땅은 거짓말하지 않는다.(김형선,김혁구,노도훈,이주왕)-Ⅰ

[마이콜(전병군)]

< 땅은 거짓말하지 않는다. - 김형선, 김혁구, 노도훈, 이주왕 >

  ※ 땅 투자기법을 터득하기 위해서는…,

    ① 가격이 상승할 수 있는 땅을 찾아내는 안목   ② 개발할 줄 아는 능력   ③ 개발정보의 입수

    ④ 발품을 팔면서 배우는 성실성과 인내    ⑤ 토지공법의 이해    ⑥ 세금문제의 이해  

    ⑦ 건축실무의 이해 등이 꼭 필요하다.

1부. “불황” 모르는 토지 재테크

  1장. 새로 뚫린 길 주변에는 투자열기 흐른다.

    ☞ 재테크 수단으로 토지가 가치있는 이유? (토지투자는 미래의 꿈을 사는 행위다.)

      : 토지는 한정되어 있다.-경제활동에 필요한 공간이 넓어지기 때문에 수요는 증가하고 공급은

        부족하다.

      : 계속되는 도시화.-계속되는 도시화는 땅 값 상승을 부추긴다.

      : 땅 투자는 어떤 재테크보다 수익율이 높다.-땅값은 내리지 않는다. 오를 때는 기하급수적으

        로 치솟지만 떨어질 때는  그 폭이 그리 크지 않다.

     ※ 한 번 땅을 산 뒤로는 돌아보지 말아야 한다. 여윳돈으로 땅에 투자하고 느긋하게 기다릴 줄

         알아야 땅 투자에 성공할 수 있다.

    ☞ 개발지역 안의 땅은 ‘불황’을 모른다.

      : 국가정책 변화에 집중하자.-현정부 부동산 정책방향의 두 줄기는 “국토의 균형발전”과 “투

        기억제”다. 균형발전은 세종시 건설, 기업도시 건설, 공기업 이전, 지방레저타운 건설 등으

        로 구체화되고, 투기억제는 토지거래허가구역 및 건축행위 제한 등 개발규제를 조치로 나타

        난다.

      : 규제 약한 땅을 공략하라.

      : 교통여건이 관건-수도권은 강화군, 강원도는 원주, 철원, 횡성 지역이고 충청권은 진천, 예

        산, 보은, 아산탕정지구이고, 호남권은 해남군과 군산지역이 관심높은 지역이다.

    ☞ 토시시장은 개발지역 중심으로 활발하게 움직인다.

      : 정부가 대규모로 개발하는 지역은 정책이 바뀌어 혼란이 가중되더라도 유망한 투자처라는

        사실은 변함이 없다.  

      : 투자적합 조건이 풍부한 지역은?-혁신도시는 교통망 접근성, 인프라 및 편익시설활용가능

        성, 도시개발 용이성, 경제성, 지자체 지원정도 등 선정조건에서부터 투자를 하기 적합한 조

        건이므로 결국 땅값이 오르지 않을 수 없는 지역이다. 혁신도시 중 부산지역이 눈에 띈다.

        신도시로는 나주금천지역, 지방도별 신도시지역, 수도권 2기신도시지역, 택지개발예정지구,

        제천/홍성 등의 지역개발종합지구 등이 눈에 띈다.

      : 신설 역세권은 황금알이다.-개발가능성이 높은 지역 중 특히 고속도로, 철도, 지하철역 등이 

        들어설 지역은 관심지역이다. 고속도로IC나 철도역에서 2Km이내는 직접 영향이 미친다.

        국토해양부 홈피의 기반시설본부나 철도건설부분에서 확인 가능하다.

      : 개발지역 땅투자… 전략이 필요하다.-투자를 망설이는 요소이면서 대다수의 착각은 ‘이미

        오를대로 올라 메리트가 없다’는 것이다. 하지만 상승여력이 보이거나 가치가 있다고 판단되

        면, 아무리 높은 가격이라도 성공할 가능성이 매우 높다는 것이다.(과거 시세를 가지고 고민

        해봐야 아무 쓸모가 없다. 땅투자는 미래지향적이어야 한다.)

        한편 ‘땅투자는 자금규모가 커야한다’는 것도 큰 착각이다. 농업진흥구역, 전원주택지, 근교

        의 개발제한구역, 뉴타운, 재개발, 재건축, 보금자리주택지역 등 수도권주변지역의 틈새시장

        소액투자는 불가능한 게 아니다.

      : 가격이 저렴한 땅을 찾아 나서라.-수도권에선 정부의 수도권종합대책의 두 거점인 인천과

        수원이 중심축이고, 지방에도 신도시, 세종시, 공공기관 이전지역, 기업도시 건설지역 등에

        서 수익을 기대할 수 있다.  

    ☞ 개발지역 투자시 체크포인트

      : 서류와의 전쟁에서 이겨라.-땅을 살 때 필요한 서류로는 등기부등본, 토지대장, 토지이용계

        획확인원, 지적도, 도시계획조례, 농지원부(양도세 감면여부) 등이며 현장답사를 하면서 해

        당지역 건축과나 설계사무소 등도 찾아가봐야 한다.

      : 누가 뭐래도 정답은 현장답사.-토지의 형상, 혐오시설 여부, 현황도로 유무, 묘지존재를 확

        인하고 군사시설(군초소나 예비군사격장 포함)/문화재(200m이내는 건축제한)/환경관련 규

        제 등은 해당지역 관청이나 토목측량설계사무소를 찾아 규제를 확인하거나 조언을 들어야

        한다.

