조합원 아파트 관련 퍼온 자료 공유 합니다

[깜장무지개(116동1102호)]

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아마 제가 현업에 있던 시절의 저희 건설회사는 지역주택조합사업을 수주하여 100% 성공시킨 대한민국 유일의 건설회사일지도 모를 일입니다. 최근 5년간 3건의 사업을 수주하여 2건은 준공을 시켰고요, 나머지 한 건은 다른 시공사에 넘어갔지만, 성공적으로 분양까지 완료시키고 공사중입니다. 그러고 나니, 대한민국 굴지의 건설사에서 저희 직원을 빼가기 시작하더군요.

일단 지역주택조합사업이라 해서 무조건 어렵다는 것을 주장코자 함은 아닙니다. 다만, 일반 개발사업보다 훨씬 Risk가 높으며 여러분이 꿈꾸는 높은 수익률을 보장해주는 것이 아닐 수도 있다는 점을 설명드리기 위해 본 글을 작성해 봅니다.

지역주택조합사업이 재개발, 재건축 사업 등과 다른 점은 바로 사업의 진행이 조합이 아닌 업무대행사의 주도로 이루어진다는 점이죠. 법에서는 지역주택조합 추진위원회가 구성되고 추진위원회에서 업무대행사를 선정하도록 되어 있으나, 현실은 다수의 사업장들이 정 반대로 진행됩니다.

즉, 업무대행사가 주도하여 추진위를 구성하고 사업시행자의 역할을 하는 것이죠. 여기서부터 사업자체의 Indentity가 흔들리기 시작합니다. 순수 사업의 성공을 위해 움직이는 재개발 혹은 재건축의 조합과 달리, 업무대행사는 그렇게 순수하지만은 않죠. 또한 법적 책임은 모두 조합원에게 전가되는데 반해, 사업의 흐름은 업무대행사의 의지대로 움직이니 아이러니한 상황이 연출됩니다.

일단 어떻게 업무대행사가 추진위를 구성하는 이런 역전 현상이 발생되는 것일까요?

사업의 초기 단계부터 되짚어보면 최초 해당 지자체로부터 지구단위사전자문을 득한 시행사측에서는 일반적인 PF사업 형태로의 개발을 추진하다가 여의치 않게될 경우, 해당 사업권을 매각하기에 이릅니다. 이에 해당 사업권을 매수하는 세력이 다시 PF등의 시도를 진행하며 사업주체의 손이 여러번 바뀌게 되죠. (일반적인 시행사업의 Flow입니다.)

해당 과정에서 순수 Developer라고 보기 보다는 투기꾼들도 몇차례 끼는 경우들이 있고요, 이것이 해당 사업의 원가를 증가시키는 원흉이 되기도 합니다. 어찌되었건, 어떤 방법으로도 PF사업구도가 만들어지지 아니할때 최종적인 종착점이 바로 지역주택조합입니다.

결과적으로 말씀드리자면, 사업의 주도적 주체가 애시당초부터 조합에 의해 진행된 사업이 아니며, 시행사에서 개발 방안이 부재한 상황에서 만들어지는 사업구도이기에 시행사는 순간 업무대행사로 변모하고 기투입비 회수차원에서 지역주택조합으로의 방향성을 설정하게 됩니다.

다만, 개발업의 선수들(건설사, 금융사 등) 조차 Risk가 많아 어려울 것이라 판단해서 포기한 사업장들이 최종적으로 개발업을 잘 모르는 조합원들에게 해당 Risk가 전가되어 진행되는 사업구도이다보니 여러 사건사고가 많아지는 것입니다.

먼저 지역주택조합 설립 인가시까지의 Risk를 짚어보도록 하겠습니다.

본 사업에서 가장 Risk가 높은 단계라고 할 수 있겠죠.

가장 어려운 점이 첫번째. 토지사용승낙서 징구이며, 두번째 조합원모집이죠. 조합설립인가를 위해서 가장 어려운 부분이기도하며, 가장 높은 Risk를 부담하는 단계이기도 합니다.

먼저 토지사용승락서 징구시점의 Risk를 살펴보겠습니다.

사업주체 측에서 토지주로부터 80%이상의 토지사용승락서를 징구받는 시점, 토지주와 시행주체 간에 토지 매매가에 대한 협상이 들어갑니다.

처음에는 사업성검토 항목에 따라 책정된 목표매수가로 제안을 하나, 토지사용승락을 거부하는 세대에 대해서는 점점 매수가를 높여가죠. 그러나 주민들간에 비밀은 없습니다. 당초 동의서를 작성해준 세대도 다른 세대들의 매수예정가가 올라가면 토지사용승락의사를 철회하겠다며 내용증명 보내고 각종 예상치 못했던 사태들이 발생됩니다.

