인천에서 도시재생사업의 수혜는 전 지역에 골고루 나누어 지지 않는다.

[내부에너지]

인천에서 도시재생사업의 수혜는 전 지역에 골고루 나누어 지지 않는다.

인천에는 8개의 구가 있다.

중구, 동구, 남구, 서구, 남동구, 계양구, 부평구, 연수구가 그것이다.

아이러니컬하게도 구 이름이 외자인 중, 동, 남, 서구는 재생사업장이 많이 있고 나머지 두자인 남동, 계양, 부평, 연수는 그 혜택을 많이 보지 못한다.

이유는 단순하다.

외자인 곳은 인천의 오리지날 도심이고 두자인 곳은 시가 확대되면서 만들어진 지역이기 때문이다.

가정오거리(서구), 가좌거점(서구), 제물포역세권(남구), 동인천역세권(중, 동구), 인천역세권(중구), 용현학익지구(남구), 도화지구(남구), 도화거점(남구), 용현거점(남구), 화수도시개발(동구), 각국복원(중구) 등

이름이 외자인 지역에 재생사업이 포진된다.

재생사업은 구도심을 재생하는 것이 주요 목적이며 대상은 상대적으로 노후도가 더 심한 지역에 편중되기에 비교적 나중에 개발된 남동구 등은 선도적인 재생사업의 기회를 만나기 힘들다.

그렇다고 남동구가 재개발 등의 수혜지역이 아닌것은 아니다.

우리나라에서 재건축 사업으로 가장 단지가 큰 구월주공(현대, 롯데아파트 단지 9000세대)아파트가 위치하고 있는 곳도 남동구 구월동이며, 그옆의 간석주공도 남동구 간석동에 있다.

재개발지역이 인천에서는 대규모의 단지로 포진한 곳도 남동구이다.

재개발로 단지규모가 가장 큰 간석초교구역을 비롯하여 상인천초교구역, 우신구역, 간석2구역, 삼희아파트구역, 연와마을구역, 대토단지구역, 백운주택구역, 간석성락구역, 구월삼보구역 등 재개발 10개소, 재건축 1개소 등이 있다.

간석초교구역은 단지 규모가 큰 관계로 구역지정은 하나로 하지만 조합은 3개로 분할시행하며 다복, 용천, 양계 마을로 각각나뉘어 조합을 구성하여 각각 사업을 시행한다.

재개발 세대수는 3개 조합 물량이 약 4000세대 전후로 건축될 것으로 보인다.

구월주공,간석주공 재건축으로 이미 입주한 대단위 아파트 단지와 바로 인접해 있어셔 재개발이 완성될 경우 상인천초교, 우신구역과 함께 약 2만세대 정도의 신도시급 매머드 단지로 형성될 것으로 보인다.

아울러 인천지하철 2호선이 아시안게임 개최 예정시기인 2014년 이전에 이 지역을 통과할 것으로 계획되어 있으며 바로 옆에 인천시청이 자리하고 있다.

우신구역과 상인천초교 구역은 간석초교구역과 간석 레미안아파트 북쪽에 위치하며 우신구역이 약 1800-2000세대, 상인천초교는 2300-2500세대정도 건축될 것으로 보이며 이들 역시 매머드급 재개발 단지임에 틀림없다.

간석2구역은 경인전철 간석역 북쪽에 있으며 얼마전 정비구역 지정을 위한 공람공고가 고시된 지역으로 남동구에서는 사업속도가 빠른 지역이다. 

8.21대책으로 제 2종일반주거지역의 용적을과 층고제한이 완화된 수혜를 입어 공람내용보다 사업시행인가시 공급세대수의 추가혜택을 많이 기대할 것으로 보인다.  

백운주택구역은 남구와 인접하여 있는 인천지하철 2호선 수혜지역으로 남동구에서 사업추진 속도가 가장 빠른 지역이다.

백운주택 1구역(남구)을 별도로 추가 지정하여 병행하여 사업하며 두 지역은 구경계가 달라 각각 남동구, 남구로 나뉘어 사업이 진행되지만 경계는 하나로 보면 된다. 예정세대수는 500-600세대 정도 예상된다.

삼희아파트구역은 내부사정으로 사업속도가 미진하다.

만수동에 있는 대토단지구역은 면적에 비해서 토지등 소유자가 상대적으로 적다.

이는 수익성이 좋다는 뜻이지만  제1종 일반주거지역이라서 기본 용적율이 타지역 210%보다 저조한 180%로 같은 면적의 여타 재개발 지역보다는 공급세대수가 적다.