      : 서류 확인 후 매입하라.-최근에 관보고시되어 토지이용계획확인원에 나오지 않는 규제내용

        도 있으므로, 지자체의 도시과, 건축과, 산림과 등이나 토목측량설계사무소에 들어 건축허

        가에 문제가 없는지를 살펴봐야 한다.

        아울러 토지에 건축물이 있으면 건축물대장도 필요하고, 농지의 경우 양도세 감면대상여부

        (8년이상 자경농)를 알려면 농지원부도 봐야 한다.

    ☞ 개발지역 정보를 선점하라.

      1) 정부개발정책 등 알토란정보를 얻는 방법은 인터넷/신문/부동산전문채널방송 등을 이용하

          면 그 속에 답이 있다.

      2) 지역내에서 개발정보 접근이 쉬운 사람들과 친분을 쌓는 것이다.-건설사, 부동산전문가,

          공인중개사, 건축사, 감정평가사, 부동산정책부서 종사자 등이다.

          (※ 정보가 시중에 떠도는 것은 통상적으로 1년 전부터다.)

      3) 정보를 접했으면 신뢰성체크를 위해 현장에 가서 확인해봐야 한다.

        ① 소재지 시군이나 읍면 담당자를 방문하여 개발사항을 꼼꼼이 알아내야 한다.

        ② 담당자에게 질문할 때 보다 정확한 정보를 알려면 도시계획도면이나 서류를 열람하면서

            필요 정보를 파악해야 한다.

        ③ 현지시세 파악-현지부동산 2~3곳과 좀 떨어진 지역의 시세도 함께 확인해야 한다. 동네

            가게주인이나 이장 등 지역주민을 접촉하는 것도 좋은 방법이다.

    ☞ 저평가된 땅을 찾아내라.

      : 자투리 땅-합병개발 방식이나 급경사면을 다듬어 건축가능한 땅으로 만들면 된다.  

        맹지-맹지옆에 구거가 있다면 도로를 만들 수 있다.

        혐오시설-인근의 땅을 낮은 가격에 사두면, 언젠가는 시설이 이전되거나 폐쇄되기 마련이다.

        개발지 인근 땅-현재는 저평가되어 있는 곳이므로, 임대수익용 다가구주택지 등으로 좋다.

        체비지-일반분양 전에 우선 매입할 수 있어 싼값에 목 좋은 곳을 매입, 선점할 수 있다.

        교통체증 발생지-틈새토지라면 교통이 원활한 지역보다는 상습 정체구역이 향후 고속도로

        나 지하철이 들어올 가능성이 높다.   

        폐유지, 폐천, 구거-하루아침에 지목이 바뀌어 팔자가 달라질 수 있다.

        폐가가 있는 시골 땅(단,대지)-사람들이 외면하는 곳으로 땅값이 매우 낮다. 펜션이나 농촌

        체험숙박시설 등 개발 가능.

        그 외- 기업이 소유하고 있는 땅의 인근 땅, 경매에 내놓으려는 땅 등이 좋은데, 주의할 점은

        전기와 상하수도 등 기본시설이 갖춰져 있는지를 알아봐야 한다. 

    ☞ 장,단기 투자를 구축하라.

      : 땅 투자 포트폴리오의 근간은 목표에 따라 장,단기로 투자자산을 배분하는 것이다.-땅을 사

        서 시세차익을 노릴 것인지, 나대지를 사서 성형한 후 되팔 것인지 자경하면서 땅값이 오르

        면 처분할 것인지 등 목표를 분명히 해야 장단기 포트폴리오를 구축할 수 있다. 

      : 짓눌린 토지시장, 그래도 땅값은 뛴다.(침체기 대응전략)

       ① 정부정책이나 규제 등을 알아보고 언제쯤 토지시장이 활기를 띌 것인지 알아내어, 매도 및

           매수 타이밍을 잡아야 한다.

       ② 지역별 투자유망지역을 꼽고 투자대상을 물색한 후, 투자 1순위는 어디인가 하는 것을 뽑

           아내야 한다.

       ③ 시세차익을 볼 것인지, 맹지에 길을 내거나 전원주택을 건축하는 등 개발을 통해 장기로

           갈 것이지 등 장,단기 포트폴리오를 다시 짜야 한다.

       ※ 강남부자들의 투자코드 – 기다릴 줄 안다. 정보를 가려서 투자할 줄 안다. 입소문나기 전에

          투자를 결정하고 움직인다. 리스크를 관리할 줄 안다.

  2장. 바닥에서 대박 줍기  

    ☞ 도로는 땅의 가치를 좌우한다.

      : 법정도로의 종류 – 고속국도, 일반국도, 특광시도, 지방도, 시도, 군도, 구도로 구분되며, 현

        재 접해있는 도로의 상황과 앞으로의 확장가능성을 염두에 두는 것이 중요하다.

      : 도로 관련해 투자자들이 주목하는 곳 – ①도로가 확충되어 교통량이 많지만 아직은 개발이

        덜 이루어져 가격이 상대적으로 낮은 수도권 일대 ②기존 시가지의 우회도로 주변도 차량통

        행량이 증가하면서 상권이 형성되거나 시가지로 발전할 기반조건이 만들어져 있기 때문에

        가격상승 가능성이 높은 곳이다. ③시골 읍내로 들어가는 가장 큰 도로의 주변이나, 지방의

        왕복2차선 도로 인근 땅도, 언젠가는 4차선으로 확장되는 것이 분명하기에 인기가 많다.

        ④도로에 접한 땅인 ‘각지’도 인기다. 이곳은 접근이 용이하고 눈에 잘 띄며 일조권 제한도

        없으므로 쓸모가 많은 땅이다.

