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경․공매 투자의 키포인트(KEY-POINT)
경․공매는 빛과 그림자가 공존하는 투자법이다. 따라서 투자시기, 입지, 대상을 얼마나 제대로 선택했는가에 따라 성패가 좌우된다.
어떤 것들에 중점을 두고 살펴봐야 하는지 알아보자.
첫째, 경기동향 및 미래 예측력이다.
경공매에 있어 경기동향을 살핀다는 것은 매우 중요한 부분이다. 앞서 부동산 싸이클을 이용한 대략적인 흐름을 살펴보았다. 좀 구체적으로 짚어보자.
국제통화기금(IMF)는 올해 세계경제 성장률이 종전 4.1%에서 3.9%로 낮췄다. 내년의 세계 경제성장률도 종전 3.9%에서 3.7%로 하향 조정했다. 전반적으로 둔화되는 추세란 것을 알 수 있다. 내년도 세계경제성장률 전망치가 하락하면서 디플레이션 국면(경기 침제-물가, 자산가치 하락 수반)에 대한 가능성도 완전히 배제할수는 없게 되었다. 하지만 비록 더디다해도 2010년 이후에는 경기가 다시 되살아 날수 있다는 전망을 주목해보자. 돌발변수가 없다면 외환위기 때와 같은 최악의 국면은 피할수 있다는 말이다.
둘째, 부동산정책의 점검이다.
국내부동산의 움직임은 정책의 영향을 많이 받는 만큼 부동산정책을 살펴보는 것은 매우 중요한 부분이다. 현재 정부는 내수시장을 살리고 일자리창출을 위해 건설경기를 살리는 방향으로 정책을 펼 확률이 높다. 이는 생각보다 글로벌경기가 더 이상 악화만 되지 않는다면, 부동산투자 환경이나 시장 분위기가 그리 나쁘게 전개될 가능성이 높지 않다는 뜻이다. 따라서 일각에서 우려하는 부동산 자산버블붕괴 같은 시나리오는 기우에 그칠 가능성이 높다. 국민은행자료를 살펴보자. 1987년부터 현재까지 주택가격상승률은 연간 4.3% 수준이고 담보대출비율(LTV)이 37%에 불과하다. 이는 시중의 부동산자산버블 경고가 얼마나 과장되었다는 것을 뒷받침해주는 통계이다. 특히, 지방대도시의 경우는 미분양해소 및 주택경기를 안정시키기 위해 임대사업자의 세제완화 등 규제를 풀기도 하였다. 이에 따라 지방에서의 매입임대사업자를 희망하는 사람이라면 경·공매에 활용해보는 것은 어떨까.
셋째, 입지분석이다.
부동산투자에 있어 입지선택은 투자성패의 70%이상을 좌우할 만큼 중요하다. 실제 수도권과 대도시의 주택시장의 경우 지역적 차별화 내지 양극화 현상이 점차 심해졌다. 앞으로도 이런 추세가 지속될 것으로 예상된다. 주택수요는 그대로인데 전체 주택물량이 많아진다는 것은 인기지역과 비인기지역의 차별화를 심화시키는 요인이다. 이미 전국주택보급률 평균이 107%에 달하는데다, 소득증가에 따라 고급주택과 저급주택간에 선호도 차이가 점점 벌어지고 있음에 기인한다고 보여진다.
게다가 MB정부가 끝나는 2012년경의 주택시장은 제2기 신도시와 뉴타운, 재건축, 재개발 지역 분양 및 입주물량이 크게 늘어나는 시기이다. 얼마전 정부가 발표한 주택 5백만호 공급계획도 변수이다. 그런 만큼 지금과는 부동산 투자환경이 크게 달라질 것으로 예상된다. 부동산 공급물량이 늘어나는 가운데 차별화 현상도 더욱 거세질 전망이란 점이다. 요컨대 현재가치 대비 얼마나 싼 값에 구입하느냐도 관건이지만, 수익률은 미래의 투자가치에 달린 것이므로 미래가치 또한 중시여겨야 한다는 말이다.