이는 단점이 될 수도 있지만 뒤집어 보면 장점도 된다.

용적율이 작다는 것은 수익성면에서는 악재, 주거환경 면에서는 호재이다.

주로 단독위주의 기존 주택이 있으며 노후도와 주택 규모가 거의 비슷해서 대형평형 입주시 치열한 다툼이 예상되는 지역이며  빌라의 수는 극하 작다.

연와마을은 간석역 남쪽에 위치하며 주로 그만그만한 단독주택이  배치되어 있다.  공급세대수는 600-700세대 정도 예상되며  별다른 잡음이 전혀 들리지 않고 조용하게 사업을 진행되며 이번에 구역지정을 위한 공람공고가 고시될 정도로 속도가 빠르다 .

인천에서 1기 재정비촉진지구는 도시재생사업개발지가 모두 차지하여 재정비촉진지구로 개발을 할 필요가 있는 노후지역들이 재촉지구의 지정을 받는 수혜를 입지 못하는 현상이 있다.

그러나 재촉지구 지정을 위한 노후도 등의 요건이 충촉될 경우 남동구의 재촉지구 에정지를 생각해 본다면 기존 재개발예정지 이외에도 노후도 요건을 구비하고 있는 곳을 미리 예상해 볼 필요가 있다.

지역의 경계가 확실하며 지역 내의 노후도가 비슷하며(주안 2,4동 비교) 평탄한 지형인 곳 들이 앞을 내다보는 발빠른 투자자들의 투자대상으로 가격이 상승된다.

문성여상주변은 노후도와 문성여상 이전 등의 소문(나중에 이전되는 것으로 확인됨)으로 가격이 올랐다.

기타 만수동, 간석동, 구월동 들도 인천의 전반적인 빌라가격 상승의 여파와 차기 개발 바람에 대한 기대 등으로 가격상승의 호재를 충분히 받는다.

2010 도시및 주거환경정비 기본계획의 수립시기는 2005년도 지금은 2008년도 하반기 차기 계획 수립시기는 각각 예상하기 바라며 

다시 정리해 보는 인천 재개발사업의 허와 실

지금에 와서 느끼는 인천지역 부동산 특히 빌라의 가격이 이정도일 줄 미리 예상했던 분은 거의 없다고 생각해도 무리가 아닐 것이다.

인천의 개발 가능한 미래상을, 발표된 자료를 근거로 편집을 하고 조각을 맞추어서 그림을 그려왔지만 인천이라는 지역적인 핸디캡을 지니고 있는 우물 안 개구리의 입장에서 바라보는 시각적인 한계가 있었습니다.

십 수개월의 시간이 지나가면서 상황은 무서울 정도로 변해가고 있습니다.

그 시발점부터 하나하나 집어보고 넘어가 봅니다.

과거를 정확하게 이해를 하는 것이 다가오는 미래를 예측할 수 있는 좋은 밑거름이 되기 때문입니다.

인천의 재개발의 시작은 2006년도입니다.

물론 인천에서 재개발을 처음 시작한 것이 2006년도는 결코 아닙니다.

우리가 알던 모르던 간에 98년도에 이미 인천재개발 기본계획이 수립되어 시행되었고 우리가 잘 아는 구월아파트 재건축(구월동 힐,캐슬 아파트), 간석아파트 재건축(간석동 레미안,자이 아파트), 주안주공(한신휴), 신현주공(코오롱 하늘채) 등등이 재건축으로 시행되었으며, 주거환경개선사업으로 향촌, 용마루, 지금 보상 협의중인 간석지구, 등등, 또한 재개발로는 주안2구역, 송림2구역, 산곡1구역, 부평5구역(일명 신트리) 등이 진행되었거나 진행 중에 있습니다.

이 사업들이 진행되는 것을 일반인들은 잘 모르고 해당지역 원주민이나, 일부 투자자들, 부동산에서 그들만의 잔치로 사업을 지켜보았습니다.

재개발 등의 관련 법률이 까다롭고 또한 세간의 이목을 집중시키기에는 물량도 적을 뿐더러, 주변의 부동산 가치를 끌어올리기에는 분양시장의 여건과 부동산 시세가 이를 받쳐주지 못하였기 때문으로 여겨 집니다.

인천에서 아무리 저평가된 아파트가 있어도 좋은 호재가 되지 못하고 여타 주변의 부동산 가치를 상대적으로 끌어 내리는 악재가 되는 현실이 존재했었습니다.