      : 건축허가를 받으려면 4m 이상의 도로와 접해야 하며, 접한면 길이가 2m 이상이어야 한다.

    ☞ 땅 바로 알기

      : 지반(암반,돌) 조건, 지하수(농가주택의 경우), 토질(과거에 어떤 곳이었나), 면적 및 땅모양

        과 형태, 경계선 형태, 경사각도, 일조량, 도로 여부 등….

    ☞ 가치있는 땅

      : 오래전에는 논이 최고, 1~20년전에는 준농림지역의 전답이나 임야가 인기였으며, 10여년전

        부터는 잡종지, 대지, 공장용지 등이 인기 지속되고 있고 최근엔 계획관리지역 땅이 최고 인

        기있다.

      : 투자금액대비 대박나는 땅

       ① 잡종지-어떤 용도로도 변경 가능한 땅이면서 특히 도로를 끼고 있으면 인허가절차나 토목

           공사 등 번거로운 과정이 생략될 수 있는 땅이다. 지목변경이 용이하고 농지법이나 산지관

           리법 등의 규제가 적용되지 않는다. 이런 잡종지로 변경 가능한 지목으로는,

       ② (폐)유지-유지였다가 물이 말라 자연히 대지로 바뀌는 경우로, 이런 유지를 잡종지로 바꾸

           면 땅의 가치는 크게 올라간다.(시군구에 잡종지로 등록신청하면 됨)

       ③ 폐천부지-홍수피해 등을 줄이기위해 하천직강공사 등을 벌여 물줄기가 곧게 바뀌면서 대

           지로 바뀐 땅으로 미사리나 파주출판단지(자유로 건설시)가 그런 경우이다.

       ④ 골재채취장이나, 도로 주택 상가와 접해있어 사실상 오래전에 나무가 없어진 도시계획구

           역 내의 임야도 잡종지로 전용이 쉬운 곳이다.

       ⑤ 공부상 지목이 ‘전’이라고 되어 있으나 사실상 ‘잡종지’로 사용되어 농경지로 사용하지 않

           을 경우도 전환 가능(읍면동장의 농지이용확인서를 발급받으면 농취증을 대신할 수 있다.)

       ⑥ 잡종지로 분류된 땅이 경지정리된 농지 한가운데에 있다면 지목이 잡종지라고 해도 농림

           지역에 속해 농지법의 규제를 받는다.

    ☞ 완충녹지는 빛 좋은 개살구다.

      : 경관녹지와 완충녹지로 구분되는 녹지 중 완충녹지도 건물도 지을 수 없고 건축면적에도 제

        외되며, 진입로도 낼 수 없을 뿐아니라 토지거래자체가 불가능하다.

        이러한 완충녹지는 고속도로변 30m이내, 일반국도 20m이내 범위까지 녹지대로 계획되어

        있으므로 이런 곳의 땅을 살 때는 그 땅이 건축을 하거나 진입로로 사용할 수 있는지를 검토

        해야 한다.(당진군 부곡지구 산업단지 완충녹지조성사업, 울산시 동해남부선철도 따라 완충

        녹지 조성 사례있음)

    ☞ 농업보호구역 토지는 금싸라기!

      : ’05년 농지법이 ‘행위제한 열거’에서 ‘허용행위 열거’ 방식으로 개정되면서 농업보호구역의   

        토지가 투자가치가 높아지고 있다.(농업진흥지역안에 농업진흥구역과 농업보호구역이 있다)

        농업보호구역은 농업목적으로만 가능하나, 농업보호구역은 용수원보호/ 수질보전/ 농업환

        경보호 목적으로 지정되어, 행위제한도 다른 투자가치 높은 곳이다.

      : 비오염시설이면 최대 3000㎡까지 건축이 가능하다.

        경관이 수려하여, 전원주택/ 펜션/ 콘도/ 음식점 등의 용도로 적합하다. 계획관리지역보다는

        규제가 까다로운 편이라 시세도 낮게 책정된 경우가 많다. 그러나 진흥구역의 농업용수 보호

        에 지장이 없는 범위내에서 제한적으로 전용이 허용된다.

      : 농업보호구역에서 건축 가능한 건물은 900평 미만의 주말농원, 관광농원, 단독주택 등이며,

        300평 미만의 슈퍼마켓 소매점, 의원, 체육도장, 기원, 서점, 체력단련장, 사무소, 중개업소

        사진관, 학원 등 다양한 건축이 가능하다.

        그러나 절차상 오폐수 정화시설 등의 허가조건이 까다로운 편이다. 따라서 농업보호구역은

        지형이나 주변 자연환경, 도로 접근성 등에 따라 가격이 천차만별이다.(현황도로는 통상 포

        장이 되어있어야 도로로 인정받을 수 있다.)  

    ☞ 행정도시는 토지시장 최대의 호재다.

      : ’09년12월 세종시 주변지역에 대해 도시관리계획을 결정하므로써, 그동안 시가화조정구역

        에 준해 적용해온 규제가 전면 해제되어 체계적인 개발을 할 수 있게 되었다.

      : 기존의 행정기능 중심에서 산업,대학,연구기능 중심도시로 전환되면서 예상고용인구도 3배

        이상인 24.6만명으로 늘었다. 또한 부침을 거듭하였으나 ‘09~’20년까지 장기적인 계획이기

        때문에 앞으로의 시장변화는 누구도 예측하기 어렵다.

      : 도로확장이 가능한 땅이나 상가나 주택이 들어서기 좋은 땅을 중심으로 지속적인 관심을 가

        지는 것이 좋다. 세종시 인근 토지 가운데 수용되지 않은 곳이 투자가치가 높다. 해서 수용을

        피할수 있으면서 주변지역에서 빠지는 땅을 눈여겨 보자.

