의견 주변시세보다 지나치게 높은 판교 공공임대아파트 임대료

[희망을 찾아서]

아래 글은 제가 판교 주공 공공임대아파트의 부당성을 알리기 위해 작성한 초안입니다.

여러분들의 의견을 경청하여 수정/보완한 후 청와대와 건교부, 열린우리당, 민주노동당, 성남시청 등에

게시하거나 관련자에게 메일을 보낼 예정입니다.

보완하거나 추가할 내용이 있는 분의 많은 의견 부탁드립니다.

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분당에 비해 거의 2배에 이르는 민간임대아파트의 임대료 때문에 주공 임대 아파트의 문제점은
완전히 가려져 있으며 심지어는 주공의 공공임대아파트 정책이 성공한 모델처럼 비쳐지기도 한다.

33평 아파트를 기준으로 했을 때 인근에 있는 분당 장미마을, 이매촌의 시세는 6억원 전후,
전세 가격은 1억9천만원에서 2억3천만원 선이다. 지역에 따라 차이가 나고 건물의 방향이나
층에 따라 다소 차이가 나기도 하지만 최고 수준의 아파트를 기준으로 하더라도 2억3천만원이면
충분히 들어가서 살 수가 있다.

하지만 주공의 이번 판교 분양가는 어떠한가?
공공분양의 경우에는 발코니를 확장한 경우에 약 3억9천 만원 정도로 인근에 있는 분당 시세의
65% 정도 수준이다.
65% 기준으로 한다면 공공임대의 경우에도 임대보증금을 약 1억5천만원 정도로 책정해야 한다.
하지만 주공은 임대보증금 1억4천1백1십4만원도 모자라 월임대료 58만2천원이라는 말도 안되는
가격을 책정했다.

전세 기준으로 환산하면 은행이율 4%로 했을 때 3억1천5백만원에 달하는 어마어마한 금액이다.
(141,140,000 + 174,600,000 = 315,740,000)
인근에 있는 분당에서 최고로 선호하는 아파트보다 무려 37%나 비싼 가격이다.
이것도 사실 은행 이율만을 단순 계산한 것으로 세후 58만 2천원이라는 이자 소득을 얻기 위해서는
174,600,000보다 훨씬 많은 금액을 예금해 놓아야 한다.

정부의 정책에 오류가 있었기 때문이건, 투기꾼들의 준동 때문이건 상관없이 터무니없이 오른
아파트 가격과 주변시세를 반영한 높은 분양가 때문에 집 사는 것을 포기하고 임대아파트를 선택한
사람들에게까지 주공은 터무니없는 임대료를 요구하고 있는 것이다.
3억원이 넘는 돈이 있거나 그 많은 돈을 감당할 능력이 있으면 뭣 때문에 임대아파트를 선택했겠는가?
이렇게 터무니없이 높은 임대료에도 불구하고 청약을 하게 된 것은 순전히 오랜 세월을 기다렸다가
높은 분양가 때문에 받게 된 허탈감과 그래도 기다리다 보면 내 집이 될 지도 모른다는 막연한
기대감 때문이다.

이렇게 높은 임대료에도 불구하고 주공 관계자들이 민간임대아파트에 비해 아주 저렴하게 임대
아파트를 공급했다는 것을 치적으로 내세우고 있는 웃지 못할 상황이 벌어지고 있다.
주공 관계자들은 아무런 근거도 없이 o 분당보다 저렴하다. o 질 높은 마감재를 사용했다.
o 판교가 분당보다 훨씬 더 쾌적하다... 라고 주장하며 홍보에 열을 올리고 있다.
그러다가 "그래도 판교가 분당보다 살기 좋게 되려면 10년은 있어야 되는 거 아니예요?" 라고
물으면 "분당 생활권이잖아요. 분당의 편의 시설을 이용할 수 있어요"라고 코메디 같은 대답을
한다. 분당 생활권이라서 분당보다 훨씬 더 비싸다는 말인지 도무지 이해할 수가 없다.

