신림권, 개발유보지 피하면 투자 '절반성공' |
서울 재정비촉진사업 집중해부/신림동, 52만㎡ 개발 | 서울 관악구 신림동 1514번지 일대의 신림재정비촉진지구는 교육, 시니어(노인), 아동복지 등 3가지 테마(주제)로 개발된다. 관악구는 신림 2·6·9·10동에 걸쳐 있는 신림재정비촉진지구 52만7790㎡를 2015년까지 ▲교육복합 타운 ▲시니어 웰빙 타운 ▲친환경 아동복지 타운 등 3개 테마로 개발하는 계획을 마련했다고 최근 밝혔다. 이 계획안에 따르면 아파트 등 주택 총 4545가구가 재개발·재건축 사업을 통해 새로 건설된다. 관악구는 지구 중심에 지상 최고 32층의 초고층 아파트 단지를, 공원이나 도로변에는 중층 아파트 단지를 건설할 예정이다. 경사가 심한 곳은 자연지형을 이용한 테라스하우스를 건립할 계획이다. 관악구는 이를 통해 현재 지구 전체 면적의 61.7%(32만5824㎡)를 차지하는 주택용지를 52%(27만4450㎡)까지 끌어 내릴 계획이다. 또 현재 0.3%인 지구 내 녹지율을 9.2%까지 끌어올릴 방침이다. 관악구는 이 같은 개발계획안에 대해 8월 말까지 주민 공청회 등을 가진 뒤 9월 서울시에 최종 결정을 요청, 늦어도 올해 말까지는 개발계획안을 확정한다는 방침이다. ■ 신림재정비촉진지구는 어떤 곳? -지리적으로 서울 남부지역에 위치하며 북쪽에서 남쪽으로 길게 늘어진 형상. 지구 남쪽은 한글 ‘ㅅ’자 형태. -지구 동쪽으로는 서울대학교와 고시촌이, 지구 서남쪽으로는 이미 개발이 완료된 난곡재개발구역이 위치.
-지구 서쪽의 도림천 복개도로변에는 무허가 상가 및 노후 주택 밀집. 노후 불량 건축물이 지구 전체 건축물의 약 69.5% 차지. -지구 내 인구는 2만82명, 가구 수는 총 8478가구. ■ 지구 북쪽(위쪽)은 교육복합 타운으로
-관악구는 지구 북쪽에 유스호스텔과 공연장, 전시장, 문화강좌실, 디지털도서관 등을 갖춘 청소년 문화미디어센터를 건설할 예정. -유명 사설학원 유치를 통해 교육산업의 메카로 만든다는 게 관악구의 복안.
-남강중·고교∼청소년 문화미디어센터∼관악청소년회관∼서울대로 이어지는 ‘에듀 커뮤니티’ 거리(보행자 전용도로)도 조성될 예정. 이곳에서 청소년을 위한 각종 공연 등을 펼칠 계획.
-북쪽지역 중심부에는 지상 최고 32층의 초고층 아파트가 탑상형 형태로 건립될 예정. 중심부 주변으로는 저층과 중층의 아파트가 탑상·판상형 형태로 건립. 경사지에는 지형을 이용한 테라스하우스(4층) 건설 예정.
■지구 가운데는 시니어 웰빙 타운으로
-지구 한가운데, 미림여고 왼쪽 편에는 노년층을 위한 각종 시설 건립.
-노인들을 위한 임대주택과 노인복지시설, 공공보건의료시설, 게이트볼장, 평생학습센터 등을 설치해 노년층이 교육·의료·복지 혜택을 한 자리서 누릴 수 있도록 개발.
-맨발 산책로(지압보도)·체력단련 시설 등을 갖춘 공원과 산책로, 자전거도로가 있는 자연친화형 하천 등도 건설.
-어린이집과 공공시설(신림6·10동 통합 동사무소)도 설치해 다양한 세대가 어우러진 도시를 만들겠다는 게 관악구의 복안.
-이 지역에는 주로 지상 18~24층의 탑상형 아파트 건립. 도림천변에는 지상 5~11층의 저·중층 아파트 건립. 경사지에는 지상 5~6층의 테라스하우스 건설.
■지구 남쪽(아래쪽)은 친환경 아동복지 타운으로
-지구 남쪽은 친환경 아동복지 타운으로 개발될 예정. 신우초교 주변의 관악산과 도림천 등 자연지형을 적극 활용한 생태학습장 건설.
-신우초교 아래쪽에는 수영장 등을 갖춘 어린이도서관과 교육·상담시설을 들인 아동복지시설을 건립.
-도림천 주변은 산책로와 자전거도로, 휴게공간으로 개발할 방침.
-관악구는 이곳에 주로 탑상형 형태의 아파트를 배치할 계획. 녹지시설 주변으로는 지상 7~9층의 중층 아파트 건립 예정.
■길 새로 놓거나 넓히고
-현재 남부순환도로와 서울 지하철 2호선 신림·서울대입구역이 지구 북쪽을 지남. 남부순환도로는 상습 지·정체 구간이 많은 편.
-그러나 지구 동쪽 인근을 지나는 강남순환고속도로(남부간선구간 12.4km)가 2013년께 개통될 예정이고, 경전철 신림선(2017년께 개통 예정)이 지구 북쪽을 통과할 예정이어서 교통여건 크게 개선될 듯.