     ※ 토지경기는 불황때나 호황때나 보통 2~3년 지나면 서서히 회복기가 찾아온다. 회복조짐이

         보일 때가 타이밍이다.

    ☞ 공기업 이전(혁신도시)은 월척이다.

      : 수도권 공공기관을 지방으로 이전하는 지방클러스트인 혁신도시는 ’08(?)~’30년까지 계획.

        1단계 ’12년까지 공공기관 정착단계, 2단계인 ’20년까지 산학연 정착단계 3단계인 ’30년까

        지는 혁신확산 단계이다.

      : 선정된 지역자체가 교통망 접근성, 인프라 및 편익시설 활용가능성, 도시개발 용이성 및 경

        제성 등 토지가치가 높은 곳이므로 자연 발전가능성이 높은 곳이라 볼 수 있다.   

      : 해양수산, 영화, 금융의 중심으로 키울 부산혁신도시가 주목받는다. 동삼지구(해양수산 클러

        스트), 문현지구(금융 클러스트), 센텀지구(영화영상 클러스트), 대연지구(공동주거지)로 구

        분됨.

      : 혁신도시에는 원주혁신도시, 진천음성혁신도시, 공주연기행정중심복합도시, 김천혁신도시,

        대구혁신도시, 울산혁신도시, 부산혁신도시, 진주혁신도시, 나주혁신도시, 전주완주혁신도

        시, 서귀포혁신도시가 있으며….        

        기업도시 및 신도시에는 원주기업도시, 충주기업도시, 오송신도시, 경주원전센터, 고흥우주

        센터, 무안기업도시, 영암해남기업도시, 무주기업도시, 태안기업도시, 새만금간척지, 아산탕

        정신도시, 평택신도시, 송파신도시, 파주신도시 등이 있다.

     ※ 권리관계가 복잡하거나 주인이 자주 바뀐 급매물은 조심해야 한다. 또 직거래는 소탐대실일

         경우가 많으므로 조심해야 한다.  

     ※ 토지보상금(’10년-40조)이 풀리면 보상금의 40%정도가 인근 땅이나 부동산을 사므로, 투

         자자의 입장에서는 보상금이 풀리는 지역이 어디인지를 미리 알아내고 그 인근 땅을 미리

         사두면 큰 이득을 볼 수 있다. 토지보상금이 풀리면 순식간에 인근부동산 값이 오르는 것이

         보통이다.

  3장. 부동산 기사는 금맥줄기를 알려준다.

    ☞ 부동산에 호재되는 정보 : 예금금리, 콜금리(은행간 단기융자금리), 세금정책, 주택시장동향

        등은 토지시장의 활황여부를 알려주는 직접적인 정보다.

    ※ 단기투자 목적으로 땅투자를 하는 것은 성공하기 어렵다. 귀농이나 경작 등 실수요자 측면에

        서 접근해야 성공확률이 높아진다.

    ☞ 개발기사로 정보 캐기

      : 숲을 봐야 투자처가 보인다.-정부 개발발표나 기업도시 건설 기사를 눈여겨봐야 한다. 그리

        고 땅값의 변화를 계속 체크해야 한다. 보도를 통해 개발이 집중될 지역을 찾아내야 한다.

        개발지역에서 지금은 다소 떨어졌다하더라도 개발열풍에 동참할 가능성이 높은 곳은 상대적

        으로 땅값이 덜 오른 상태이기 때문에 투자메리트는 충분하다. 또한 개발보도를 접할 때는

        후속효과를 가려내는데 집중해야 한다. 신도시 발표지역 기사가 나면 그 이후 도로, 철도는

        어느 길을 따라갈지, 역세권이나 상권은 어떻게 형성될지 찾아봐야 한다.

      : 정부정책의 큰 그림을 그려놓고 보도를 접한다면, 어떤 개발보도가 나오더라도 그 후속을 그

        려낼 수 있다. 이를 기반으로 현장을 방문해보고 투자에 임한다면 좋은 결과를 얻을 수 있다.

     ※ 투자격언 중에 ‘무릎에 사서 어깨에 팔아라’는 말이 있다. 땅투자를 통해 100%의 이익을 보

         려한다면 오히려 낭패를 겪을 수 있다는 것을 잊어선 안된다.

    ☞ 길 열리는 곳에 토지도 움직인다.

      : 토지재테크에서 도로, 철도, 지하철 등 교통망이 차지하는 비중은 상당하다. 따라서 토지관

        련 기사를 읽을 때 도로에 관한 기사는 더욱 유심히 봐야 한다. 신문이 정보를 가장 쉽고 빠

        르게 얻을 수 있는 정보원이 된다.

      : 국토해양부나 지자체의 홈피에 들어가 개발계획이나 중장기 교통망건설계획에 늘 주시할 필

        요가 있다. 또한 신문의 부동산면, 사회면, 메트로면 등에 실린 기사를 꼼꼼히 체크하고 어떤

        지역이 유망한 투자처인지 판단해야 한다.

      : 개발계획의 발표시점-착공시점-완공시점 중 착공시점이 개발호재가 가시화되는 시점으로

        호재에 대한 기대치가 가장 높게 나타나므로 그 착공시기를 파악하는 것이 매우 중요하다.

     ※ 땅투자의 기본은 도로(IC)나 전철이 들어서는 곳 주변의 수혜지역이다. 이들 지역은 개발여

         지를 암시하므로 선점만 한다면 큰 시세차익을 노릴 수 있다.