10년 동안 이사할 걱정없이 살 수 있기 때문에 임대아파트가 주변시세보다 훨씬 비싸도 좋다는
걸 인정한다고 하더라도 다음의 몇 가지 경우를 고려하면 주공의 임대아파트 가격이 얼마나
터무니없이 높은지 분명해진다.

1. 판교는 입주 후 10년 이상이 되어야 현재의 분당과 같은 쾌적한 환경이 될 수 있다.
 분당과 같은 자연환경, 편의시설이 조성되기 까지는 통상적으로 10년 정도의 시간이
 필요하다. 판교도 임대 계약이 종료되는 최초 10년 동안은 분당보다 나쁜 환경에서
 살아야 한다.

2. 새집증후군
 많은 사람들이 새집에 대해서는 많은 두려움을 갖고 있다. 특히 식구중에 아토피나
 천식같은 질환이 있는 경우에는 훨씬 심각하다. 따라서 새 아파트는 주변 아파트에
 비해서 임대료가 저렴한게 일반적이다.임대아파트 당첨자들은 좋건 싫건 상관없이
 무조건 처음부터 들어가서 살아야 한다.

3. 이사의 제한
 판교는 임대아파트라도 다른 곳으로 이사를 할 수가 없다. 회사 때문에, 학교 때문에
 잠시 다른 곳으로 이사할 일이 생겨도 10년 후의 분양전환 자격을 상실하지 않기 위해서는
 계속 살아야 한다.

4. 전대의 지나친 제한
 일부 전대까지 금지함으로써 임대주택의 활용을 지나치게 제한하고 있다. 10년 동안
 거의 의무적으로 거주해야 하는데 상황 변화에 따른 주택의 활용을 지나치게 제한하고
 있다. 일부 전대 금지의 범위가 어디까지인지도 매우 모호하다.

5. 입주 3년 4개월 전에 계약금 지급
 주공이 들고 나온 새로운 특허 중의 하나가 바로 입주 3년4개월 (40개월) 전에 계약금
 을 받는 것이다. 33평 기준 계약금 28,200,000원을 은행 예금 금리(4%)로 계산하면
 주공 임차인들은 주택에 들어가 살지도 않은 채 4,015,045원이라는 돈을 내는 꼴이다.
 6%의 이자로 계산하면 6,226,397이 된다. 3년 동안에 무슨 일이라도 생겨서 계약을
 포기하게 되면 이자는 고사하고 위약금까지 물어야 한다.

6. 추첨에 의한 동/호수 배정
 인근에 있는 분당에서 전세를 구할 때는 내가 원하는 아파트, 동, 호수를 골라서 들어
 가게 되는데 주공의 임대아파트는 동일한 임대료로 동, 호수를 추첨하여 들어간다.
 이렇게 되면 당연히 인근에 있는 아파트의 하한선으로 임대료를 맞추어야 피해를 보는
 임차인이 생기지 않는다. 그럼에도 주공은 상한선보다 무려 37% 높게 책정했다.

7. 3년 후의 분당 전세값
 판교 입주 시점에 분당의 전세값이 폭락할 것이라는 것은 누구나 인정하는 자명한 이치
 이다. 판교 2만9천 가구 중의 약 1만5천 가구 정도가 성남 사람들에게 배정된다고
 보면 3년 후의 분당의 전세값이 얼마나 떨어질지 대충 예측할 수 있다. 주공이 이걸
 모른다면 정말 바보다.

8. 우월적 지위에 있는 당사자와의 계약
 공공임대 당첨자들은 임대아파트에 들어가기 위해서 청약통장을 사용하였고, 앞으로
 10년 동안 다른 곳에 청약을 할 수도 없다. 분명히 청약통장을 사용하여 당첨된 아파트
 임에도 주공에서 제시하는 임대 조건에 동의하지 않으면 명도를 주공에 넘기고 쫒겨나야
 한다. 그럼에도 모든 계약 조건은 주공이 일방적으로 정하도록 되어 있다.