여기서 우선 당장을 모면하고자 과도한 약속을 진행하는 업무대행사도 있습니다. 사업성 검토서상의 총 토지대는 한정되어 있는데, 토지사용승락을 받기 위해 무리한 토지보상비용을 남발하는 곳도 있죠. 즉 감정평가가 3억에 불과한 토지에 대해 매수가를 9억, 10억에 사주겠다며 우선 당장 토지사용승낙서를 징구받고 보는 곳도 많이 있습니다.

이런 현장들의 경우 나중에 사업계획 승인을 받을 때, 무너지기 시작하게되죠. 사업계획승인을 받을때는 실제로 해당토지의 95%를 매수해야만 사업계획승인절차 진행이 가능하거든요. 아울러 이는 일반적인 계약행위와 다른 실제로 잔금을 모두 치루고, 소유권이전등기가 완료된 상황을 말하는 것입니다.

여기서는 또 다른 Risk가 상존하는데 해당 부분에 대해서는 다음 글에서 다시 설명드리도록 하겠습니다.

현재 해당 조합이 총 토지대 예산을 얼마로 책정해 놓았으며, 예산 대비 실제 집행예정금액과의 Gap이 커지면 커질 수록 여러분의 추가부담금 압박은 더욱 거세지는 것이죠.

물론 사업예산이 증가한 만큼 일반분양분의 분양가를 올리면 된다는 주장도 가능합니다. 따라서 대구와 부산과 같은 청약열풍 지역에서의 지역주택조합사업은 성공사례가 상대적으로 많이 발생되는 이유이기도 합니다.

다만 서울 역시 "분양가를 올리면 되지 않는가?"라는 발론이 가능하나, 분양성이 받쳐주지 않는 상태에서 함부로 분양가를 올렸다가 겪게될 Risk는 본 글의 아래부분에 언급되어 있습니다. (ex : 상도동 엠코타운)

상기 과정에서 두번째 어려운 작업이 바로 조합원 모집이죠.

앞에서 설명드렸듯이, 지역주택조합사업의 예산이 확정되지 않았습니다. 과연 토지대가 얼마로 불어날지 알 수 없는 상황이죠.

더욱이 공사비 역시 최초의 시공사들은 우선당장의 수주목표를 채우기 위해 조건부 단서를 달아 낮은 시공단가를 제시하죠. 하지만 이 또한 엉터리입니다. 왜냐하면 사업계획승인이 진행되기 전의 도면은 가도면으로 실제 수량산출이나 견적조건을 충족시키기 어렵기 때문이죠.

따라서 유사사업장의 공사단가를 붙여서 시공참여 제안을 하지만 단서조건으로 최종 공사비 확정은 사업계획승인 인가후 재 검토되기로 약정되어 있어 공사비 증가도 무조건 발생될 수 밖에 없는 수순이죠. 

이뿐일까요?

사업지에 속한 토지를 매수했다고 해서 해당 거주지의 임차인들을 함부로 내보낼 수 없습니다. 즉, 계획을 초과하는 명도비가 발생됩니다. 여기서 무리하게 명도를 진행시키면 용산사태와 같은 참사가 일어나죠. 용산사태에서 경험했듯이 철거인연합회에서 달려들기 시작하면, 해당 현장은 박살이 난다고 봐도 무관합니다. 아무리 합법적인 절차에 의해 진행했더라도, 철거인연합회의 때법앞에서 예산상 책정된 명도비는 어느새 수십배 올라가기도 합니다.

자, 상기와 같은 산적해 있는 Risk들을 감추고 마치 『무주공산』인마냥 여러분을 유혹하는데, 실제 부동산에 관심이 높으셨던 분들이라면, 결코 지역주택조합이 무주공산이 아니라는 사실은 확신하고 계시죠. 평소 부동산에 대해 모르셨던 분들이 대부분 지역주택 조합원으로 참여하게 됩니다.

이러니, 사실  지역주택조함의 수분양자들은 대부분 부동산 개발업을 잘 모르고 순박하게 살오신 분들이 대부분이고요, 법조계, 금융권 혹은 건설회사에서 근무하는 사람들은 지역주택조합을 처다도 보지 않는 이유이기도 하죠.

그러다보니 조합원 모집은 일반분양보다 훨씬 어려운 모집절차를 겪으며, 성과도 미진할 수 밖에 없습니다.

상도동 엠코 타운과 같은 사례도 참고해 둘 필요는 있습니다.

앞선 글에서 아파트포유 회원님 중 "enthly"님의 조언을 보니 놀랍게도 상도 엠코타운을 거론하시더군요. 정말 아파트포유에는 은둔 고수들이 많이 계십니다. 제 기억으로 상도 엠코엠코타운은 지역주택조합원들의 추가부담금 때문에 조합원 분양가가 일반분양보다 높아진 Case로 기억합니다.

