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토지구입시 꼭 알아야할 사항 및 투자전략
목 차
제1장 토지의 매력
제2장 토지선별요령
제3장 좋은 주택지 찾는 법
제4장 토지투자요령
제5장 함정을피해가는 투자원칙
제6장 토지별도등기와 주위토지이용권
제7장 농업진흥지역[農業振興地域, agricultural development region]의 해설과 적용
제8장 한계농지
제9장 지도 보는 법
제1장 토지의 매력
저금리 시대가 장기화되면서 마땅한 투자 대상을 찾지 못한 시중 자금이 부동산 쪽으로 몰리면서 매매 가격이 올라가는 현상이 나타나고 있다. 하지만 부동산 투자 방법은 급속히 변하고 있어 예전 같으면 웬만한 부동산은 사놓기만 해도 값이 올랐지만 요즘은 그런 기대를 할 수 없다. 잘못 투자해 놓으면 값은 내려가고 사려는 사람은 없는 애물단지로 전락하기 십상이다. 도시에서의 주택 투자도 이제는 전문가가 아니면 투자한 금액도 회수 못하는 것이 엄연한 현실이다. 그래서 부동산에 대한 얘기만 나오면 대부분의 사람들은 자신과 상관없는 이야기라고 생각한다. 하지만 원칙을 세우고 투자를 한다면 적은 돈으로 부동산을 구입할 수 있다고 본다.
1. 자투리땅도 활용여부에 따라 귀중한 제테크
금리 하락과 소형 아파트 전세 품귀에 따라 자투리땅을 사들여 다세대, 다가구 등을 지어 임대 사업을 하려는 이들이 늘고 있다. 자투리땅은 상대적으로 활용가치가 낮은 15평 미만의 나대지를 칭한다. 이들 자투리땅은 건축법이 개정되기 전까지만 해도 쓸모없는 땅에 불과했다. 건축법상 대지가 일정 규모 이상은 되어야 건물을 지을 수 있도록 했기 때문이다.
그러나 이 같은 '대지 면적 최소한도' 규정이 폐지되면서 소규모 자투리땅에도 건물 신축이 가능해졌다. 건설교통부가 도심 지역 주택 공급을 늘리기 위해 자투리땅에 20가구 미만의 공동주택(연립, 다세대 주택)을 지을 땐 국민주택기금에서 저리의 건설 자금도 지원하고 있다. 아울러 도심 내 택지 고갈로 인해 자투리땅의 희소성도 점점 높아지고 있어 시세 차익도 충분히 기대해 볼 수 있는 등 투자대상으로 그 가치가 높다. 그리고 10평 규모의 소규모 자투리땅도 건축법 개정 등에 따라 다양한 용도로 활용이 가능하다. 심지어 도로에 접하지 않은 땅도 진입로 확보 등을 통해 땅의 가치를 높일 수 있다.
자투리땅을 활용하는 데는 무엇보다 좋은 아이템을 찾는 것이 중요하다. 위치가 좋다고 해서 반드시 성공으로 이어지지는 않기 때문이다. 따라서 좋은 방법은 내 땅과 비슷한 조건의 공터를 성공적으로 개발한 사례를 찾아보는 것이다. 상업지, 역세권의 자투리땅은 소규모 오피스텔, 간이 휴게음식점, 휴게텔, 카센터, 원룸텔 등이 개발 아이템으로 꼽힌다. 주거지, 주택가 일대는 원룸, 다세대 주택뿐 아니라 커피숍, 주차장 등으로 활용하는 것도 한 방법이다. 공업 지역 내 소규모 땅도 활용이 불가능한 것은 아니다. 광고탑, 무인점포(은행) 등으로 부가가치를 높일 수 있다. 부동산 전문가를 만나서 자문을 구해보는 방법도 있다. 대지나 건물 관련 개발 사업은 관할 기관의 사전 지도나 자문을 구할 필요가 있다.
자투리땅을 고를 때는 먼저 토지의 지형 및 경사도, 일조권, 통풍성, 지반 상태 등을 살펴보는 게 중요하다. 땅의 용도도 확인해 보는 게 좋다. 상업지역은 땅값이 비싼 반면 아파트, 연립주택 등의 건설이 어려워 사실상 활용가치가 떨어진다. 때문에 다양한 용도의 건물 신축이 가능한 일반 주거지나 준주거 지역내의 자투리땅을 선택하는 게 유리하다. 대지 모양은 장방형이 좋고, 대지 폭도 최소 6m가 넘는 땅을 선택하는 것이 낭패를 보지 않는 길이다. 북쪽으로 도로를 끼고 있는 대지는 일조권 영향을 적게 받아 고층으로 건물을 올릴 수 있다는 것도 염두에 둘 필요가 있다.
2. 법정제한(法定制限) 물건의 매력
토지 경매는 법원의 판례만 제대로 알고 있어도 짭짤한 수익을 얻을 수 있다. 경매 토지 가운데 '법정 지상권 여지 있음'이라고 기록되어 있는 물건이 있다. 이는 경매 대상이 아닌 건물이 있을 수 있다는 뜻이다. 이러한 물건을 낙찰할 경우 지상권이 설정되어 있는 건물 때문에 애를 먹게 된다. 경매 시장에서는 이를 '기피 물건'이라고 부른다.
부동산 토지 경매로 수익을 올리려면 이처럼 남들이 꺼리는 법정 지상권이 있는 물건에 과감히 응찰해 볼 만하다. 법정지상권이 예상되는 물건은 기피하기 때문에 많이 유찰되기 때문에 저렴한 가격으로 낙찰을 받아 건물소유주에게 법원에 토지 사용료(지료)청구 소송을 하여 고정적이고 안정적인 지료수입을 수수할 수 있고 지료를 잘 내지 못하는 건물소유주라면 2년 미납한다면 법정지상권 해제의 혜택을 누릴 수 있고 또 지료연체료를 채권으로 경매를 붙여 직접 낙찰을 받을 수 있다. 물론 법정지상권이 이미 발생한 건물이기 때문에 기피건물로 저렴하게 낙찰을 받을수 있어 2중3중의 수익을 올릴 수 있다. 다만 법정 지상권은 여러 경우가 있고, 토지 사용료에 대한 수익 분석도 해야 하므로 응찰 전 철저한 준비가 필요하다.
제2장 토지선별요령
우리가 아는 땅이란 부동산의 일종으로서 그 종류가 대단히 많다. 지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 과수원. 임야 등 28가지로 구분해 놓고 있다. 그러나 또 국토계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등 크게 4가지로 구분하기도 한다.
따라서 우리가 땅이라고 하지만 그 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 말하기는 어렵다고 할 수 있다. 또 사려는 목적이나 용도에 따라 중점적으로 보아야 하는 포인트가 다를 수도 있다. 그러나 일반적으로는 집이나 상가나 시설 건축물이 없어 장차 개발하고 이용할 수 있는 그런 맨땅(나대지를 포함한)이나 논, 밭, 산(임야)라고 할 수 있다.
이런 관점에서 일반적으로 꼭 알아두어서 좋을 사항을 크게 10가지로 정리해 보면,
1. 땅을 볼 때는 목적을 가져야 한다.
땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 된다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광이요, 경치감상일 뿐이다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있다. 사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰보려는 경우는 또 달라진다.
또 그 목적은 크게 사용수익의 목적과 투자의 목적으로 나눌 수도 있다. 사용수익의 목적을 가진 경우는 대개 실수요자일 것이고 투자하려는 경우도 보유목적 또는 개발목적으로 나눌 수 있다. 따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것이다.
2. 땅의 물리적인 현황을 살펴야 한다.
땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도, 앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하다. 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯 한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요하다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다.
땅이 평평한가, 경사 졌는가? 경사도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요하다. 농지에서 경사도 15도 이상은 한계농지라 하여 농지전용이 수월하다. 임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않는다. 다음 땅이 앉은 방향도 중요하다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋다. 우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의 밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요하다. 이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전하다.
전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋다. 일조권이 좋고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문이다. 어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있다. 예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거이다. 또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 한다. 과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪 지역을 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 한다.
또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋다. 농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아보는 것이 좋다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다고 한다. 최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발 시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 한다. 연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있다.
3. 땅의 주변환경은 매우 중요하다.
땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다하다. 땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할 수 있다.
땅 주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋다. 이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말한다.
이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염, 등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수밖에 없다. 따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많다. 반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 된다. 물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많다.
또한 전원주택지 선정에 있어서 주변 환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될 수 있다. 시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어가지 않는 것이 좋다고 한다. 자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기다.
4. 땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치, 접근성과 도로일 것이다.
우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치이다. 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않다. 땅에 있어서 위치와 교통편과 그에 다다를 수 있는 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있다고 본다.
다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 한다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 무용지물이다. 부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있다. 길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것이다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있다. 따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야 할 필수적인 점검사항이다.
5. 땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점검사항이다.
땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어지는 경우도 많다. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어 있는 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅., 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할 수 있다.
그러나 이러한 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰 받으려는 전문가에겐 오히려 좋은 호재(?)가 될 수 도 있다는 것을 알아야 한다. 일반인이 기피하는 물건이 여러 번 유찰되어 오히려 적은 경쟁률에 싼 값으로 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 것이다.
6. 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 한다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없다. 국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것이다.
할 수 있는 것도 건축허가나 행위허가 등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 한다, 내 땅을 파는 것 이외에는 거의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 원활한 토지이용이 가능하다.
우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높다. 그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들 수 있다. 그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할 수 있다. 하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있다.
7. 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 한다.
지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것이다. 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다. 개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것이다.
통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있다. 그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발,공장, 대학,대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있다. 이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 된다.
내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니더라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있다.
또 현재 계획이 있는 개발은 아니더라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상승하는 운 좋은 경우도 있을 수 있다. 그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노하우에 속한다고 할 수 있다.
8. 결점이 없는 땅은 없다.
지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한두가지 흠이 있음을 알게 된다. 마치 결점 없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 완벽한 땅은 있을 수 없다는 것이다. 또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며, 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을까 하는 의혹에 구입을 망설이게 된다.
토지컨설턴트나 토지 개발업자는 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 험 있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고 손을 보아 쓸만한 물건을 만들어 제값 또는 몇배의 수익을 창출하는 그런 전문가를 일컫는다. 예컨대 쓸모없는 산비탈의 밭은 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지 별로 쓸데가 없을 듯한 높은 산 중턱을 깍아 뭉게어 정신병원이나 기도원이나 납골당을 건설한다. 또 강가의 하천부지를 덤으로 이용해 강변의 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외가든을 짓기도 한다.
때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 가진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 한다. 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것이다.
9. 땅값은 따로 없다.
부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있다. 땅은 임자가 따로 있다는 말도 있다. 이 말을 땅은 부르는 게 값이라는 말로 오해해서는 안된다. 땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말이다, 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들쑥날쑥한 것이 사실이다. 특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 크다.
또 바로 이웃해 있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을 수 있다. 그러나 잘 분석해 보면 비싼 것은 설명을 들어 보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼 데로 그럴만한 이유가 있을 수 있음을 알 수 있다. 그러나 경제학의 기본이론인 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할 수 없는 것이 땅값의 이치이다. 토지가격의 책정에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있느냐 없느냐 인 것이다, 어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는 게 값이고 높은 값을 받을 수도 있다. 예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우 부르는 게 값이라는 이야기가 있을 정도로 높은 값에 팔린 경우도 있었다.
또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많다. 맹지 앞의 도로변 땅도 그 예이다. 이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할 수 없기 때문만이 아니고 마침 운 좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이다. 구매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없다.
10. 토지의 옥석 구별법
(1)도로 따라 투자따라
-투자 포인트는 역사, 인터체인지, 역 등이 생기는 주변이다.인터체인지 등으로의 진,출입이 쉬운 까닭에 공단, 도시, 상업시설, 휴양 시설 등 여러 형태의 개발이 이루어 지면서 땅값이 급등한다.
-길 옆 땅을 사더라도 언덕 같은 경사지 땅은 가급적 피해야 한다. 언덕은 사람이 머무는 곳이 아니라 지나가는 곳이다.
(2)재개발예상지역 미리투자
(3)도시계획따라 투자따라
(4)토지의 희소지역은 구옥을 사서 토지로 전환
(5)배산임수(背山臨水)의 토지가 첫째로 좋은 상품이다.
(6)전원주택지는 한적한 위치에 있는 터가 좋다.
(7)들판이나 벌판의 집터는 좋지 않다.
(8)도시개발 사업은 토지개발의 정점이다.
(9)토지개발의 극치는 비 지정 관광단지의 개발 이다
(10)산소용지는 언덕 위나 능선위에 있는 토지가 좋다.다.
(18)시설용지 지구 내에서는 농지는 농지취득자격 증명서가 필요 없다.
(19)현황이 농지인 경우는 지목에 불구하고 농지 취득자격증명서가 필요하다.
(20)지목이 농지인 경우는 형황에 불구하고 농지 취득 자격증명서가 필요하다.
(21)농지취득자격증명서의 발급이 불가 할 경우는 농지취득자격증명서 반려증을 제출하면 된다.
(22)산림은 농지취득자격증명서가 필요 없다.
(23)농지취득자격증명서의 발급은 하루만에 받아야 한다.
(24)지목을 우선 보고 취득해야 한다.
(25)향(向)이 좋은 토지를 취득하여야 한다.
(26)배산 보다는 임수 즉, 당처(當處) 앞에 물이 있는 경우가 훨씬 더 잘 팔리는 땅이다.
(27)서울에서는 1시간, 광역시에서는 30분, 일반도시에서는 10분 거리의 주말농장용지나 전원주택지의 터가 좋다.
(28)잘 생긴 땅이 잘 팔린다.
(29)경계가 분명한 땅이 잘 팔린다.
(30)새로이 지정되는 도시공원은 보상이 확고하다.
(31)실수요자는 소수이다.
(32)도시계획도로 예정지는 빠뜨리지 말고 확인해 보아야 한다.
(33)도로보상 중에서 가장 보상가격이 높은 땅은 지방도로 이다.
(34)두 번째로 보상금액이 많이 나오는 땅은 국도 이다.
(35)세 번째로 보상금액이 많은 경우는 고속국도이다.
(36)네 번째로는 고속철도이다.
(37)보상금액이 제일적은 토지는 그린벨트이다.
(38도시계획 예정 지역은 놓치지 말아야 한다.
(39토지구획정리 사업지구로 지정된 토지는 놓치지 말아야 한다.
(40)관리지역의 농지를 사는 게 좋다.
(41)현황도로는 원칙적으로 피하여야 한다.
① 도시지역은 길이 35미터 이내의 막다른 골목은 폭이 4미터 이상이래야 하고 도로길이가 35초과시는 도로폭 6미터 이상이래야 하고, 도로는 분할특정되고 지목 또한 도로로 되어 있어야하며, 건축물은 도로에 폭2미터 이상 접해야 한다.
② 도시지역외에서는 도로폭 4미터 이상이면 되고, 농촌에서는 간혹 지적도상의 도로가 아닌 현황도로에서도 건축허가 내주는 사례가 있다.
(42)맹지는 피하여야 한다.
(43)외진 땅은 피해야 한다.
(44)용도보다 지나치게 땅이 커서 전체금액이 비싼 땅은 피해야 한다.
(45)지분용지는 피해야 한다.
(46)선하지(고압선 및)는 절대로 사서는 안 된다.
(47)분묘가 있는 토지는 취득하는데 주의해야 된다
(48)임야가 몇 천 평일 때 산에 분묘가 있으면 경제성이 없다.
(49)수도권의 분묘용지는 최고의 투자가치를 낳는다.
(50)분묘용지는 부동산 공법상 까다로울 수록 더욱 좋은 땅이다.
(51)감정평가사는 명당 감정을 하지 않는다.
(52)감정평가액을 맹신하지 마라
(53)임목은 임야의 상품가치를 높여준다.
(54)산소용지는 주변에 민가가 없어야 한다.
(55)토질이 좋은 임야는 좋은 상품이다.
(56)지명이 좋은 동네의 토지는 그 이름 덕을 봅니다.
(57)보상용지의 신도로는 계곡으로 나가는 것이 원칙이다.
(58)국도의 우회도로는 황금 알을 낳는다.
(59)도로의 선형개선 작업은 산 쪽으로 만들어 진다..
(60)도로의 확 포장 개발 시 S코스로 휘어진 도로의 오목은 비켜가고 볼록은 절단된다.
(61)접도구역 표시지역은 도로의 확장으로 보면 된다.
(62)강을 끼고 있는 구도로는 항상 강 건너 음지에서 신도로가 생겨 온다.
(63)무연고 분묘 있으면 잘판단해야 한다.
(64)분묘는 분할해서 떼어내어 파는 것이 원칙이다.
(65)제시 외 건물이 있는 토지는 피해야 한다.
(66)제시 외 임목이 있는 임야는 사지 않는 게 원칙이다.
(67)국립공원, 도립공원 내의 토지는 보상이 나오지 않는다.
(68)장기 미집행 도시계획도로는 피해야한다.
<토지 개발>
주말농장
(69)주말농장은 경계의 토목공사가 중요하다.
(70)전원주택지 개발은 중요한 상품이다.
<목장개발>
(71)초지조성 허가신청은 시, 군, 구청의 축산계에 제출한다.
(72)초지조성 허가는 쉽게 내어 주지 않는다.
(73)초지조성은 토질에 맞는 품목과 주변환경을 고려해야
(74)토지개발에서 우선적으로 해결해야 할 부분은 도로의 개설이다.
(75)목장 개발에서의 제일 힘든 작업은 벌목이다.
(76)집터는 다지면서 만들어야 한다.
(77)관리사에서는 농업용 전기를 신청해야 한다.
(78)휀스는 설치는 필수이다.
(79)가축의 방목은 흑염소가 좋다.
(80)장용지의 개발은 높은 수익을 보장한다.
(81)전원주택 단지의 개발은 높은 수익을 창출한다.
(92)도시개발 사업은 토지개발의 정점이다.
11. 결론 나에게 맞는 땅을 선택하여야 한다.
땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라진다. 땅이라는 같은 토지라도 대지, 임야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수 밖에 없다. 농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될 수 밖에 없다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 마시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문이다.
그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경 등보다도 우선하는 것이 개발가능성이라고 말 할 수 있다. 현재보다는 장래를 보기 때문이다. 토지를 구입하는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐 하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수밖에 없을 것이다. 또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수 없다. 또 현실적인 투지실행에 있어서는 투자할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는 시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수밖에 없는 한계도 있다.
세금문제도 가볍게 생각해서는 안 될 사항이다. 따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말이다.
제3장 좋은 주택지 찾는 법
전원주택은 좋은 입지를 선정하는 것이 매우 중요하다(배산·임수·남향·접도·토질·지반 확인 필요). 집이야 살면서 바꿀 수 있지만 집터는 한번 선택하면 거의 반영구적인 만큼 사전에 치밀하게 알아본 후 선정해야 한다.