이럼에도 불구하고 이렇게 비싼 가격에 10년 동안 살고 났을 때 임차인들이 얻을 수 있는 영광은
무엇일까? 2019년 분당 지역의 아파트 가격은 지금보다 훨씬 떨어져 있을 것이다.
(33평 시세를 약 3억 정도로 예상). 그렇게 됐을때 판교 임차인들은 공공분양을 받은 사람들보다
훨씬 저렴한 가격에 집을 구할 수 있게 된다. 이것은 33평 기준 7천만원의 월임대료와 1억4천만원에
대한 이자 소득(4%의 경우 7천만원, 6%의 경우 1억1천6백만원)을 포기한 댓가로 얻어지는 것이다.
하지만 이것은 지금의 부동산 정책을 끝까지 일관되게 밀어부쳤을 때에만 가능한 얘기이다.
정책이 잘못되어 부동산 투기가 그 때까지 이어져서 가격이 폭등했을 때 임차인들은 도대체
어쩌란 말인가? 비싼 임대료를 내고 살다가 분양전환을 하지 못해 살던 집에서 쫒겨날 수 있는
상황에 처하게 된다면, 그리고 이에 대한 아무런 대비책도 없다면 이런 임대정책은 무모한
실험에 불과할 뿐이다.

임대아파트 정책은 서민의 주거 안정을 꾀하고 부동산 가격을 안정시키기 위해 태어난 정책이다.
이런 정책이 오히려 주변 지역의 집값과 임대료를 올리는 구실을 하고, 임대아파트에 사는 임
차인들에게 지나친 부담을 지우며 이들이 미래에 대해서 불안해하며 살게 하는 정책이 된다면
이 정책 및 이의 집행자와 집행기관은 더 이상 존재할 이유가 사라지게 된다.

정부는 임대주택 정책의 근본 취지를 처음부터 다시 이해하고 정책의 취지가 흔들리지 않도록
합리적인 대책을 내놓아야 한다. 주공으로 하여금 주변 시세보다 저렴하게 임대보증금을 재산정하고,
원하는 사람에 한해서만 이를 월임대료로 전환하여 납부할 수 있도록 하게 해야 한다.
임대아파트 입주자들이 10년 동안 임대로 살면서 분양 전환할 수 있는 자금을 마련할 수 있는
여건을 제공하여 이들이 10년 후에 다른 곳으로 쫒겨나지 않고 집을 분양 받아 살 수 있도록 해야
한다. 또한 분양전환 가격의 상한선을 분양가에 은행정기 예금금리를 반영한 금액의 80~90% 정도로
정하는 등의 안전장치를 마련하여 내집 마련의 꿈을 키우며 10년 이상 청약저축을 준비하고 청약한
사람이 잘못된 정책의 희생양이 되지 않도록 하게 해야 한다.

[예당]

그렇습니다. 예리한 지적이십니다. 판교 민간임대의 임대료가 비싸기 때문에 상대적으로 잠시 숨죽여 있을뿐 주공공공 임대역시 임대료가 폭리하고 생각합니다. 정부투자기관인 주공에서 주변시세를 고려한 적정임대료의 재산정- 조속한 시일내에 개선되기를 다함께 힘을 모아 촉구합시다

[왕이야]

저희의 탄원서에 있는 요구사항은 첫번째가 분양전환가이고 두번째가 보증금및임대료 입니다. 님의 주장은 둘다 중요하지만 순서가 바뀌어야 된다는 내용으로 이해해도 될런지요? 지금까지 온라인상에서 만난 분들은 대부분 임대료도 당장 걱정되지만 그보다는 내집마련의 꿈을 위한 분양전환가가 더 걱정이신 분들이 많았고 민간임대 측 주장으로 원천봉쇄된 임대료보다는 분양전환가를 얘기하는 것이 나을 것 같아 첫번째 요구사항으로 선정했던 겁니다. 하지만 이번 홍보활동을 통해 오프라인에서 만난 서민들은 오히려 임대료가 당장 걱정이신 분들도 상당수 계시다는 것을 느꼈습니다.