    ☞ 정부 부동산정책 흐름으로 정보캐기

      : 정부의 부동산정책을 모르고 토지시장의 앞날을 내다본다는 것은 어불성설이다. 특히 연말

        연시에 많이 나오는 ‘새해에 달라지는 정책’ 등 기사는 꼼꼼히 살펴야 한다. 이러한 부동산

        정책은 여러가지 변수의 작용에도 불구하고 여전히 부동산시장을 가장 크게 좌지우지한다.

      : 세금과 관련된 부동산 정책도 부동산 시장을 쥐락펴락하는 요소다.

      : 정부정책을 거스르느 투자는 성공할 수 없다.-신문의 경제면, 종합면이나 1면 기사를 볼 때

        경제부총리나 국토해양부장관, 기획재정부장관의 발언은 그냥 넘겨서는 안된다.

     : 국토종합계획(10년 단위)을 숙지하고 큰 그림으로 앞날을 내다볼 줄 알아야 한다.

        ※ 10대광역권의 전략개발도- 강원동해안권(속초,강릉,동해), 중부내륙권(충주,제천,영월,

            영주), 대전청주권(대전,청주), 대구포항권(대구,포항), 부산울산경남권(울산,부산,마산),

            광양만진주권(광양,진주), 제주도권(제주,서귀포), 광주목포권(광주,목포), 전주군산권

            (군산,장항,전주), 아산만권(당진,천안) 

     : 정부정책에 따라 투자하더라도 타이밍을 놓치면 아무 소용이 없다. 이른바 ‘정책 거품’이 빠

       지는 시기를 잘 알아야 손해를 보지 않는다. 결국 정부정책을 빠르게 분석하고, 투자타이밍을

       놓치지 않는 것이 땅투자의 관건이다.

    ☞ 산업관련 기사로 정보캐기

      : 신문 등에서 알짜정보를 찾으려면 무엇보다 넓은 시각을 가져야 한다. 단순한 정보에 집착하

        는 것은 금물이며 이보다 전체적인 흐름을 파악해야 한다. 산업면에는 알짜정보가 가득하다

        산업트렌드, 개별기업의 동향과 움직임 특히 기업CEO들의 동정이나 인터뷰 기사들은 중요

        하다. ‘언제부터 어느지역에 얼마를 투자하겠다’는 내용을 발견한다면 그것이 바로 월척이다.

      : 산업단지 조성이나 기업들의 이전 소식은 정말 호재다. 이 소식이 진행되기 전에 즉 조성이

        나 이전작업이 들어가기 전에 땅을 사놓는다면 기대이상의 수익을 얻을 수 있다.

        물론 빼놓을 수 없는 것은 어느 기업이 어디에 들어서느냐 하는 단지조성에 따흔 후속조치다.

        실례로 ’10년2월에 포항테크노파크2단지 조성사업을 추진한다는 보도기사가 신문에 실렸다.

        그 후 2012년까지 4200억원을 들여 포항남구 연일읍 학전,달전리일대에 산업공단을 조성할

        계획을 가지고 있었다.

      : 땅투자엔 정보확인과 매매/매도 타이밍이 가장 중요하다. 땅을 볼 때 돈되는 지역임이 정보

        와 답사로 확인되면 그 지역에서 어느 땅이 가장 인기있는지를 찾아내고 이후 적절한 매수매

        도 타이밍을 찾아야 한다는 것이다.

     ※ 부동산 매물광고 실명제 : 중개업소가 매물광고를 낼 때 사업자등록번호, 대표자 성명, 전화

         번호 등을 기재해 허위/과장 광고를 막기위한 제도다.

    ☞ 과장광고 제대로 캐기

      : 시세보다 훨씬 비싼 가격으로 부동산을 통해 땅을 사는 사기를 당한 이후로 땅 거래할 때 반

        드시 현장을 답사하고 등기부등본 같은 서류를 확인하는 것이 몸에 뱄다.

      : 현장답사를 할 때는 ①지역의 부동산업소나 주민들을 찾아가 현지사정을 들어보고 시세도

        확인한다. ②해당지역의 주변환경, 땅의 경사도 등을 직접 확인한다. ③관공서에 들러 지적

        도, 도시계획도 등을 가지고 개발추진정도나 개발 인허가과정 등에대해 조사한다. ④지적도,

        임야도, 토지대장, 임야대장, 토지이용계획학인원, 등기부등본 등 서류도 꼼꼼히 확인한다.

        ⑤해당토지의 규제내용도 확인한다.(한국토지정보시스템, 토지이용규제정보, 지구별 행위제

        한 관련 지자체조례 등) ⑥토지분할이 불가능해 공유지분등기를 하는 것은 아닌지도 확인해

        야 한다. 또한 등기부등본을 통해 매도하려는 자와 소유권자가 동일한 지도 확인해야 한다.

    ※ 수도권 토지시장에 관심을 가져볼만한 곳으로는 보금자리주택건설로 인한 그린벨트 추가해

        제나 군사시설보호구역 해제, 뉴타운 추가개발, 산지 및 구릉지 개발, 농지규제완화책 등이

        다. 단, 개발주변지에 승부를 거는 이런 투자는 장기적 관점에서 접근하는 것이 꼭 필요하다.

    ☞ 비판기사 제대로 캐기

      : 한편 보상비 급증에 따른 부동산가격 폭등위험이 높다는 비판기사가 자주 실리자 정부는 현

        금대신 채권과 대토보상 비중을 높일 방침을 검토하고 있다.