잘못 선정된 입지는 큰 재산 손실이나 시간 낭비 및 가족들의 건강에도 나쁜 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
방향, 지대의 높낮이, 토질, 물, 일조량 등 입지를 선정할 때 꼭 알아두어야 할 사항 7가지를 정리했다.
전원주택지를 선정할 때 알아보아야 할 조건은 크게 자연적 조건, 행정적 조건, 사회적 조건, 인문적 조건 등이 있다.
실제 생활해 보면 자녀의 취학문제, 생필품을 사 오는 문제, 방범 등 갖가지 문제도 많고 부지 조성에 필요한 비용도 많이 들 경우가 생기므로 꼭 필요한 사항을 사전에 체크해 두고 입지를 갖추는 지혜가 필요하다.
그러나 여기서는 전원주택지의 입지를 선정하는 데 있어서 꼭 알아두어야 할 자연 조건에 대해서만 알아보겠다.
전원주택지의 입지를 선정하는 자연적인 조건 중에서도 다시 건축될 터와 주변 환경으로 크게 구분해서 생각해 볼 수 있다.
예를 들어 전원주택이라 해서 주변 경관에 너무 치중해 입지를 정하다 보면 전원주택지로 적합하지 못한 땅을 선정하는 경우가 적지 않기 때문이다.
이런 자연적 조건은 오랜 세월 자연 상태가 변하지 않고 지금의 상태로 보존되어 온 것을 말한다.
이런 환경에 전원주택을 짓겠다고 물리적으로 바꾸어 놓을 경우, 이로 인해 자연재해나, 경제적인 피해를 입을 수 있다는 것도 명심해야 한다.
뛰어난 경관을 갖추었다고 해도 산림을 과다 훼손하거나 심한 경사 부지를 장비를 투입해 부지를 조성하기 위해 옹벽을 쌓으면 토사 유출의 문제와 많은 돈이 들어간다.
이와 같은 피해를 줄이기 위해서는 먼저 지형을 살펴야 한다. 지형은 다양한 형태를 띠고 있지만 어떤 지역이 전원주택 입지에 어떻게 영향을 주는지 알아야 한다.
흔히 지형이라 하면 배산, 임수, 남향, 접도 등을 꼽을 수 있는데 이는 풍수지리적으로도 상당히 중요하다.
1. 배산
"북쪽이나 북서쪽에 산이나 언덕이 있으면 좋다"
배산이란 산을 뒤쪽에 두고 전원주택이 자리잡는 것을 말하는데 대부분이 산으로 둘러싸인 우리 나라의 지형에서는 쉽게 배산의 요건을 갖출 수 있다.
그러나 산이 앞을 가로막는다든지 너무 높이 올라가서 자리를 잡으면 실생활에 여러 모로 어려운 점이 따르게 된다.
예로부터 우리네 취락 구조가 산자락에 위치했던 것은 아마 이 곳이 논과 밭이 있는 일터의 현장으로 가기 용이하다는 것과 산자락으로부터 지하수가 시작되어 지하수를 얻기 쉬웠다는 점이 많이 작용한 것 같다.
그리고 산을 집 뒤쪽으로 두면 겨울의 찬바람을 막고 해충으로부터의 직간접적인 피해도 줄일 수 있을 뿐만 아니라 약간 아래쪽인 앞쪽의 전망을 시야권에 두고 살피면서 기후의 변화와 농상의 상태, 마을의 동향, 지나는 사람들의 형태를 은연중 살필 수 있고 전쟁이 빈번했던 우리역사에 산은 피난처로서 삶의 중요한 일부분이었다. 이것은 선호한 것은 자연스럽게 대지에 적응하며 살아온 우리 조상들의 생활의 지혜였다.
그래서 배산이라는 기본적인 입지 조건은 우리 나라의 산이 없어지지 않는 한 무시할 수 없는 사항이다.
전국 각지에는 유명한 산들이 많다.
그러나 아무리 좋은 유명산을 등지고 있다고 해도 주변의 산들이 너무 막혀 공기의 흐름이 나쁘다든지 채광이 좋지 않거나 교통이 너무 험하면 곤란하다.
예를 들어 홍천은 팔봉산 등 크고 작은 산들이 그림처럼 펼쳐져 있고, 맑은 강도 주변 경관과 잘 어울려 자연 조건은 훌륭하지만 교통이 미흡해서 전원주택지보다는 요즘 인기가 높은 펜션지로 적당하다.
굳이 명산이 아니더라도 산이 뒤를 막아 바람을 막을 수 있고, 맑은 공기를 수시로 공급해 줄 수 있으면 일차적인 배산의 조건으로 나쁘지 않다.
가능하면 북쪽이나 북서쪽에 산이나 언덕을 두고 기댈 수 있으면 좋다.
그러나 아무리 남향집이라고 해도 뒤쪽을 막아주는 산이 없으면 겨울에 차가운 북서풍과 여름에 무더운 동남풍이 불어 여름에는 덥고 겨울에는 춥기 때문에 잘 살펴야 한다.
2. 임수
"장마에 물이 범람할 곳은 피해야 한다"
전원주택지를 구입하는 사람들 중에 일부는 여름철 물가를 찾았다가 주위 경치에 반해 앞뒤 가리지 않고 땅부터 구입하는 사람들이 있다.
물은 강, 호수, 계곡 등 다양한 형태로 우리 생활에 밀접한 관계를 맺고 있지만 잘못 판단할 경우 엄청난 자연 재해를 가져 올 수 있기 때문에 물가의 전원주택지는 세심하게 살펴야 할 택지 중 하나이다.
물의 재해에 관한 예는 제방 공사가 있기 이전의 양평 강하면 일대의 경우를 들 수 있다. 이곳은 낚시를 즐길 수 있을 만큼 강과 가깝게 입지한 땅으로 국토관리청에 의해 사전에 제방 공사를 해야 허가가 떨어지는 곳이었다.
그러나 이를 모르고 계약한 사람들은 8m가 넘는 제방에 옹벽을 쳐서 물이 범람되지 않게 하는 번거로움을 거쳐야 했다.
옹벽을 치고 성토를 한 후 흙다짐을 했는데 이는 금전적으로나 인력면에서 만만치 않은 일이었다.
시골에서 물놀이와 낚시를 할 수 있는 개울은 흔히 볼 수 있는 풍경 중 하나이다. 그러나 비록 작아 보이는 이런 개울도 여름철 장마가 되면 엄청나게 불어나 피해를 당할 수 있으므로 잘 살펴보고 구입해야 나중에 손해 보는 일이 없다.
한편 계곡과 인접한 곳은 더욱 신경을 써서 입지해야 한다.
계곡은 강우량이 적은 봄, 가을, 겨울에는 물이 적어 크게 문제될 것이 없어 보이지만 해마다 여름 강원지역에 막대한 피해를 태풍에서 볼 수 있듯이 여름철 장마에 취약한 곳이다.
또한 계곡과 인접한 곳은 지반이 약하거나 토사가 무너져 내릴 수 있으므로 잘 살펴보아야 한다.
이처럼 강이나 계곡이 우리에게 주는 아름다운 경치와 평화로움은 가히 돈으로 살 수 없는 귀중한 자연 유산임에는 틀림이 없지만 잘못 활용했을 때에는 재산이나 인명 손실을 겪을 수 있기 때문에 특히 '임수'의 주택지를 고를 때에는 자연 요건을 면밀히 따져봐야 한다.
이외에 토지 가격의 상승이 빠르고 매매가 쉬워 투자적인 면에서 유리한 위락시설이 들어선 호수나 유원지 강가를 선호하는 사람들이 많다. 그러나 강물의 범람과 이로 인한 피해를 생각한다면 무턱대고 강가에 집을 지을 수는 없을 것이다.
3. 남향
"지나친 직사광선도 좋지 않다"
도시의 주택지에 비해 전원주택지는 대개 일조량이 풍부한 것으로 알려져 있다. 그러나 서쪽이나 북쪽으로 비스듬하게 기울어 산을 등지고 있는 경우는 의외로 볕이 적게 드는 경우가 적지 않다.
위치에 따라서는 하루에 해가 드는 시간이 2∼3시간에 불과한 곳도 많다.
예부터 '햇볕이 잘 드는 집에는 의사가 필요 없다'라는 말이 있다.
어쩌면 양지바른 곳이 전원주택지의 첫째 조건에 속하는 것인지도 모FMS다.
그러나 직사광선이 하루 종일 너무 오래 내리쬐는 곳은 좋지 않다. '양지바른 곳'이란 집 주위의 땅에 고루 햇볕이 들어서 적당히 건조, 살균될 수 있는 곳을 말한다. 그러나 때에 따라서는 향을 크게 신경 쓰지 않고 입지한 경우도 있다.
강남의 한강조망권의 아파트는 북향이면서도 한강의 조망으로 비싸게 거래되고 또 선호하고 있고 양평 지역의 전원주택들도 일조권을 따진 향보다는 경관을 중시해서 집을 지은 것을 볼 수 있다.
강가에 지어진 주택들이 대부분 향보다는 경관을 살려 거실이나 방에서 강을 바라볼 수 있게 북향으로 지은 경우가 많다.
이처럼 향보다는 경관을 중시해 지은 경우라도 낮게 떨어진 서향 볕이 큰 창문을 통해 직접 들어와서 종일 집안을 데우는 서향은 피해야 한다.
직사광선이 너무 오랜 시간 동안 직접 방안에 들어오는 것이 별로 좋지 않기 때문이다.
4. 접도(接道)
"진입할 수 있는 도로가 있어야 한다"
전원주택을 짓고 싶어하는 사람이라면 누구든지 뒤로는 나지막한 산이 있고, 앞에는 유유히 맑은 강물이 흐르는 볕이 잘 드는 남향을 최고의 입지로 손꼽을 것이다.
그러나 이처럼 최적의 조건을 갖춘 곳이라 할지라도 도로와 접하지 않는다면 전원주택을 지을 수 없다.
전원주택은 관청으로부터 인허가를 받고 그 허가에 의해 건축을 할 수 있는데 만일 도로가 없다면 하가를 받을 수 없다.
허가를 받기 위해서는 반드시 폭이 4m인 도로에 접한 땅이어야 한다.
간혹 도로 문제를 간과하고 계곡이나 강의 경치에만 매료되어 전원주택 입지를 결정해 버리고 공사를 시작하는 경우가 있다.
그러나 얼마 못 가서 도로나 교량에 관한 문제로 허가가 떨어지지 않기 때문에 공사를 중단해야 한다.
특히 조그만 개울을 건너야 하는 경우 교량이 공사 차량이 충분히 건널 수 있는 곳이라야만 된다. 만약 지은 지 오래된 허름한 다리라면 허가가 나지 않을 우려가 있다. 또한 접도 문제는 땅값과도 깊은 관련이 있는 부분이므로 더욱 관심을 가져야 한다. 주 도로에서 얼마나 떨어져 있느냐가 크게 가격을 좌우하기 때문이다.
5. 토질
"비석비토(非石非土)인 땅이 좋다"
앞에서 살펴보았듯이 전원주택의 자연적 조건은 크게 집 지을 터와 그 주변 경관으로 나뉜다. 토질은 집 지을 터와 직접 연관되어 있는 경우가 많기 때문에 다음과 같은 사항을 면밀히 분석해야 한다.
땅의 성질은 지표면에 나타난 현상과 지하에 묻혀 보이지 않은 현상을 동시에 검토해야 한다. 흔히 좋은 집터라면 비석비토(非石非土)라 하여 돌도 아니고 흙도 아닌 곳을 말한다. 이런 땅은 배수가 잘되어 습하지도 않고 쉽게 건조하지도 않으면서 모래나 암석이 적어 식물의 생장에도 좋다.
반면 항상 습도가 많고 힘없이 푹푹 꺼지며 검은 색이 나는 땅은 인체에 유해한 땅이다. 이런 땅은 하층부가 점토질로 형성되어 배수가 원활하지 않아 물기가 많은 땅이다. 반대로 배수가 너무 잘되어 항시 메마른 땅이나 암석, 자갈이 많은 땅도 피해야 한다.
전원주택을 짓고 살면 집 주위에 텃밭을 가꾸거나 잔디를 심는 경우가 많은데 이들 역시 토질의 영향을 받아 잘 자라거나 죽거나 한다.
이외에도 기타 광물질이 많은 곳과 지하 수맥이 흐르는 땅은 주택 부지로 부적당하니 피해야 한다.
광물질 중 인체에 유해가거나 식물의 성장에 지장을 주는 경우가 있기 때문이다.
또한 주택의 밑으로 수맥이 흐른다면 이 또한 건강에 좋지 않을 뿐더러 풍수지리적인 면에서도 가급적 주택을 짓지 않도록 하고 있다.
때문에 토질을 살피면서 꼭 주변의 수맥 상태도 함께 체크해야 한다.
6 지반의 상태
"매립지·지질이 다른 곳은 피한다"
전원주택의 대부분은 산림을 훼손하거나 농지를 전용해서 건축된다.
산림을 훼손할 경우 산을 깎아서 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성하고, 농지의 경우 흙으로 매립해서 부지를 조성한다.
경사가 있는 산을 무리하게 부지 조성하면 토사 유출이나 붕괴의 위험 소지가 많다. 그리고 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성할 때 흙으로 메우는 경우가 많은데 이 경우 토지의 지반이 단단해지기 전에 건축을 하면 차후 조금씩 땅이 가라앉고 건축물이 기울어 붕괴되기 쉽기 때문에 반드시 지반의 강화 작업이 필요하다.
이와 같은 매립의 경우는 지반 강화 작업을 하거나 배수를 잘하여 전원주택을 지으면 크게 문제되지 않지만 산업폐기물이나 생활 폐기물을 매립한 땅은 지속적으로 해로운 가스가 발생되어 인체에 아주 나쁜 영향을 주기 때문에 피해야 한다.
이밖에도 지질이 서로 달리 만나는 곳도 피해야 합니다. 이는 지각 변동시 지질이 서로 달리 작용함으로 인해 건축물이 붕괴되거나 파손될 염려가 있기 때문이다.
7 저지대
"지대가 낮거나 경사도가 심한 곳은 피한다"
전원주택지로 저지대는 장마나 홍수시 침수의 우려가 있고 땅이 습해서 농작물이 잘 자라지 않기 때문이 땅을 구입할 때 신중해야 한다.
제4장 토지투자요령
1.땅은 거짓말을 하지않는다.
-번 돈의 50%를 땅에 투자하고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유해야 실익이 있다.
-택지개발지구 개발 때 해당지역 토지보상이 들어갈 즈음 임야 매입하는 것이 적기이다.
-사업은 잘 될 때도 있고 못 될 때도 있지만 땅은 거짓말을 하지 않는다.
2. 땅 투자는 단거리 경주가 아니라, 장거리 경주
-당장 10~20% 올랐다고 못 팔아 안달이 나거나, 조금 떨어졌다고 해서 불면증에 시 달린다면 땅으로 대박을 터뜨릴 가망성이 낮다.
-21세기는 아무 땅이나 사둔다고 오르는 시대는 아니다.
-아직도 외환위기 이전의 수준을 회복하지 못한 땅이 수두룩하다.
3. 길이 아니면 가지 마라
-정부에서 관리하는 지방도나 국도가 아니면 일단 길이 아닐 가망성이 있다. 다만 진입로 개설 예정지나 지주에게 사용 승낙서를 받을 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다. 토지사용 승낙서를 받았다면 지역권을 설정해 두는 것이 안전하다. 진입로 개설 예정지는 초기에 신속하게 매입하여야 한다. 지적도의 도로가 실제로는 없을 때 해당관청에 복원요청을 한다.
4. 정보의 입수는 돈의 입수
-인터넷 정보를 통한 정보와 경험을 교류, 발품을 팔아 그 지역의 전문가가 되어야 하고 사는 시점과 팔고 사는 시점 정확히 파악해야 된다.
5. 과거대신 미래를 보라
-최저점에서 매수할 기회는 없다. 앞으로 더 오를 가능성이 높다고 생각 되면 비록 많이 올랐다 하더라도 과감히 매수하여야 한다. 매도 때에도 “사는 사람이 먹을 것도 남겨 둬야지”라는 넉넉한 마음으로 조금 아쉬움이 남을 때 판다.
-무릎 근처에서 들어가 어깨에서 팔야야 한다. 바닥에서 사서 상투에 판다는 것은 신의 영역이다.
5. 시대의 변화를 파약
80년대는 농지와 임야의 시대,
90년대 중반은 대도시 인근의 준농림지 시대,
2000년대 들어서는 신행정 도시, 공기업 지방 이전 등의 지방분권화로 새롭게 개발되는 곳과 삶의 질 향상으로 자연환경이 쾌적한 곳이 인기로 부상하여 이에 따른 발빠른 대응이 필요하며, 시대의 변화를 예측하거나 변화를 선도하려는 노력이 중요하다..
6. 인심이 돈심
인심이 천심이라고 한다. 재테크에서는 인심이 돈심 즉 사람과 돈은 별개일 수는 없다. 주변의 전문가나 재테크에 뛰어난 사람이 돈을 벌게해 준다. 투자로 성공 하려면 투자로 성공한 사람들을 가까이해야 하며. 적극적으로 노력하고 건전한 투자모임을 한 두개 이상씩 가지고 있어야 한다.
7. 토지 메이크업
-진입로 개설이 가능한 맹지를 사서 집을 짓고 살면서 진입로에 나무도 심고 도랑을 정비하고 나무는 정원수로써 가치를 상승시킨다.
-당장은 별볼일 없지만 화장하면 좋은 땅은 얼마든지 있다.
-도로 및 하천보다 낮은 땅은 건설회사에서 버릴때가 없어 고심하는 흙을 유치하면 공짜로 지면을 돋을 수 있어 시세를 상승시킬수 있어 가격 상승분 보다 작업비용이 적다면 적극적으로 리뉴얼(renewal)에 나서야 한다.
8. 땅 부합물을 잘파악하고 활용.
-돌산 등은 일반적으로 임야의 자연석을 반출 못하고 개발허가 또한 내주지 않지만 군청에 자연석 반출가능 여부 가능을 확인하고 자연석을 팔아 횡재하는 일이 다 수 있다.
-땅 위에 재래종소나무나 자연석이 많으면 개발허가가 떨어지지 않는 것이 일반적이다. 다만, 지방자치단체에 따라서 예외일수 있다.
-임야에 흙은 저지대 성토하는 대전 테크노벨리에 돌은 대전인근 여러 공장에 팔고, 평평해지면 지목을 잡종지로 변경, 팔 수 있는 흙과 돌을 구분 할 수 있는 안목을 키워야 한다.
- 땅속에서 화강암 바위가 나와 공사비가 추가 될 수도 있고 수석이나 광석이 나올 수도 있어 횡재를 할수도 있다. 지하수의 많고 적음도 문제이고 옛 고분이 있을 수도 있다.
