에 부쳐지는 주택은 감정가가 들쭉날쭉하기 때문에 감정가를 기준해 낙찰가를 산정하기 보다는 지역 내 거래가를 정확히 파악한 후 거래가보다 최소 20% 정도 낮은 가격을 써내야 한다. 유찰 횟수보다 감정가가 시세보다 낮게 평가됐다면 한 발 앞서 입찰하는 게 요령이다.

초보자가 입찰을 준비할 때는 농지취득자격증명 발급 여부도 파악해야 한다. 단독·전원주택 경매물건은 대개 논밭이 딸린 상태에서 일괄 입찰하는 경우가 많다. 농지가 딸린 주택은 낙찰 후 기한 내에 농취증을 받아야하므로 사전에 발급이 가능한지 확인한 후 입찰해야 한다. 통상 외지인이라도 농취증 발급은 가능하지만 낙찰 후 1주일 이내에 농취증을 제출해야 한다.

입찰 전 각종 공부(公簿)를 발급 받아 철저한 서류검토와 분석이 선행돼야 한다. 일부 전원주택 중에는 남의 토지 위에 건축돼 법정지상권 문제로 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있거나 주택에 딸린 농지를 무단 전용해 축사, 창고, 주차장 등으로 사용해 문제가 되기도 한다. 반드시 지적도·토지대장·건축물대장 등 여러 서류를 검토해 하자 여부를 확인하고 특이사항이 있으면 경매 전문가로부터 자문을 받도록 해야 한다.

경매 단독·전원주택은 신중한 권리분석이 필요한 경우가 많다. 법원의 매각서류나 감정평가서만 살피고 입찰을 결정할 경우 물건 상 하자를 만날 가능성이 매우 높다. 특히 낙찰 후 토지 권리 없이 건물만 경매에 부쳐진 경우거나 아예 주택을 제외한 상태에서 주택지만 경매에 부쳐지는 등 복잡한 물건도 부지기수다. 현장조사를 통해 경매대상에서 빠진 건물이나 제시 외 물건이 있는지 확인해야 한다.

법원 매각서류에 ‘유치권 성립여지 있음’이라고 기재돼 경매가 진행되는 주택이라면 조심해야 한다. 유치권은 전원주택 공사업자가 공사대금을 받지 못해 법원에 공사대금을 받기 위해 신고한 경우다. 유치권 신고 경매물건은 수회 유찰돼 외관상 가격은 저렴하지만 낙찰 후 공사대금을 물어줘야 되는 수가 있어 주의해야 한다.