경매진행 중 변경되는 여러 이유 外

[치아라마]

며칠 전, 경매사건의 선순위채권자와 다른 업무차 미팅이 있었는데 당시 논의되었던 내용을 토대로 작성합니다. 선순위채권자와 후순위채권자의 채권서류 확인이 생략되어 있기 때문에 수치계산에 있어 오차는 있습니다.

입찰 전 작성하기에는 부담이 있어 기다렸는데 카페회원이 받으셨네요.

1. 선순위채권자의 고민

후순위채권자가 경매신청을 했으나, 현재 시세는 23억 정도인 관계로 이번에 낙찰이 될 것 같다.

그러나, 연체이자가 채권최고액을 채우지 못해서 기대수익에 미치지 못한다.

경매사건 변경접수를 해야 할지, 후순위 채권자의 근저당권을 변제할 것인지 선택을 해야 한다.

또한 1층이라는 단점에 더해서 요즘 부동산경기가 좋지 않아 낙찰금액의 예상도 힘들다.

2. 부실채권(NPL)의 수익구조

경매신청의 채권자는 선순위채권자가 아니라 후순위채권자 입니다.

등기부를 살펴보면,

선순위채권자의 근저당권이전은 2019년 2월 25일이며,

후순위채권자의 경매신청일은 2018년 12월 26일 입니다.

일반적으로 금융기관에서 정상채권(이자를 연체없이 잘 납부하고 있는)을 부실채권으로 취급하게 되는 시점은 이자연체 후 91일이 경과한 날로부터이며, 일부 대부업체의 경우에는 61일이 경과한 날로부터 산정하게 됩니다.

그렇다면 후순위채권자의 입장에서 이자가 연체된 시점은 9월 25일 또는 10월 25일로 추정할 수 있고, 선순채권자는 이미 이자가 연체되고 있는 애큐온저축은행의 근저당권을 대위변제라는 채권의 양도방법으로 이전했기 때문에 정확한 날짜는 알 수 없으나, 이자연체 후 91일 경과한 날로부터 산정하여, 선순위이든 후순위이든 9월 25일부터 연체되었다고 가정해 보겠습니다.

부실채권(NPL)의 수익구조는 단순합니다.

본 사건 선순위채권자의 경우,

애큐온저축은행의 대출이율이 정상이자 연 6%, 최고 지연배상금률 연 15% 이고,

18억 채권최고액은 피담보채권 15억으로 산정한다면(120% 설정 시),

2018년 9월 25일(이자연체일)~2019년 9월 24일(채권자 배당일 단순산정)까지 누적되는 이자와 원금의 합계는

15억 + (15억 / 100 * 15%) = 17억 2천 5백만원 입니다.

그런데 근저당권자가 낙찰금액에서 배당받을 수 있는 최고한도는 채권최고액(18억)까지 입니다.

즉, 경매가 진행되면 누적되는 이자와 원금을 합쳐서 채권최고액까지 도달해야만 기대한 수익을 최종적으로 실현하는 것입니다.

그러므로, 선순위채권자의 입장에서 1회 변경하여 1개월씩 경매기간이 늘어날 때마다 배당받을 수 있는 금액은 1천 8백 7십 5만원씩 늘어나게 됩니다(2억 2천 5백만원 / 12개월).

여러분이 선순위채권자라면 1천 8백 5십만원을 포기하실 건가요?

경매진행 중 변경되는 여러 이유 중 하나입니다!

3. 후순위채권자의 입장

대부업체의 경우 대출이자 24%(법정최고이율이므로 연체이자는 무의미), 채권최고액 150% 설정(원금 192,480,000원)이라고 가정한다면,

2018년 9월 25일(이자연체일)~2019년 9월 24일(채권자 배당일 단순산정)까지 누적되는 이자와 원금의 합계는

192,480,000원 + (192,480,000 / 100 * 24%) =238,675,200원 입니다.

채권최고액은 288,720,000원 이며,

변경신청하여 1개월 연장하면,

3,849,600원의 이자를 더 배당받을 수 있습니다.

그러나 변경신청할 이유는 없다고 봅니다. 대략적으로 계산해 보아도 1순위채권자의 배당금액과 2순위채권자의 배당금액의 합계가 1,725,000,000 + 238,675,200 = 1,963,675,200원 입니다.

낙찰가에 확신이 없는 이상 이 정도의 배당이면, 후순위채권자도 기대이익을 실현했다고 봅니다.

만약 선순위채권자가 본인의 채권최고액 달성을 위해 후순위채권자의 근저당권을 매수한다고 하여도 투입되는 비용을 산정하면 역시 실익은 없다고 보여집니다.

4. 후순위채권자가 대출을 동일한 날짜에 두개로 나누어서 실행한 이유

등기부를 보면 후순위채권자는 동일한 날짜에 접수번호만 달리하여 두개의 근저당권을 설정하였습니다.

차이점은 첫번째 근저당권에는 질권이 설정, 두번째 근저당권에는 질권이 설정되어 있지 않습니다.

이러한 이유는(본 사건과는 조금 맞지 않으나, 일반적인 이유입니다),

첫째, 두번째 근저당권의 금액이 크지는 않지만, 하나의 근저당권으로 설정하게 되었을 경우 질권설정이 어려울 수 있습니다. 질권이라 함은 근저당권을 담보로 다시 돈을 빌렸을 때 돈을 빌려준 사람(차주)이 먼저 배당받아 갈 수 있는 권리의 담보를 말합니다.