상도 엠코타운의 지역주택조합원은 약 1,200명이었으며, 1,200명의 일반분양을 추가로 진행시켜 총 2,400세대 규모의 아파트단지를 만드는 사업으로서는 매우 큰 규모의 사업이었습니다. 해당 사업의 시작 역시 2000년부터 진행되어 2013년 준공되었으니 장작 사업기간만 무려 14년을 걸친 인내의 사업장이었죠.

무척의 장기간을 기다리면서 조합원들은 업무대행사의 추가분담금이 없다는 약속만 믿고있다가 2009년 7월 청천벽력과도 같은 추가분담금 1.5억을 납부하라는 소식에 무너지기 시작합니다. 소송도 진행하고 승소도 하지만 결국 시공사의 유치권의 벽을 넘지는 못하고 결국 대부분의 조합원들이 추가분담금을 납부하기에 이르죠.

사실 애시당초 일반분양분에 대해 말도되지 않는 높은 분양가를 책정하고 분양을 진행후, 일정 기간이 지나고나면 할인분양을 하는 것으로 시공사와 조합간에 약정이 있었던 것입니다. 그리고 일반분양분의 할인률이 높아지면 높아질 수록 조합원들의 추가부담금은 늘어날 수 밖에 없는 구조였죠. 이를 추진한 주체는 조합이라기 보다는 업무대행사였으며, 개발업에 대해 무지한 조합원들을 구워삶은 주체입니다.

아울러 유치권은 민법상에 보장된 내용이기에 아무리 추가부담금이 불법적 절차에 의해 진행되었더라도 시공사입장에서는 공사비를 못받았기에 합법적 절차에 따라 유치권을 행사할 수 있으며, 결국 사업의 주체는 즉 조합원 개개인이 되기에 추가분담금 여부와 상관 없이 공사비를 지불할 수 밖에 없는 구조가 되어버린 것입니다.

이런 사태를 막아줘야하는 것이 업무대행사인데, 과연 그들이 조합원의 편이었을까요?

일단, 조합설립인가까지의 Risk를 간단히 다뤄봤는데요, 이제는 사업계획 승인시까지의 Risk가 또 상존합니다. 그럼 다음 글에서 사업계획승인시까지의 Risk는 무엇이 있는지 살펴보도록 하겠습니다. (끝)

- From : 아파트포유

* 본 글은 Risk부분만을 부각한 글로서 실제 투자여부를 검토할때 참고만 해주시기 바랍니다.

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[아롱이(114동 1102호)]

그래서 총회전 조합장이나 행정용역업체 를 방문해서 땅매입현항 추가분당금에 대한 확정등을 정확히 짚고 넘어가야 한다고 제이씨님께서 글을 주셨어요
월회비를 내어 카페 홍보나 친목 더 나아가 워험한 사항이 닥쳤을 경우 변호사 선임비등을 말씀항셨어요
그래서 연락처 교환이 모두 절실이 필요한 사항입니다

[쇼군(104동2303호)]

개인적인 제생각은 다달이 회비 걷기는 힘들고 가입비 형태로 돈을 받고 정회원으로 등업하는게 낫지 않을까요? 참고로 평택 금호어울림은 2200세대에 만원씩 받고 정회원 가입 받았습니다 나중에 등기시 정회원이 아니면 법율회사에서 돈을 조금 더 받드라구요 가입비는 저희는 리스크가 있으니 금호보다는 더 걷는쪽으로 맞추는게 낫지 않을까요? 다달이 회비 걷기는 정말 힘들고 내는 분 만 낼 뜻하요

[백향목(105동703호)]

쇼군님 의견에 찬성입니다......월회비보다는 가입비 형태로 만원이나 이만원 정도가 적당한듯 합니다.,,

[쇼군(104동2303호)]

그냥 제 개인적인 생각 일 뿐입니다^^

[아라한(105동2104호)]

쇼군님 의견처럼 회비에 대한 얘기는 여기저기서 나옵니다. 동의를 하고요, 아직 카페 활동을 하지 않은 많은 수의 우리 조합원들의 참여가 있어야 하기에.. 카페 홍보가 앞서야겠네요. 모두가 위험성을 인지한다면 변호사 선임이나 회비에 관하여 호응을 해 주실 것이라 생각합니다. 월회비의 형태는 고민 거리가 있었는데, 가입비 형식도 괜찮네요. 좋은 의견 감사합니다.

[아라한(105동2104호)]

여러 분들의 의견을 반영하여.. 제가 구상하고 있는 것은, 이 카페와 별개로 비공개 카페를 개설하여 조합원만 가입을 유도하고, 쇼군님 의견처럼 가입비를 받는 형태를 갖출까 합니다. 의견이 있으시면 쪽지로 보내 주시고, 조용히 함 작업해 보겠습니다. 카페가 홍보가 잘 되어 우리 조합원 모두의 참여가 있다면 좋겠네요.^^

[깜장무지개(116동1102호)]

찬성합니다~~~

[심현섭]

찬성합니다!