고덕 무상분양평수 계산하는방법

[이붕88]

제 목

고덕 재건축아파트의 무상분양평수 계산하는 방법


글쓴이 홍석현(hongpela) 조회수 967 추천수 1
아파트 서울특별시 강동구 고덕동 고덕주공2단지 아파트 작성일 2005/12/05


여러분께서 재건축아파트의 대지지분과 용적률과 무상분양평수에 대한 의문이 많으신 것 같아서
개략적인 설명을 올립니다.
고덕주공 2단지 16평의 경우로 계산을 해봅니다.

1.무상분양평형 계산

주공 2단지 16평중 대지지분이 적은 25.31평을 기준으로 계산합니다.
용적률이 현재190%를 기준으로 지구단위 계획이 통과되는 중인데요.
보수적으로 봅시다.
25.31평 x 1.9 = 48.089 평을 건축이 가능합니다.

여기에서 계단 관리사무소등 공유면적을 9 평 정도로 추정하여 공제하면,
나머지 39 평이 됩니다.
여기에 건축면적으로 산정이 되지 않는 베란다 면적이 약 12평 정도이고, 지하주차장 20평정도 건축합니다.

분양평수는 48평형이 되지요(계약면적은 39평 + 9평 + 20평 = 68평)
건축비가 분양평형당 490만원(금융비등이 포함된 가격/ 건축평형당 건축비는 300만원)
즉 2억3천5백만원을 일반분양해서 충당을 해야 하는데 추가부담금으로 2억3천5백만원을 내면 48평형에 입주할 수가 있지요.
추가부담금을 내지 않으려면 건축비용을 일반분양해서 충당해야지요.
일반 분양가가 평당 2천만원(주공2단지는 교통, 환경이 좋아서 2천만원으로 보고요)이라면 23500만원/ 2천만원 = 11.75평을 일반분양해서 건축비를 내면 됩니다.
즉 무상분양 받는 아파트는 36.25평형이 됩니다. 무상지분율 143%이 된다.

36.25평을 무상분양 받습니다.
공공용지( 도로, 공원, 동사무소, 파출소부지 등)를 기부채납을 하면 용적률이 220% 로 상향이 되지요. 220/190 = 115 % 정도 더 이익이 생길 가능성이 다분합니다.

낙관적으로 보면 36.25평보다 더 큰 40평형까지도 가능합니다.(일반분양가가 평당 2천만원에서 아래로 1750만원 정도로 낮아진다면 도로 38평형을 분양받겠지요)
재건축은 여러 변수가 있어서 정확한 예측이 어렵지만 대략적으로 38평형을 무상으로 받는다고 생각하시면 편합니다.

2. 평형별 큰 아파트를 분양 받는데 차등이 있는지 여부에 대한 견해
또 한가지 대지지분이 큰 평형이 무조건 큰 평형을 분양받느냐는 것에 대한 질문이 많습니다.
재건축시 소형평형의무건립비율이 재건축의 발목을 잡고 있는 대표적인 규제이고 정부에서는 재건축 가격 상승을 막는 견제장치입니다.
면적비로 전용 25.7% 이하를 50% 건축하고, 세대수별로 25.7평이하 40%, 18평이하 20% 를 건축하여야 합니다.
세대수 구성이 18평 27.5%/ 16평 44%/ 15평 9.2%/ 14평 10%/ 13평 8%/ 11평 1.3%/ 총 2600세대로 구성되어 있지요.

총대지면적은 약 6만6천평입니다.( 개략 계산치로 오차가 있을 수 있습니다, 상가면적 제외입니다.)
66,000평 X 1.9 (190%) = 건축면적 125,400평
여기에서 125,400평 중 50%는 소형평형을 건축하여야 합니다.
125,400평/2 = 62,700평 을 가지고 큰평형을 사이좋게 나누어 가져야 하지요.
62,700평 / 1855세대( 16평 1141세대, 18평 714세대) = 33.8평이 되어서 싸움이 나지요.
그러니 공공용지 기부채납으로 얻는 용적률은 19,800평의 50% 인 9900평이 늘어나지요. 62,700 + 9,900 = 72,600평 / 1855세대 = 39평형이 됩니다.

39평을 세분화 하여서 35평, 37평, 40평, 43평, 48평, 50평으로 취향에 맞게 분양을 받도록 합니다.
여기서 16평이 38평형 무상분양이면 아래 평형으로 가면 돌려주는 돈을 시가보다 많이 주고,
위로 가면 부담금을 약간 시가보다 많게 하는 방법등을 도입하여 운영의 묘를 기합니다.
18평도 무상분양 43평보다 큰 평수로 가려면 추첨을 합니다.
즉 만약 48평 30세대, 50평형 30세대를 분양한다면 11평이나 18평이나 모든 조합원이 추첨을 합니다. 단 가중치를 지분이 20평이면 자기 이름이 쓰인 구슬을 20개, 29평이면 29개 넣는 개념으로 컴퓨터 추첨을 합니다.
24평형과 28평형, 30평형, 33평형등 (전용25.7평) 세대수를 많이 건축하므로 돌려받는 돈이 많다면 식구가 적은 분은 33평형으로 하향 지원하는 분도 있지요.
대지지분에 의한 무상분양평수는 거의 모두가 분양을 받지만 50평, 60평등 대형평형은 18평이라고 무조건 받는 것이 아닙니다.
전 조합원이 추첨을 하는 여분의 다른 로또입니다.
이런 방식이 아니면 관리처분계획이 통과가 안되지요.


이상은 제가 건축기사, 부동산경영학MBA, 공인중개사1회 로서 개략 계산한 것인데 오류가 있을 수 있음을 밝힙니다.


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