      : 비판기사가 집중적으로 나올 땐 투자를 미루고 좀 더 관망을 해야하고, 한편 기사를 액면 그

        대로 믿는 것도 곤란하다. ‘땅값폭등’이란 기사가 나오면 가지고 있는 땅을 팔아야 하고 ’땅

        값하락,투매’란 기사가 나오면 땅을 살 방법을 찾아야 한다.   

    ☞ 땅 투자를 아시나요?

      : 땅 투자의 단점은 장기투자의 경우 생각보다 훨씬 많은 비용이 들 수 있다. 세금인상, 물가상

        승, 건축규제, 계획유보, 기반시설비용의 분담 등이다.

      : 농지투자에서 가장 중요한 부분은 취득이 가능한 것이지? 그리고 투자목적대로 활용할 수

        있는지? 여부이다.

      : 투자대상으로 유망한 농지로는,

        ① 지역특구 지정 예정지- 특구로 지정되면 농지의 소유와 이용이 전면 자유화된다.

        ② 그린벨트해제지역 농지- 대도시주변 취락마을 내 지구단위계획이 수립중인 농지로,      

            20Km이내 거주해야 취득이 허가됨

        ③ 한계농지- 농업진흥지역 밖에 위치, 집단화정도가 2ha미만이거나 경사도가 15%이상, 다

            목적개발을 권장하여 개발은 민간에 완전 개방.

        ④ 진흥지역내 농지- 신,구도시 사이의 경지정리되지 않은 농지로 개발지역 인근농지로 현

            재 저평가되어 있으나 장기적으로 규제가 풀릴 수 밖에 없는 곳이다. 

      : 임야투자시 주의해야 할 사항

        ① 소유권자 확인- 개인명의로 등기가 되어있다 할지라도 ‘종중소유 임야’는 ‘총회동의’ 없

            이 매수시 그 등기는 무효이다.

        ② 묘지의 존재여부- 묘지가 없더라도 분묘유무에 대한 확인은 계약서에 기재하는 게 좋다.

        ③ 경계 판정- 지적도와 현장을 비교해봐야 한다.

        ④ 진입도로 여부- 맹지의 경우 진입도로를 건설할 수 있는 방법을 사전에 판단해봐야 한다.

        ⑤ 수목의 소유자- 거래대상물에 해당 수목이 포함되는지 확인한다. 입목등기나 명인방법에

            의한 표시된 수목은 임야를 구입한다해도 무용지물이다.

        ⑥ 현장시세 확인- 도시인이나 중개사로부터 매수시는 인근지역부동산 통한 시세확인 필요.

        ⑦ 경사도 확인- 경사의 방향이나 경사도도 현장답사로 확인한다. 급한경사나 북향의 경사

            인 임야는 활용도가 매우 낮다.

        ※ 토지 중에서도 임야는 특히 현장답사의 중요도가 높다. 공부상 용도와 이용상황이 상이하

            거나, 개발시 지역주민의 반발이 심한 곳도 많다.

      : 최고의 주택지는?

        ① 북쪽, 북서쪽에 산,언덕이 있으면 좋다.

        ② 장마에 물이 범람할 가능성있는 곳은 피해야 한다.(계곡 인접지, 강의 볼록측 사면)

        ③ 직사광선이 많은 것이 좋은 것만은 아니다.(일조권과 조망권 확보시 좋다)

        ④ 진입도로는 필수다.(4m도로, 2m접하고, 주도로 이격정도)

        ⑤ 토질은 돌도 아니고 흙도 아닌 곳이 배수가 잘되어 좋다.(광물질이나 지하수맥이 흐르는

            곳은 택지로 부적당하다.)

        ⑥ 매립지나 지반상태상 지질이 다른 곳은 피해야 한다.(과거이력 중요, 지질 다를시 붕괴)

        ⑦ 지대가 낮거나 경사도 심한 곳은 피해야 한다.

     : 땅에 투자하는 전문가의 비결?(여럿 중에서)

        ① 택지개발지구 토지보상이 들어가기 전에 임야를 매입하는 것이 적기다.(5년이상 보유)

        ② 그 지역의 전문가가 되어야 한다.(인터넷, 중개사, 전문서적, 현장조사 등) 그래야 또한

            적절한 타이밍을 파악할 수 있다.

        ③ 전문가상담이 땅투자 성공의 지름길이다.(전문가 교제나 카페모임 등 활용)

        ④ 땅의 가치를 상승시킨다.(맹지를 사서 살면서 진입로도 내고 나무도 심으며, 저지대일 경

            우 건설회서 버리는 흙을 유치하면 공짜로 지면을 돋울 수 있다.)

        ⑤ 땅의 부합물을 잘 파악해 적절히 활용한다.(돌산은 자연석반출 허가를 받으면 팔아 횡재

            할 수 있다. 소나무나 자연석이 많으면 개발허가가 떨어지지 않는 것이 일반적이다.)

        ⑥ 과욕은 금물이다. (무릎에 사서 어깨에 판다.)

        ⑦ 정치 경제 서회 다방면 능통해야 투자처가 보인다.(그린벨트해제지역, 대기업 공장이전

            지역 주변, 군부대 이전지역, 택지개발지구 주변지 등)

2부. ‘토지투자’ 숲을 보는 지혜가 필요하다.(개발계획 틀을 알고 투자하면, 땅은 거짓말 않는다.)

 1장. 전국구 알짜 토지찾기

    ☞ 서울에서 폭발력 큰 황금지역 찾기

      : 강서권-신정차량기지, 복합건물/ 강남권-가락동,문정동 일대, 3호선연장, 법조타운개발, 가

        락시장현대화 사업/ 내곡동과 세곡동 일대-보금자리주택 시범지구/ 강북권-청계천변 창신

        동일대-40층 랜드마크빌딩/ 용산역과 서부이촌동 일대-철도정비창 일대, 용산국제업무지

        구 및 명품수변도시/ 성수지구-전략정비구역, 서울숲 및 복합문화타운조성 등이다. 

