스크랩 관리방법의 결정 & 관리방법의 변경

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관리방법의 결정 등

입주자는 「주택법」 제43조제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 아파트의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「주택법」 제43조제3항).

- 아파트 관리방법의 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 주택관리업자의 선정을 포함)은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자 또는 사용자(이하 “입주자 등”이라 함)의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 합니다(「주택법 시행령」 제52조제1항 전단).

※ '사용자'란 아파트를 임차하여 사용하는 자 등을 말합니다(「주택법」 제2조제13호).

- 입주자대표회의를 대표하는 자는 해당 아파트의 관리방법 등의 결정이나 변경을 신고하는 경우에는 그날부터 30일 이내에 입주자대표회의 구성 등 신고서(「주택법 시행규칙」 별지 제34호의2)에 다음의 구분에 따른 서류를 첨부하여 특별자치도지사나 시장·군수·구청장(이하 "시장·군수 또는 구청장"이라 함)에게 제출해야 합니다(「주택법 시행령」 제52조제3항 전단 및 「주택법 시행규칙」 제24조).

· 공동주택 관리방법의 결정 및 변경: 관리방법의 제안서 및 그에 대한 입주자 등의 동의서

· 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 함)의 제정 및 개정: 관리규약의 제정·개정 제안서와 그에 대한 입주자 등의 동의서

· 입주자대표회의의 구성 및 변경: 입주자대표회의 구성 현황(임원 및 동별 대표자의 성명·주소·생년월일 및 약력과 그 선출에 관한 증빙서류를 포함함)

자치관리를 하는 경우

- 입주자대표회의가 아파트를 자치관리하려는 경우에는 「주택법」 제43조제1항에 따른 요구가 있었던 날부터 6개월 이내에 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 다음의 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 합니다(「주택법」 제43조제4항 본문 및 「주택법 시행령」 제53조제1항 및 별표 4).

자치관리를 하는 경우

구분	기준
기술인력	다음의 기술인력. 다만, 관리주체가 입주자대표회의의 동의를 얻어 관리업무의 일부를 해당법령에서 인정하는 전문용역 업체에 용역을 맡기는 경우에는 해당 기술인력을 갖추지 않을 수 있습니다. · 승강기가 설치된 아파트인 경우에는 「승강기시설 안전관리법 시행령」 제16조에 따른 승강기자체검사자격을 갖추고 있는 자 1인 이상 · 해당 아파트의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 「전기사업법」·「고압가스 안전관리법」·「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」·「도시가스사업법」·「에너지이용 합리화법」·「소방기본법」·「소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 및 「대기환경보전법」 등 관계법령에 따라 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자
장비	· 비상용 급수펌프(수중펌프를 말함) 1대 이상 · 절연저항계(누전측정기를 말함) 1대 이상 · 건축물 안전점검의 보유장비: 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상

- 위반 시 제재

· 위에 따른 자치관리기구를 구성하지 않은 자는 200만원의 과태료를 부과받습니다(「주택법」 제101조제3항제7호, 「주택법 시행령」 제122조제1항 및 별표 13).

※ 자치관리기구(관리사무소)에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <아파트 관리 - 관리사무소(자치관리기구) 및 아파트부녀회 - 관리사무소(자치관리기구)의 구성>에서 확인할 수 있습니다.

주택관리업자에게 위탁관리를 하는 경우

- 입주자 등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정하는 경우 입주자대표회의는 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정해야 합니다(「주택법 시행령」 제52조제4항 본문).

※ 주택관리업자 선정방법에 대한 자세한 내용은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2013-356호, 2013. 6. 28. 발령, 2013. 7. 1. 시행)에서 정하고 있으며, 이 고시는 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 아파트에서 주택관리업자를 선정하는 경우에 적용됩니다.

- 입주자대표회의는 계약기간이 만료된 주택관리업자에 대하여 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 사전에 해당 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자 등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가를 제한할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제52조제5항).