2-3년전의 구월주공 재건축이 그랬습니다.

저렴한 분양가에도 마이너스 피가 형성이 되면서 주변가격의 상승을 상당히 억제한 주범이된 적도 있습니다.

물론 타 지역의 부동산 시장의 거센 흐름에서 인천이 물론 자유스럽지는 못합니다.

그러나 인천에서의 특수한 상황은 존재합니다.

인천 부동산 시장이 급 부상하게된 저변에는 누가 뭐라해도 경제 자유구역이 있습니다.

중국의 거대한 시장에 대비하기 위해 인천국제공항이 영종도에 들어서고 이에 발맞추어 송도 청라등에 경제자유구역이 자리를 잡습니다.

21세기에 우리가 살아 남으려면 동북아 경제 중심체로 도약하는 것이 살 길이고 그 축은 서해안입니다.

서해안의 중심은 물론 인천입니다.

중국, 러시아, 일본, 기타 동남아 중심도시로의 항공시간 3.5시간이내, 웬만한 도시는 한시간이내...

항공과 물류가 함께 발전할 수 있는 입지를 갖추고 있는 곳이 인천입니다.

지금까지는 사업하는 사람들이 한국에 오면 인천공항에  내려 서울가서 일보고 다시 공항으로 와서 출국을 하였지만 경제 자유구역이 완성되면 그곳에서 모든 일을 처리합니다.

세계인이 인천에서 세계를 특히 동북아의 급부상하는 21세기 가장 막대한 시장을 상대로 장사를 하게 한다는 포부입니다.

micro soft사에서는 세계최초의 유비쿼터스도시가 될 수 있는 곳으로 송도 신도시를 꼽았습니다.

우리가 모르는 사이에 송도 등 경제자유구역은 세계인의 주목을 받고 있습니다.

영종 4000여만 평은 항공, 물류도시로 면적은 제일 크지만 섬이라는 한계가 있습니다.

문제는 송도와 청라인데

송도는 바다를 메꿔가면서 개발을 해야 한다는 속도에 취약한 점이 단점이지만 면적은 1600여 만 평으로 노무현 정부 신도시 개발계획상의 면적을 모두 합친 것보다 넓습니다.

발전 컨셉은 지식기반도시입니다. 연구소, 학교, 등등이 주요 대상입니다.

청라의 경우 면적은 500여만 평으로 웬만한 신도시급인데 인천 경제자유구역 중에서는 제일 적습니다. 금융, 레저도시로 개발하겠다는 계획입니다.

예전에 동아매립지로 불리우던 곳입니다. 동아건설이 부도나면서 이 땅을 토지공사에 강제로 떠 넘기다시피 하였던 곳이며 그 당시 평당 20만원정도에 팔았다고 합니다. 이 곳을 지금 가보면 팬스를 가설해 놓고 공사가 한창 진행중입니다.

영종, 송도, 청라 등 경제 자유구역에 대하여는 중앙정부 차원에서도 많은 관심과 시선이 집중되어 있지만 인천시의 고민은 다른데 있습니다.

구 도심이 문제인 것이지요.

원래 인천은 항만도시로 출발하였습니다.

인천에는 유난히 이북 출신이 많이 있습니다.

먹고 살길 없는 피난민에게 항만 노동은 안정된 먹을거리를 제공해 주는 좋은 일자리입니다.

내항이 있는 월미도주변과 남항인 연안부두주변에 부두 노동자들이 거주하던 주거지가 많이 있는 것도 그 이유입니다.

만석동, 화수동, 송월동,송림동, 송현동, 숭의동, 신흥동 등 오리지날 구도심 동네들입니다.

중구와 동구 일대에 있는 많은 주거지는 항만 노동자를 위한 주택들이 많은 부분을 차지하였습니다.

배가 많이 출입하면서 부작용도 생깁니다.

인천의 대표적인 사창가인 옐로우 하우스(지금 도시환경정비사업이 진행중인 숭의1구역일대)는 선원과 부두노동자를 대상으로 만들어진 곳이었습니다.

항만 물류 수송을 위해 고속도로가 만들어집니다.

이름하여 경인고속도로입니다.

이 도로는 전격적으로 물류 수송을 위한 목적이 아주 강해서 도시의 미래 기능을 위한 발전적인 고려는 전혀 생각하질 못하였습니다.

다가올 미래에 애물단지가 되리라는 점이 미쳐 생각되지 못한 것입니다.