    ☞ 수도권에서 폭발력 큰 황금지역 찾기  

      : 동부권 남양주 별내지구-서울동북부에서 유입되는 신규아파트 수요지구다./ 양평군 서종면,

        옥천면,용문면 일대-서울춘천 고속도로 및 중앙선 전철개통, 특히 양평은 행정타운조성과

        중부내륙고속도로 효과. 국수역과 양수역이 대표지다./ 가평군 설악면,달전리,현리 일대-토

        지거래허가지역이나 투기지역 지정이 없어 개발이 수월하다. 서울춘천 고속도로, 포천내곡

        면 일대도 인구유입이 계속되고 개발호재 중첩되어 좋다./ 서남부권 시흥시일대-군자매립지

        개발인근지, 보금자리주택 등택지개발사업 활발, 제3경인고속도, 수인선, 복선전철 등 교통

        망 개선사업, 군자지구의 서울대국제캠퍼스 유치, 군자지구와 정왕동일대가 혜택/ 김포 일대

        -김포고속화도로 및 경전철, 양도소득세가 5년간 전액감면/ 남부권 광주시일대-광주시의

        꾸준한 인구증가, 성남 여주선 공사, 광주역,쌍동역,곤지암역, 이천부발읍 등이 좋다. 이천은

        교통요충지이다./ 여주군 일대-시승격예정, 성남여주선과 전철사업,한강살리기사업 등 혜택

        / 고천시-지식정보타운에 대한 도시개발구역 확정/ 고양시 삼송지구-신도시급 택지개발삼

        송역세권 복합민자역사/ 인천 영종지구-인천대교, 항공물류거점도시/ 청라지구-국제금융허

        브 및 관광레저도시/ 송도지구-송도국제도시, 연세대캠퍼스, 분양가상한제폐지 움직임 있다.       

    ☞ 강원도에서 폭발력 큰 황금지역 찾기

      : 평창 일대-동계올림픽, 도시계획시설 조성사업, 서울대그린바이오 첨단연구단지/ 강릉 일대

        -포스코의 마그네슘 제련공장/ 삼척시 호산리일대-동해삼척간 동해고속도로, 7번과38번 국

        도확장, LNG생산기지건설, 삼성종합발전단지/ 춘천시 서면,남산면,강촌면 일대-서면은 고

        속도로I/C, 애니메이션문화산업단지 등/ 고성 화진포,송진호 일대-7번국도공사 및 동해고속

        도로, 금강산관광

    ☞ 충청권에서 폭발력 큰 황금지역 찾기

      : 청원군 오송단지 일대-첨단의료복합단지, 개발가능성 높은 땅보다는 청주와 청원 경계지역

        이 좋다./ 충주시 가금면 일대-기업도시와 첨단산업단지 개발, 중부내륙철도, ’13년 세계조

        정선수권대회 개최/ 논산 연무읍일대-대규모 산업단지/ 서산 대산읍일대-중국전초기지로

        제2의 울산목표로 지자체가 움직임. 대산유화단지 등/ 아산 탕정지구일대-녹색교통도시조

        성, 수도권전철연계한 간선급행버스 활성화/ 태안군-관광레저형기업도시, 남면일대 등

    ☞ 경상권에서 폭발력 큰 황금지역 찾기

      : 포항북구 흥해읍일대-경제자유구역, 국가산업단지, 일반산업단지, 테크노밸리 등 다양함./

        남구 동해면과 장기면 일대-철강특화 국가산단/ 영덕군 일대-입체적 생태관광거점낙동정맥

        관광벨트 조성/ 거제시 일대-계속적 인구증가지역, ‘2020거제도시기본계획 진행, 1도심3지

        역4생활권중심의 시가화예정용지 등 개발지중심 농지나임야 공략 필요.거제통영간 고속도

        로 및 거가대교 개통/ 부산강서구 대저동 일대-서부산물류단지, 강서국제산업물류단지/ 부

        산 양산시 일대-양산김해간 지방도건설공사, 부산지하철2호선 인접/ 울산울주군 청량면일

        대-울산신항일원에 울산항 동북아오일허브구축사업, KTX시대 도래. 청량면일원에 신일반

        산단과 택지개발지구 조성

    ☞ 전라권에서 폭발력 큰 황금지역 찾기

      : 부안군 일대-새만금사업, 영상테마파크조성/ 전북서해안 일원-정읍,김제,부안,고창군 일원

        해양농경역사문화권 특정지역으로 지정/ 군산 일대-새만금 및 군산경제자유구역군산국가산

        단, 군장국가산단, 국제해양관광단지/ 영암군 삼호면일대-J프로젝트인 관광레저도시개발/

        해남군 산이면일대-삼호지구 및 구성지구, 관광레저형 기업도시, J프로젝트진행에 따라 외

        곽지 중심으로 토지거래허가구역 해제됨에 따라 허가구역 주변땅 투자 유력.

 2장. 4대강 정비사업은 고수익 기회다.

    ☞ 4대강살리기의 핵심 파악

      : 4대강 홍수와 가뭄피해를 막고 강주변을 녹색문화레저공간으로 재탄생시키는 사업. 연계사          

        업으로 재해위험지구정비와, 클린코리아, 수변지구녹색화사업 추진. ’12년까지 18조 투입.