[왕이야]

홍보활동이 끝나면 저희 요구사항을 확정짓는 3차모임 때는 오프라인에서만 활동하실 수 있는 분들과 함께 이런 내용이 논의될 겁니다. 그 전에 온라인 상에서도 임대료가 더 중요하다고 생각하시는 분들 혹은 분양전환가가 더 중요하다라는 의견들을 피력해주시면 감사하겠습니다.

[보통골]

희망님 과거의 자유를 억압한 반독재시절 보다 더무섭다는 생가ㄱ이 듭니다

[왕이야]

물론 잠정 결정된 저희의 요구사항 3가지 모두 끝까지 관철시키기 위해 노력하겠지만 우선순위나 중요도가 있어야 합니다. 추후 주공과의 타협으로 결정될 경우가 있다면 우선순위에 의해 해결되고 안되고 할 수 있기 때문이며 어떤 우선순위가 먼저인가에 따라 투쟁방향과 대상도 달라질 수 있습니다.

[왕이야]

제가 바라는 것은 3차모임 때 결정되는 내용은 충분한 논의 후 다수의 의견으로 결정되는 것이기 때문에 자기의 주장과는 틀리더라도 찟어지지 말고 함께 힘을 뭉쳐 결국 모든 요구사항이 다 관철되도록 노력할 수 있었으면 합니다.

[희망을 찾아서]

가급적 의견 수렴 과정에 참여하고 힘을 합칠 수 있도록 하겠습니다. 왕이야 님이 말씀하신 2번째 요구사항이 임대료라는 걸 이제야 이해했습니다. 대부분의 분들이 형편에 맞게 청약했기 때문에 처음은 임대료가 중요하지 않을 수도 있습니다. 하지만 인간지사 새옹지마라고 알고 있습니다. 같이 살다 보면 임대료가 부담이 되어 떠나는 사람이 생길 수도 있다고 생각합니다.

[흑두건]

정상적으로 산정했을때 우리는 월 임대료를 거의 안 내도 된다는 내용이네요...추가로 분양가 확정에 대한 애매 모호한 규정때문에 많은 분들이 사기 비슷한 느낌을 받고 있다는 부분도 추가가 되었으면 합니다. 법적인 부분보다는 도덕적인 부분에서 문제가 많았다는 것을 그들이 바르게 알아야 할 듯 합니다. 정확히 내용을 알수 있게 청약 예정자에게 서비스 해야하는 것이 주공의 임무인데, 이렇게 많은 사람이 몰랐다면 직무 유기 수준이고 뭘 숨기려 한 것은 아닌지 의심이 갑니다. 이런 부분 추가 부탁드립니다.

[흑두건]

내용 좋습니다...

[하선생]

님들의 좋은내용의 글들 정말좋습니다 저의 생각도 분양가 산정방법 이 궁금합니다 10년 후 예상분양가 를 몰라서야말이나 되겠습니까

[piano]

공공임대 계약자중에 많은 사람들이 분양 전환할때 현재 분양가로 전환되는지 알고있어서 걱정이에요 아무것도 모르고 계악하러 온거에요 살다가 임대료 못내면 이사하겠다는 사람도 있구요

[camila]

저는 입주 시점의 시세의 70%선에서 분양가가 산정된다는 정보를 믿고 계약했었습니다. 사실 이것도 부담스러웠었는데...10년 후 입주를 포기할 수 밖에 없을 것 같아 아주 화가 납니다. 우선 순위를 메기자면 "분양전환가"라고 생각합니다.

[로제비앙2]

무심코 스치고 지나칠수 있는 부분까지 지적해주시네요.펌

[아이스바]

자~알 읽었읍니다. 뒤 늦게라도 알 수 있어 다행입니다..고맙습니다..