용현시점에서 고속도로에 들어서면 길을 잘못 들어선 경우에는 서인천 ic외에는 빠져 나갈 곳이 없는 서울을 위한 도로입니다. 중간에 도화 가좌 ic가 있지만 이들을 자세히 보면 서울로 진입하는 도로와 서울에서 나오는 도로 외에는 인천으로 진입하거나 인천에서 나오는 길은 없습니다.

생활수준이 점점더 높아지면서 소음에 대한 민원으로 방음벽이 생기기 시작합니다. 보통 3-4m는 다 넘습니다.

도심이 고속도로로 인하여 일정부분은 동과 서로 분리되어 발전하고 어느곳은 동측이 발전하고 어느 곳은 서측이 발전하며 서로 소통하지 못하고 단절되어 왔습니다.

계양구와 부평구는 고속도로를 경계로 갈라져 있으며 서구와 남구는 같은 동이며 지번도 비슷하지만 완전히 단절되어 있는 곳이 많습니다.

한편 도시의 기능이 항만도시에서 공업도시로 전환되면서 교통이 편한 곳 주변에 공단이 형성됩니다.

부평공단, 주안공단 서구 제재단지 등 그 후에 남동공단

이곳에 근무하는 근로자를 위한 주거지가 자연스럽게 형성됩니다.

근로자를 위한 주거지는 고급주거지가 아닙니다.

저렴한 집

아파트보다는 빌라가 제격입니다.

땅값 싼 곳에 빌라를 지어야 분양가가 쌉니다.

좋은 요건을 가진 곳은 상가나 단독이 지어지고 고속도로주변 등 제반 요건이 열악한 곳이 땅값도 저렴하고, 따라서 빌라 가격도 저렴해서 분양이 잘 됩니다.

집중적으로 지어지는 빌라들의 위치가 지금 용현1구역주변 고속도로담장 근처, 서구 가정동 , 석남동, 가좌동 근처, 간석동, 구월동, 등등 빌라들이 집중적으로 들어섭니다.

대지 6평에 전용 11-12평 정도입니다. 지금 가장 인기있는 재개발 빌라들입니다.

또 하나의 축인 경인전철 축 역세권이야 상권이 형성되지만 역을 제외한 나머지 부분들에서 상황이 비슷하게 전개됩니다.

부개동, 부평동 남측, 동암역근처, 간석역 주변, 주안역 북측, 도화동 주변, 등등입니다.

이 곳에도 저렴한 빌라들이 집중적으로 공급이 됩니다.

10여년이 지나면서 애물단지가 됩니다.

남의집 살이에 서럽던 가장들에게는 방 두칸짜리 빌라가 이렇든 저렇든 고마운 내집이 됩니다.

전세만기가 되어도 집주인 눈치볼 필요없고 떳떳하게 자식들에게 당당하게 나설수 있었던 시절이 있었습니다.

산업화의 주역이며 근대화의 기수인 이 시절의 가장들에게 그나마 빌라들이 많이 공급된 것은 당시로는 다행으로 보는 충분한 당위성이 있습니다.

처음에야 새 집에 들어가 사는 기분에 버티지만 주변 여건이 결코 좋지 않습니다.

주변의 공장들에서 발생되는 공해들이 여과없이 들어옵니다.

고속도로와 전철에서 발생되는 소음들이 창문을 쉽게 열지 못하도록합니다.

빌라 건축업자들의 수익성 위주의 건축으로 인해, 동간 거리는 좁고 주거환경은 점점 답답해져 갑니다.

건물은 낡아가지만 아파트와는 달리 아파트에서 건물 보수용으로 걷는 수선 충당금도 없습니다.

외벽 도장은 주민들의 의견 불일치로 엄두도 내지 못합니다.

그래도 쫓겨날 염려는 없습니다.

그러나 가격은 형편이 없었습니다.

빌라가격은 매입한 날로부터 떨어집니다.

발라는 사면 손해라는 말이 결코 틀린 말이 아닌 시절이 틀림없이 존재하였고 오랬동안 유지되었지요.

단독이나 아파트에 거주할 형편이 되지 못하는 많은 가족에게 그래도 빌라는 소중한 주거공간입니다.

빌라가 없었으면 어디로 가야 했을까요....

저가의 건축비로 지어지어 분양되는 주택 빌라는 꾸준히 공급이 됩니다.

시가화되는 지역들 중에서 아파트 단지이거나 단독지, 상가 이외는 예외없이 다닥 다닥붙은 빌라들이 지어집니다.

전세광풍이 한번씩 불때마다 빌라들은 공급이 늡니다.