-쓰레기 매립장은 20년 후에나 신축가능하다.
9. 땅의 기운
-전문가들은 대부분 매매를 하기 전 그 자리에 한참을 앉아서 마음이 편안해지면 사고 왠지 불안하면 사지않는다.
-느낌이 좋은 땅이란 쉽게 말해 그 자리에 섰을 때 마음이 편안해지는 땅이다. 불안하거나 음습하거나 산만하면 반드시 그 이유가 있다. 물론 진입로의 확보와 법률적 개발이 가능해야 하고 주면에 축사, 선하지(고압선) 등의 혐오 시설이 없어야 한다.
10. 투자결정하면 과감하게
개발 이후의 모습을 찬찬히 머리 속에 그리고, ‘이거다’ 싶으면 과감하게 배팅하여야 한다. 신도시든 고속 철도든 완성된 모습을 미리 머리 속에 그리고 한발 빠르게 움직여야 한다.
행정수도의 이전을 주장하던 노무현의 대통령 당선을 예상하고 대전지역의 땅을 사들였다가 행정수도 헌제위헌판결예상하고 매도하여 수익을 올리고 하락 후 다시 행정신도시 예상하고 재매입하는 등 호재를 호재로 볼 수 있는 안목과 자신의 판단을 믿고 과감하게 행동에 옮기고 위험을 감수 해야 한다.
11. 가격이 오를 때는 중도금을 선지급
-보통 계악금10%, 중도금40~50%, 잔금40~50% 순으로 지불하고, 계약부터 잔금까지 40일 정도가 걸린다. 그러나 땅값이 급등하는 시점에선 중도금을 앞당겨서 지불해야 해약이 불가능하다.
12. 욕심은 판단을 흐린다.
-김포신도시지정 전에 싸게 매입했던 사람들이 더 욕심내다 신도시 축소발표로 손해본 사례가 많은 교훈을 준다. 싸게 사는 것이 남는 것이며 환금성이 있어야 되며. 버스나 지하철처럼 기회는 항상 또 올수가 있고, 땅과 애인은 가까이 두라는 말을 명심해야 한다.
-아파트는 실수요자가 있으나 토지에는 실수요자가 없는 경우가 많다. 그러므로 토지는 장기 보유할 가치가 있는지 수시로 따져 보아야 한다.
13. 좋은 땅은 매도보다는 보유
- 희소가치가 있는 땅과 지가 상승요인을 갖춘 땅 등은 단기 수익률을 좇아 헤매는 즉 주식처럼 치고 빠지는 것을 부동산에서는 생각해 볼 필요가 있고 보유하고 있는 것이 나을 수 있다. 가치를 판단 할 수 있는 혜안이 뒤따라야 한다.
14. 테마를 알면 투자처가 보인다.
(1)선거철에는 땅을 사라
선거 직전에 각종 토지관련규제 완화정책이 집중 발표되는 것은 어제오늘의 일이 아니다. 그러나 주변여건 즉, 저금리, 시중자금의 풍부한 유동성 등 금리상황이 잘 맞아떨어질 때 사볼 만하다,
(2)고속철도 개통은 기회다.
지속적인 택지개발사업이 맞물려 도시의 연속. 연결. 일체화. 광역화가 되어 중장기적으로는 수도권범위가 충청북부권으로 확장될 것으로 전망, 정차역 주변 도시의 경제활동이 집중된다.
(3)그린벨트가 풀리면 돈도 풀린다.
-그린벨트 해제지역은 도심 속 전원생활을 할 수 있는 매우 희소성 있는 땅이고 도시근접형 전원주택, 실버형 전원주택, 전원카페의 최적지인 까닭에 관심을 끈다.
-그린벨트지역에 투자할 때는 해제대상지역에 포함되었는지 포함되었다 하더라도 넓게 펼쳐져 있지(국민임대아파트나 벤처타운으로 수용 가능) 않아야 하고 토지거래 허가구역 지정 여부도 점검해야 한다.
(4)농지투자는 어려워
-정부가 농지관련 규제를 완화하고 있어 농지취득 규모가 늘어날 예정인 만큼 진흥지역에서 해제될 가능성이 있는 농지를 사두면 단기간에 짭짤한 이익을 올릴 수 있게 됐다.
-도시민은 농지의 관할 소재지인 시,구,읍,면에 가서 농지취득 자격증명을 발급 받고 토지거래허가 구역일 때는 300평이상시 허가를 얻어야 한다.
(5)대기업 공장이전지역 매력
공장이전은 토지시장의 초대형 재료이지만 대기업공장을 따라 투자할 때는 그 산업이 필연적으로 주변지역 개발을 불러 오는지, 아닌지를 먼저 따져봐야 한다.
(6)미군부대 이전에 따른 수혜지역을 찾아라
-이전 할 지역은 외국인 임대사업과 상업시설 주거시설의 수요가 많아지고 떠나는 지역은 공원 조성에 따른 좋아진 주거여건으로 상승 한다.
(7)섬의 매력
-연륙교나 연도로가 연결 됐다고 해서 모든 땅값이 오르는 것은 아니다. 펜션,전원주택 건립이 가능한 땅이나 횟집 등 상업용으로 개발 가능한 땅 따라서 바다와 접하고 있거나 바다 조망이 좋은 땅, 강이나 계곡을 끼고 있는 땅 등을 공략해야 하고 고도제한 등 건축규제와 인허가 가능여부를 철저히 살펴야 한다.
(8)택지지구 땅은 복권이다.
-택지지구 토지는 공기업에서 공급하는 만큼 투자위험도가 낮고 공급가격도 70~80% 수준으로 싼 편이다. 대금납부도 1~5년간 나누어 낼 수 있다. 인기 있는 것은 단독택지, 상업용지, 근린생활 시설용지 등이다.
-택지지구 내 토지의 공급정보는 신문, 한국토지공사, 대한주택공사, 각 지방자치단체, 도시개발공사 등의 홈페이지에서 확인하며 한국토지공사, 대한주택공사 등은 매년 초 언론을 통해 연간공급계획을 발표한다.
(9)신도시, 행정도시 공략.
주변지역 반경 4~5km는 12년 동안 개발제한구역 수준으로 엄격히 규제된다. 따라서 장기투자가 아니면 피하는 것이 좋다. 새로운 소도로 돈과 인구가 집중되는 것은 불가피하기 때문에 전문가들은 비록 땅값이 많이 오르긴 했지만 제대로만 찍으면 훨씬 수익률이 높을 것으로 보고 있다.
(10)전원주택의 매력과 팬션의 위험도
-전원주택은 30~40평형 대의 실속형이 환금성과 재테크에도 좋다,
-펜션
펜션이란 쉽게 말하면 고급 민박집이다. 펜션을 구입하는 입장에선 안정적인 수입, 적어도 직장에 다니는 정도의 수입은 나와야 운영하는 의미가 있다. 하지만 현실적으로 그 정도의 수입이 나오는 펜션은 많지 않다. 그러나 테마가 있거나 주인의 인간미가 있는 펜션은 예약이 몇 개월씩 밀려있다, 사람을 만나는 것을 좋아하는 사람, 확실한 테마를 창출할 수 있는 사람, 전원생활을 진정으로 즐길 줄 아는 사람이라면 펜션에 도전해 볼만 하다.
15. 성공투자비법
(1)토지가격은 여러 가지
-공시지가: 국가에서 적용하는 가격으로 실 거래가의 20~40%수준, 지역에 따라 10~50%일 수도 있다. 개발공시지가는 6월말 발표되며 세금의 기준이다. 실거래가가 공시지가보다 낮거나 비슷할 경우 눈먼 땅일 수 있다.
-감정가격: 감정평가사에 의뢰해 평가한 가격으로 대체로 시세의 70%안팎
-호가: 매도, 매수 측이 부르는 가격으로 일종의 희망가이다.
(2)바로 옆의 땅도 가격이 다른 이유
-도로를 끼고 있는 땅과 그렇지 않은 땅, 직사각형의 활용도 높은 땅과 그렇지 않은 땅, 조망과 일조 그리고 덩치에 따라서도 환금성의 영향으로 작은 땅이 더 비싸다. 이 때문에 공동투지 형식을 취한다.
(3)유통구조파악
-매물정보는 동네 이장이 가장 많이 알고 있고, 그 지역에서 잔뼈가 굵은 토박이 중개업소들이 가장 많은 매물을 확보하고 있고 가격도 저렴하다.
(4)경매제도 이용
-경매를 통해 땅을 사면 토지거래 허가를 받을 필요가 없고, 감정시점과 경매시점의 차이로 경매 때에는 폭등하는 경우가 다반사다, 하지만 실거래가 보다 오히려 높게 낙찰될 때도 있다. 이는 시세 모르는 이들의 실수일 때가 많다.
(5)땅을 살 때 반드시 확인해야 하는 서류
-토지등기부등본은 소유주와 각종 권리관계를 알 수 있고, 지적도(임야도)는 땅의 위치를 표시한 지도이고, 토지대장(임야대장)은 사람의 주민등록증과 같이 등록 된 것이고, 토지이용계획 확인서는 각종 행위규제의 확인과 그 지역의 개발을 짐작할 수 있다.
(6)땅은 겨울에
-봄, 여름, 가을, 겨울에도 눈이 많이 온 때에는 땅의 모양과 경사도를 쉽게 판단할 수가 없고 경관으로 판단이 흐려진다. 쉽게 얼지 않는 땅, 눈이 빨리 녹는 땅, 얼음이 얼지 않는 땅은 사람이 살기에 적합하다. 하지만 겨울에는 눈높이를 조금 낮출 필요도 있다.
(7)상권, 도시 규모좌우
-도시가 작을수록 상업지의 범위 또한 작아진다. 면 소재지의 최중심지 가격이 50만원이라면 100m떨어진 곳은 5만원이라 해도 이상할 것이 없다. 땅을 볼 때는 고정관념을 버리고 철저히 그 지역주민의 마인드를 기준으로 보아야 한다.
(8)알박기
신축정보를 미리 입수한 뒤 사업부지 안의 땅을 사들여 안 판다고 버텨 돈을 뜯어 내는 행위, 건설업체는 시간이 흐를수록 금융비용이 불어나기 때문에 매입가의 5~6배는 물론이고 10배까지도 주고 산다. 그렇지만 소송을 당해 알박이로 판명되면 구속될 수도 있고 시세이상의 차익은 돌려 줄 수도 있다.
(9)이용 개발여부
개발 가능한 땅과 그렇지 못한 그린벨트, 전산지 진흥지역 농지 등의 가격차별화가 현격하게 드러나고 있다.
(10)인터넷 이용
-등기부등본: 대법원(www.scourt.go.kr)에 접속한 뒤 초기화면에서 등기 인터넷 서비스를 선택,
-공시지가:표준공시지가는 한국감정평가협회(www.kapanet.co.kr)이나 한국감정원에서 운영하는 부동산테크(www.ret.co.kr)에서 서비스하며 개별공시지가는 해당지역 자치단체의 홈페이지, 전자정부에서 열람 할 수 있다.
-기준시가: 국세청이 상속, 증여, 양도 소득세를 부과하기위해 아파트 건물등에 메긴 가격이다. 매년 7월초 주택경기 및 경제정책을 반영하여 상향 또는 하향 조종하여 발표한다.
(11)주변환경을 고려
앞의 부동산은 도로가 접해있는데 뒤의 부동산은 맹지일 경우 앞의 부동산을 매입하여 앞뒤를 하나로 합치면 부가가치가 상승한다. 임야도 마찬가지이고 모든 토지에 적용된다. 즉 땅의 가치는 환경과 적합하게 개발되어야 극대화 할 수 있다.
(12)지명따라 투자따라
-지명을 보면 그 지역의 특성을 파악할 수 있다. 투자를 하기 전 지명을 유심히 뜯어보는 것도 승률을 높일 수 있는 방법이다.
(13)토지투자의 세가지 필수품
-항상 본 것은 사진으로 남긴다. ‘지적. 임야 약도’에다가 자신이 본 땅을 표시한 뒤 그 위에 특징, 가격 등을 기록한다. 향에 따라서 가격이 크게 차이가 남으로 나침반을 가지고 다닌다.
-지도를 볼 때 놓치지 말아야 할 것은 도로망이다. 도로의 끝자리수가 짝수이면 동서를 홀수이면 남북을 연결하는 도로이고 신설 확장계획 일정은 고속도로는 한국도로공사, 국도는 건설교통부 산하 지방국토관리청에서 주관하므로 비교적 일정을 지키나 지방도는 그렇지않다. 도로의 시설.확장 계획은 토지가격에 결정적인 영향을 미치므로 알아 주어야 한다.
(14)중개업소 활용
-중개업소가 어떤 말을 하느냐에 따라 매매가격이 달라질 수 있다. 전문 투자가들은 단골 부동산을 정해두어 좋은 급매물을 싸게 가져다주고 매매계약 시 계약을 유리하게 할 수 있도록 해준다.
(15)한눈에 감잡기
-땅을 사기전 반드시 토지이용계획확인서를 발급 받아 각종 법률규제를 확인 하여야 한다. 또한 여기에서 토지허가구역에 포함되면 일정 규모 이상의 땅을 살 때 사전에 해당지역의 시.군.구청에 허가를 맡아야 한다.
-땅은 토지이용계획확인원만으로는 모두 파악할 수 없다. 따라서 땅을 살 때는 반드시 시.군.구청 담당공무원을 찾아가서 자신이 생각하는 용도로 개발이 가능한지 점검해야 한다.
(16)토지가격이 상승하면 기획부동산이 등장
-기획부동산은 대규모의 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매한지만 그 토지는 현지의 땅값보다 몇 배 비싼 경우가 많고 이들의 전망대로 장미빛 전망대로 흘러갈지 또한 미지수 이다.
-기획부동산은 매수자들이 시세파악을 하기 힘든 지방 땅을 먹잇감으로 노린다.
-이들을 이용하는 방법도 있다. 즉 기획부동산에서 전화가 오면 대충 위치를 파악하여 현장을 탐문하여 그 땅의 주변땅을 먼저 매입하면. 기획부동산의 부동산이 산 가격에 두세 배는 붙여서 넘길 때 그자신의 땅값도 쉽게 올라가는 방법이다.
(17)법, 아는 만큼 성공
땅은 곧 법이다.
-국토의 이용 및 계발에 관한 법률에 따르면 두개의 용도 지역이 뒤섞여 있을 때 100평이하일 경우에 한해 더 넓은 용도지역의 용적률을 적용 받지만 100평이 넘으면 각각의 용도지역에 해당하는 용적률을 적용 받는다.
_투자자 입장에서는 모든 법을 상세히 알 필요는 없지만 법률에 대한 윤곽쯤은 알고 있어야 한다. 개략적이나마 알아두어야 할 법률로는 수도권정비계획법, 국토종합계획, 국토의 계획 및 이용에 관한법률, 농지법, 산림법, 수도법, 환경정책 기본법, 군사시설 보호법 등이다.
(18)큰 숲과 작은 숲
큰숲
-국토종합계획은 국토개발의 가이드라인 역할을 하는 최상위 국가계획이다. 따라서 이를 살펴보면 향후 어느 지역이 어떻게 변하는지 미리 알 수 있다.
-수도권 정비계획법에는 과밀억제권역과 자연보전권역, 성장관리권역으로 나누며 공장부지를 찾는 사람은 성장관리권역을 전원주택부지를 찾는 사람은 자연보전권역으로 가야 하고 투자자라면 인구와 산업이 유치되는 성장관리권역을 눈 여겨 보아야 한다.
-이 두 법이 바뀌는 때가 기회다. 새롭게 개발가능해지는 지역, 도로가 놓이는 지역 등이 나오기 때문이다. 2004년 말경 이 두 법이 확정된다.
작은 숲
-일선 시. 군에서는 도시계획을 세운다. 그러나 경우에 따라(경기도는 평균 6개월) 수정된다.
-이런 정보를 몰라도 땅값은 계획 발표, 착공, 완공단계에서 계단식으로 상승한다.
(19)변화하는 토지
-땅이란 용도지역의 가격으로 어떤 용도로 결정되느냐에 따라 달라진다. 이런 용도지역을 결정하는 법률이 바로 ‘국토계획 및 이용에 관한 법률’이다. 이 법률 변화의 흐름을 잘 놓치지 않아야 큰 기회를 잡을 수 있다.
-도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누며, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 있다.
(20)지목 따라잡기
-지목은 토지의 ‘주된 사용목적’ 또는 ‘용도’에 따라 토지의 종류를 구분, 표시하는 명칭이다. 우리나라 지적법은 토지를 28개 지목 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이다.
-사지 말아야 하는 토지는 제방, 하천, 구거, 유지, 공원, 사적지, 묘지, 등이면 특별한 경우를 제외하고는 개발이 불가능하다. 다만 개발 가능한 땅임에도 아직 지목을 변경하지 않은 땅은 투자가치가 있다.
제5장 함정을피해가는 투자원칙
1. 측량과 현장조사
-우리가 사용하는 지적공부는 1910년대에 만들어져 정확도가 떨어지고 또 땅이 대물림 되면서 경계를 잘못 알고 있는 경우, 자연환경의 변화로 실제와 틀릴 수 있다. 측량비가 아까워서 이를 하지않으면 측량비용의 수십,수백 배의 손해를 볼 수 있다.
-등기상 나타나지 않는 권리
성황당, 우물, 도라지밭, 약수터 등 공동으로 이용하거나 경작하는 땅에는 ‘특수지역권’이 존재하여 비록 자신의 땅이 라도 개발하려면 주민의 동의가 있어야 한다.
-이전의 터파기 공사업체가 전주인으로부터 비용을 받지 못했다면 ‘유치권’ 주장으로 미지급공사비를 지급하여야 한다.
-땅 투자의 기본은 발품이다. 현장에 가봐야 등기부등본 등 공부상에 나타나지 않는 함정들을 찾아낼 수 있다.
2. 한강변 토지의 숨은 함정
-한강 주변지역을 규제하는 법률에는 상수원 보호구역(수도법), 수변구역(한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률), 팔당호 상수원 수질보전특별대책지역(환경정책기본법22조-특별대책지역1권역과 2권역으로 나뉜다.) 등이 있다.
-강이나 계곡주변 땅은 조망권이 좋아 전원주택, 전원카페, 펜션, 가든 등을 짓기에 좋아 인기가 높지만 여름철 침수 여부를 알아야 한다. 부득이 매입 할 경우 지반이 약하므로 3m이상 매립하고 3년 후 건축하는 것이 좋다.
3. 공원, 문화재는 일단 고려
-땅이 공원지역, 공원보호구역, 문화재 보호구역 등으로 지정되어 있으면 사실상 국가의 땅이 되어 비록 자신의 소유로 되어 있다고 하더라도 권리행사를 할 수 없다. 이는 문화재보호구역이 아니더라도 문화재가 있으면 개발이 안 되는 경우도 많다.
