질문. ①강제집행 이후에도 그전 점유자가 강제로 문을 열고 다시 들어와 점유할 경우엔 어떤 조치를 취하면 될까요?
경매로 부동산을 낙찰받고, 등기까지 완료했더라도 명도라는 과정을 끝내야만 진짜 내 소유 및 권리 행사가 가능합니다.
강제집행을 한 뒤에는 법적으로 명도가 해결이 된 이후이기 때문에 비밀번호를 바꾼 후에도 강제로 문을 열고 다시 들어왔다면 범법행위를 한 것입니다.
주거침입죄이기 때문에 경찰에 신고하시고 조치를 취하시기 바랍니다.
질문②. 강제 집행 당시 부재중이었는데, 본인 가방에 천만 원이 들어있었다고 하는데, 이 경우는 또 어떻게 대응하면 될까요? 강제집행 당시 집행관, 증인 등 모두 참여하에 집행되었고 증거 영상, 사진도 모두 찍어두었습니다.
강제집행을 신청하면 바로 강제집행을 하는 것이 아니라 경고의 의미로 인도명령을 하는데요.
인도명령에 대해 일단 알아보겠습니다.
인도명령이란?
낙찰자가 별도의 명도소송 없이 강제집행 권한을 확보하도록 해, 명도소송보다 빠르게 부동산을 명도 받을 수 있도록 한 제도입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 해당 부동산을 점유한 점유자에게 부동산 인도를 요구했으나 이를 거부할 경우를 대비하여, 일반적으로 잔금 납부와 동시에 점유자를 상대로 법원에 인도명령 신청을 합니다.
인도명령 대상
명도를 수월하게 진행하기 위해 가능한 범위 모든 대상자로 하는 것이 좋습니다.
1. 소유자
2. 채무자
3. 경매 개시일 이후의
모든 대항력 없는 점유자
(채무자나 소유자의 동거가족, 상속인,
채무자가 법인일 경우 법인 직원 등)
인도명령 절차와 결정
1) 신청기한
낙찰자는 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이 기간 이후에는 점유자가 인도명령 대상자에 해당된다고 해도 신청 불가, 본안소송(명도소송)을 진행해야 하므로 통상 잔금 납부 시 동시에 진행합니다. 단, 인도명령 결정만 받아두면 강제집행은 6개월이 경과해도 가능합니다.
2) 인도 명령 신청~결정까지 소요 시간
해당 부동산의 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 특별한 사유가 없는 한 낙찰자가 인도명령 신청을 하면 약 2주일 이내에 결정문이 나옵니다.(단, 임차인의 경우 배당기일 이후 인도명령 결정을 해주는 것이 관례 )
만약 점유자가 인도명령 대상자 해당 여부에 대한 자료가 불분명하다면 심문 기일을 지정하여 낙찰자와 점유자의 의견을 청취한 뒤 결정 여부를 결정하는데, 점유자가 심문 기일에 출석하지 않는다면 특별한 사유가 없는 것으로 간주하고 인도 명령이 결정됩니다.
3) 일도 명령 결정문 송달
인도명령 결정문이 상대방에게 제대로 송달되지 않은 경우 법원마다 차이가 있지만 점유자가 주소를 옮긴 지역으로 주소 보정하여 재송달을 신청하거나 집행관에 의한 특별 송달 신청, 발송 송달을 통해 송달하게 됩니다.
위와 같이 강제집행하기 전 점유자에게 인도명령 결정문을 송달하고 송달되지 않을 경우 재송달까지 신청하면서까지 절차대로 진행이 되고, 집에 들어가 계고장까지 붙이게 됩니다.
이렇게 경고하고 알렸기에 점유자 입장에서도 강제집행 당할 것을 알고 있습니다.
그리고 강제집행은 법적인 테두리 안에서 법원에서 나와 진행하는 것이기 때문에 낙찰자가 신경 쓸 부분이 아닙니다. 이미 강제집행 시 집 내부 모든 물건을 빼내 컨테이너에 보관하기 때문에 분실된 물건에 대해서는 법원에 가서 문의하시라고 말씀드리면 됩니다.
© brett_jordan, 출처 Unsplash
점유자가 강제집행을 완료한 후 비밀번호를 바꿨음에도 문을 다시 열고 들어와 불법재점유를 하고 있는 것이기 때문에 점유자와 직접 소통은 힘들 것으로 판단이 되구요. 직접 해결하려 하지 마시고, 반드시 경찰의 도움을 받으시기 바랍니다.
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