전세가격으로 대출을 좀 보태면 빌라를 살 수 있도록 대출이 알선됩니다.

2000에서 2002년까지 부동산 광풍이 불떼에 엄청난 빌라들이 공급되었습니다.

7000-8000만원에 분양하는 빌라, 우리가 지금 속칭 신축빌라라고 이야기하는 것들, 즉 대지6평정도, 전용 18평정도, 32평형으로 분양햬던 것이 기억됩니다.

대출이 6000-7000천만원 알선되고 집주인은 1000만원 조금 더 있으면 입주가 가능했습니다.

그러나 서민경기 악화로 대출상환이 연체되면서 

 2003-2004년도 경매시장에 엄청난 빌라들이 쏟아졌습니다.

보통 하루에 200-300개 

한번 유찰되면 30%씩 떨어집니다.

보통 50-60%에서 낙찰되고 집주인들은 길로 내 몰리던 시절이 바로 3-4년전이었습니다. 

다시 이야기를 돌립니다. 

공촌동, 심곡동, 청천동, 효성동, 작전동, 계산동, 신현동, 구월동, 만수동, 간석동, 등 시가화로 넓어지는 택지지구들 중에서 2종 일반 주거지역에는 대지의 건폐율 용적율을 가장  극대화 하기 위하여 최대 효과를 누릴 수 있는 빌라가 지어집니다.  

빌라 밀집 지역의 생활기반시설은 열악합니다. 기반시설이 들어설 공간이 부족합니다.

지역의 슬럼화가 아파트지역이나 단독주택지보다 훨씬 빠릅니다.

20-30년이 지나면서 동네는 낡아집니다. 

그러나 대안은 없었습니다.

가격은 더 떨어집니다.

세월은 지나가고 낡아가는 빌라가 있는 동네에도 소리없이 바람은 불기 시작합니다.

경제자유구역에서 불기 시작하는 바람이 재생사업이라는 미명하에 재개발지역 특히 노후도가 심한 지역을 향하여 서서히 불다가 도시재생사업과 도시및주거환경정비법이라는 상승기류를 만나게 됩니다.

인천시에서는 경제자유구역이라는 국책사업의 진행과정을 보면서 숨은 고민거리가 있습니다.

경제자유구역 암만 잘 만들면 무었합니까?

구도심의 낡은 동네는 어찌 할꼬?

이것이 숙제입니다.

이거 해결할 방법을 찾아보자

인천발전연구원에 의뢰를 합니다.

참고로 인천발전연구원은 인천시에서 출연한 시정 연구 단체입니다.

서울시를 비롯한 각 시도에 모두 있는 연구원이며 서울은 서울시정개발연구원, 경기도는 경개발연구원 등입니다.

인천발전연구원에서 1거점2축사업, 24개 도시재생사업, 지역균현발전사업 등의 계획을 내 놓습니다.

이 내용은 2005년도 인천시에서 발간한 “인천을 사십시오” 라는 책에 나와 있습니다. 이름하여 “by incheon 황금알을 낳는 투자사업가이드”가 그것입니다.

이 때까지만 해도 주목을 받지 못하고 워낙 많은 사업이 열거되다 보니까 사업 자체에 대하여 의구심이 드는 정도였습니다.

과연 될까.....

계획은 좋다만.....

바이인천은 2006년도에 수정 발간. 2007년도에 수정 발간 금년도에도 물론 발간될 것으로 보입니다만......

여기에서 재미있는 것 한가지......

주안 2,4동이 거론된 것은 2005,2006년도 바이인천에서 “주안2,4동 뉴타운개발”이라는 제목으로 언급된 것이 시작입니다.

이 때 까지도 바람은 불지 않았습니다.

도시재생사업의 주요 사업지는 경인고속도로 주변과 전철주변의 주요 거점지를 개발하겠다는 계획이며 그 선두에 가정오거리가 있습니다.

그 위치에 대한 중요성은 기타 자료에서 충분히 검토된 사항이므로 생략합니다.

또하나의 사업은 도화도시개발입니다.

인천대학교를 경제자유구역인 송도로 이전하고 학교가 있던 자리를 개발하여 주거공간으로 탈바꿈한다는 계획이며 시에서 계획하고 있는 도시 재생사업의 시금석이 됩니다.

여기에서는 "spc"라는 단어가 등장하는데 이는 앞으로 펼처지게 될 시당국 주도 사업의 모델을 보여줍니다.