4. 군사보호지역의 투자고려
-군사시설 보호를 위해 정부가 지정하는 구역은 군사시설 보호구역(군사시설보호법), 군사보호구역(군사기밀보호법), 기지보호구역(군용항공기지법), 해군기지구역(해군기지법), 특별보호구역(군용전기통신법) 등으로 이 구역 안에서는 군 당국의 인허가가 거의 불확실하다.
5. 공유지분의 함정
민법상 공유물은 공유자 전원의 동의가 있어야 매각이 가능하고 경매의 경우 공유자는 우선매수권을 가지기 때문에 유의해야 한다.
6. 묘지
-묘지가 있는 땅은 ‘분묘기지권’이 있어 땅 소유주가 임의로 묘지를 개장,이전할 수 없다.
-분묘기지권은 소유자의 승락을 얻어 설치했거나, 승락을 얻지 못했어도 20년간 평온, 공연하게 점유 했거나, 타인에게 처분하면서 특별한 특약을 맺지 않은 경우에 성립된다.
-이의 존속기간은 특별한 약정이 없는 경우 분묘에 관한 수호와 봉사가 지속되는 한 존속 되나 봉분이 없거나 실제시신이 안치되어 있지 않으면 성립하지 않는다.
-묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검하고 매도,매수자중 누가 이장비를 부담하는지 계약서상에 명시 하여야 하고 관할 관청의 허가를 얻어 개장하며 연고자를 찾을 수 없을 경우 3개월의 공고를 거쳐 개장할 수 있다.
7. 종중토지의 관리
-가장 확실한 방법은 등기를 종중 또는 공동명의로 돌려놓으면 된다. 시,군,구에 종중 결의서와 규약을 제출하고 법인신청을 내면 고유번호와 함께 법인을 낼 수 있다. 이렇게 하면 종합토지세등 토지관련 세금을 납부하는 데도 편리하다.
8. 토지이용계획서의 공신력
-시, 군, 구에서 발행하지만 아주 드물게 공무원의 실수로 잘못되는 경우가 있으나 보상 받을 길은 아직 없다.
9. 하천부지는 국유재산
-지적도를 보면 매입할 땅의 하천 여부를 알 수 있을 것 같지만 그 여부를 가리는 것은 어렵다. 하천주변의 땅을 살 때는 확인에 확인을 하는 것이 필수이다.
10. 혐오시설
-현장답사 시에는 결점을 꼼꼼히 확인하여야 한다. 그 중에도 혐오시설이 없는지 반드시 점검한다.(묘지, 철탑, 화장장, 축사, 변전소, 가스저장소, 공장, 쓰레기장 등)
11. 납세는 의무, 절세는 필수
(1)稅테크 못 하면 번 돈 다 날린다.
세무조사는 크게 두 방향으로 진행된다. 자금출처조사는 부모가 준 돈으로 땅을 샀다거나 소득세를 탈루 한 돈으로 땅을 샀다면 증여세나 소득세를 추징당하게 된다. 양도소득세 탈루는 세금을 적게 내기위해 양도 차익이 적은 것처럼 위장하지만 국세청 직원들은 베터랑이다. 고수들은 세무조사대상이 되지않기 위해서 잦은 매매를 하지않고 한번 사면 길게 갖고 가고, 양도소득세도 꼭 낸다.
(2)양도소득세가 관건
-취.등록세(교육세, 농특세 포함)의 세율은 5.8%이다. 이는 지방세 과세표준의 5.8%를 말한다. 지방자치단체는 일반적으로 공시지가와 비슷한 수준으로 더 이상 올리지 않는다. 그리고 종합토지세도 시골에 수천평의 땅을 가지고 있어도 몇 천원 밖에 내지않는다.
-양도소득세의 세율은 최고 50%로 시세의 20~40%인 공시지가로 냄으로 부담이 되지않지만, 토지 투기지역에선 실거래가로 과세됨으로 세금부담이 늘어나 이를 파는 사람들이 계약서에 거래가를 낮게 적는 ‘다운계약서’ 작성을 요구하는 경우가 흔하다.
- 다운계약서, 업계약서
다운계약서는 실제 매도가격을 낮게 기재하여 양도차익에 대한 세금을 적게 내기위한 방법이고 업계약서는 실제 매매 가격보다 높게 기재하는 방법이지만 이는 매도측이 양도소득세 면제자(예: 8년 이상 경작한 농지를 팔 때)여야 한다.
(3)미등기전매의 유혹
미등기전매란 땅값이 급등할 것으로 예상 되는 때에 매물로 나온 땅을 일단 자기 이름으로 잡아놓고 아는 사람의 이름을 빌려 계약 후 그 잔금을 치르기 전에 그 땅을 손님에게 수천만원의 웃돈을 붙여서 넘긴다. 그러나 이는 10년에 한 번 꼴로 토지 시장에 큰바람이 불어야 안심하고 할 수 있는 상황이 된다. 이런 미등기 전매의 경우 법망에 걸리면 그간의 행위가 다 발각 되어 돈을 한꺼번에 날리고 구속 될 수 있다.
가장 안전한 방법은 가등기를 활용하는 방법이다. 부동산 전매의 수단으로 전문가들이 많이 쓴다. 즉, 을이 갑의 부동산을 매입하여 잔금까지 치르면 소유권이전을 하는 것이 정상이지만, 비용저렴하고 절차 간단한 가등기를 해 두었다가 제3자에게 매도한후 소유권이전을 갑에서 병에게 직접 해주고, (을)의 가등기는 해제하여 거래관계에서 원천적으로 빠져버리는 방법이다. 물론 이때는 갑의 협력이 절대 필요하다.
이경우, 부동산은 갑이 병에게 매도한 결과가 되어, 을측으로 보아서는, (1) 소유권이전비용을 절감할 수 있고, (2) 양도세 부담이 전혀 없으며, (3) 특히 을의 단기 양도에 따른 세무상의 불이익(양도세의 실거래가 과세, 단기양도에 따른 고율의 양도세율 적용, 세무조사)을 피할 수 있다. 이 때문에 부동산투기에 자주 활용되는데, 이는 미등기전매에 해당되어 불법이나, 당사자 간 신고 등이 없으면 적발은 쉽지 않다.
(4)전원주택도 세금 체크는 필수
-양도소득세는 1가구 1주택자에게는 비과세 혜택이 있다. 즉, 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 등의 요건이 갖추어지면 비과세 된다.
-지방세법에서 ‘별장’, 고급주택’ 등은 사치성 재산으로 분류해 지방세인 취득세를 중과한다. 판정기준은 지방자치단체마다 조금씩 다르지만 건물의 상태나 면적 보다는 실제 상시거주에 초점을 맞춘다. 이로 분류되면 취득세가 5배 중과세 된다.
-수도권, 광역시, 주택투기지역 들을 제외한, 또 대지면적이 199평 이내이고 건물의 연면적이 145평 이내이고 시가표준액이 2,500만원 이내이면 중과세 대상에서 제외된다.
(5)노후주택매각을 토지로
노후주택을 매각하면 양도소득가 나온다. 땅값 밖에 않되는 노후 단독 주택은 헐어버린 뒤 건물을 멸실등기를 한 후 땅으로 매도하면 양도소득세를 대폭 줄일 수 있다.
12. 토지거래허가를 피하는 방법
-증여를 활용한다, 다만 증여의 단점은 세무조사를 받을 가능성이 아주 높다. 하지만 통상 2회면 세무조사를 받는다.
-위장전입은 현재에서 6개월 이상 살면 토지거래허가를 받을 수 있다.
-채권.채무관계를 위장해 경매를 이용하여 낙찰 받는다.
-지방자치단체에 따라 세금을 받기 위해 허가해주는 곳도 있다.
-현지인 명의로 땅을 산 뒤 근저당 설정, 처분금지 가처분신청, 가압류를 걸지만, 이 방법은 명의신탁을 인정하지 않으므로 법원 판결 시에도 반드시 이긴다는 보장은 없다.
13. 대출은 사전 상담이 필수
땅 투자로 인해 대출을 받고 싶을 때는 반드시 계약 전에 은행 직원과 상담해야 한다. 대출 또한 보통 매매가를 기준으로 30% 정도 밖에 대출해 주지 않는다.
14. 개발지역을 공략과 주의사항
(1)개발지역은 주변부를 두드려라
개발지역의 투자공식은 개발지에 수용되지 않으면서 가장 인접한 땅을 노리는 것이다. 정부는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 토대로 공시지가에 얼마를 더 얹어주는 수준으로 보상한 뒤 강제 수용한다. 도로 또한 도로로 수용되는 땅의 주인은 울상이지만 도로에 접하게 되는 땅의 주인은 자다가 떡이 생긴 셈이다.
(2)수용지역의 주민은 보상규정부터 파악하라
-사업이 진행되면서 공시지가는 오른다. 또한 현금보상 이외에 과수, 입축목, 농기구 영업, 축산, 휴직, 실종, 분묘 등에 대해 보상이 주어질 뿐만 아니라 이주자 택지, 분양아파트 입주권, 주거이전비, 이사비, 협의양도인택지, 상업용지, 등이 주어진다. 농부의 경우 보상에 응한 이후 인근농지를 사면 취.등록세도 면제된다.
-기본사항과 관련법령은 한국토지공사 홈페이지에서 확인할 수 있다.
(3)신도시에 나무를 심는 속사정
보상을 더 많이 받기 위하여 잡종지에 비싼 나무를 심는다거나 기존의 논밭은 고소득작물로 전환하거나 농작물을 짓는 비닐하우스를 주거용으로 개조하고 건축물은 증.개축한다.
(4)보상시점을 노려라
토지 보상이 시작되기 몇 개월 전에 들어가서 보상이 이뤄지는 시점에서 팔고 나온다. 보상금을 받은 이들은 반드시 주변지역의 땅을 사므로 주변지역의 땅 값이 들썩이고 환금성이 확보된다.
(5)가짜 개발정보를 조심하라
가짜정보는 대기업 공장 건설, 신도시 건설, 시.군.구청 이전, 도로 건설 등이 주류를 이룬다.
제 6장 토지별도등기와 주위토지이용권
1. 경매시 토지별도등기
우리나라부동산은 토지와 건물등기부등본이 구분하여 별도로 각각 등기하지만(단독. 다가구 주택 등) 공동주택은 토지와 건물의 등기가 일체로 구성되어 있다. 즉 각 세대마다 지분이 있는 이를 대지권이라 한다. 따라서 건물과 대지권을 분리해서 매매를 할수 없다. 항상 대지권은 건물과 같이 다닌다고 생각 하면 된다. 이러한 공동주택에 토지별도등기가 되어 있다면 공동주택 신축당시 토지에 근저당을 설정하여 대출을 받아 사용하고 그 대출금을 변제 하지 못한것이 대부분이다. 아니면 근저당이 설정된 토지위해 건물만을 신축하여 분양을 했을수도 있고, 이러한 것는 권리행사하는데 제약이 크다.
이경우 토지지분은 개별소유자대지권면적×총가구수= 토지전체면적이다. 때문에 개별빌라소유자 한명이라도 소유권이 변경되면 근저당권의 변경사항이변경되는 것이다.
2. '토지별도등기'시 고려 사항
(1)토지별도 등기가 발생하는 이유는 대개 건설회사가 땅을 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를 무시하고 도주해 버린 경우에 흔히 발생하며
(2)경매절차에 있어서 토지별도등기가 용익물권(지상권,전세권등)인 경우에는 인수하며, 담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이때 실무에서 용익물권의 경우 인수조건부 특별매각조건을 붙여 입찰이 진행되며 담보물권의 경우 토지에 관한 채권자에게 채권신고를 하게하여 해당 비율만큼 배당으로서 말소시키고 있는 것으로 알고 있으며
(3)경매물건에 "토지별도등기있음"이라고 나오면 반드시 토지등기부등본을 별도로 떼어 보고, 매각물건명세서상에서 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인한 후 입찰에 응해야 하며
(4)토지별도등기가 있는 물건이 경매로 나왔을 경우에는 토지저당권자는 토지, 건물 매각대금 중 토지매각대금에서 그 지분만큼 받아가고, 소유권이 이전될때 토지별도등기있음을 말소시켜 주며
(5).토지별도등기가 있더라도 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 설정 및 기입등기되어 있을때는 낙찰받는 사람이 이것에 상관하지 말고 낙찰받으면 되며, 토지저당권 / 가압류권자는 채권액만큼 토지매각대금에서 받아가고 토지별도등기있음을 말소시켜주며
(6).물건에 '토지별도등기있음'으로 되어 있는데 토지등기부에 저당권이 말소되어 있을 경우에는 신경쓸 필요가 없으며
(7)토지별도등기가 되어 있는데 토지등기부에 가처분, 보전가등기등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는 해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야한다.
토지등기와 경매채권자의 설정일이 같은날 로 되어있다면서 같은 채권자가 같을 확률로 본다. .모든게 일치한다면 말소된다. 만약 은행근저당 앞서 토지별도 등기가 되어있다면 말소대상에서 제외되는 상황도 생길수 있다.경매는 토지별도등기같은 조금은 권리분석이 까다로운 물건이 그만큼 이익이 커진다.
3. 토지별도등기말소여부
건물저당 은행이 토지를 담보권 실행한 것이 아니면 토지저당은 말소 되지 않는다. 이 경우 토지저당은 피해를 볼 필요가 없다. 토지와 건물은 별개의 부동산이기대문에 은행이 건축물 근저당 설정시 은행의 토지담보를 알수 있으므로 건물만 경매되고. 토지저당은 말소되지 않는다.
토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 "토지에 별도의 등기가 있다" 는 표시를 하기 위한 등기를 말한다.
이 경우에는 감정평가서상에 대지 지분 가격이 포함 되었다 하더라도 토지 등기부상의 권리자가 배당신청을 한 경우에 한하여 토지별도등기가 소멸 된다.
토지별도등기가 소멸되지 않는 경우에는 반드시 해당 사건 집행기록(물건명세서)의 <낙찰로 인하여 소멸되지 않는 권리>에 표시 되어야 하므로 이를 참고 하면 된다.
4. 주위통행권
사도라도 주위통행권이라는 것이 있다. 주위통행권이란 것은 상린권의 파생으로 인접지 소유자들끼리 통로가 없을 때 사용할 수 있는 민법규정에 있는 권리이다.
(1)인접토지이용권
-타인이 나의 토지를 사용하고 있을시 : 토지 일부를 다른 토지의 출입구로 사용하고 있을 때의 경우 주위토지통행권은 다른 토지 소유자가 본인의 토지 일부를 경유하지 않고는 공로에 출입할 수 없거나 출입할 수 있다고 하더라도, 그 비용과 손실이 커서 합리적이지 아니할 때 인정되는 것이다. 또한 그 다른 토지 소유자가 무상으로 타인의 토지를 통로로 이용할 수 있는 것이 아니고 손실보상을 해야 한다. 그 다른 토지소유자가 본인의 토지를 이용하지 않고 다른 통로가 있다면 달리 타인의 해석을 구할 것 없이 통로를 봉쇄하면 된다.
-내가 타인의 토지를 사용하고 있을시 : 내 땅이라도 타인이 사용하고 있다면 무조건 막는다던지 방해를 할 수 없다. 형법 제185조에 의하면 육로, 수로 또는 교량을 손괴 또는 불통하게 하거나 기타 방법으로 교통을 방해한 경우 형사상 처벌할 수 있음을 규정하고 있다.
민법 제219조에 의하면 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로(公路)에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있으며, 다만 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하고, 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다고 규정하고 있다.
판례도 "민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 할 것이나, 최소한 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는 데 필요한 범위는 허용되어야 하며, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 한다."라고 하였으며(대법원 2002. 5. 31. 선고 2002다9202 판결), 또한 "현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다."라고 하였다(대법원 2001. 6. 1. 선고 2001다15156 판결).
결과적으로 타인 소유의 토지를 통행할 수 있으며, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수도 있다. 그리고 토지소유주의 적극적인 통행방해 행위에 대하여는 법원에 통행방해를 금지시켜 달라는 신청을 할 수 있으므로, 긴급한 경우에는 통행방해금지가처분신청을 할 수도 있다. <제219조 (주위토지통행권) ① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로 가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
<대법원 1995. 2. 3. 선고 94다50656 판결, 통행권확인>
ⓐ 민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용을 위하여 주위토지의 이용을 제한하는 것이므로, ⓑ 그 통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐만 아니라 이로 인한 주위토지소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하며, ⓒ 그 범위는 결국 사회통념에 비추어 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단하여야 하고, ⓓ 또 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다.
<대법원 1989. 7. 25. 선고 88다카9364 판결, 담장철거등>
민법 제219조 제1항 소정의 주위토지통행권은 주위토지 소유자에게 가장 손해가 적은 범위내에서 허용되는 것이지만 적어도 통행권자가 그 소유토지 및 지상주택에서 일상생활을 영위하기 위하여 출입을 하고 물건을 운반하기에 필요한 범위는 허용되어야 하며, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 통행권자의 소유토지와 주위토지의 각 지리적 상황 및 이용관계등 제반사정을 참작하여 정하여야 한다
<대법원 1988. 11. 8. 선고 87다카2127 판결, 소유권이전등기등>
민법 제219조가 규정하는 주위토지통행권은 사람이 겨우 통행할 수 있는 범위로 제한된다는 것이 아니고 통행자가 주택에 출입하여 일상생활을 영위하는데 필요한 범위의 노폭까지는 인정되어야 한다.>
- 지역권 : 지역권이란 자신의 토지의 이용(통로통행권 등)을 위해 타인토지를 이용할 수 있는 권리이다. 물론 원칙적으론 그 타인토지소유자등과 지역권에 관한 합의를 해야 발생하는 것이지만 일정한 경우엔 지역권을 시효취득할 수 있다. 시효취득이란 간단히 말해 일정기간이상을 점유함으로써 갖게 되는 소유권내지 이용권이라고 이해하면 된다. 다음으로 검토할 수 있는 것은 상대방의 이런 권리주장이"권리남용"에 해당할 수 있다. 권리남용이란 일견 외형상으론 권리행사로 인정될 수 있지만,실질적으로 볼때 정당성이나 공공성이 결여된 경우로서 이는 결국 권리행사로 인정되지 않는 행위를 의미한. 마지막으로 실효의 원칙의 적용을 검토할 수 있다.
(2)남의 집에 자신의 땅이 들어갔을때 찾는방법
-실제부지면적이 다른 경우, 원상복구방법 : 지적도상에 표시된 경계선이 실제현황보다는 우선한다. 설령 지적도상의 경계표시가 분할측량의 잘못등이 있다 하더라도 지적공부를 우선한다는 뜻이다.
그러나, 기술적인 착오로 지적도상의 경계선이 잘못이 있었고 그동안 사실현황대로 매매전전되었다면 실황대로 인정된다. 만약, 타협의 여지가 없다면, 이러한 확고한 판결요지를 참고하여 소송제기하여야 한다.“부당 점유부지 반환청구소송” 및 “지적측량신청의 소”를 제기하여야 한다.