그리고 주택의 유형에 따른 선호도의 변화도 짚어보자.
단독세대의 급증과 계층별 소득격차 확대로 월세시장 비중이 19%정도에 이르고 있다. 이는 강남권 등 소득수준이 높은 일부 지역을 제외하고는 중소형주택에 대한 선호도증가를 예측하게 해준다. 이것은 역세권 등에 위치한 소형주택임대사업을 향후 유망하게 바라볼 수 있게 만드는 이유가 아닐까.
넷째, 권리분석이다.
아무리 입지가 뛰어난 지역에 위치한 물건이라도 권리분석이 잘못된 경우라면 자칫 손실로 이어 질수 밖에 없다. 따라서 권리분석요령을 숙지하고 있어야 함은 두말할 나위가 없다.
공매물건의 경우는 경매보다 안전하다지만 물건하자를 캠코측이 책임지지는 않는다는 점을 인식하고 있어야 한다. 유입자산과 수탁자산인 경우 모든 권리가 말소로 권리상의 하자가 없다지만, 행정상의 규제와 공부상의 차이점에 대한 현황 등은 스스로 확인해야 한다. 즉 공매도 경매와 마찬가지로 현장조사와 공적장부 등 관련 서류 조사를 철저히 해야 한다. 특히 압류재산의 경우는 명도책임은 매수자에게 있기 때문에 경매물건과 마찬가지로 권리분석은 필수 절차라는 의미이다.
권리분석을 올바르게 하는 방법 3가지
첫째, 공적장부를 꼼꼼하게 살피는 것은 기본이다.
경매로 나온 물건의 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원, 개별공시지가확인서, 지적도 등의 공적장부를 조사해야 한다.
둘째, 권리분석(임차인분석등)이 필요하다.
경매에 있어 현장을 확인을 통해 공적장부를 통해 알 수 없는 것들을 확인해야 한다. 공적장부는 우선 인터넷을 통해 열람 및 발급이 가능하다. 먼저 법원에 비치된 경매물건 명세서를 검토해야 한다.
우선 물건의 일치 여부, 등기상 나타나지 않은 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부)를 살펴보자. 특히, 부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 대지권미등기 부동산, 예고등기가 된 부동산, 선순위가등기가 기재된 부동산, 숨어있는 대항력 있는 임차인(임차권양도(전전대 계약)에 의한 임차인)이 있는지는 집중 점검대상이다. 예컨대 임차인의 보증금은 법원의 배당으로 해결되는지, 별도로 낙찰자가 물어주어야 하는지 등을 민사집행법과 임대차보호법을 바탕으로 판단해야 한다.
토지의 경우는 토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적(임야)도 등을 확인할 수 있다. 이를 통해 대상지역이 그린벨트인지 보존녹지지역인지 등의 토지이용 및 개발제한이 있는지를 따져볼 필요가 있다. 그리고 임야(산지)인 경우 진입로가 있는지, 분묘기지권이 설정되어 있는지 등도 검토대상이다.
만일 큰 하자가 있을 경우에는 매수를 포기하거나 2번 이상 유찰된 낮은 가격으로 매수하는 것이 유리한지를 여러 방법으로 따져봐야 한다.
*유치권이 신고된 부동산이란 공사대금을 미처 다 받지 못한 공사 또는 인테리어업자가 해당 물건을 유치, 점유한 것으로 이것이 선의 유치로 밝혀질 경우는 낙찰자가 그 공사대금 전액을 대신 물어주어야 하므로 주의해야 한다.
그런데 ‘유치권 성립여지 있음’이라고 기재된 경우는 판단여부가 매우 모호해진다. 특히 초보자의 경우는 대부분 확인조차 해보지 않고 포기하기도 한다. 하지만 이처럼 모호한 표현의 유치권 등이 경매함정이 있는 물건의 집중적인 권리분석을 통해 오히려 낮은 경쟁률 속에서 높은 수익을 얻는 역발상도 고려해볼 수 있다.