그런데 차주의 입장에서 시세와 비교하여 너무 높은 금액이라고 생각한다면 질권을 설정했다 하더라도 배당을 모두 받아가지 못하는 경우가 발생할 수 있기 때문에, 대부업자의 입장에서는 질권을 설정하여 받을 수 있는 금액만큼만 최대한 대출하고, 질권을 설정하기에는 차주의 입장에서 부담스러워할 수 있는 그 이상의 금액은 따로 대출하게 됩니다.

즉, 대출당시 시세를 21억으로 책정하고, 선순위 18억에 후순위로 최대 대출할 수 있는 금액은 3억이라고 한다면, 2억 7천은 질권설정을 해 주면서 차주의 돈을 빌려 대출해 주고, 나머지 약 3천은 질권설정 없이 대부업체의 자본금으로 대출해 주는 겁니다.

둘째, 그런데 왜 대부업체는 시세에 맞추어서 최대한 대출을 해 줄까요? 만약 낙찰가가 시세에 근접하여 경매비용을 제외하고 겨우 원금만을 건질 경우도 있지 않을까요? 대부업체의 전략입니다.

즉, 대출을 원하는 사람은 많고 이런 사람들을 모으기 위해서는 최대한 많은 금액을 대출해주어야 합니다. 만약 시세가 21억인데 낙찰예상가를 20억 산정하여 20억에 맞추어 대출해 주었다고 가정한다면, 채무자의 입장에서 다른 대부업체가 5천만원 더 대출한다고 연락할 시, 당연히 상환하고 재대출을 받게 될 것입니다.

중도상환수수료 받으면 되지 않을까요? 아닙니다. 대부업체는 통상적으로 3년 계약을 하고 24% 이자를 3년간 받을 것이라 예상하여 대출을 해주었는데 중도상환수수료를 받더라도 기대수익 72%의 이자에서 통상적인 중도상환수수료 3%를 감안하여도 최대 69%의 기대수익손실을 보게 됩니다.

셋째, 중금리의 효과를 채무자에게 보여주는 역할도 있습니다. 가령 2억의 대출을 원하는 채무자가 의뢰를 하였는데 모두 높은 금리로 대출이 나간다면 부담이 되니까 1순위 1억은 12%, 2순위 1억은 24% 로 나누어서 해 준다면 결과적으로 전체 금리는 18%가 됩니다.

간단하게 요약한다면, 대부업체의 입장에서,

대출수요자를 엄청나게 모으고 싶은데,

전략적으로 LTV(80%~105%)는 최대 얼마까지, 이율(8%~24%)은 얼마까지 해 주어야 할까?

더해서 대출은 최대!!!!로 해 주었지만 부실이 발생할 경우 쉽게 재매각하기 위해서는 LTV와 이율을 어떻게 조정해야 할까?

가 관건입니다. 차후 적당한 사례가 나오면 작성해 보겠습니다.

5. 대부업체가 전세권을 설정하는 이유

대부업체가 전세권을 설정해서 거주하고 있으리라는 생각은 하지 않으실겁니다.

만약 대부업체가 전세권을 설정하지 않은 상태에서 경매진행 중 소액임차인이 전입을 한다면(위장임차인의 여부는 차치하고)?

혹은 낙찰 후 소유자가 점유를 제3자에게 넘겨준다면?

잔금을 내지 못해서 재경매가 진행될 수도 있고, 배당이의신청 때문에 배당이 늦어질 수도 있는 등 채권자의 입장에서 예상하지 못했던 일이 발생할 수 있습니다.

그러나 전세권을 설정하게 되면 설령 이후에 그 누군가가 전입을 하던 점유를 이전받던지 간에 다툼의 여지가 없어지게 됩니다.

즉, 배당이의가 들어오게 되면 전세권이 설정되어 있는데 임차인이 전입하는 것이 논리적으로 맞지 않고, 이후 제3자가 점유한다는 것도 마찬가지의 논리가 성립됩니다. 이런 경우 소송사례가 아직 없지만, 상기의 경우를 방지하기 위한 대부업체의 전략 중 하나입니다.

뒤집어 생각해 보면, 대부업체의 전세권이 설정되어 있다면 낙찰 후 위장임차인 또는 점유의 문제로 명도가 힘든 경우는 없다고 볼 수 있습니다.

이해가 힘드신가요?

후순위인가? 선순위인가?

소멸인가? 인수인가?

배당요구는 했는가? 경매신청권자인가?

기계적으로 말소기준권리라는 것을 공부했거나, 암기했다면 고민할 수도 있을 것입니다.

물권과 채권의 개념으로 이해하시면 됩니다.

[페르마]

궁금한 부분이었는데 자세한 설명및 공유 감사합니다.

[홍익인감]

명쾌한 사례 잘 봤습니다..감사합니다.

[닥스]

다시 찬찬히 읽어봐야겠어요.감사합니다

[배실장(뱃짱공주)]

우리 연회원님이 받은 물건이라 더 관심이 갑니다~
문제 없다는 거죠? ㅎㅎ