스크랩 농촌 전원주택 건축에 따른 형질변경 절차

[Dr.love]

논밭.임야에 전원주택 짓기 등...
1.[시장엿보기]단지형 펜션의 '함정'
2.논.밭에 전원주택 짓기 (농지전용)
3.임야에 전원주택 짓기 (산림형질변경)
4.건축 건폐율과 용적율
5.지자체마다 다른 용적률,허가조건 먼저 알아두세요
6.전원주택 입지여건 기준
7.토지거래(계약)허가구역 안내

1. [시장엿보기]단지형 펜션의 '함정'
[시장엿보기]단지형 펜션의 '함정'
펜션(고급민박) 신축과 분양이 붐을 이루고 있다. 펜션업계에서는 전국적으로 500여동이 운영중이며 신축중인 곳도 200여동을 넘는 것으로 추산하고 있다. 국내에 소개된 지 불과 2년여만에 주목할만한 시장을 형성하고 있는 셈이다. 이처럼 펜션이 폭발적인 증가세를 보이고 있는 이유는 개발업자들이 펜션을 임대(운영)수익을 노릴 수 있는 `수익형` 부동산 상품으로 포장했기 때문이다. 여기에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 뛰어들면서 시장규모가 날로 커지고 있다.

현재 평창, 제주 등지에서만 분양중인 단지형 펜션이 10여곳에 이른다. 이들 펜션은 대부분 수익률 20∼30% 보장을 내세우고 있다. 하지만 시장에서는 수익형 상품으로 포장된 단지형 펜션에 대해 우려의 목소리가 적지 않다. 목표수익률을 담보할 수 있는 장치가 전혀 없는데다 분양 보증장치도 없기 때문이다.

전문가들은 펜션의 성패는 `운영`에 달려 있다고 한다. 그런데 단지형 펜션의 경우는 30~40여실 규모에 불과해 호텔이나 콘도처럼 경험과 지식을 갖춘 전문인력을 두기가 힘들며, 차별화된 서비스를 제공하는 것도 쉽지 않은 형편이다. 또 펜션 주인이 직접 운영하는 단독형 펜션에 비해서도 서비스 경쟁력을 갖기가 힘들다. 성수기와 비수기의 극심한 수익률 차이도 문제점으로 꼽힌다. 짧은 기간의 성수기 수입이 전체수입의 80~90%수준을 차지하기 때문에 매월 일정한 수입을 필요로 하는 투자자에게는 적당치 않은 상품인 셈이다.

무엇보다 `퇴로`가 없다는 점이 결정적인 리스크다. 단독형 펜션은 운영이 안될 경우 전원주택으로 활용할 수 있지만 단지형 펜션은 고작 주말주택용으로 밖에는 쓸 수 없기 때문이다. 더욱이 활성화에 실패한 단지는 되파는 것도 쉽지 않아 자칫 투자원금마저 건지지 못할 가능성이 높다. 이미 펜션이 레저용 숙박시설로 정착한 유럽과 일본의 경우 대부분 주인이 직접 운영하는 단독형 펜션이라는 점은 펜션이 `수익형`부동산으로서는 메리트가 없다는 것을 반증해 주는 것이 아닐까.

2. 논.밭에 전원주택 짓기 (농지전용)
도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가를 받아서 짓는다. 그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다.

토지사용승락서를 받는다 - 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다. 이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.

* 농지조성비 농지별 단위당 금액(농림부고시 제2001-83호)
농지구분 제곱미터당 금액 평당 금액
1. 경지정리가 시행된 논 13,900원 45,950
2. 용수개발이 시행된 논 18,300원 60,495
3. 경지정리와 용수개발이 모두시행된 논 21,900원 72,396
4. 밭경지정리가 시행된 밭 12,500원 41,322
5. 기타농지(1,2,3,4를 제외한 농지) 10,300원 34,049
"경지정리가 시행된 논"이라 함은 구획정리, 농로 및 용·배수로를 체계적으로 정비하여 이루어진 논(경지정리 사업시행이후 논이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. 다만, 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 경지정리를 시행한 것을 제외한다.
"용수개발이 시행된 논"이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행이후 논이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다.
"밭경지정리가 시행된 밭"이라 함은 구획정리 또는 밭 용수개발이 되었거나 농로 및 용·배수로의 체계적인 정비가 이루어진 밭(밭경지정리 사업시행이후 밭이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. 다만, 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 밭경지정리를 시행한 것을 제외한다.


3. 임야에 전원주택 짓기 (산림형질변경)
산림형질 변경허가를 신청할 때는 사업계획서와 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다. 시장 군수는 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내준다.