-지적도상의 경계와 실제 경계가 다르게 표시된 토지가 전전매매된 경우, 그 토지소유권 범위의 결정기준
어떤 토지가 지적법에 의하여 1필지의 토지로 지적공부에 등록되면 그 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 등록으로써 특정되고 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의하여 확정되고,
지적도상의 경계표시가 분할측량의 잘못 등으로 사실상의 경계와 다르게 표시되었다하더라도 그 토지에 대한 매매도 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매 대상으로하는 것으로 보아야 하고, 다만, 지적도를 작성함에 있어서 기술적인 착오로 인하여 지적도상의 경계선이진실한 경계선과 다르게 작성되었기 때문에 경계와 지적이 실제의 것과 일치하지 않게 되었고, 그 토지들의 전전매도되면서도 당사자들이 사실상의 경계대로 토지를 매매할 의사를 가지고 거래한 경우등과 같이 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여야 한다. (대법 1996. 7. 9 선고 95다55597, 55603 판결)
-현실의 경계와 지적공부상의 경계가 다른 경우, 매매대상 토지 소유권 범위의 결정 기준
1필의 토지 위에 여러 동의 건물을 짓고 건물의 경계에 담장을 설치하여 각 건물의 부지로 사실상 구획지워 어림잡아 매도한 후 그 분필등기를 하였기 때문에 그 경계와 지적이 실제의 것과 일치하지 아니하게 되었다 하더라도 그 매매당사자의 의사는 특별한 사정이 없는 한 사실상의 경계에 관계없이 지적공부에 기재된 지번, 지목, 지적 및 경계에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매한 것으로 보아야 한다. (대법 1997. 2. 28 선고 96다49339, 49346 판결)
제7장 농업진흥지역[農業振興地域, agricultural development region]의 해설과 적용
1. 농업진흥지역의 의의
농지를 효율적으로 이용·보전하기 위해 우량농지로 지정된 지역이며, 1992년 12월부터 시행되었다. 지정대상은 국토이용관리법 제6조에 규정된 농림지역·준농림지역·자연환경보전지역, 도시계획법 제17조에 규정된 녹지지역 등이다. 특별시의 녹지지역(녹지대)은 제외된다.
농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉘는데, 전자는 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역이다. 농지 조성사업 또는 농업기반 정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서, 농업용으로 이용하거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역이 이에 해당한다. 후자는 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다.
시장·도지사가 농림부장관의 승인을 거쳐 지정하며, 녹지지역이 포함될 경우에는 농림부장관은 건설교통부장관과 협의해야 한다. 진흥지역 안에서는 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되지 않은 토지 이용행위는 할 수 없다. 다만 농수산물 가공·처리시설, 농수산업 관련 시험·연구시설, 농업인의 공동생활 편익을 위한 시설, 농업용 또는 축산업용 시설, 국방·군사시설, 국토 보존시설, 문화재 발굴 및 비석·기념탑 등의 설치, 공공시설 등은 제외된다.
진흥지역으로 지정되면 국가 및 지방자치단체로부터 농업의 발전을 위한 사업에 우선적으로 투자를 받을 수 있고, 농업인이나 농업회사법인은 우선적으로 자금과 조세 경감 등 필요한 지원을 받을 수 있다.
2004년 현재 진흥지역 안팎의 농지소유 상한은 특별한 경우를 제외하고는 없다. 진흥지역 안의 공장 증설은 1만 2000㎡ 미만까지 부분적으로 허용된다. 2002년 말 기준 전국의 농업진흥지역 면적은 114만 9000㏊이다.
농업진흥지역 (농지법) ▣
◈제도도입배경
종전 필지별 보전관리방식인 절대·상대농지제도를 권역별 보전관리방식으로 개편하여 농지의 효율적인 이용 및 보전을 통해 농업의 생산성 향상을 도모코자 도입
◈지정근거
농지법 제30조 내지 제33조 (이전 근거: 농어촌발전특별조치법 제40조 내지 제43조)
◈지정대상지역
국토이용관리법상 농림지역, 준농림지역 및 자연환경보전지역
도시계획법상 녹지지역(서울특별시는 제외)
◈지정요건
◇농업진흥구역: 평야지는 10ha 이상, 중간지 7ha 이상, 산간지 3ha 이상 농지가 집단화 된 지역으로서 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역
◇업보호구역: 농업진흥구역의 용수원 확보 및 수질보전 등을 위해 농업환경을 보호하여야 할 필요성이 있는 지역
◈지정절차
시군의 지정안 작성(주민설명회) → 시도의 지정승인 요청 → 농어촌발전심의회 심의 → 농림부의 지정승인(녹지지역은 건교부와 사전협의)
→ 시도의 지정·고시 및 시군의 주민열람조치
◈농업진흥지역내 행위제한
1. 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위 (농지법시행령 제34조 제1항)
① 농업진흥지역에서 일반주거지역으로 변경
농업진흥지역에서 일반주거지역으로의 변경은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 대두되는 문제
이는 4가지의 용도지역에서 세분화되어 일반주거지역은 도시지역의 일부분에 해당되는 부분이고 농업진흥구역은 농림지역의 일부분에 해당한다.
4가지의 용도지역 구분은
1.도시지역
2.관리지역
3.농림지역
4.자연화경보적지역 이다.
농업진흥구역이든 일반주거지역이든지 (총칭 용도지역이라하고) 이 용도지역의 변경에 관하여는 대통령령이 정하는 바에 따라 중앙도시계획 위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 받아한다.
변경을 할수 있는 권한이 있는 곳은 건설교통부장관 또는 시.도지사등이 용도지역 및 용도구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할수 있다.
변경가능여부는 대통령령이 정하는 기준에 따라 마찬가지로 건교부장관이나 시.도지사등이 변경사항을 결정할수 있다.
②농업진흥지역내의 토지매입
이용계획확인원이 용도지역은 농림지 농업진흥구역으로 되어 있을때 외지인이 매입을 할때에는
0 비농업인의 농지취득 여부
- 농지에 대하여는 누구든지 취득이 가능하다. (반드시, 농지자격증명원을 발급하여야 한다.)
단, - 1000㎡미만 : 도시민들의 주말영농체험 목적으로 농지를 취득하고자 할경우.(과거에는 농취증발급이 안되어 취득 불가하였음)
- 1000㎡이상 : 농업인으로 취득가능하다.
따라서, 신규로 농업인이 되고자 하는자의 농지소유상한선은
진흥지역외 : 1000㎡이상 - 50,000㎡까지
진흥지역내 : 상한선 없음
취득방법 토지거래허가지역 내 - 시군청에 토지거래허가를 신청
토지거래허가지역 외 -토지가 위치한 해당 읍면에 농지취득자격증명을 신청
농지원부가 필요한 경우는 현재 비농업인 또는 농업인이 취득하고자 하는 농지의 규모가 1,000㎡이하 일 경우 주말체험 영농목적으로 취득이 가능하는지를 확인할 때 필요하다.
농업인주택의 농지전용신고 및 허가여부
농지전용허가 대상 - 진흥지역 내 (진흥구역,보호구역)
- 진흥지역 외 유주택자
농지전용신고 대상 - 지흥지역 외 무주택자
(지목변경 : 산림 또는 농지전용의 목적사업 완료(건축준공등)후 지목변경 신청하면 된다.
③농업진흥지역의 해제
일단 농업진흥지역 지정이전(1992년 최초 지정되었으며 지역에 따라 다르지만 1998년경 농업진흥지역 재정비가 있었다.)에 합법적으로 설치되어 있던 기존의 시설 부지 및 사업시행 또는 공사중에 있던 시설부지 일 경우 농업진흥지역의 해제를 신청할 수 있다. 농업진흥지역이후 허가를 득한 경우에는 해당되지 않는다.
농업진흥지역해제 신청은 별도의 신청서식이 없는바, 토지가 위치한 시.군청 농정과(농지관리부서)에 관련자료(농지전용허가증 및 당시의 토지이용계획확인원등)을 첨부 해제를 요청하거나 또는 진정서를 작성 접수시키면 된다..
참고로 농업진흥지역의 해제권한은 도지사에게 있으며, 농림부장관의 승인을 득하여야 하며 또한 공고(공람)후 효력을 발휘함으로 상당한 기간이 필요하다. (상기와 같은 사유로인한 농업진흥지역 해제는 대체지정이 생략된다..)
* 이 경우 상당한 시간이 소요되는데 사유는 통상적인 인허가와 달리 처리기한이 정해져 있는 것이 아니며 한건만으로 복잡한 행정절차(농림부장관의 승인과 공고 등....)를 수행할 수 없어 여러건 모아서 한꺼번에 처리하기 때문이다.
최근 개정된 농업진흥지역해제요건
①농지법시행령제33조제1항제1호'다"목의 규정에 의한 농업진흥지역해제는 그 토지면적이 10,000㎡이하인 경우에 한한다.
②농지법시행령제33조제1항제1호'다"목의 본문내용중 "당해지역의 여건 변화"라 함은 다음과 같은 경우를 말한다.
-도로, 철도등의 설치 및 택지개발지구·산업단지 지정등 인근토지의 이용 상황이 변화한 경우
·집단화된 농지와 분리되어 영농여건이 바빠진 자투리 토지..
·농업진흥지역으로 계속 관리하는 것이 부적합하게 된 경우
-농업진흥지역지정당시 이미 설치되어 있던 기존의 시설부지 및 사업시행 또는 공사중에 있던 시설부지가 인근농지의 농업경영에 미치는 영향이 크지 않는 경우
④농업진흥지역내에 과수원 매입(농업진흥지역의 농지(과수원) 비 농업인이 매입할 때)
농업진흥지역밖의 농지에 대하여는 농지가 집단화되어 있지 않아 대규모 영농이 어려운 반면 투기목적의 농지취득이 많을 우려가 있어 농가당 5만제곱미터이내까지 소유를 제한하고 있으나 농업진흥지역안의 농지에 대하여는 농작물 재배와 농업용시설의 설치등 농업생산과 관련한 토지이용행위만 허용되기 때문에 대규모 영농을 지원하기 위하여 소유상한이 없다. 등기이전 절차로는 농지취득자격증명(해당 읍면동사무소에 가면 서식이 비치되어 있다.)을 발급 받아 등기 이전하면 된다.
참고로 취득한 농지를 5년간 자기의 농업경영등 취득목적대로 이용하지 않을 경우 농지처분명령을 받게되며(사후관리제도) 이를 이행할 때까지 매년 공시지가의 20/100에 상당하는 이행강제금을 부과 받게 된다.
(취득후 2~3년간, 매년 1회이상 행정기관에서 이용실태조사를 실시)또한 구매자가 없어 이를 처분하지 못할 경우 농업기반공사에 농지의 매수청구가 가능하다.
⑤농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위
- 농작물의 경작
- 다년성식물의 재배
- 고정식온실ㆍ버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치
- 농막 및 간이퇴비장의 설치
- 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행
농수산물(농산물ㆍ임산물ㆍ축산물ㆍ수산물을 말함)의 가공ㆍ처리시설 및 농수산업(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업을 말함)관련 시험ㆍ연구시설의 설치
- 농수산물의 가공ㆍ처리시설 : 국내에서 생산되어 가공되지 아니한 농수산물(임산물의 경우는 수실ㆍ대나무ㆍ버섯에 한함)을 주된 원료로 하여 가공하거나 건조ㆍ절단 등 간이처리를 하기 위한 시설로서 그 부지의 총면적이 3,000㎡(양곡관리법에 의하여 미곡유통업의 육성을 위하여 미곡의 건조ㆍ선별ㆍ보관 및 가공시설을 종합적으로 설치하는 경우에는 10,000㎡) 미만인 시설
- 농수산업관련 시험ㆍ연구시설 : 육종연구를 위한 농수산업에 관한 시험ㆍ연구시설로서 그 부지의 총면적이 3,000㎡ 미만인 시설
⑥어린이놀이터ㆍ마을회관 기타 대통령령이 정하는 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설의 설치
- 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고ㆍ작업장ㆍ농기계수리시설ㆍ퇴비장
- 경로당ㆍ보육시설ㆍ유치원 등 노유자시설, 정자 및 보건진료소
- 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 목욕탕ㆍ구판장ㆍ운동시설ㆍ마을공동주차장ㆍ마을공동취수장
⑦농업인주택과 농업용 또는 축산업용 시설의 설치
농업인 주택은 아래 요건을 모두 갖춘 경우이여야 한다.
가. 농업인 1인이상으로 구성되는 농업ㆍ임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농업ㆍ임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하거나, 당해 세대원의 노동력의 1/2 이상으로 농업ㆍ임업 또는 축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치할것
나. 가항의 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(지방세법시행령 제84조의3의 규정에 의한 별장 또는 고급주택을 제외한다) 및 당해건축물에 부속한 창고ㆍ축사등 농업ㆍ임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡이하일 것(단, 전용하고자 하는 면적에 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 또는 협의 신청일 이전 5년간 농업인 주택을 설치하기 위하여 부지로 전용한 농지면적을 합산하여 판단하되, 공공사업으로 인하여 철거된 농입인 주택의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하고자 하는 농지면적은 제외)
다. 가항의 세대의 농업ㆍ임업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지ㆍ산림ㆍ축사등이 소재하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 또는 이에 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면지역에 설치하는 것일 것
- 농업용 또는 축산업시설은 아래에 해당하는 시설을 의미한다.
가.농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조ㆍ보관하기 위하여 설치하는 시설
나. 축사나 야생조수의 인공사육시설
다. 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고의 대상시설이 아닌 간이양축시설
라. 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기가 생산한 농산물을 처리하는 데 필요한 농업용 또는 축산업용 시설로서 탈곡장ㆍ잠실ㆍ애누에 공동 사육장 및 잎담배 건조실, 농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 사용하는 비료ㆍ종자ㆍ농약ㆍ농기구ㆍ사료 등의 농업자재를 생산 또는 보관하기 위하여 설치하는 시설, 농업용ㆍ축산업용 관리사(주거목적이 아닌 경우일 것), 총 부지면적 1,500㎡ 이하의 콩나물재배사의 설치
⑧ 국방ㆍ군사시설의 설치
⑨하천, 제방 기타 이에 준하는 국토보존시설의 설치
⑩문화재의 보수ㆍ복원ㆍ이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석ㆍ기념탑 기타 이와 유사한 공작물의 설치
⑪도로ㆍ철도ㆍ전기공급설비ㆍ상하수도(하수종말처리시설 및 정수시설 포함)ㆍ운하ㆍ공동구ㆍ가스공급설비ㆍ통신선로ㆍ전주(유ㆍ무선 송신탑 포함)ㆍ소수력, 풍력 발전설비ㆍ송유설비ㆍ방수설비ㆍ 유수지 시설 및 하천 부속물ㆍ사도법상 사도의 설치
⑫지하자원의 개발을 위한 탐사 및 지하광물의 채광과 광석의 선별 및 적치를 위한 장소로 사용하는 행위
⑬농어촌소득원의 개발등 농어촌발전을 위하여 필요한 시설로서 대통령령이 정하는시설의 설치
- 부지의 총면적이 10,000㎡ 미만의 양어장ㆍ양식장ㆍ수산종묘배양시설ㆍ어업인이 자기가 생산한 수산물을 사료 어구 등의 어업자재를 보관하기 위하여 설치하는 시설
- 당해 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 또는 이에 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면지역에서 생산되는 농산물을 집하ㆍ선별 또는 포장하는 시설로서 그 부지의 총면적이 10,000㎡ 미만인 시설
- 부지의 총면적이 3,000㎡ 미만인 농업기계수리시설
- 부지의 총면적이 3,000㎡ 미만의 음식물이나 농수산물의 부산물을 이용한 유기질비료 또는 사료의 제조시설 (단, 지방자치단체 또는 농업생산자단체의 경우는 10,000㎡ 미만)
- 농지의 타용도일시사용 및 이에 필요한 시설
4. 농업진흥지역 밖의 농지에서 금지되는 행위
법은 Negative System 으로 금지되는 행위를 열거하고, 이외의 행위는 원칙적으로허용되는 것으로 본다.
허가관청은 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 지정된 도시지역, 관리지역 중 계획관리지역, 개발진흥지구 안의 농지를 제외하고는 아래 시설물을 설치하기 위한 부지로 농지전용허가를 하지 못한다. 그리고 아래 기재 내용 중 3항④⑤의 경우에는 해당시설을 같이 설치하는 경우에는 그 전용제한 면적이 1,000㎡ 이하로 제한된다. 또한 전용제한 면적을 적용함에 있어 당해 시설을 설치하는 자가 동시 또는 수차에 걸쳐 그 시설이나, 그 시설과 같은 종류의 시설 부지로 사용하기 위하여 연접하여 농지를 전용하는 경우에는 그 전용하고자 하는 농지면적과 그 농지전용허가 신청일 이전 5년간 연접하여 전용한 농지면적을 합산하여 판단하게 된다.
농업진흥지역 밖의 농지에서 설치가 제한되는 시설물 등 (법 제39조)
- 대기환경보전법에 의한 대기오염배출시설
① 대기환경보전법시행령 별표 8에 의한 1종 내지 4종사업장 시설
② 대기환경보전법시행령 별표 8에 의한 5종 사업장는 시설 중 대기환경보전법 제2조제8호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 시설. (단, 자원의절약과재활용촉진에관한법률 제2조제6호의 규정에 의한 재활용시설, 폐기물관리법 제2조제7호의 규정에 의한 폐기물처리시설 및 의료법 제17조의 규정에 의한 세탁물의 처리시설은 제외)
- 수질환경보전법에 의한 폐수배출 시설
① 수질환경보전법시행령 별표 1에 의한 1종 내지 4종사업장 시설
② 수질환경보전법시행령 별표 1에 의한 5종사업장 시설 중 농림부령이 정하는 시설
(단, 자원의절약과재활용촉진에관한법률 제2조제6호의 규정에 의한 재활용시설, 폐기물관리법 제2조제7호의 규정에 의한 폐기물처리시설 및 농수산물유통및가격안정에관한법률 제2조제5호의 규정에 의한 농수산물공판장중 축산물공판장은 제외)
- 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 다음의 시설
① 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 7,500㎡를 초과하는 공동주택 중 기숙사
②그부지로 사용하고자 하는 농지의 면적이 15,000㎡를 초과하는 기숙사를 제외한 공동주택
③ 위락시설
④ 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 500㎡를 초과하는 제1종 근린생활시설 중 휴게음식점, 제2종 근린생활시설 중 일반음식점ㆍ휴게음식점ㆍ안마시술소 및 골프연습장 및 일반 숙박시설
⑤ 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 1,000㎡를 초과하는 단독주택, 제1종 근린생활시설 (단, 변전소, 휴게음식점을 제외), 제2종 근린생활시설(단, 일반음식점ㆍ휴게음식점ㆍ안마시술소 및 골프연습장은 제외), 문화 및 집회시설(단, 전시장 및 동ㆍ식물원은 제외), 교육연구 및 복지시설(단, 학교ㆍ교육원ㆍ직업훈련소ㆍ학원ㆍ연구소 및 도서관은 제외), 운동시설, 업무시설(단, 국가 및 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물은 제외), 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 묘지관련시설 및 관광휴게시설
⑥그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 30,000㎡를 초과하는 판매 및 영업시설(단, 도매시장 및 소매시장에 한함)ㆍ공장ㆍ창고시설 및 농어촌정비법에 의한 관광농원사업의 시설
⑦ 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 10,000㎡를 초과하는 기타 시설(단, 농지법상
농업진흥구역안에 설치할 수 있는 시설, 도시계획시설, 농어촌정비법에 의한 마을정비구역으로 설치하는 지정된 구역에 시설 및 도로법 제3조의 규정에 의한 도로부속물중 고속국도관리청이 설치하는 고속국도의 도로부속물 시설은 제외)
⑧ 기타 해당 지역의 농지규모ㆍ농지보전상황 등 농업여건을 감안하여 시ㆍ군의 조례로 정하는 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해하는 시설
◈행위제한→농업진흥구역은 원칙적으로 농작물의 경작 등 농업생산 또는 농지개량과 직접련되는 토지이용행위만 허용.