속칭 특수목적회사라는 뜻이며 개발사업을  민간자본을 끌어들이는 공공수용사업으로 가려는 모델이 됩니다. 다시말해서 pf (프로젝트파이넨싱) 즉 민간자본을 빌려서 이자를 주고 공공에서 사업을 진행한다는 것입니다.

도시재생사업 홈페이지를 가 보면 재생사업의 사업목적 및 방식은 공공수용방식이라고 표기됩니다.

도심 재개발을 공공수용방식으로 주민동의를 받지 않고 진행할 수 있는 법적 테두리가 있다는 것이 문제입니다.

재정비촉진법과 도시개발사업 수용방식을 적절하게 혼합하면 가능합니다.

주민과의 마찰을 어디까지 줄일 것인가가 관건으로 보입니다.

이를 위해서 시에서 인수위에 건의한 내용중에 원주민 전매제한 1회 허용 안에 대하여는 긍정적인 내용으로 보여집니다. 

도시재생사업에 대한 시의 의지는 분명해 보입니다.

사업의 원활하고 신속한 진행을 위해서는 공공이 주도하여 수용방식으로 사업을 진행하여 계획적인 도시를 만들겠다는 것입니다.

원칙은 좋지만 수단에 문제가 있어 보입니다.

두마리 토끼를 잡기가 어려운 법입니다.

하물며 세마리, 네마리는 더욱 어렵습니다.

계획적인 도시건설, 사업의 원할하고 신속한 진행, 원주민의 재정착율 제고, 주민마찰 최소화, 수용민의 원활한 이주대책, 보상과 이에 따르는 후유증 일견 예상되는 문제점들이 너무 많습니다.

또 있습니다.

이주대책기준일에 대한 당국의 일방적인 해석, 재촉지구 지정에 따르는 사유재산권 처분의 제한, 토지거래허가, 등등    

당국에서는 편합니다.

문제가 있는 것은 법이 그렇다 그러면 됩니다.

가정오거리,도화도시개발사업은 2004년도 주민설명회를 시작으로 일정부분 진행이 되어왔고

가좌, 제물포 동인천 등은 2006년 7월부터 시행되는 도시재정비촉진을 위한 특별법을 적용하여 재정비촉진지구로 지정되었으며 인천역세권은 재정비촉진지구 공람공고중에 있습니다.

그런데 이 재정비촉진법이란 것도 자세히 들여다보면 문제점이 한 두가지가 아닙니다.

더우기 골치 아픈것은 이 법에서 제일 나쁜 것을 인천시에서는 도시재생사업에 적용하였다는 것입니다.

재개발에서는 주민의 의사가 사업 진행과정에 반드시 필요하고 사업 성패를 가름하는 중요한 요소가 됩니다.

심지어 도정법상 수용방식인 주거환경개선사업전면개량방식에서도 주민의 의사는 절대적인 것입니다.

그런데 재촉지구지정을 위해서는 주민의 의사는 필요 없습니다.

가좌거점, 제물포에서 재촉지구지정때 주민동의 받은 적이 없습니다.

그리고 재촉사업의 유형을 도시개발사업 공공 수용방식으로 결정하면 주민동의 또한 필요 없습니다.

정리하면 어느 지역을 개발코자 하면 재촉지구 지정하고 도시개발사업으로 시행하면 주민은 그냥 따라갈 수 밖에 없는 구조입니다. 문제가 많습니다.

사유재산권의 침해 소지가 있습니다.

아무리 공공의 이익을 위해서라지만

이것은 여러번 문제가 제기된 점이며 다음에 다루기로 합니다.

공공수용방식에서 가장 중요한 요소중의 하나가 이주대책기준일입니다.

즉 공감공고나 지구지정 공고라는 뜻은 입주권이 있고 없고를 따지는 기준일이라는 점에서 중요합니다. 

다른 한편에서는 도시개발사업 민간방식으로 용현학익지구나, 화수도시개발, 효성도시개발, 등등도 진행중이거나 진행할 예정입니다.

경인고속도로간선화사업의 시발인 가좌거점은 2006년 8월 재촉지구로 지정이 되었으며 도화는 내년도 상반기 지구지정 예정, 용현은 그후 2년뒤 예정으로 업무보고에 나타나 있습니다.

빌라 등을 재개발 한다고 보상 또는 이주비를 주어 내보냅니다.

말은 이사를 시키지만 능력이 없는 사람들은 내 쫓깁니다.

도시개발법이나 재개발법에서 일부 반대하는 사람들을 쉽게 내보내기 편리하도록 법을 고쳤습니다.