-또 난곡GRT(버스와 지하철의 장점을 가진 유도고속차량, 2009년께 개통 예정)와 강남순환고속도로를 잇는 동서간선도로(2015년께 개통 예정)가 건설 예정. 이 도로는 지구 한 가운데를 관통.
-관악구는 특히 기존 도로인 신림로와 호암길을 부분 확장해 교통처리능력 높일 예정. 지구 내에는 폭 12~15m의 순환도로 등 모두 8개 노선 신설할 계획.
■존치구역, 전체 지구 면적의 31.2%
-개발 구역에서 제외된 존치구역은 모두 12곳 16만4500㎡. 지구 전체 면적의 31.2%에 해당. 존치구역은 주택 상태 등이 양호해 개발에서 제외된 구역을 말함.
-지구 북동쪽의 미림생활권 중심의 지구단위계획구역 4만7920㎡와 지구 가운데 있는 저층주거지역(상대적으로 주택 상태 양호), 2004년 입주한 우정아파트 1·2단지 등 7곳의 아파트와 도로, 종교시설, 학교 등이 개발 대상에서 제외.
■새로 짓는 주택은
-주택재개발사업 등을 통해 아파트 등 총 4545가구 건설. 구역별로는 지구 북쪽 1구역에 2970가구, 지구 가운데 2구역에 1157가구, 지구 아래쪽 3구역에 418가구.
-면적별로는 전용면적 기준으로 40㎡ 이하가 813가구, 40~50㎡ 482가구, 50~60㎡ 501가구, 60~85㎡ 1379가구, 85㎡ 초과 중대형이 1370가구.
-신축 주택 총 4545가구 중 임대주택은 총 744가구. 전용면적 85㎡ 초과 중대형에는 임대주택 없음.
-해당 지역의 주택·토지 소유 가구 수(조합원 수)는 3140여 가구로, 이를 제외한 약 500~800가구 정도가 일반에 분양될 것으로 예상.
새로 짓는 주택(단위:가구)
■ 지분 시세는 ㎡당 606만~656만원 선 -새 아파트를 분양 받을 수 있는 권리인 지분값은 1구역이 대지지분 33㎡ 이하인 다세대주택이 ㎡당 606만원 선, 대지지분이 90㎡ 이상인 단독주택 등은 ㎡당 393만원 선에서 시세 형성. -2구역의 경우 지분값이 1구역에 비해 ㎡당 30만~50만원 가량 더 비싼 편. 2구역이 1구역에 비해 조합원 수가 적고 주변이 산이어서 주거환경이 더 쾌적할 것으로 예상되기 때문. -시유지 내 무허가 주택(대개 19~33㎡)의 지분값은 ㎡당 454만원 선. 시유지는 2구역에 많은 편. -지분값은 전반적으로 지난해 대비 ㎡당 151만원 정도 올라. 지난해에는 거래도 활발. -그러나 지금은 전반적은 부동산시장 침체 등으로 거래 많지 않은 편. 하지만 문의는 꾸준히 이어지고 있음. -1구역은 중소형 아파트가 대거 건립될 예정이어서 상대적으로 젊은 층에게 인기가 높음. -대지지분이 작은 주택 2구역에 비해 상대적으로 많아 초기 투자비용이 높지 않은 것도 젊은 층에게 인기 이유. -2구역은 조합원 수 등이 적어 안정적인 투자 환경을 원하는 수요자들과 주거환경이 쾌적할 것으로 예상돼 장년층 실수요자들에게 인기. -2구역은 그러나 대지지분이 상대적으로 큰 주택이 많아 초기 투자비용이 1구역에 비해 상대적으로 높은 편. ■ 투자는 어떻게? -신림지구에는 전용면적 40㎡(약 12평)의 소형 아파트가 전체 주택 가운데 17.8%인 813가구(임대 포함)로 서울의 여느 재정비촉진지구보다 많은 편. 향후 아파트값 상승 등에 적지 않은 걸림돌이 될 것으로 전문가들은 전망. -구역별로 특징이 뚜렷하기 때문에 자신에게 맞는 구역을 우선 정해야. -때문에 투자인지 실수요인지, 자금 규모는 어떻게 되는지, 향후 배정 받을 아파트 면적은 어떻게 될지 등을 면밀히 검토한 뒤 들어가야. -무허가 건축물을 매입하는 경우도 일반 주택과 마찬가지로 새 아파트를 분양받을 수 있음. -그러나 가장 작은 면적의 아파트에 배정될 게 확실시되고, 이미 배정 받을 수 있는 아파트의 면적 대비 매매가가 많이 올라 투자성 좀 더 세밀하게 분석해야. -또 개발 대상에서 제외된 존치구역이 전체 면적의 30%를 넘는 만큼 우선 구청 등에 문의해 존치구역을 확실하게 숙지한 뒤 투자에 나서야. -신림지구는 토지거래허가구역이어서 대지지분이 19㎡ 이상인 경우 허가를 받아 거래한 뒤 전 세대원이 들어와 살아야 함. -그런데 신림지구의 경우 대부분의 주택이 너무 낡아 주거환경이 열악함. 때문에 반드시 직접 와서 거주환경 등을 꼼꼼히 챙긴 뒤 거래해야.
중앙일보 조인스랜드 기사 발췌. 기사 원문보기 클릭
| 