◈예외적 허용행위
- 대통령령이 정하는 농수산물(농산물, 임산물, 축산물, 수산물)의 가공·처리시설 및
농수산업(농업, 임업, 축산, 수산업) 관련 시험연구시설의 설치
(단 당해 시군구에서 생산된 농수산물을 직접원료로 가공하는 시설로 부지의 총면 적 이 3,000㎡ 미만인 시설)
-농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설의 설치 - 농업인 주택
-기타 대통령령이 정하는 농업용 또는 축산업용시설의 설치 - 국방·군사시설의 설치
-하천·제방 기타 이에 준하는 국토보존시설의 설치
-문화재의 보수·복원·이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석·기념탑 등의 공작물 설치
-도로·철도·전기공급설비 기타 대통령령이 정하는 공공시설의 설치
-지하자원의 개발탐사 및 지하광물의 채광과 광석의 선별 및 적치장소로 사용하는행 위
-농어촌 소득원의 개발 등 농어촌 발전을 위하여 필요한 시설로서 대통령령이 정하는 시설
▣ 농업보호구역안에서의 행위제한 (농지법시행령 제34조 제2항) ▣
◈행위제한
농업보호구역은 농업진흥구역의 농업용수 등 농업환경을 보호하기 위한 지역으로다음 행위는 할 수 없음 (다음에 해당하는 경우에도 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위는 가능함)
◈불가능한 행위
- 관련법에 의한 대기오염물질배출시설, 폐수배출시설, 특정폐기물처리시설의 설치
- 그 부지가 대통령령이 정하는 규모이상인 시설의 설치
· 공장: 1000㎡ 이상 · 건축법시행령에 의한 공동주택: 2000㎡ 이상
· 건축법시행령에 의한 근린생활시설(음식접, 안마시술소 및 골프연습장에 한함)
· 숙박시설: 100㎡ 이상, 기타시설: 3000㎡ 이상
. 농업진흥지역에서의 주유소 건축은 농업진흥지역이 해제되기 전까지는 불가함
▣ 행위제한규정의 적용 및 배제 (농지법시행령 제34조 제3,4항) ▣
행위제한 규정적용
- 행위제한규정은 농지뿐만 아니라 잡종지·대지 등 모든 토지에 적용됨
- 행위제한규정은 농지법 제42조의 규정에 의한 용도변경승인기간(8년) 경과 여부에 관계없이 계속 적용
행위제한규정적용배제
- 농업진흥지역의 지정당시 관계법령의 규정에 의하여 인가·허가 또는 승인 등을 얻거나 신고하고 설치하였거나 설치중인 건축물·공작물 기타 시설에 대하여는 적용 배제
(기존 시설의 용도변경시에도 적용이 배제되나, 잔여부지에 새로운 시설을 설치시에는 적용함에 유의)
제8장 한계농지
1. 한계농지의 의의
한계농지란 농업진흥지역밖의 농지중 영농조건이 불리하며 생산성이 낮은
농지를 말하며, 농업기반공사 관리구역 밖의 농지로 최상단부에서 최하단부까지의 경사율이 경사도 15% 이상이거나 집단화 정도가 2ha 미만인 농지를 말하며 한계농지정비사업은 한계농지와 그 주변 산지 등 토지를 포함한 10ha 미만의 지구를 다용도로 개발하는 사업을 말한다.
한계농지개발의 정비유형은 아래와 같다.
- 농림수산업적이용 : 과수, 원예, 특작, 축산단지, 양어장등
- 농어촌휴양자원이용 : 관광농원, 휴양단지, 주말농원 등
- 다목적이용 : 농어촌주택·택지 및 부속농지, 공업·문화·체육시설
2. 한계농지 지정요건
-한계농지의 기준에 부합되는 농지와 그 주변산지 등의 토지를 포함하여
지구별 최대면적은 10만㎡이하인 지역
(농림수산업적 이용의 경우 10만㎡를 초과하는 지역 포함)
다만 토지중 농지(한계농지 제외)는 전체면적의 100분의 10미만으로 함.
*농업진흥지역, 보전임지 및 도시계획이 포함되지 아니한 지역
*도시계획구역밖의 지역으로서 지리적.자연적 요건이 농어촌소득원 확충등
농어촌 경제의 발전에 기여할수 있다고 판단되는 지역.
*광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로서
토양오염등으로 인하여 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지
*참고로 사업시행자는 시장, 군수, 농업기반공사, 농협, 산림조합 및 민간사업자
- 2003.01부터 민간사업자도 가능하도록 개정되었다.
일반인들이 잘 모르는 것중에 <한계농지정비사업>과 <농업진흥지역등의 변경해제>등이 있다.
3. 한계농지 개발의 장점
(1) 일반농지를 전용하여 개발할 경우 농지조성비를 부담해야 하나, 한계농지 개발시 농지에 대한 농지조성비와 임야에 대한 대체조림비가 면제된다.(수도권 또는 광역시에 속하지 아니하는 읍·면지역에 설치하는 시설에 한함)
(2) 지방자치단체가 지역경제활성화를 위해 사업을 적극 지원하고 필요시 농림부도 직접 지원하므로 인·허가절차가 보다 쉽게 추진하며 사업시행인가를 득 하면 다른 법률에 의한 인·허가도 받은 것으로 처리함
(3) 한계농지개발은 소규모로 전원주택·펜션 등을 1∼2동 한계농지에 건립할 수도 있고, 대.중규모로 한계농지 정비지구를 지정, 택지·공장단지·관광휴양단지·체육시설 등을 10㏊(3만평)이내에서 조성할 수도 있어 다양한 방식으로 개발이 가능함
- 한계농지 정비지구를 지정하지 않고 소규모 면적의 한계농지에서 전원주택, 펜션 등을 건립하는 경우는 각기 개별법에 의해 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등을 적법하게 득한 후 사업을 시행하면 됨
- 보다 큰 규모로 시설을 단지화하거나, 체육시설 등 부지면적이 많이 소요되는 사업을 시행코자 할 경우, 한계농지 정비지구로 지정받아 고시절차를 거친 후, 시장·군수로부터 사업계획의 승인을 얻어 사업을 시행하면 됨
(4) 한계농지정비사업은 농촌에 활력증진과 경제활성화를 위해 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 사업준공인가시 토지의 지목(地目)이 농지·임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승
- 주택 1채 건립 등 소규모사업에서 3만평(10㏊)규모의 시설단지 개발까지 다양한 사업이 가능하여 선택의 폭이 큼
- 저렴한 농지·임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적게 소요
(5) 한계농지는 대체로 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많으므로 주말농장이나 전원주택, 펜션, 휴양용 주택 등으로 이용할수있음.
- 도시민이 소규모자본으로 제2의 주택(Secondary house) 소유가능
(6) 한계농지정비사업으로 조성된 농지와 농촌주택(택지) 등에 부속된 농지를 분양·임대할 경우에는 농지매매 등에 관한 제약을 받지 아니함
지금까지는 농어촌정비법에 의해 허가·승인 등을 받은 경우, 농지 및 초지전용허가·벌채허가·건축허가·일반수도사업의 인가·하천점용허가 등을 받은 것으로 보았으나, 여기에 추가하여 체육시설 설치승인·산업단지 안에서의 토지형질변경허가·휴양 콘도미니엄사업 승인·청소년수련시설 설치운영허가도 받은 것으로 보아 다시 허가나 승인을 받지 않아도 되도록 행정서비스가 확대된다.
⑺농업진흥지역등의 변경해제
농지법 시행령 제33조(농업진흥지역등의 변경해제) 제1항 제1호 “다. 당해지역의 여건변화로 농업진흥지역의 지정요건에 적합하지 아니하게 된 경우 이 경우 그 토지의 면적이 1만㎡이하인 때에 한한다.” 에 의거 도로개설, 택지개발 등으로 인하여 1만㎡이하의 자투리 땅은 “농업진흥지역” 지정을 해제받을 수 있다.
예를들어 농지주변의 개발로 인하여 경지정리 지역에 도로(2차선도로)가 신설되어 자투리 땅 (3필지의 면적이 700평과 400백평,150여평)으로 남아있는 경우 농업진흥지역해제를 받을수 있으며 위에 설명했던 한계농지정비사업을 신청하여 사업준공인가시 토지의 지목(地目)이 농지에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승되며 한계농지정비사업으로 조성된 농지와 농촌주택(택지) 등에 부속된 농지를 분양·임대할 경우에는 농지매매 등에 관한 제약을 받지 않는등 특혜를 받을수있다.
⑻농지취득자격증명 필요 없는 한계농지
농지취득자격증명을 받지 않아도 되는 땅이 있다. 1995년 6월 23일부터 시행된 농어촌정비법의 '한계농지개발사업'에 따라 농업기반공사가 개발한 한계농지의 경우 도시인도 농지는 4백53평, 대지는 4백평까지 각각 소유할 수 있게 됐다.
한계농지는 농지법상 농업진흥지역 밖의 농지 가운데 영농조건이 불리해 생산성이 낮은 불량농지를 말한다. 한계농지는 전국적으로 전체 농지의 20%선이 될 것으로 추산된다. 분당신도시의 35배에 이르는 규모이다. 도시인이 매입할 수 있는 한계농지는 한계농지 정비지구 내의 농지로 이는 예정지 조사 후 농림부의 지구지정승인을 거쳐 시 ? 도지사가 고시하게 된다.
농지제도 걔선
현행 농지제도는 우량농지 보전을 통해 주곡의 안정적 공급에 기여해 왔으나, 농정여건 변화에 대응하여 농업구조개선 및 농촌 투자유치 촉진을 위해 보완 필요
01. 시장개방 확대와 농가인구 감소·고령화에 대응, 전업농의 경영규모화 촉진을 위해 농지의 소유와 이용규제 완화 필요성 증대
- 60세 이상 고령 경영주(’03년 현재 농가의 57.7%)의 은퇴·탈농에 대응
* 2003년말 농지면적은 185만ha이며 국토의 18% (그중 논은 61%)
02. 외부자본과 전문인력의 유입을 촉진하여 농촌의 활력을 증진하고, 전체적인 국토계획체계와 조화되도록 개편할필요
지난해부터 연구용역 수행, 학계·농민단체 등 의견수렴 및 전문가 토론회 등을 거쳐 농지제도 개선방향과 추진방안 구체화
- 농업인에게 실익을 주는 방향으로 과도한 소유제한을 완화하고 농지이용의 효율성을 높이되 우량농지는 최대한 보전
대부분 농지제도 개선의 필요성에 대해 공감하나 일부 학자·농업인단체는 몇 가지 사항에 우려를 표명
1. 농지임대차 허용이 헌법상 경자유전원칙에 반한다는 입장
- 농지 임대차는 농지의 효율적 이용*과 농업구조개선을 위하여 필요하며 이는 헌법원칙에도 부합
* 헌법 제121조 :
① 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다.
② 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.
2. 농업경영목적 취득농지의 임대를 허용할 경우 투기발생 우려
- 수도권등 우려지역은 실수요자 위주로 거래를 제한하는 한편 부동산 관련 세제를 엄정하게 운영함으로써 투기 유인 제거
3. 농지전용 규제완화에 따른 난개발 우려
- 국토계획법에 따른 도시관리계획 수립, 개발행위허가 등을 엄격하게 운영하고, 농지전용허가시 심사 강화
4. 식량자급목표에 기초한 농지제도 개선 필요
- 식량수급·통일대비 농지수요 등을 감안한 적정농지 면적을 전망하여 농지제도를 개선하며, 우량농지는 농업진흥지역과 생산관리지역에 편입하여 최대한 보전
< 참고 > 농지제도 개선 주요 내용
1. 규모화된 농업경영체를 육성하고 농지 이용의 효율성을 높일 수 있도록 농지의 소유와 이용규제를 완화
① 농지관리기구를 통해 전업농 등에게 5년이상 임대하는 경우 농업경영 목적으로 취득한 농지의 임대를 허용
② 상속받은 농지, 8년이상 영농한 후 이농하여 계속 소유하는 농지 등에 대한 소유상한(1ha 미만)은 유지하되,
- 농지관리기구를 통해 전업농 등에게 장기 임대하는 경우 소유상한의 예외 인정
③ 지역발전특구(농업특구)안에서 특화사업자의 농지소유를 허용하고 농업회사법인의 농지소유 요건을 폐지
※ 비농업인이 주말·체험영농 목적으로 소유할 수 있는 농지규모는 현행 300평을 유지
2. 농업진흥지역을 중심으로 우량농지를 최대한 보전하고, 한계농지 등 농업진흥지역 밖 농지에 대한 전용규제를 완화
- 식량생산과 국토환경보전에 필요한 적정농지는 농업진흥지역과 생산(보전)관리지역으로 지정·관리
3. 농촌 투자를 활성화하고 농지의 개발이익이 농촌의 활력 증진에 기여할 수 있도록 농지조성비 제도를 개선
- 농지조성비 부과기준을 조성원가에서 공시지가로 변경
4. 농지은행 역할을 할 수 있는 제도를 도입하여 농지유동화 정보 제공, 농지의 매입·보유, 농지 수탁기능 담당
제9장 지도 보는 법
등산에서 사용되는 특수한 지도로써 산 정상이나 능선을 어떤 약속에 따라 그린 지도(스케치 지도)와 바위 오르기 등의 루트를 나타낸 루트 지도가 있다.
등고선 형식의 지도는 지형을 표현하는 방법으로써 가장 정확한데 이것을 보려면 어느 정도의 숙련이 필요하다. '지도를 읽는다'는 말이 사용되는 것도, 이러한 숙련을 필요로 함을 가리킨다.
등고선 보는 법
등고선은 지표의 같은 고도를 이은 선이다. 익숙해 지면 등고선만 보아도 길게 뻗은 산록이나 바위를 씻으며 흐르는 계류의 모습이 떠오르게 된다.
등고선은 우선 경사의 완급을 아는 데에 도움이 된다. 등고선의 간격이 촘촘하면 경사가 급하고, 간격이 듬성듬성 있으면 경사가 완만하다.
그리고 등고선은 등성이에 해당되는 곳은 커브를 둥글게 그리고, 골짜기 줄기는 검게 나타낸다. 이것은 눈을 가늘게 뜨고 지도를 보면 비교적 확실히 나타난다.
▲ 방위 보는 법 : 북쪽을 나타내는 기호가 없으면 위쪽이 북쪽이 된다.
▲스케치 지도
대충 그려진 지도를 머리 속에 넣을 때나 기록을 간단히 기록하고 싶을 때에 이 스케치 지도가 아주 편리하다. 능선의 계곡을 굵은 선으로 그리고, 기호는 지형도와 같은 것을 쓰는 경우가 많다.
▲ 나침반을 사용해서 읽는다
산에서 지도를 읽을 때는 나침반이 필요하게 된다. 자신이 어느 코스를 걸어 왔는지, 또 목적지는 어느쪽 방향에 있는지. 방향을 파악하지 못하면 현재 지역이나 올바른 코스를 확인할 수가 없다. 경우에 따라서는 잘못된 코스로 빠져서 조난을 당할 위 험이 있다. 옳은 방향을 파악한 수에 지도를 읽어야 한다.
나침반의 바늘은 북쪽을 나타내도록 되어 있다. 나침반은 수평으로 들고, 바늘이 멈출 때까지 기다린 후 상부를 북쪽으로 향한 지도 위에 올려 두면 된다.
단, 어느 지도에나 나침반이 가리키는 북쪽과 실제의 북극점 방향과는 다소 차이가 있다. 이것을 서방편위 라고 한다. 즉 지형도에서는 실제의 북극점이 정북쪽인 것으로 나타나 있는데, 그것은 실제로 나침반이 가리키는 북쪽(자북)과는 다르다.
각 지형도에는 북쪽에서 몇 도가 벗어나 있는 지가 기록되어 있으므로 그 각도만큼 지도를 동쪽으로 돌리던가, 자석이 가리키는 북쪽선을 미리 찾아서 지도에 표시해 두어야 한다.
만에 하나 나침반이 망가졌을 경우에는 어떻게 해야 좋을까.
태양이 있고, 시각이 크게 틀리지 않은 시계가 있으면 대략의 방위를 알 수가 있다. 우선 시계의 단침을 태양으로 향한다. 단침과 문자판의 12시의 각도(좁은 각도쪽)의 한가운데에 해당하는 방향이 남쪽이다, 만약의 경우를 위해 꼭 기억해 두자.
▲ 나침반 사용법
나침반을 사용할 때에는 나침반을 몸의 정면에 놓고, 될 수 있는대로 바늘이 움직이지 않도록 해야 하며, 몸은 목표물이나 측정한 각도의 정면으로 향한다. 또 땅속의 철분의 영향을 받을 염려가 있으므로 나침반을 지면에 놓는 것은 피해야 한다. ▲ 지시된 방향 각도로 진행하는 법
나침반을 그림처럼 손바닥 위에 놓고 가슴 부근에서 몸의 정면으로 놓는다. 예를 들어 40도 방향각으로 가야하는 경우에는 40도를 몸의 앞쪽으로 돌려서 바늘의 축이 40도+180도, 즉 220도가 몸바로 앞이 되도록 하고, 직선이 자기의 앞쪽으로 향하게 한다. 다음에는 그대로 몸을 서서히 돌려 바늘의 북쪽 끝이 문자판의 N을 가리키도록 한다. 그때 40도 각의 전방이 목표 방향이 된다.