      : 지금은 땅 살 타이밍

        ①4대강 살리기가 한창이다. ②4대강과 보금자리지구, 수도권 등에 풀린 보상금 효과가 더

        해졌다. ③’10년말까지 부재지주양도세가 일반세율로 한시적 실행된다. ④’09년부터 허가구

        역해제지역서 땅 살 경우 ‘6개월이상 거주’ 요건과 ‘토지이용계획 제출’ 등이 없어짐.

      : 부자들이 노리는 땅은?

        ① 길이 나는 교통망이 발달한 지역을 1순위로 꼽는다. 개발계획은 이미 나와있다 하더라도

        주변가격의 영향을 덜받는 특별한 지역을 고른다. 4대강 관련해서는 여주삼합리, 양평문호

        리, 충주목행동, 공주신관동, 서천군일대, 부여군일대, 논산성동면, 강경읍일대, 금산군일대,

        현풍농공단지, 상주시일대, 달성군일대, 안동지구, 담양군대전면, 나주일대를 주목한다.         

        ② 4대강사업과 맞물려 땅의 용도변화에 민감해야 한다.상대적으로 외곽지에 관심을 둔다.

        ③ 땅을 살 때는 먼저 투자용도를 정하는 것이 좋다. 위치와 용도에 따라 상호 입체적으로 바

        라보는 눈을 가지고 접근해야 한다.

     ※ 농지와 임야 살 때 노하우

       ① 구입목적을 분명히 한다. ②현장답사는 필수코스다. ③땅 서류를 꼼꼼히 챙겨야 한다.

       ④ 공원구역, 상수원보호구역, 그린벨트, 군사통제보호구역 등 못쓰는 땅을 가려내야 한다.

    ☞ 한강살리기 프로젝트 속 금맥찾기 (한강살리기의 모토는 ‘행복’이다.)

      : 호재는 한강중심의 Eco네트웍구축, 서해연결 주운기반조성, 한강으로의 접근성개선, 한강

        변 역사유적연계강화, 도시공간구조 재편, 워터프론트 타운조성, 한강변경관개선, 테마가있

        는 한간공원조성 등이다.

      : 수혜지역은?

        여주남한강 일대, 여주 능서면 일대-위락시설단지조성, 저탄소명품주거지역건설, ’14년분당

        선연장개통 등이 남아있는 개발호재이다./ 여주삼합리 일대-, 여주시승격 추진, 섬강과 청미

        천의 합수지역/ 양평문호리 일대-농가주택으로 산지전용허가가 가능한 곳, 관광레저중심도

        시 육성/ 충주목행동 일대-목행동산업단지 조성, 동서고속도로 착공’13세계조정선수권대회

        유치, 유엔평화공원조성사업, 기업도시 및 첨단산단 조성.

    ☞ 금강살리기 프로젝트 속 금맥찾기 (한강살리기의 모토는 ‘문화’이다.)

      : 하구둑~석성천~세종시경계~대청댐구간을 각각 철새도래지와 뱃길복원, 생태하천 등으로

        조성한다.

      : 수혜지역은?

        공주시 신관동일대이나 인근의 쌍신동일대가 대안이다. 당건~상주고속도로의 공주IC인접,

        매립지조성 사업. 공주문화관광단지/ 서천군 일대-공주~서천간 고속도로외 새만금 건설,

        국립생태원 국립해양생물자연관, 장항생태국가산단 조성, 비인관광단지조성, 비인항정비사

        업, 홍원항 마리나리조트사업, 성경전래지 성역화사업, 화양면 수변공원 등/ 부여군 일대-

        ’10년세계대백제전기반시설조성, 금강친수공간조성/ 논산시 성동면, 강경읍일대/ 금산군 일

        대-천내지구,저곡지구,방우지구 등 문화관광지로 전환.

    ☞ 낙동강살리기 프로젝트 속 금맥찾기

      : 현풍 농공단지인근-공장용지 대기수요자가 많다. 규제에서 풀리는 보전산지나 농업보호구

        역, 한계농지 등이 좋다. 대규모 국책사업지보다는 지자체의 소규모 개발지역 공략이 효과적

        / 상주시 일대-교통대동맥의 중심, 녹색관광거점도시, 중부내륙고속도로, 당진~청원~상주

        간 고속국도 개통, 상주~영천고속도로 및 상주~영덕 고속도로 개통예정, 인구도 급증하고

        있다. 상주 인근지역의 용도변경 가능한 땅을 노려볼 만하다./ 달성군 일대-현풍면과 유가면

        의 대구테크노폴리스와 대구국가산단 프로젝트./ 안동지구-낙동강안동구간정비사업 등이다.

    ※ 토지투자 = 개발계획구역의 주변지+도로 인접+공법제한 피할수 있는 곳+현장답사 후 공략

    ☞ 영산강살리기 프로젝트 속 금맥찾기

      : 하천주변에 수변공간,수상레저시설 등 여가활동문화공간 조성, 나주와 함평을 조기 추진지

        역으로 발표했다.

      : 담양군 대전면 일대-북광주IC와 맞닿아 최고의 투자가치가 있다. 개발지 인근 땅을 노려 토

        지보상으로 인한 대토수요효과를 기대해볼 만하다./ 나주 일대-영산대교 주변에 강살리기

        집중. 나주를 명품관광지로 육성한다.

    ※ 좋은 땅 고르는 법

      : 지형과 향, 경사도, 나무의 수령(30년이상시 피한다), 자갈이나 암반(피한다), 햇볕이 많이

        드는 곳, 토질(부드럽고 황토색인 곳), 강,하천,저수지와 거리가 좀 있는 곳이 좋다