행크TV: 서울에 집사고 싶어요~ 지주택은 조심조심('21.9.28)

[해바스7]

안녕하세요 화수분의 해바스입니다.

추석도 지났겠다. 이제 재테크 공부에 다시 한번 열을 내 봐야겠죠?

지역주택조합(이하 지주택)

-원수에게도 추천하면 안되는것

-왜? 위험하고 오래 발이 묶일 수 있기 때문에

지주택 홍보관에서 마케팅을 잘하므로 현혹되기 쉬움

길거리에서 우연히 선물줘서 따라가 나도 모르게 계약서 쓰게됨

-->한번 계약되고 나면 계약금 환불어려움

-->소송으로 환급받을수도 있지만 변호사비도 들고 그만큼 어려움

(1)지주택이 왜 위험한지? 그렇다면 어떻게 알아봐야하는지?

-일반분양인지 지주택인지 표면적으로는 잘 모름

-토지매입 거의 95% 달성했다고 매번 말하지만 사실이 아닌 경우가 대부분

☞광고는 공격적으로 하고 있는데 토지확보에 대한 위험부담이 큼

이거 대박이다 생각했는데 알아보면 볼수록 불안해진 경우~

게중에 성공적으로 잘 이루어지는 지주택도 물론 있지만 그것은 극소수라

되도록 지주택을 주의해야할듯

<실제사례>

3000만원 계약금 내고 계약했다가 1300만원만 받고 빠져나온경우도 있었음

재개발, 재건축과 비슷한 단계는 다 있으나 밑줄친 부분 은 구청장의 성향이나 실적에 의해 달라짐

예외적으로 성공적인 동

-- 상도동~ 그 지역은 다음 지주택도 성공할수 있는 가능성 있다.

지주택은 일반분양과 재개발 재건축과는 완전히 다른것

지주택은 업무대행사가 조합을 끌고 와서 그때부터 땅사기 시작하는것

무주택과 세대주를 입주시까지 유지해야 된다

-조건이 까다로움.

-새로운 주택구입 못해 기회비용 잃음

ex)송도 마리나베이-지주택으로 시작, 원 조합원들의 자격이 상실되어 일반분양으로 나온경우 있었음.

(2)안전한 경우는 있는지?

1.지주택인데 일반분양한 경우 ☞이런것은 청약통장으로 해서 추가분담 없고 안전

2.이미 착공한것은 안전

장점; 조합자격 유지가 까다로우므로 ☞프리미엄 주고 살 때 네고할 수 있는 여지가 있다

(3)지역주택조합 리스크

토지매입이 굉장히 중요

사업부지를 100% 확보하지 못하면 진행못함. 99%도 안됨==>토지매입이 큰 리스크

5% 토지주가 반대시 사업지연-->매도청구소송-->비용 부르는것이 값

알박기하는 토지주들이 조합과 한패인 경우도 있음

그렇다면 알박기를 하면 대박일까?

☞8~10배 시세만큼 준다고 하고 나머지 잔금은 준공시 받는것이기 때문에

알박기한 토지주들에게도 좋은것이 아님

-100% 토지매입시에도 사업지연을 여러 이유로 시키고 입주전에 분담금 내라 하는 경우 많음

왜 이런일이 생기는 걸까?

토지 100% 매입했다고 듣고 해도 실제로 보면 계약서만 작성한 경우도 많이 있음 실제로는 20%도 안됨

토지매입에 대해서는 반드시 토지확보 여부 서류로 확인할것!!

지주택- 어떤 건설사가 많이하나? 서희건설

서희에서 지주택 공사하는 비율 많다.

한번 쯤 의심해봐야 함.

잘된 게이스도 있긴하지만 적게 벌더라도 마음편하게 안전하게 투자하자!!

<지주택 성공사례 -긍정적인 부분>

상도역 롯데캐슬파크엘 아파트

상도 아이파크

ex) 힐스테이트 상도센트럴파크 아파트

연봉이 높으면 실수령액 높긴 하지만 나라혜택에서는 사각지대에 놓인경우 많음

집값이 많이 오르면 허무.

베니아님 친구분-과에서 1등, 대기업 맞벌이 아이1 4~5년전부터 계속 집을 사라고 했음 분양정보 주었지만 안샀음

둘째아이 생긴후 드디어 매수--> 최근 잔금 치루고 입주했음 -->실제로 거주할수 있는 집 생기니 마음이 편하다 함.

현재 여의도에서 맞벌이

베니아님 조언

서울은 워낙 방대하므로 구별로 다뤄도 시간 많이 걸림

영등포구-서쪽 과거엔 영등포쪽이 서울 중심지였음

여의도-- 고소득층 많고 증권가 많이 분포되어있음.