▲ 목표로 각도를 축정하는 법
서서 나침반을 손바닥에 놓고 북쪽을 가리키는 바늘이 문자판의 N을 가리키도록 돌린다. 이 눈금의 각도가 목표 각도가 된 다.
▲ 지도의 자기의 위치에서 목적지의 각도를 측정하는 법
① 현 지점에서 목적지까지 선을 긋는다.
② 나침반의 중심을 그선 위에 놓는다.
③ 문자판의 N, S와 자북선이 평행하도록 나침반을 돌린다.
④ 평행이 되면, 그때 목적지를 향해 있는 눈금을 읽는다.
▲ 목표물에서 현재의 위치를 아는 법
① 자기의 위치에서 목표물로 각도를 측정하는 방법으로 측정한다.(40도라 하자)
② 40도를 지도위에 표시된 목표물에 댄다.
③ 그것을 축으로 나침반을 돌려서 N, S(0도와 180도)와 자북선과 평행하게 한다.
④ 40도+180도=220도에 점을 찍은 다음 목표물에서 이 점까지 직선을 긋는다.
⑤ 다른 하나의 목표물을 잡아 이제까지의 방법으로 교차되는 선을 긋는다.
▲ 나침반은 길 확인뿐만 아니라 경관을 조사할 때도 필요
나침반은 지도와 함께 가지고 간다. 지도만 가지고는 구름이 끼었을 때 방향을 확인할 수 없다. 길을 잃지 않기 위해서는 항상 방향을 의식할 필요가 있다. 확인하는 습관을 들이면 식생과의 관계도 알 수 있어서 흥미가 확대된다.
나침반 중에는 오일이 들어 있어서 바늘이 흔들리지 않는 것을 골라야 한다. 편리하게 배낭이나 벨트에 매다는 타입이 좋다. 배낭 안에 넣어 두면 쉽사리 꺼내 보지 않기 때문이다.
▲ 지도를 참고로 페이스를 정한다
지도로 현재 위치를 알았다면, 목적지까지의 루트를 확인하고, 아울러 지금까지 걸어온 시간을 체크해서 페이스를 조정해 두도록 한다.
그러기 위해서는 가이드북이나 등산 지도상에 기재되어 있는 코스 타임과 자신이 걸린 시간을 비교하는 것이 가장 간단하다. 자신이 걸린 시간과 표준으로 소개된 코스 타임이 얼마나 차이가 나는지를 파악해 두고, 코스를 세밀하게 확인한다. 지금까지는 코스 타임의 1.5배가 걸렸는데, 그 구간만 코스 타임과 똑같은 시간으로 걸었다면 명백하게 하이 페이스이다.
정확하게 거리를 산출해서 자신의 페이스를 확인할 수도 있다. 그러려면 우선 지도상의 거리를 파악하는 것이 중요하다. 산의 루트 거리는 수평거리와 경사각으로 계산한다. 2만 5천분의 1이든 5만분의 1이든 같다.
그러나 실제로 걷고 있을 때 이런 계산을 하기는 어렵다. 지도의 한쪽 구석에 걸린 시간을 메모해 두었다가 다음 산행에 활용 할 수 있도록 한다.
讀 圖 法(독도법)
◎ 독도법의 기본지식과 방법 습득 육
◎ 스스로 독도법을 연구, 연습할 수 있는 계기를 제공
◎ 처음 가보는 산이라도 스스로 산행을 계획, 실행할 수 있다는 자신감 고취
◎ 장차 산행리더가 될 수 있는 자질 배양 표
1. 독도에 필요한 도구
지도
1. 등산에 있어 지도의 효용성
1)등산계획 수립 : Indoor Climbing
2)안전하고 보람된 산행 : 자기위치 파악
3)산행기록 정리
2. 등산에 필요한 지도 : 국립지리원 제작 지형도 및 등산용 지도
대상지와 산행목적에 따라 지도를 선택(비닐주머니에 앞면에는 1/2.5만, 뒷면에는 1/5만 지형도를 넣고 필요할
때마다 뒤집어본다.)
1) 1/5만 : 남한전역 239매, 1장 600원
2) 1/2만5천 : 남한전역 762매, 1장 600원
3) 축척 :'길이'의 비율 / 실제거리는 도상 측정거리보다 더 길다.
* 지도를 이용한 실제거리 측정법(대략의 계산임)
-등산로에 실을 대어서 곡선의 길이 측정 : 실의 신축성 때문에 실을 너무 당기면 정확한 도상거리보다 길어질
수 있다.
-이렇게 측정한 길이를 축척만큼 곱한다.
-경사도를 감안하여 일정비율을 곱해준다.
- 도상거리 1km(1/2.5만에서 4cm, 1/5만에서 2cm)의 표고차가 100m 이내일 때 : 실제거리는 도상거리와
거의 비슷한 1km정도
- 도상거리 1km의 표고차가 100-150m일 때 : 실제거리는 도상거리 의 1.2배- 150-200m 일 때 : 1.5배
- 200-250m 일 때 : 1.75배
- 300-400m 일 때 : 2.5배
- 우리나라 산지의 능선의 경우는 도상거리 1km간 표고차가 대략 200m 안팎이므로 간단히 1.5배를 곱하여
계산해도 크게 틀리지 않는다.
4) 국립지리원 지형도 도식규정 중 지형도 표시대상 및 일반원칙
a. 지형도에 표시하는 대상물은 영속성이 있는 현존물들과 건설중인 시설물로서 1년 이내에 완성예정인 것을
대상으로 한다.
b. 대상물의 취사선택은 중요도 여부와 형태를 충분히 고찰하여 중요도가 높은 것이 생략되지 않고,
c. 형태표시는 실지와 상위한 표현이 되지 않도록 묘사해야 한다.
d. 표시 대상물은 정사영(正射影)으로 표시하되,
e. 정사영으로 표시하기 곤란한 것은 정해진 기호에 의하여 표시한다.
f. 기호는 진위치(眞位置)에 표시해야 하며
g. 평면위치의 허용오차는 도상 0.5mm이내로 하고
h. 부득이한 경우에는 1.2mm까지 이동시킬 수 있다.
3. 지형도 이용시 유의할 점
1) 지형도에는 생략,과장이 있다.
2) 난외사항 숙지, '편집' 및 '수정'날짜 확인(인쇄날짜가 아님)
3) 암벽, 암릉지대 표시 미비
*. 예 : 북한산 인수봉, 백운대, 만경대, 노적봉, 설악산 등
*. 등산로 중간에 등고선이 유달리 조밀한 곳 : 암릉일 가능성
*. 경험상의 암반지대 판단법 : 1/2.5만 지형도에서 직선길이 2cm내의 고도차가 200m 이상 되는 곳(1/5만 지형도에서 직선길이 1cm내의 고도차가 200m 이상 되는 곳)
4) 등고선으로 표시되지 않는 지형
- 1/5만 : 20m 미만, 1/2.5만 : 10m 미만(그림 1 참조)
5) 無名 하천,폭포 : 도식규정상 하천의 표시는 도상길이 10mm 미만과 평상시 유수의 폭이 2m 이하인 것은 용도상 중요한 것을 제외하고는 생략할 수 있고, 폭포는 높이 5m 이상의 것은 표기하도록 되어있고, 산속에는 도상길이 10mm 이상되는 하천이나 높이 5m 이상의 폭포의 표기가 누락된 경우가 가끔 있다.
6) 삼각점의 높이가 반드시 최고봉은 아니다.
예)도봉산 자운봉(최고봉)
a. 삼각점 +-3각 측량의 기준점(수평위치 측정)
4각주 화강암, 표석이 반드시 있다.
1-4등급이 있다.
1등급 : 40km 전방에서 보인다.
b. 수준점 : 해발고도의 기준. 어느 기준해면의 평균, 인천만 평균 해수면(수준원점 : 26.6871m의 인하대학교 내)
예외)제주도 : 제주만 평균해수면
c. 표고점 : 높이. 수준(원)점에서의 높이. 각 국가마다 다르다. 표석이 없는 경우도 있다.
d. 표고차(比高)
7) 인적 드문 小路 : 지형도에는 표기되었으나 오랜기간 사람이 다니지 않아 수풀에 묻혀버린 길이 종종 있다.
8) 지형지물의 誤記,누락,틀린 위치 표시 예) 북한산 비봉
9) 해발,표고 : 큰 차이 없으므로 같이 사용
a. 해발 : 기준해면에 따라 차이
b. 표고 : 수준점 기준
* 지형도가 이처럼 문제점이 많으므로 믿을만한 등산용 지도를 함께 사용할 것
4. 등고선
1) 종 류 : '주곡선'에 주의할 것
주곡선 간격이 0.2mm 이하이면 주곡선을 생략한다. 즉, 경사가 64도 이상이면 등고선으로 표현이
불가능하므로 특수기호로 표현한다.
2) 각종 지형 표현 : 능선,골짜기,안부,산꼭대기 / 특수지형(절벽,바위,오목지,사태지역)
* 지형도 판독 대원칙
* 내려갈수록 뾰족한 곳 -> 능선
* 올라갈수록 뾰족한 곳 -> 계곡
* +-등고선 간격이 좁을수록 -> 경사가 급하다.
* +-등고선 간격이 넓을수록 -> 경사가 완만하다.
3) 응용 지형도
a.채단식 (단채식) 지도
b.단채음영식 지도 : 평행광선이 북서방향에서 비친다는 가정하에 작성된다.
c. 개념도(地性線圖)
* 개념도 작성
*. 능선 : 가장 높은 산봉우리부터, 위쪽이 굵게, 적색으로 그린다.
*. 계곡 : 하류쪽부터 , 아래쪽이 굵게, 청색으로 그린다. / 능선
*. 계곡은 겹치거나 만나면 안 된다.
5. 방 위 +-도북(圖北) : 지도상의 북쪽(方 位)
+-자북(磁北) : 캐나다 허드슨 만 북쪽 자북점 / 매년 서편으| 으로 1분(1/60도)씩 이동 / 지도의 연도표시 주의
+-진북(眞北) : 북극성의 방향
- 도자각 : 도북과 자북의 편차 / 독도에서 필요 / 편차수정 안 해주면 거리가 멀수록 오차가 커진다.
- 도편각 : 도북과 진북의 편차. 공모양의 지구를 지도상에 전개시킬 때 발생하는 도법(메르카토르 도법)상 오차
- 자침 편차각 : 도자각과 도편각
- 자오선 : 도북선, 자북선, 진북선을 모두 가리키지만, 지리학적 의미의 자오선은 지도상의 북쪽과 남쪽을 이은 선
즉, 도북선 또는 경선(經線)을 뜻한다.
* 참 고 +- 일반지도의 세로선 : 도북선(경선)
+- OL용 지도의 세로선 : 자북선
6. 지형도의 준비
1)지형도의 구입 : 종로1가 지하철역 하차 -> 공평동 -> 중앙지도(730-9191 3)
2) 자북선 기입
3) 접기 : 지도의 가장 안쪽면을 접는다.(인접 도면과 붙여서 보기위함)
4) 포장 : 투명한 비닐로 싸되, 양 옆은 접착제로 붙인다.
5) 휴대 : 그날 운행할 곳이 위로 나오도록 접어 벧트색 등 꺼내기 좋은 곳에 휴대
* 독도를 돕기위한 산행전 준비
*. 엷은 색의 펜으로 능선가닥을 미리 그려둔다.(운행코스 중심으로)
*. 지형도상에 선명한 글씨로 자신이 가려는 예상코스 주변의 굵은 등고선에 해발고도를 추가해 적어둔다.
*. 운행코스에서 지형도상의 경계부분은 미리 잘라 붙여둔다.
마. 개념도와 등산안내도 등에서 필요한 정보를 옮겨 써둔다.
실바 콤파스(Silva Compass)
1. Silva Compass 를 권하는 이유 : SILVA(스웨덴어로 '숲'을 뜻한다.)
나침반 + 분도기 + 자'의 3가지 기본기능
1) 분도기의 기능을 겸하고 있다.
2) 바늘이 빨리, 정확한 방향을 가리킨다.(나침반 틀 속에 특수 기름이 들어있다.)
3) 몸체가 투명 플라스틱으로 되어있어 지도 위에 놓고 사용할 때 자기위치 등이 나침반 몸체에 가려서 옮겨놓고
보아야 하는 불편이 없다.
4) 조작이 간편하다.
5) 지도상 거리를 잴 수 있는 자가 있다. / 작은 기호를 읽을 수 있는 확대경이 있다.
6) 모델에 따라서는 정밀한 방위각 측정, 경사도 측정, 야광바늘, 해시계, 거울, 신호용, OL용( , 구멍) 등의
기능도 있다.
2. 구조(명칭을 숙지할 것) : 진행방향 화살표, 도수지시선, 북방지시 화살표, 북방지시 보조선,적침, 백침, 링,
도수눈금,거리측정눈금, 확대경, 기판
3. 사용시 주의사항
1) 수평유지
2) 전기, 자기, 철물에서 떨어질 것
- 시계, 랜턴, 칼(1m) / 라디오, 무전기(2m) / 차량, 철로(20m) / 고압선(60m)
3) 직사광선에 장시간 노출금지
4) 반드시 끈을 달아 휴대
고 도 계 (기압계 겸용)
1. 특 성
1) 좋은 날씨-고기압-실제보다 낮은 고도 표시
2) 나쁜 날씨-저기압-실제보다 높은 고도 표시
3) 고도계의 높이와 지형도상의 높이는 완벽하게 일치하지는 않는다.
: 대개 10-20m 정도의 오차는 항상 있으며, 같은 장소에서도 기압에 따라 50m 내외의 오차가 생길 수 있다.
2. 사 용 법
1) 서울시내의 저지대(산지 제외)에서 현재 기압에 고도계의 '기준기압'을 맞춘다. : 고도계 뒷면의 나사조절 /
김포공항 측후소(664-0365)에 현재기압을 문의
2) 하루 낮 동안의 기압변화는 별로 크지 않으므로 사용하려는 날 아침에 지형도 상의 고도를 확실히 알 수 있는
곳에서 '기준고도'를 맞춘다. : 고도계의 링 조절
3) 운행 중에도 확실한 지형지물에 도착했을 때 고도계와 지형도의 고도가 틀릴 때에는 지형도상에 표시된 고도에
고도계를 다시 맞춘다.
만 보 계
1. 사용법 : 기준보폭(측정법) * 걸음수 = 진행거리
2. 한 계 : 적설기, 난코스
곡 선 계
맵 미터(map meter) :곡선길이 측정
2. 커비 미터(curvi meter) : 곡선길이 측정 + 도상거리 자동환산
산에서 지도 보는법
독도법
1. 지도의 정의와 지형도
(1) 지도의 정의 : 지도는 지구 표면을 일정비율로 줄여서 약속된 기호를 사용하여 평면상에 나타낸 그림을 말한다.
(2) 지형도 : 등산에 주로 사용되는 지도, 지표면의 모습을 등고선 도식이라는 표현법을 이용하여 투영한 지도로서 정밀한 측정에 의하여 작성된 실측도이다. 종류로는 국토 기본도로 사용되는 1:5,000지도와 등산이나 여행용으로 사용되는 1:25,000지도, 1:50,000지도의 3가지가 있다. 그리고 지형도의 발행은 국립지리원에서 한다.
2. 지도를 보는 데 필요한 사항
(1) 위치의 기준
지도상에는 지구 표면의 어느 한 지점의 위치를 표시하거나 표시된 지점을 발견하는 데 편리하도록 가로와 세로로 일정한 간격을 두고 인위적으로 설정한 선이 있다. 이 선을 위선과 경선이라고 한다.
경선은 동쪽과 서쪽 즉 좌우를 가른, 세로로 그어진 선을 말하며 위선은 북쪽과 남쪽 즉 아래위를 가른 가로로 그어진 선을 말한다. 두 선은 지구상 어디에서도 공통이고 단위는 도( ), 분( ), 초( )로 되어 있으며 1 는 60 , 1 은 60 로 되어 있다.
경선은 일명 자오선이라고 하며 영국의 그리니치 천문대를 통과하는 기준 경선인 본초자오선을 0 로 해서 동서로 각각 180등분하여 모두 360 로 설정되어 있다. 그렇기 때문에 동경 180 와 서경180 가 만나는 360 지점이 날짜 변경선이 된다.
위선은 적도를 중심으로 하여 남북을 각각 90등분하여 나눈 선으로 적도 북쪽을 북위, 남쪽을 남위선이라고 한다.
(2) 높이의 기준
높이 즉 고도(高度)란 해수기준면으로부터 어느 지점까지의 수직거리를 말하며 이것을 표고(標高), 해발(海拔) 또는 진고(眞高)라고 한다. 우리나라 높이의 기준은 인천만의 평균해수면을 0m로 해서 쓰고 있다. 단 제주도는 제주만의 평균해수면을 기준으로 하고 있다.
(3) 방위의 지준
방위란 한 지점으로부터 다른 지점을 바라다본 것을 말하며 자기의 현재위치를 찾거나 목표한 지점을 찾을 때 중요한 요소이다. 등산에 사용되는 지형도에는 360 각법이 사용되고 있다. 이는 원을 360등분, 북을 0 또는 360 로 규정하여 시계방향으로 돌면서 90 를 동, 190 를 남, 270 를 서로 지칭하는 방식이다.
(4) 북쪽의 기준
지도를 보기 위해서 알아야할 북쪽은 진북, 자북, 도북의 세 가지가 있다. 이 세 가지 북쪽의 편차각은 지형도의 난외주기에 있는 방위표에 표시되어 있다. 등산전용지도등에는 지도 내에 있다.
1) 진북(眞北 true north)
변하지 않는 북쪽 즉 북극성의 방향으로 지리적으로 북극이자 지리 좌표의 경도 즉 자오선이 모이는 지점이다. 기호는 별(★)로 표시된다.
2) 자북(磁北 magnetic north)
나침반이 가르치는 북쪽으로 북반구에서는 캐나다 북쪽 허드슨만 일대의 천연자력지대를 향하며, 기호는 반화살표로 표시한다.
3) 도북(圖北 grid north)
지도상의 북쪽으로 지도상의 세로선이다. 기호는 화살표(↑) 또는 GN이나 Y라는 문자로 표시한다.
4) 편차각
편차각이란 진북, 자북, 도북간의 편차로 진북과 도북의 차이를 도편각, 도북과 자북의 차이를 도자각(GN각), 진북과 자북의 차이를 자편각이라고 한다.
지형도를 볼 때 중요한 것은 도북과 자북의 차이인 도자각이다. 도자각은 지역마다 약간씩 다르고 세월의 흐름에 따라 조금씩 변한다. 우리나라의 도자각은 대체로 남쪽에서 북쪽으로, 서쪽에서 동쪽으로 갈수록 증가하여 약 5 30 에서 8 30 정도 서쪽으로 기울어져 있다. 중부지방의 경우 도자각 6 인데 이것은 자침이 지도상의 북쪽인 도북에서 서쪽으로 6 만큼 기울어져 가르치게 된다는 것이다.