예컨대 건축주와 건물주 등 이해관계인들이 사전 공모하여 경매를 방해한 뒤 자기들이 싼 가격에 쉽게 낙찰을 받고자 하는 가짜유치권도 많다. 무조건 포기하기보다는 응찰 전에 쟁점사안에 대해 현장조사와 이해관계인을 만나 허위유치권인지 아닌지, 허위로 판명날 경우 이 사실을 입증할 방법이 있는지를 알아봐야 한다. 만일 허위로 판명이 날 경우 사기나 경매방해죄가 될 수 있으므로 사전 협상을 통해 이를 해결한다면 경매투자수익률을 극대화할 수도 있다.
그리고 실질적으로 인테리어업자가 유치권을 행사한다 해도 걸림돌이 많다. 공사대금을 받을 때까지 해당 물건의 점유(유치)를 계속해야 하며, 공사대금을 받지 못한 영수증과 세금계산서등 관련 자료를 제대로 구비하여야 하므로 이런 것들이 쉽지만은 않다. 설령 모든 요건을 충족시켜도 유치권의 청구금액을 법정에서 다 인정받기도 힘들고, 낙찰자와 합의 과정도 필요하므로 유치권자와 서로 득이 되는 수순에서 합의하여 지혜로운 해법을 찾아낼 수도 있다.
*법정지상권의 경우는 토지를 낙찰 받았다고 해도 토지 위에 있는 건물을 마음대로 철거하지 못해 낭패를 당할 수 있다. 물론 토지사용료를 정기적으로 받을 수 있다.
*대지권미등기 부동산이란 낙찰 후 대지권이 낙찰자에게 귀속되지만, 추후 미비사항이 해소되어야만 대지사용권까지 얻을 수 있게 된다. 따라서 대지권을 줄 수 있는 조합이나 대지권 소유자에게 문의 후 낙찰을 받아야 한다.
*예고등기는 가등기와 비슷한 효력을 지닌다. 낙찰을 받았어도 전 소유자나 이해관계인이 원인무효취소소송을 할 경우 어려움에 빠질 수 있다.
*선순위가등기도 마찬가지이다. 낙찰을 받아 등기를 해도 소유권이전이 원인 무효가 되어버린다.
*선순위 전세권도 주의해야 한다. 경매로 낙찰됐다 하더라도 법원에서 직권말소를 하지 않아 낙찰자가 그대로 인수해야 한다. 낙찰자는 전세권자에게 존속기간까지 해당부동산에서 전세권자가 거주할 수 있게 권리를 보장과 추후 전세금을 반환해야 한다.
하지만 선순위전세권이라 하더라도 낙찰자가 인수하지 않는 경우가 있다. 선순위 전세권자가 직접 경매신청을 했거나 또는 전세권자가 법원에 별도의 배당요구를 해 배당을 받을 경우이다. 이러한 경우에는 낙찰자에게는 선순위의 전세권이라도 인수 되지 않으므로 오히려 경매투자 수익률을 높여주기도 한다.
셋째, 물건 및 가격분석이 필요하다.
사전지식과 경험이 많지 않은 상태에서 경매에 참가하여 감정가만을 믿고 실거래 가격보다 높은 가격으로 응찰하는 경우가 종종 생긴다. 이를 나중에 깨닫고는 포기함으로서 입찰보증금을 몰수당하는 사례도 발생한다. 이런 실수를 피하기 위해선 실거래 가격을 포함한 주변지역 현황 등을 촘촘히 따져보아야 한다.
토지의 경우는 단순히 주변지역의 가격만을 살필 것이 아니라 경계, 면적, 경사도, 토질, 수목상태, 투자목적 여부 등을 잘 따져보아야 한다. 주거용부동산에 비해 환금성이 떨어지는데다, 주변의 개발계획여부나 재료, 토지의 모양과 면적 등에 따라 가격차이가 크게 나기 때문이다.