대체조림비 - 산림형질변경허가를 받고 대체조림비을 납부해야 허가증을 받을 수 있고, 비로소 공사에 착수할 수 있다. 농지전용시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는 대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 7년생 잣나무의 묘목값에 식재 후 5년까지의 육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 2002년 1270원/㎡에서 2003년 1527원/㎡으로 고시되어있다. (* 전용부담금은 2002년 1월 1일부터 폐지됨)

산림형질허가를 받고 나서는 허가받은 날로부터 3개월 이내에 사업에 착수하여야 한다. 6개월 이상 사업이 진행되지 않았을 때는 허가가 취소된다. 건축물 시설공사가 30%의 공정을 보이면 준공허가를 신청할 수 있고, 준공허가를 받으면 대지로 지목이 변경된다. 농지와 마찬가지로 형질변경허가를 신청하기 전에 형질변경이 가능한 면적을 지자체에서 확인하는 것이 좋다. 수도권에서는 보통 건축물 바닥면적의 5∼6배나 최대300평까지 허가를 내주고 있다. 이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면 다른 용도로 전용이 가능하다.

4. 건축 건폐율과 용적율
건폐율.용적율에 대하여 우선 건폐율과 용적율에 관한 용어를 말한다면, 건폐율은 건물의 건축면적에서 신청한 대지면적에 100을 나누면 퍼센트가 산출 됩니다, 그 퍼센트 이하로 법은 제한하고 있읍니다. 그리고 건축면적은 건축물의 외벽 중심선 면적의 합계와 처마,차양,발코니등은 그 끝으로부터 1M를 후퇴하고 남는 면적을 합한 면적이 건축면적으로 계산 됩니다. 용적율은 지하층을 뺀 지상층의 합계면적에서 신청한 대지면적에 100을 나누면 퍼센트가 산출이됩니다. 지상층이라도 피로티,지상주차장을 사용 할 경우에는 면적을 공제하고 계산 합니다.

다음은 각지역별로 건폐율과 용적율등은 각 시.군 조례로 정하도록 되어 있어 기준법인 도시계획법 제54조, 제55조의 기준은 아래와 같습니다. 건폐율 : 1. 자연녹지지역; 20%이하. 2.주거지역,전용공업지역 ; 70%이하, 3. 상업지역 ; 90%이하. 용적율 : 1. 자연녹지지역; 200%이하.3.공업지역 ; 400%이하. 4.주거지역;700%이하.5상업지역;1500%이하. 위의 건폐율과 용적율은 도시계획법상에 정한 기준이고 각지역에 따라 각시.군 조례가별도 있습니다.

참고로 각시.군 조례의 평균율은, 건폐율인 경우 자연녹지지역;20%.주거지역,공업지역;60&.상업지역;70%이상~90%이하.로정한 조례가 많습니다. 그리고 상업지역에는 일반상업지역,근린상업지역,중심상업지역으로 세분 되어 있으며 중심상업지역이 건폐율이 높습니다.

용적율을 보면. 자연녹지지역;80%. 공업지역;300%. 주거지역;350%. 상업지역; 600%~1200%이하로 정하고 있는 조례가 많으니 만약 건축을 하든지 대지를 구입 할 경우에는 그지역의 시.군 조례를 확인 하는 것이 좋겠습니다.

5. 지자체마다 다른 용적률,허가조건 먼저 알아두세요.
지자체마다 다른 용적률,허가조건 먼저 알아두세요. 올 들어 많은 부동산 관련 정책과 지침이 바뀌고 있다. 정책의 큰 틀은 건설교통부가 주도하고 있지만 각 지방자치단체도 법률 변경에 따라 자치법규를 잇달아 새롭게 바꾸고 있다. 특히 국토 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)이 시행되면서 대부분 지자체가 도시계획법 조례를 수정하게 됐다.

부동산 전문가들은 지자체별로 조례나 지침을 명확히 알고 난 뒤 투자에 나서야 피해를 보지 않을 것이라고 조언하고 있다. 최근 일산에 사는 김 모씨는 파주 LG필립스LCD 투자결정에 따라 앞으로 발전 가능성을 보고 땅에 투자하려다 낭패를 볼 뻔했다. 땅을 매입해 공장용지로 허가를 낼 수 있을 것이라고 생각했지만 5월말부터 파주시 교하읍ㆍ조리읍ㆍ금촌동 일대와 탄현면에서는 일반공장이나 제조업, 공동주택 등은 개발을 위한 인허가를 받을 수 없도록 파주시가 제한했다. 파주시가 신도시 발표에 따라 개발행위 제한에 나섰기 때문이다.