여의도 환승센터 많음

같은 환경이면 지하철이 나을까? 버스가 나을까?-->지하철

그러나 한번만 타면 된다면? 버스

한번 갈아타는것과 한번에 오는것 큰 차이 있음

9호선 환승하는데 10분 넘게 걸림- 가장 늦게 생겨서 숫자가 늦을수록 역사가 깊어 환승시간 많이 걸림

정시성을 지켜줄수 있는 지하철이 중요함

==> 지하철 중심으로 보는것 중요. 그러나 9호선은 지옥철-9호선이 비용절감으로 칸을 많이 줄여서 산소안통하는 지옥철임 그만큼 사람들이 많이 이용. 파급력있으나 출퇴근하기 힘듦

5호선 라인의 역세권역 아파트 단지들 추천

초등학교 들어갈 아이 있으니 이왕이면 초등학교 있는 역세권으로

5호선 위쪽으로는 거주지 마땅한것이 없음

9호선 동쪽은 많이 비쌈

5호선 라인중 한번에 출근할 수 있는 역선호

그러나 맞벌이시라 여의도 출근하는 직주권 고려해야 할듯

9호선은 출퇴근 힘드니

상대적으로 출퇴근 용이하며 여의도와 멀지 않은 5호선부근으로~

양평역 일대, 목동(비쌈) 지하철 노선을 따라가보기

우장산역 인근

마곡역 주변

소득이 높아 청약에 대한 가능성 염두 안했지만

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강남여의주님 조언

사연자 본인 선정한 아파트들- 사도 괜찮다!!

그중 일부만 공개~

상도동쪽- 많이 올랐으나

상도동 대림아파트-- 9억4천/ 전세 7억

살기는 편하나 언덕이 있음(저평가 되어있음)

2년전보다 많이 올랐지만 가용자금 2억정도면 괜찮음

1~2억정도 오르는 아파트로는 괜찮음

30년이 되어갈수록 리모델링얘기도 많이 나올것임

옆으로 가면 사당, 서초, 강남 이므로 서로 탄력받아 올라갈수 있다

10억넘은것은 12억까지도 올라감

==>10억이하 1~2억 갭으로 살 수 있는것 추천

언덕도 언덕나름. 생각보다 완만한것도 있고 어려운것도 있으니 꼭 임장해볼것!!

관악구 저평가되었다가 오르는 추세라 구축아파트도 따라가지 않을까 생각함

서울에 내집 한채 갖는것이 굉장히 의미가 있음

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최근에 황당한 한겨레 기사를 보았다(강남여의주)

전세대출증가--5년전에 비해 5~6배증가--갭투자때문이라고 함

맞는 말일까? 좀 황당함(여의주)

전세대출증가--> 전세 모자름-->대출줄였음-->집을못사니 전세로 몰림-->전세가 올랐음--> 전세대출받는 수요증가

5년전에 비해 저금리시대- 월세, 전세 고민함.

지금은 월세 40만원 내는것보다 1억 대출이 더 쌈 그래서 전세대출이 증가한 것임

기사에 대한 증거가 하나도 없음

저금리 시대에는 월세사는것보다 전세사는것이 맞는것임

--<강남여의주>

우리는 기사에 항상 노출되어 있음.

기사는 블로그 포스팅보다는 원문을 보는것이 중요.

출처가 어디인지 언제적 기사인지 확인 필요.

정부에서 전세대출을 줄였으므로 사람들 더 불안해 함.

전세살이-->월세살이로 가야함

전세대출 안받고 살았던 사람들도 전세나 매수하려는 자 늘어나게 됨

그렇다면

기사원문 어느것 참고하면 좋을지?

국토교통부 사이트

유독 조회수 많은 게시물

~오피스텔 면적 85이하만 가능했는데 초과해도 괜찮다.

무주택 실수요자 특공 청약기회 확대기사~

가점이 낮은 무주택 신혼부부 특공- 오히려 고민많아짐

기사원문 보는것 추천

수요일 12시 행크TV 고수의 장바구니- 빌리지님 출연

1년만에 15건 이상의 분양권 수익 10억 이상 올리신 분

기대해 주세요~

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오랫만에 재테크글을 정리해 보았네요.

요즘 블로그 하랴 인스타하랴 체험하랴 재테크 공부가 조금 소홀해졌던 와중에

단비같이 재테크 정보를 내려 집사고 싶은 해바스의 욕망을 다시 일깨워 주는 화요일 집사고 싶어요 코너~

그중 이번에는 누구나 갖고 싶어하는 서울의 집사고 싶어요 코너였네요

영등포구쪽의 좋은 정보들이 많이 있었구요.

전 용산구~~~~ 용산구에 집사고싶어요~~ㅋㅋㅋ

개인적으로 지역주택조합이라는거 전 처음들었거든요.

저같이 어리버리한 사람이 당하기 딱 쉽상이지요.

길거리에서 선물받고 끌려가 화려한 입담을 자랑하는 상담사님 설명듣고

어드새 계약서를 작성하고 계약하고 있을 저를 확실히 일깨워주신 귀중한 강의였어요.

서울집 사는 그 날까지 으쌰으쌰 화이팅입니다!!

​출처; 해바스의 화수분

[톰브라운]

어제 방송 보며 원수에게나 추천하는 지주택이라고 해서 웃었네요 ㅎㅎ 너무 깔끔히 정리하셔서 잘 보고 갑니다, 감사해요!

[서울관]

잘 정리해주셔서 감사합니다