- 주택관리업자를 선정하는 경우에는 그 계약기간은 장기수선계획의 조정주기를 고려해야 합니다(「주택법 시행령」 제52조제6항).

사업주체의 주택관리업자의 선정

- 사업주체는 입주자대표회의로부터 통지가 없거나 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하지 않는 경우에는 주택관리업자를 선정해야 합니다. 이 경우 사업주체는 입주자에게 그 사실을 알려야 합니다(「주택법」 제43조제5항).

· 이 경우 관리주체의 관리기간은 자치관리기구가 구성되거나 입주자 등에 의해 주택관리업자가 선정될 때까지 입니다(「주택법」 제43조제6항 단서 및 「주택법 시행령」 제54조제3항).

관리업무의 인수·인계

- 사업주체는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1개월 이내에 해당 관리주체에게 아파트의 관리업무를 인계해야 하며, 관리주체가 변경된 경우에도 또한 같습니다(「주택법」 제43조제6항 본문 및 「주택법 시행령」 제54조제2항).

· 입주자대표회의로부터 주택관리업자(「주택법」 제43조제3항)의 선정을 통지받은 경우

· 자치관리기구(「주택법」 제43조제4항)가 구성된 경우

· 주택관리업자(「주택법」 제43조제5항)가 선정된 경우

- 관리업무를 자치관리기구 또는 주택관리업자에게 인계하는 경우에는 인수·인계서를 작성하여 다음의 서류를 인계해야 합니다. 이 경우 입주자대표회의를 대표하는 자의 참관 하에 인수자와 인계자가 인수·인계서에 각각 서명·날인해야 합니다(「주택법 시행령」 제54조제1항).

· 설계도서·장비내역·장기수선계획 및 안전관리계획

· 관리비·사용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류

· 「주택법」 제51조에 따른 장기수선충당금(이하 '장기수선충당금'이라 함)의 적립현황

· 관리비예치금의 내역

· 관리규약, 그 밖에 관리업무에 필요한 사항

- 사업주체는 입주자대표회의의 구성에 협력해야 하며, 입주자대표회의가 관리방법을 결정하였음을 통지한 경우에는 해당 입주자대표회의에 관리비예치금을 인계해야 합니다(「주택법 시행령」 제52조제9항).

공동관리 및 구분관리  

입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리여건상 필요하다고 인정하는 경우에는 다음의 사항을 입주자 등에게 통지하고 입주자 등의 서면동의를 얻어, 인접한 공동주택단지(임대주택단지를 포함)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하게 할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제52조제2항 전단 및 「주택법 시행규칙」 제23조제1항 전단).

- 공동관리 또는 구분관리의 필요성

- 공동관리 또는 구분관리의 범위

- 공동관리 또는 구분관리를 하는 경우의 입주자 등이 부담해야 하는 비용변동의 추정치

- 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

공동관리의 경우에는 단지별로 입주자 등의 과반수의 서면동의를 받은 경우로서 다음의 기준에 적합한 경우만 해당합니다(「주택법 시행령」 제52조제2항 후단 및 「주택법 시행규칙」 제23조제2항).

- 세대수가 1천5백세대 이하일 것. 다만, 「주택법 시행령」 제48조의 어느 하나에 해당하는 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우를 제외합니다.

- 공동주택 단지 사이에 다음의 어느 하나에 해당하는 시설이 없는 인접한 단지일 것(「주택법」 제2조제6호, 「주택법 시행령」 제4조 및 「주택법 시행규칙」 제3조)

· 철도, 고속도로, 자동차전용도로

· 폭 20미터 이상인 일반도로

· 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로

· 보행자 및 자동차의 통행이 가능한 도로로서 다음의 어느 하나에 해당하는 도로

√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군계획시설인 도로로서 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조에 따른 주간선도로·보조간선도로·집산도로 및 폭 8미터 이상인 국지도로

√ 「도로법」에 따른 일반국도·특별시도·광역시도 또는 지방도

√ 그 밖에 관계 법령에 의하여 설치된 도로로서 위에 준하는 도로

※ 2010년 7월 6일 전에 이미 공동관리하고 있는 아파트에 대해서는 공동관리하는 인접한 단지기준(「주택법 시행규칙」 제23조제2항제2호)에도 불구하고 종전규정에 따릅니다[「주택법 시행규칙」 부칙(제260호, 2010. 7. 6.) 제2조].