이밖에도 숨은 비용여부도 체크해 보아야 한다. 예컨대, 아파트 등 경매로 낙찰 받은 부동산의 경우 미납관리비에 대한 공용부분의 체납관리비나, 내부가 파손되었을 경우 낙찰자의 부담이기 때문이다.
경․공매, 어디에 무엇을 집중 공략할까
첫째, 국가 정책의 방향에 부합하거나 규제가 완화되는 대상을 노려라
MB실용정부는 취임전부터 도심재개발, 수도권규제와화 그리고 지방의 균형발전을 추구하는 정책비전을 일관성있게 발표했다. 특히 도심 재개발 내지 도시재생사업과 관련, 향후 재건축단지가 새로운 주자로 부각될 여지가 많다. 이를테면, 재건축에 대한 대폭적인 규제완화가 예상되는 개포주공, 고덕주공, 압구정 현대, 대치은마, 잠실 주공5단지, 신천장미아파트 등 강남권 재건축단지가 경·공매투자대상으로 유망해진 셈이다.
둘째, 서울지역은 5대 테마가 존재하는 뉴타운, 재건축, 역세권, 한강변, 준공업지구가 주목대상이다. 예컨대, 뉴타운으로 선정될 가능성이 높은 은평대조, 녹번, 응암지구와 송파 삼전, 석촌, 방이지구, 중구 신당, 장충동의 연립, 다세대주택등의 물건이 나온다면 주의 깊게 살펴보자.
지방거주자의 경우는 울산, 거제, 군산 등 산업인구가 몰려있고 일자리가 늘고 인구가 증가하는 지역등에 관심을 가져볼만 하다.
요약하면, 향후 10년간은 송도, 영종도, 옹진, 청라, 마곡, 김포, 강화, 파주 등 서울과 수도권 부동산에 집중하는 게 좋다
셋째, 토지시장도 경,공매를 통해 접근할 지역이 많다.
이용개발이 가능한 지역과 그렇지 않은 지역으로의 차별화가 예상된다. 따라서 용산 등 도심권의 나대지, 인천. 평택.군산 등 경제자유구역 주변, 송파, 하남, 광주, 용인, 화성, 안성, 천안 등 제2경부고속도로 예정지, 서남해안 등 개발호재가 확실한 지역으로 압축하는 전략이 유리해 보인다.
넷째, 오피스빌딩, 호텔, 쇼핑몰 등 상업용 부동산의 경우는 자통법, FTA 등의 영향으로 선진외국처럼 리츠나 부동산펀드자산운용업체들이 대형 쇼핑몰이나 오피스 빌딩, 호텔 등이 강세를 보일 것으로 예상된다. 즉 고정적 배당수익을 챙기는 형태로 변화할 게 분명하므로 이들 대상으로 공동투자방식으로 접근하는 것도 권할만 하다.
다섯째, 이밖에도 관심을 가질만한 지역 혹은 상품은 다음과 같다.
-역세권 연립, 다세대, 다가구 등 임대용 소형주택
-준공업지역 인근 근린상가, 주택
-재래시장인근 근린상가, 연립, 다세대, 다가구주택
-영등포,구로, 금천,구의, 분당, 일산, 평촌, 산본 과 수원. 안양. 용인 등 수도권 대 도시의 오피스텔,
-수도권 전용(공장, 산업단지, 테마파크)가능한 농지, 임야, 그린벨트, 군사시설보호구역해제예정지 (파주, 검단, 화성, 평택, 안성, 이천, 천안, 아산, 음성, 진천 등)
-거제,남해, 하동, 여수 등 선(SUN)벨트, 서남해안 서산,태안관광레저지구 토지 및 섬
경․공매 투자 시 주의사항은 없나
첫째, 진행절차를 숙지이다.
초보자라면 전문가의 도움을 받거나 대학부설, 각종 언론사 및 백화점 등에서 주최하는 강의를 수강한 후 경험이 많은 사람의 도움을 받아 실전 경험을 쌓아야 한다.