목적은 알박기를 못하게 하려는 것이며 사업의 신속한 진행을 위한 필요한 입법입니다만 반대급부도 있지요 억울한 사람들의 강제 철거도 수반이 됩니다. 

개발의 양지와 음지.

인천이라는 도시가 개발열풍에 휩싸이면서 개발지이건 개발지가 아니건간에  조금 낡았다싶은 동네는 가격이 엄청 뛰었습니다. 

보상가 받아 나와서 잡을만한 집이 없습니다.

내집이 2개이면 가격이 많이 올라도 하나 팔아서 다른 곳에 투자하면 됩니다. 그러나 하나이면 올라봤자 소용이 없습니다. 그 집 팔아서 갈 곳이 없기 때문입니다.

내 동네만 오르면 이것은 최고 입니다만 그건 행운이 잘 따르질 않습니다.

재개발초기에는 이것이 가능했지만 점차 개발지근처 가격이 따라 오르더니 이젠 다 올랐습니다.

곧 가정오거리 주민들에 대한 보상이 이루어지고 이분들이 나와 잡을만한 집이 만만치 않는 것이 숙제입니다. 

한편 재개발에 대하여 법이 통합되에 각가 다른 법으로 사업이 진행되는 주택재개발, 상가재개발, 주거환경개선사업, 주택재건축이 도시및주거환경정비법으로 통합되어 하나의 법 체계로 정립되면서 인구 50만 이상의 도시는 모두 법의 적용을 받으면서 서울을 비롯한 수도권의 도시들이 재개발의 바람을 맞습니다.

선두로 성남을 비롯한 안양 등 강남 근처의 위성도시 구도심들이 들먹거리고 부천 뉴타운까지 영향권에 들어갑니다.

인천에서도 도정법에 의한 재개발구역들이 2006년 4월에 공람공고 됩니다.

공람공고된다는 의미는 구역을 지정하기 전에 해당지역주민에게서 의견을 청취하는 반드시 거쳐야 하는 절차이므로 중요하며, 주민의견, 해당의회의견, 도시계획심의회, 등의 의견 수렴 후 내용이 바뀔 수 있으므로 공람공고와 구역지정의 내용이 다를 수 있음을 주의하시기 바랍니다.

이 때만 해도 발 빠른 몇 분을 제외하고는 바람이 불지 않았습니다.

2006년 8월 1일에 126개소가 구역지정이 됩니다.

이 구역지정의 정확한 용어는 정비예정구역입니다.

예정이라는 던서가 붙어 있음을 주의하시기 바랍니다.

즉 인천시에서 이러이러한 동네는 낡고, 길도 협소하고, 작은 집도 많고 하니 재개발해도 좋습니다. 라고 재개발 할 수 있는 자격을 준 것으로 이해하면 편합니다.

“네 집 새로 지어야 한다” 가 아니고 “네 집 새로 지어도 좋다”입니다.

재개발해도 그만 하지 않아도 그만입니다.

정비예정구역에 들어가지 못한 곳은 재개발을 하기 어렵습니다.

정비구역은 재개발추진위원회가 구성되어 구역지정 신청을 하면 구청에서 승인을 해줍니다.

그 때 비로소 정비구역이 되는 것입니다.

예정이라는 꼬리표가 떨어집니다.

아무튼 8월 1일 정비예정구역이 지정되면서 바람이 불기 시작합니다.

2010도시및주거환경정비법에 의한 정비예정구역에는 희안한 것이 있습니다.

협의대상구역이라는 것입니다.

물론 법에는 없는 것이지요

탁상행정의 대표적인 것인데 골치아픈 애물단지가 되어버렸습니다.

협의대상구역에 대한 이야기는 여러번 거론 되었던 것이라서 생략합니다.

경제자유구역이라는 미풍이 도시재생사업이라는 기류를 타다가 재개발에서 본격적인 바람을 타게 된다는 것입니다.

여기에 다시한번 부채질을 가하게 되는 것이 아시안게임 개최지 결정입니다.

2007년 4월 아시안게임이 인천으로 확정되면서 일부 앞선 투자자 외에 일반적인 시선에서도 인천의 가치를 남다르게 보기 시작하게 됩니다.

상대적으로 가장 집이 싼 동네, 공해도시, 위성도시, 서울 전세가격으로 집 사기 쉬운 가장 쉬운 곳 등 등 인식이 바뀌면서 투자수익이 많이 날 수 있는 곳으로 바뀌기 시작합니다.