■ 용적률 상한 제각각

서울시를 비롯해 수도권 각 시ㆍ군이 주거지역과 상업지역 등에 적용하는 용적률이 제각각이다. 물론 층수 제한도 다르다. 용적률 상한선에 따라 땅에 대한 투자수익성도 달라지기 마련이다. 국토계획법에 따라 각 시ㆍ군은 도시과밀화 억제와 계획개발을 위해 일반주거지역을 1~3종으로 나누고 상한선 200%, 250%, 300% 범위에서 용적률을 적용하게 됐다. 서울시는 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 나누고 용적률 상한선을 각각 150%, 200%, 250%로 정했다. 종 세분화안은 아직 심의를 통과하
지 못하고 있다.

일부 시ㆍ군은 더 좋은 조건으로 상한선을 규정했다. 수원시는 1종 일반주거지역을 200%, 2종은 250%(공동주택은 230%, 재건축지역과 지구단위계획구역은 250%), 3종은 300%(공동주택은 230%, 재건축지역과 지구단위계획구역은 300%)로 용적률 상한선을 정했다. 결정고시는 이미 지난 6월에 났다. 수원시에서는 2종으로 구분된 재건축단지가 서울시 3종과 같은 용적률을 적용받는 셈이다. 수원시는 주거환경 보호를 위해 주상복합 용적률은 크게 규제하고 있다. 상업지역에서 주상복합은 400%, 오피스텔은 600%까지로 제한했다. 또 성남시는 1종 일반주거지역은 160%, 2종은 210%, 3종은 280%로 용적률 적용 상한선을 정했다. 과천시는 1종과 2종이 모두 200%라는 점이 특이하다. 3종 상한은 250%다.

■ 개발행위 조건 알아야

땅을 개발하려 해도 지자체가 정한 조건에 맞지 않으면 개발행위에 대한 허가를 받을 수 없다. 분당에 사는 박 모씨는 최근 용인시에서 전원주택을 지으려고 땅(녹지)을 계약했다가 계약금만 날렸다. 집을 지으려면 진입도로가 8ｍ 이상이 돼야 하고 국도나 지방도에서 연결돼 있어야 허가가 나올 수 있었기 때문. 진입도로만 땅값의 10배 넘게 들어갈 판이어서 포기하고 만 것.

국토계획법 시행령과 용인시 조례에 따르면 개발행위 허가 대상인 땅은 8ｍ 이상 진입로를 확보해야 허가가 나올 수 있다. 기존 마을을 통과하거나 근처에 있는 연접지역을 개발할 때 이 같은 규정이 적용된다. 박씨가 전원주택을 지으려던 땅도 기존 전원단지 근처 땅이었다. 박씨뿐 아니라 이 때문에 사업을 포기하는 경우가 적지 않다.

한편 전원주택이나 펜션 등을 주로 개발하는 녹지는 경사도에 따라서도 개발행위가 제한된다. 수원시의 경우는 밭에는 경사도 20도 미만이 허가대상이었지만 10도 미만으로 조건을 강화했다. 그만큼 개발할 수 있는 땅이 줄어드는 것. 경사도가 10도 이상인 땅은 도시계획위원회에서 결정하도록 했다. 성남시 역시 10도 미만으로 규정했다고 설명했다. 반면 용인시는 조건을 완화했다. 경사도 조건을 17.5도 미만으로 변경해 난개발을 막겠다는 전반적인 용인시의 정책 의지와는 다소 다른 양상을 보였다.

6. 전원주택 입지여건 기준
▒ 전원주택 입지여건 기준
전원주택의 입지여건은 크게 자연적, 사회적, 행정적, 인문적 조건, 관련 법규 및 규제사항 등 5가지로 압축할 수 있습니다.

첫째, 자연적 조건이란 지형, 지반의 상태, 경사도 토질, 기후조건, 산림경관 등을 말하는 것으로 일반적으로 배산임수형의 정남향을 최고로 봅니다.
둘째, 사회적 조건은 교통, 교육, 문화 의료, 문화 근린생활, 공해나 오염, 위험시설 등을 살펴보는 것으로 최근에는 출퇴근, 거주형 전원주택이 수요자들의 첫 번째 조건이 되고 있습니다.
셋째, 행정적 조건은 공공시설, 방범방재, 보안 문제의 공법상 규제사항을 들 수 있겠습니다. 행정소재지에서 멀리 떨어질수록 행정서비스나 돌발 상황 발생시 어려움이 있고, 개발가능 용도의 토지라도 개별법에 의한 개발규제를 받기 때문에 군사보호지구나 상수원수계지역의 입지는 행정적 조건을 정확하게 살펴봐야 합니다.
넷째, 인문적 조건은 주민성향, 지역성, 주변개발계획 등을 말하는 것으로, 현지 원주민과의 원활한 관계가 중요하고 주변개발계획시 미래가치와 투자가치도 생각해서 결정해야 합니다.
다섯째, 관련법규 규제사항을 보면 농지법, 산림법, 토지거래허가구역 등에 따라 소유와 이용, 개발을 제한받기 때문에 해당 법률에 더욱 유의해야 합니다.
이밖에도 전원주택 입지는 환경성, 접근성, 생활편의성 여부에 따라 가격이 천차만별 달라질 수 있으므로 입지선정시 위에서 언급된 점을 특히 면밀히 분석해야 할 것입니다.