이때 경매컨설팅업체를 이용할 경우는 검증된 업체의 이용은 매우 중요한 부분이다. 간혹 낙찰가격을 얼마 써내라고 하고는 가짜 입찰자들을 통해 가까스로 낙찰 받은 것으로 위장해 컨설팅수수료를 챙기는 사기수법이 발생하기도 한다.
둘째, 시간과 자금계획을 여유롭게 잡아야 한다.
경매물건은 채무불이행 관계로 나오는 것이다. 채무자가 중간에 빚을 갚거나 이자를 주는 등의 방법으로 채권자와 합의가 되면 경매일정이 연기되거나 취하가 되어버릴 수 있다. 입찰이 성공시에는 가급적 명도를 빠르게 하는 게 요령이다.
낙찰 후 소유권이 이전되었다고 해도 배당받지 못한 세입자나, 이해관계인이 부동산을 무단점유하는 경우 해당부동산의 권리 행사에 상당기간 제약을 받을 수 있다. 또 고의로 점유부동산의 내부를 훼손하는 경우도 있다. 따라서 최소한 명도까지 6개월 정도의 기간을 두고 자금조달 등 투자계획서를 짜는 것이 정석이다. 경락잔금대출을 이용한다고 해도 투기과열지구 내에서 주택 추가 구입시 대출이 용이하지 않다. 게다가 고가주택은 DTI(총부채상환비율)도 적용되므로 단기시세차익만을 고려한 막연한 자금계획으로 접근하는 것은 금물이다.
셋째, 입찰무효 여부를 잘 따져야 한다.
조그마한 실수로 입찰이 무효가 되는 경우도 많다. 입찰가격을 제대로 기재하지 않은 경우, 입찰가격을 정정한 경우, 입찰가격이 최저가격에 미달한 경우, 입찰보증금이 부족한 경우 등이다. 이때 입찰표의 금액은 한번 적으면 수정할 수가 없다. 수정할 때는 새 입찰표 용지를 받아 다시 기재해야 한다.
넷째, 전·답등 토지매입 시 농지취득자격증명취득 여부를 잘 살펴야 한다.
경매 등에서 전, 답, 과수원 등 농지를 매수하였을 경우 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매각허가가 나지 않는다.
다섯째, 법원의 경매 처리기준을 사전에 확인해야 한다.
경매가 열리는 법원마다 경매 처리기준이 조금씩 차이가 있어 간혹 혼선을 불러일으킨다. 예컨대 입찰개시 시각, 재매각 입찰보증금 액수, 농지취득자격증명 미제출에 따른 입찰보증금 반환여부 및 소유권이전등기 등의 정리시기의 차이가 있다. 따라서 사전에 이를 잘 알아보고 경매에 참가하는게 필요하다.
여섯째, 세금관계를 제대로 고려하여야 한다.
세법에서는 경·공매로 취득한 주택의 경우, 일반취득과 동일하게 취급한다. 따라서 단기 차익을 노리고 낙찰 받은 경우라면 비과세여부 및 양도세중과세 대상의 여부를 잘 따져봐야 한다. 낙찰가액기준으로 취등록세를 따진다.
이때 경·공매로 부동산을 낙찰을 받아 이익을 얻고 되파는 경우가 빈번하다면 부동산매매업으로 등록하는 것이 유리하다. 매매차액에 대해 양도소득세보다 저렴한 사업소득으로 과세를 받는데다, 사무실 유지비나 이자비용, 차량유지비 등 각종비용을 사업영위에 따른 경비처리 할 수 있어 유용하다.
참고로 9.1 부동산세제개편안에서 수도권 3년 보유 2년 거주요건 대상지역에 대해 3년 보유 및 실거주 3년, 지방의 경우는 3년 보유 2년 거주로 비과세 여건을 강화시켰다. 1가구1주택자의 양도세비과세기준을 6억원에서 9억원으로 상향시켜 현재 시행 중이며, 주택중과세 예외대상을 확대하였다. 수도권은 기준시가 1억원 이하, 지방광역시는 3억원 이하이다.
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첫댓글 자료 고맙습니다.