이러한 편차각은 지형도의 난외주기 편각도표에 측정연도와 함께 표시되어 있다. 그러나, 편차각은 매년 1 정도씩 변하기 때문에 자침편차가 표시된 연도가 현재와 가까운 것이 좋다. 현재 우리나라의 지형도는 1980년도에 측정된 자료를 쓰고 있다.
(5) 축척(縮尺)
축척이란 지형을 지도에 축소시켜 놓은 비율로 그 기준은 거리가 된다. 다시 말하면 지형도 위의 거리와 실제 지형 거리와의 비율이다. 따라서 지도상의 거리와 실제거리의 비율로서 '실제거리 축척 = 지도상의 거리'라는 등식이 성립한다.
등산에서 주로 사용되는 지도축척은 1:25,000과 1:50,000이다.
3. 지형도를 보는데 필요한 사항
(1) 정식(整飾)
지형도의 이용에 필요한 사항을 지도의 테두리 즉 도곽(圖廓) 주위에 간결하게 표시한 것으로 지도의 난외주기(欄外注記)라고도 한다. 이는 지도의 사용방법을 표기한 사용설명서와 같다.
N J 52 - 9 - 12 - 1 의정부
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① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦
① 북반구(North)
② 적도에서 북위 4 마다 알파벳순으로 붙인 위도구역(우리나라는 북위 33 ∼43 구역에 속함)
③ 경도 180선에서 동으로 6 마다 붙인 경도구역(우리나라는 52번 경도구역에 속함)
④ 1:250,000 지세도의 지도번호
⑤ 1:50,000 지형도의 지도번호
⑥ 1:25,000 지형도의 지도번호
⑦ 지도명(지명)
(2) 지도명
지형도의 상단 중앙에 고딕체의 한자로 표시되어 있으며 도엽명(圖葉名) 이라고도 한다. 그 지역의 대표적 지명, 유명한 문화적 또는 지리적 지형지물의 이름을 사용하는데 보통은 그 도엽 안에 들어있는 도시나 마을의 이름을 사용한다.
(3) 도엽번호
도엽번호는 지형도 상부 여백 오른쪽에 표기되어 있는 것으로 국제지리학회에서 정한 만국색인 번호이기도 하다. 이 번호는 해당 지도의 고유번호로서 지형도를 구입할 때나 정리할 때 편리하게 쓰인다.
(4) 범례(凡例)보기
지형도의 맨 아래 왼쪽 반정도에 지도의 주요 기호가 여러 가지 색체로 표시되고 설명되어 있으며 사용된 색의 상징적인 의미는 다음과 같다.
1) 흑색 : 문화적, 인공적인 지물
2) 청색 : 호수, 강, 늪과 같은 수리지형
3) 녹색 : 수림, 과수원 등 식물지형
4) 갈색 : 기복과 고저의 지형(등고선)
5) 적색 : 주요도로(고속도로 및 국도), 밀집된 시가지
(5) 도엽색인도와 행정구역 색인도
도엽색인도는 해당 지형도에 인접한 도엽명과 인접관계를 표시한 일람도로 가로, 세로 3개씩 9개를 배치하고 해당지형도를 가운데 놓았다.
(6) 등고선(等高線 vontour)
지형도에는 고도 및 기복을 표시하기 위하여 등고선을 이용한다. 평균해수면을 기준면 0m로 하는 해발로부터의 수직거리로 나타내며 수평곡선이라고도 한다. 등고선은 높이가 일정한 지점을 연결한 선으로 각각의 선은 높이를 나타내나 전체적으로는 지형을 표시한다. 이러한 등고선에는 몇 가지 종류가 있는데 축적에 따라 표기방법이 다르게 되어있다.
1) 등고선의 종류
① 계곡선(지표등고선) : 고도 0m에서 시작하여 매 다섯 번째 등고선마다 굵은 실선으로 그려진다. 선 중간에 고도가 아라비아 숫자로 표시되어 이를 쉽게 알 수 있다.
② 주곡선(중간등고선) : 계곡선 사이를 5등분한 4개의 등고선으로 계속선보다 가는 선으로 그려져 있다.
③ 간곡선(보조등고선) : 경사가 완만하여 주곡선 간격으로는 나타낼 수 없는 지형의 형태나 특징을 표현하기 위해 부분적으로 사용하는 갈색 파선으로 보통 주곡선 간격의 1/2로 표현한다.
④ 조곡선(보조등고선) : 선상지 등과 같이 지형이 완만한 곳이나 평탄지에서 작은 기복의 변화나 형상을 표현할 필요가 있을 때 사용하는 짧은 점선으로 간곡선 간격의 1/2로 표시하는 보조적인 등고선이다.
2) 등고선의 간격과 경사
지형도에서 어떤 지점의 경사가 얼마나 되는지 정확히 계산하기 위해서는 삼각함수표를 사용해야 한다. 이를 따르면 등고선 간격이 0.2mm면 경사도는 64 , 0.5mm면 39 , 1mm면 22 , 2mm면 11 , 5mm면 5 , 10mm면 2.5 가 된다. 이 수치는 2만5천이나 5만 모두에 동일하게 적용된다.
3) 등고선의 특징
① 등고선은 지표면을 수평으로 자른 단면의 테이기 때문에 반드시 폐곡선(閉曲線)이다. 다시 말하면 어떤 등고선이든 지도상에서 돌고 돌아 다시 원점으로 오게 된다. 한 장의 지형도에서 테두리선(도곽선)에 등고선이 끊기더라도 인접한 지형도를 연결하면 등고선은 연결된다.
② 등고선은 지형이 돌출 되거나 수직절벽이 아니면 다른 등고선과 합쳐지거나 교차하지 않는다.
③ 등고선의 간격이 좁으면 경사가 급하고 넓으면 경사가 완만하다.
④ 능선이나 분수령의 등고선이 높은 곳에서 낮은 곳으로 볼록하게 뻗어나간 ∨자 또는 ∪자형태다.
⑤ 하천과 계곡의 등고선은 낮은 곳에서 높은 곳으로 볼록하게 파고 들어간 ∧자 또는 ∩자형태다.
(7) 지형도를 읽을 때 유의할 점
1) 지형도는 지표의 상황을 2만5천 또는 5만분의 1로 축소하여 만들어진 것이기 때문에 지표상의 모든 것을 사실 그래도 다 표시하기 어려워 삭제되거나 생략, 과장된 부분이 있다.
2) 지형도가 편집되고 수정되고 인쇄된 연도를 살펴야한다. 인쇄된 연도보다는 수정된 연도가 중요한데 지도의 내용은 최초 수정연도 이전의 상황이다.
3) 인적이 드문 산악지대의 소로 등은 오랫동안 사람의 왕래가 없으면 흔적을 찾기 어려울 정도로 길이 없어진다. 과거 화전민이 많던 때에 이용하던 소로가 현재의 지형도에 표시되어 있지만 실제 가보면 흔적이 없어진 길이 많다.
4) 지형도상에 표기된 산의 명칭이나 지형지물의 기호명칭 등이 오기 또는 누락되거나 위치가 잘못되어 있는 부분이 간혹 있다.
4. 실거리 측정과 소요시간
산행계획을 세우는 과정에서 중요한 것은 소요시간을 계산하는 일이다. 현재 발행되고 있는 대부분의 등산안내지도에는 코스구간의 소요시간이 기입되어 있어 편리하기는 하지만 이는 개인사정이나 참가자 수, 계절, 날씨 등에 따라 변할 수 있으므로 참고만 해야한다.
소요시간은 실제거리를 측정하여 산출한다. 소요시간은 지도상의 거리를 측정한 다음 축척을 곱하고 다시 경사도와 산길의 굴곡을 감안하여 계산한다.
지도상의 거리는 곡선이라 직선자로 측정하기는 곤란하므로 측량기구점이나 제도용품점에서 맵미터(map meter)나 커비미터(curvi meter)를 구입하여 측량한다. 가는 철사나 실을 이용하여 측정하는 방법도 있다.
참고로 성인남자가 빈몸으로 평균경사 5 이하의 평지에서 보행할 때의 시간과 거리는 다음과 같다.
평균경사 5 이하의 평지 1km를 걸을 때는 12∼15분이 소요되므로 시간당 4∼5km를 걸을 수 있다. 경사 5∼30 정도의 산길에서는 고도 100m를 오르는데 20∼30분이 소요되므로 1시간에 200∼300m를 오를 수 있다. 이러한 통계치를 바탕 삼아 표고차 300m를 기준으로 1시간씩 더 추가해주면 대강의 보행속도를 계산할 수 있을 것이다.
예를 들어 수평거리 8km, 표고차 900m를 오른다면 수평거리로는 2시간이 소요되고 포고 300m마다 1시간씩 추가되어 대략 5시간이 소요된다고 보면 된다. 그러나 이것은 휴식시간이나 개인의 걸음걸이, 그리고 배낭의 무게 등을 고려하지 않았으므로 달라질 수 있다.
5. 나침반
나침반은 방위를 측정하기 위하여 만든 기구다. 자성(磁性)을 가진 바늘이 북쪽을 향하는 성질을 이용하였기 때문에 항상 남북을 가리킨다.
나침반의 용도는 정확한 진행방향과 현재위치의 확인, 지형과 지도의 대조 및 정치, 거리의 측정과 자북선의 기입 등이다.
나침반에는 군용으로 많이 쓰이는 렌즈식과 오리엔티어링(orienteering)용으로 주로 사용하는 실바(silver)식이 있다. 과거에는 실바식을 구할 수 없어 군용의 렌즈식을 주로 사용했으나 현재는 가볍고 뛰어난 기능을 가진 실바식 나침반이 등산용 나침반의 대명사가 되었다.
(1) 나침반의 구조
실바식 나침반의 구조는 크게 3부분으로 되어 있다.
1) 자침(magnetic needle)
나침반 속에서 360도 자유롭게 돌아가도록 사파이어 축받이 위에 얹혀있고 북쪽 자침은 빨간색으로 남쪽자침은 하얀색으로 채색되어 있다.
2) 나침반집(ring housing)
윗부분 가장자리에 4개의 주요 방위인 동서남북이 알파벳 머리글자 E, W, S, N으로 표시되어 있고 그 사이에 20에서 340까지의 아라비아 숫자가 기록되어 있다. 아라비아숫자 사이에는 2 단위로 구분한 짧은 선이 새겨져 있다. 나침반집 바닥에는 북방 지시 화살표(orienting arrow)와 그와 평행한 북방지시 보조선(orienting lines)이 6개 그어져 있다. 자침이 들어있는 공간은 진동을 흡수하는 특수한 기름으로 채워져 있다.
3) 밑판(base plate)
직사각형의 투명한 밑판에는 진행선과 진행보조선이 새겨져 있다. 밑판의 긴벽 즉 세로측 좌우에는 1:50,000이나 1:25,000의 축적자가 새겨져 있으며 짧은 변인 가로측에는 위아래로 각각 밀리미터(mm)와 인치(inch)자가 새겨져 있다. 또한 조밀한 등고선이나 작은 기호 등을 판독할 때 사용할 수 있도록 확대경이 붙어 있다.
나침반은 늘 수평을 유지하고 장시간 직사광선에 노출되지 않도록 하고 금속물이나 전자파를 내는 전자기기 등에서 떨어져 사용해야 제기능을 발휘 할 수 있다. 이렇게 해도 설악산 저항령 북쪽의 황철봉 같은 데서는 자철석이 자침에 영향을 주어 엉뚱한 방향을 가리키기도 한다.
(2) 나침반을 사용하는 방법
1) 자북선 기입방법
자침이 가리키는 자북은 진북과 다르기 때문에 지도를 정확히 보려면 지형도 위에 자침 편차각에 따른 자북선을 먼저 기입하는 것이 좋다. 이는 산행을 떠나기 전 미리 해두는 것이 편리하다. 현재 편차각이 7 로 되어 있는데 설악산의 경우 자북선을 긋는 방법은 다음과 같다.
① 지도의 방위표나 난외주기에 표시된 도자각을 확인한다,
② 나침반집의 다이얼눈금을 360 에서 편차각
7 를 뺀 353 로 조정해서 진행선에 맞춘다.
③ 조정된 나침반 세로측을 지도상의 경도선이나 이와 평행 하는 테두리선(도곽선)과 나침반 바닥의 북방지시 화살표와 일치되도록 맞춘다.
④ 이렇게 지도상에 맞추어 놓은 나침반의 기저판자를 이용해 선을 그어 놓으면 7 의 편차각을 조정하여 구한 자북선이 된다.
2) 지도를 정확하게 놓은 법
산행시 자신의 위치나 특정지점의 위치를 찾으려면 실제지형과 지도의 방향이 일치되어야한다. 이러한 지형과 지도의 방향일치를 지도 정치(正置)라고 하는데 그 방법은 다음과 같다.
① 지도를 수평으로 놓는다.
② 지도 위에 그어놓은 자북선에 나침반의 세로측을 맞춘다.
③ 나침반이 놓여진 지도를 돌려 진행선과 북쪽이 가르치는 자침을 일치시킨다. 이렇게 정확하게 놓인 지도 위에서는 주위의 지형과 자신의 위치를 찾을 수 있다.
3) 방향각 측정
방향각이란 자신의 위치나 어느 특정지점의 방향이 북쪽으로부터 시계방향으로 돌아간 각도다. 이를 측정하는 방법에는 두 가지가 있다.
<지도상에서의 방향각 측정과 진행>
예를 들어 전철 도봉산역에서 선인봉이 어느 방향에 있는가를 찾아보자.
① 지도 위에서 전철 도봉산역을 찾는다.
② 목표로 하는 선인봉을 찾는다.
③ 도봉산역과 선인봉을 나침반의 기저판자를 이용, 직선으로 연결시킨다.(이때 나침반의 진행선 화살표가 도봉산역에서 선인봉 쪽으로 향하게 해야 한다.)
④ 나침반집의 다이얼을 돌려 북방지시화살표가 미리 그어놓은 자북선과 일치 또는 평행 되게 한다.
⑤ 이때의 다이얼 눈금이 도봉산역에서 선인봉의 방향각이다.
이렇게 해서 나온 수치 즉 방향각을 따라 선인봉으로 향하게 되는데 이러한 각도에 따라 움직이는 것을 방향각 진행이라고 하며 그 요령은 다음과 같다.
⑥ 지도 위에서 측정한 방향각이 표시된 나침반을 앞가슴에 대고 북방지시화살표와 빨간 자침(북쪽침)이 일치하도록 몸을 돌린다.
⑦ 나침반의 진행선 방향으로 향해 나가면 목표지점에 도달할 수 있다.
<현장에서의 방위각 측정>
현장에서의 방위각 측정이란 앞에 보이는 봉우리가 지도상의 어떤 봉우리인가를 찾는 것으로 방법은 다음과 같다.
① 나침반을 손에 들고 눈과 나침반의 진행선과 목표지점을 일직선상에 놓는다.
② 나침반이 움직이지 않도록 잡고 나침반집의 다이얼을 돌려 북방지시화살표와 북쪽침이 일치되게 맞춘다.
③ 이때 나침반의 진행선 위에 눈금이 현재 위치에서 본 목표지검의 방위각이다.
이렇게 나타난 방위각을 지도 위에서 찾는 방법은 다음과 같다.
① 지도를 정확하게 놓는다.
② 측정된 방위각을 나침반집의 다이얼을 돌려서 맞춘다.
③ 지도상에서 현재의 위치를 찾는다.
④ 나침반의 기저판 자를 현재 위치에 대고 나침반 전체를 돌려 북방 지시화살표와 자침을 일 치되게 한 다음 기저판 자를 이용 직선을 긋는다. 이때 반드시 진행선의 화살표 방향이 목표지점 방향으로 되게 나침반이 위치해야 한다.
<자기위치 찾기>
앞서 언급한 방위각 측정은 지도 위에서 현재 위치를 알고 있는 것을 전제로 했다. 그러므로 현장에서 지도를 볼 때 자신의 위치를 잊어서는 안된다. 그러나 악천후 등의 이유로 어쩔 수 없이 지도 위에서 현재의 위치를 잊어버리거나 정확히 모르지만 어떤 봉우리나 지역만을 알고 있을 경우에는 아래와 같은 방법으로 자신의 위치를 찾을 수 있다.
① 지도를 정확히 놓는다.
② 정확히 알고있는 지형(봉우리, 건물)의 방위각을 측정한다.
③ 나침반의 기저판을 이용 직선을 그어보면 목표지점에서 반대방향 지점이 현재 위치다. 그러므로 그 위에서 현재 자신이 있는 곳과 비슷한 지형을 찾아 확인한다.
교차법이란 2군데 또는 3군데의 알고 있는 지형지물을 이용, 모르는 지형지물을 지도 위에서 찾아 확인하는 방법이다. 전방교차와 후방교차의 두 가지 방법이 있다.
<전방교차법>
등산 중 마주 보이는 건너편 봉우리 이름을 찾을 대 흔히 쓴다.
① 지도를 정확히 놓는다.
② 알고 싶은 곳의 방위각을 측정하여 나침반의 기저판 자를 이용, 지도 위에 선을 긋는다.
③ 얼마쯤 이동하여 지도를 정치하고 앞서 측정한 곳의 방위각을 다시 측정 지도 위에 직선을 긋는다.
④ 이런 식으로 3회 이상 방향각을 측정한다. 이 때 그어진 직선이 만나는 곳이 자신이 알고자 하는 지점이며 3회 이상 측정해도 직선이 만나지 않을 경우는 측정방법이 틀렸기 때문이다.
<후방교차법>
자신의 위치를 정확히 알지 못하나 특정한 두지점 이상을 지도 위에서 정확히 알고 싶을 때 쓰는 방법이다. 자신의 위치를 정확히 알고 싶을 때도 쓴다.
① 지도를 정확히 놓는다.
② 정확히 알고 있는 2개 내지 3개 지점의 방위각을 측정하여 지도 위에 선을 긋는다.
③ 이렇게 그어진 2개 내지 3개의 직선이 만나는 곳이 현재위치다.
후방교차법은 사용시 오차를 줄이기 위해 가능하다면 측정목표물이 200m이내, 목표물간의 각도는 40∼120도 범위 내에 있는 것이 좋다.
(11)산소용지의 토질은 황토색이어야 상품가치가 좋다.
(12)주말농장 용지는 공법에 관계없이 도시에서 가까우면 상품으로써 가치가 있다.
(13)자연녹지(그린벨트 포함) 지역에서의 농지는 농지취득자격증명서가 필요하다.
(14)주거지역, 준주거지역, 상업지역내의 농지는 농지취득자격증명서가 필요 없다.
(15)그린벨트 지역은 농지 취득자격 증명서가 필요하다.
(16)제2종 지구단위계획구역은 농지취득자격증명서가 필요하다.
(17)도시계획예정지역은 농지취득자격증명서가 필요하다.
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