구분관리의 경우에는 구분관리 단위별 입주자 등의 과반수의 동의를 얻어야 하되, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 따릅니다(「주택법 시행규칙」 제23조제1항 후단).

입주자대표회의는 공동주택을 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 때에는 지체 없이 그 내용을 시장·군수 또는 구청장에게 통보해야 합니다(「주택법 시행규칙」 제23조제3항).

공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 설치해야 합니다(「주택법 시행령」 제53조제7항).

※ 국토해양부 질의 회신

· 기존에 하나의 단지로 관리하던 공동주택단지를 2개로 분리하여 별도로 관리하려는 경우 분리하여 관리하려는 동의 주민 과반수의 동의만 받으면 되는지: 분리하려는 해당 동의 입주민 등의 의사가 중요하므로 해당 과반수의 동의를 받으면 될 것이나 구분관리를 할 경우에도 단지 내의 공동시설물의 이용 등에 관하여는 분리되는 다른 동의 입주민들과 협의해야 할 것입니다(2000. 2. 19.).

· 공동주택의 인근단지를 공동관리할 수 있다고 할 경우 인근단지의 거리는 얼마가 되는지: 공동관리의 취지는 의무관리대상이 아닌 공동주택이 서로 인접하여 있는 경우 공동관리를 함으로써 관리의 효율을 높여 슬럼화를 방지하는 데 그 목적이 있는 것이며, 2개의 단지를 하나의 단지로 관리하는 것이므로 입주자대표회의와 관리주체가 각각 하나로 구성되어 관리하는 것입니다. 따라서 공동관리를 하는 단지는 서로 인접하여 하나의 단지같이 관리할 수 있을 정도의 조건이어야 할 것입니다(2001. 12. 12.).

 

관리방법의 변경  

관리방법의 변경은 위탁관리에서 자치관리로 변경하거나 자치관리에서 위탁관리로 관리방법을 변경하거나 주택관리업자를 변경하는 것을 말합니다.

- 공동주택 관리방법의 변경(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 주택관리업자의 선정을 포함)은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 합니다(「주택법 시행령」 제52조제1항 후단).

- 입주자대표회의를 대표하는 자는 공동주택의 관리방법이 변경된 경우에는 그 날부터 30일 이내에 신고서(「주택법 시행규칙」 별지 제34호의2)에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하고, 사업주체에게 통지해야 합니다(「주택법 시행령」 제52조제3항 후단 및 「주택법 시행규칙」 제24조제4호).

유의사항

- 입주자 등이 주택관리업자를 변경하는 경우 입주자대표회의는 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정해야 합니다(「주택법 시행령」 제52조제4항 본문).

※ 주택관리업자 선정방법에 대한 자세한 내용은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정하고 있으며, 이 고시는 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 주택관리업자를 선정하는 경우에 적용됩니다.

- 주택관리업자를 선정하는 경우에는 그 계약기간은 장기수선계획의 조정주기를 고려해야 합니다(「주택법 시행령」 제52조제6항).

- 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 해당 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않은 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제52조제4항 단서).

- 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경할 경우에는 그 위탁관리의 종료일까지 자치관리기구를 구성해야 합니다(「주택법」 제43조제4항 단서).

※ 대법원 2009. 1. 30 선고 2007다9030,9047 판결

아파트 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법으로 아파트에 대한 주택관리업자를 선정하였으나, 그 직후 입주자대표회의가 이를 무효로 하고 다른 업체를 관리업자로 다시 제안하여 입주자 등 과반수의 서면동의를 받은 사안에서, 기존에 선정된 관리업자의 지위를 인정할 수 없다고 본 사례