7. 토지거래(계약)허가구역 안내
▒ 토지거래허가구역 지정 현황 (지역, 기간, 사유)
* 인천시,김포시,고양시,파주시 03.5.20~08.5.19 신도시 개발 관련 투기 우려
* 대전시,아산시,천안시,공주시,연기군 논산시,금산군,청주시,청원군,보은군 옥천군(55,204.6Km2) 03.2.17~08.2.16 신행정수도 이전 관련 투기우려
* 서울시 뉴타운지역 (성북구 외4개구 11개동 15.65 km2) 02.11.20~07.11.19 강북 재개발에 따른 투기 우려
* 서울시.인천시.의정부시 등 24개시 및 4개군 도시계획법상 녹지지역과 비도시 계획구역 전역 (6,590.27 km2) 02.11.20~04.11.30 지난해 수도권 토지가격 급등 및 투기우려.주5일제 시행 예정 등에 따른 전원주택지 등 투기 우려
* 아산시 및 천안시 18동 2읍 13리 02.10.2 ~05.4.7 아산신도시 배후지역 및 천안신시가(242.355 Km2)지의 거래과열 등 투기우려
* 고양시 대화동,법곳동 (6.2 Km2) 02.4.22 ~07.4.21 관광문화숙박단지 및 국제전시장건립
* 아산시 및 천안시 4동 11리(62.548 Km2) 02.4.8 ~05.4.8 아산신도시 개발예정지역
* 수도권 및 광역권 개발제한구역(4.29Km2) 01.11.25~03.11.30 개발제한구역 해제 등에따른투기우려
* 성남시 및 용인시14동 2리(38.98 Km2) 01.12.1 ~03.11.30 판교 택지개발 예정지구 지정
* 무안군 일로읍 삼향면 (95.0 Km2) 99.4.3 ~04.4.2 전라남도 도청 이전지역(남악신도시)
* 고흥군 (14.03 km2) 01.2.4 ~04.2.3 우주센타 건설지역
* 충주시 연수동 일원 (3.309 Km2) 00.12.20~03.11.30 충주 온천레저타운 조성 관련지역
* 사천시 용덕면 덕곡리 (2.423 Km2) 00.12.26~03.12.31 사천리 청사 건립

▒ 토지거래허가구역내 거래 주의사항
주거지역 180m2,상업지역 200m2,공업지역 660m2,녹지지역 200m2,농지 1000m2,임야 2000m2 가 초과 되는 토지는 실수요 여부.이용목적 등의 심사를 거쳐 관할시장.군수. 구청장의 허가를 받아야 함.
주말농장용 농지(1000m2미만)라도 비도시지역에서는 허가 필요없으나 도시지역에서는 허가를 받아야함
허가를 피하기 위해 허가대상 면적 미만의 소규모 토지로 분할,매매하는 경우 분할전 토지가 허가 대상에 포함되면 분할 토지의 최초거래에 한해서 허가를 받아야 함. 토지를 공유지분으로 나누어 지분이 거래되는 경우도 적용함.

▒ 토지거래계약에 관한 허가
허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 시장. 군수에게 제출하여야 함.
시장.군수는 허가신청서를 받은 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하고 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 통지하여야 함.
▒ 허가기준(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 119조)

시장.군수는 허가신청이 다음에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니 된다

1. 토지거래를 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음에 해당하지 아니하는 경우
가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는경우
나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편의시설로서 관할시장.군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우
다. 허가구역 안에 거주하는 농업인.임업인.어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역 안에서 농업.축산업.임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인경우
라. 공익사업을 위한토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용 할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역.지구 구역 등의 지정목덕에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는자가 그 사업을 이용하고자 하는 것인 경우
바. 허가구역의 지정당시 당해 구역 안에서 사업을 시행하고있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는경우
사. 허가 구역 안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 경우

2. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지 이용 목적이 다음에 해당하는 경우
가. 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우
나. 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우

3. 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우

▒ 구비서류
* 국토의계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제21조 제1항 각호의 사항이 기재된 토지이용계획서 (농지법 제8조의 규정에 의하여 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 동법 제8조 제2항의 규정에 의한 농업경영계획서를 말함) 1부
* 토지등기부 등본 1부. 다만 전자정부 구현을 위한 행정업무등의 전자화 촉진에 관한 법률 제21조 제 1항의 규정에 의하여 행정 정보의 공동이용을 통하여 그 내용을 확인 할 수 있는 경우에는 그 확인으로 갈음함.