가정오거리 도시개발 사업지를 선두로 외지에서 투자자들이 모습을 보이기 시작합니다.

그런데 가만히 보면 재미있는 현상이 또 보입니다.

가정동, 석남동, 가좌동 주변을 찾는 외지는 서울 신원동, 목동 등이고.

만수동 간석동 등을 찾는 외지는 안양, 부천 등입니다.

투자자의 접근성이 용이한 지역이 투자대상 우선순위로 선택된다는 것입니다.

부평, 계양 등은 이야기 하지 않아도 아실 것입니다.

그러다 보니 가격이 오르는 곳과 더디게 가는 곳이 차이가 납니다.

접근성이 가장 불편한 곳은 즉 중구, 동구, 남구는 일단 투자대상에서 1차적으로 제외됩니다.

서울로의 접근성도 나쁘고 (도시재생사업의 시발점이며 시에서 핵심적으로 펼치고 있는 주력 사업의 많은 부분이 이곳에 있음) 재개발 등의 사업내용이 너무 많은 것이 단점이며 어디를 들어가야 할지에 대한 불확실성도 가장 많이 있는 곳이기에 초기에 쉽게 들어가기가 불안한 곳이었습니다.

구 도심 한복판에 상업지라서 도시환경정비사업 즉 도심재개발을 한다고 기본계획에 있으며 사람들 다 떠나간 자리에 주상복합건물을 지으라고 기본계획을 수립해 주었지만 아직은 현실성이 떨어집니다.

어느 학원에서는 용적율 900%라고 오도하지만 그것은 전체 건축물 중에서 주거공간은 10%, 상업공간은 90% 건축을 할 경우를 말합니다.

상업공간은 천상 분양하여야 하는데 미분양될 경우 그 손해는 모두 조합원에게 돌아갑니다.

주거를 90%, 상가를 10% 건축할 경우 용적율은 350%임도 참고 하시기 바랍니다.

상가를 지을 경우 분양성이 큰 걸림돌이며 이는 주변 개발과 밀접한 관련이 있음은 모두 잘 아는 사실입니다.

2007년도 하반기로 넘어가면서 상대적으로 관심을 끌지 못하던 중,동,남구도 조금씩 외지의 손님들이 보이기 시작합니다.

그러는 사이에 재개발에 대한 가격을 재는 바로미터 즉 빌라에 대한 대지지분가는 꾸준하게 올라갑니다.

부천은 재정비촉진지구로 묶이면서 토지거래허가로 20제곱미터 즉 6평 이상의 물건 가격이 묶이는 사이에 그러한 조건이 없는 인천의 재개발지에서는 무섭게 치고 올라갑니다.

인천 평균 시세는 평당 1000만원이 훌쩍 뛰어넘게 되고 재개발이 아니더라도 신축빌라의 경우 부평, 계양, 남동구 쪽에서는 1500만원에 접근하게 됩니다.

가격에 저항을 느낀 투자자나 실수요자의 입장에서 중, 동, 남구를 두드립니다.

가격이 올라갑니다.

용현동, 도화동, 숭의동, 송림동의 가격도 올라갑니다.

재개발이 되었거나, 도시개발이 되었거나, 도시재생사업구간이거나 완성된 모습은 아파트의 형태로 나타나고 그것은 아파트의 시세에서 재개발지분이던 단독이던 가격의 적정성을 따져 보아야 한다는 것을 의미합니다.

대우건설이 부개동에서 평당 1400만원때 분양한 것이나, 풍림이 용현동에서 1200만원때 분양한 것이 의미하는 바를 읽어야 합니다.

물론 미분양이 있었지만 1차에서 분양 완료되는 것은 멍청한 짓이지요.

3차까지 가서 아슬아슬하게 분양되어야 수익이 극대화 됩니다.

분양가가 좀 싸다 싶으면 1차 분양완료일거고 분양가가 좀 비싸면 3차까지 갈 것이고

비싼듯하게 3차까지 분양완료가 회사로서는 수익 극대화되지 않을까요?

아직도 바람에 부채질할 소재는 많이 남아 있습니다.

인천이라는 서울의 변방으로 찬밥 대접을 받던 공해도시, 공장도시, 항만도시, 위성도시가 경제자유구역의 주역으로 21세기 한국을 이끌어갈 동남아 경제주역의 핵심이 될 미래를 가정해 볼 때 가능성은 무궁무진합니다.

빌라의 가격이 얼마나 오를까

나도 모릅니다.

                                          출처 :   부동산 114

  부동산 칼럼  글쓴이 : 김수철