충남 예산군 대술면 산정리 464 ㅡ10
ㅡ김기옥 ㅡ 김란연
고도
산37ㅡ1 138 464ㅡ2 100 ㆍ464 94
산39ㅡ2 69 산39ㅡ6 115 463ㅡ1 112
실41ㅡ1 93
시산리 370 대지 101미터
850 미터 거리
시산리 산 155ㅡ1
94미터 붙은 땅 464ㅡ10
남향
ㅡ맹지
길ㅡ밭 ㅡ백평 가로로 길다란 폭 좁은
464ㅡ2
묘지권 있음ㅡ묘지 갯수3
묘지가는 옆길 임도 버스길
있음
ㅡㅡ묘 쓰기 좋다는 의미ㅡㅡ
ㅡ군청확인 사항 ㅡ
환경과 ㅡ가축 거리제한 041339750ㅣ0
입법예고 ㅡ 2016 6월 시행
소말ㅡ100ㅡ200
젖소ㅡ200ㅡ300
닭 오리 개 양ㅡ500ㅡ1000
5가구 이상 기준거리
ㅡ해결법ㅡ
군청근처 설계사무소가서 상담 후 해결
ㄱㆍ축사 신축ㆍ방목장 허가
산림과ㅡ0413397603
벌목담당ㅡ산37ㅡ1 벌목상태
벌목3haㆍ만평 이상시 주변 조건ㆍ신청
현장 파악 사항
1
버스도로까지 거리? 도로 연결가능여부
묘 임도까지 거리? 몇 분거리? 경사도? 방향?
2
묘 쓸 자리 있는가?
기존 묘지 갯수3
묘비명 이름과 소유주이름비교
3
숲 상태
나무 수종? 년생? ㅡ활엽주 50%이상 안됨
키? ㅡ 땅 상태 가늠 노령 소목은 마사토 암반
4
집 지을 자리 모색
ㄱㆍ 밑부분? ㅡ전용가능
ㄴㆍ중턱이나 정상 부분
5
전기 ㅡ 전봇대 위치 주택 위치
물 ㅡ 구거 거리
6
중종 땅 여부 인근 주민에게 확인
ㅡ 산지전용허가기준을 3가지ㅡ
1 300평 이상 산지전용ㅡ 산지 경사도 25도 이하
2 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하
3 50년생 이상 활엽수림 비율이 50%이하일 것
ㅡ위는 법이 규정하고 있는 최고 한도
ㅡ각 지자체의 도시계획조례를 살펴야 한다.
예 ㅡ여주군의 경우 경사도를 15도로 규정
양평군의 경우 경사도 25도 이하, ha당 입목축적이 100% 이하로 규정
지자체마다 다른 개발행위허가기준
반드시 해당 지자체의 조례를 참조하고, 토목설계측량설계사무소의 조언을 얻은 후 매입하는 것이 바람직
ㅡ 현지 확인ㅡ
도로쪽에서 땅 전체 모양 경사도 전기 물 파악
실제 도로(포장) 유무
지적상 맹지이나 실 도로(포장 무관)가 그 땅까지 가능한지 확인
묘지 갯수 ㅡ토질 상태
소나무(조선소나무)가 많은지
돌산 여부 ㅡ돌 팔기
그 땅 한가운데 누워서 바람냄새, 땅냄새, 앞쪽 전망등 느낌이 오면 내 땅~~
산에 있는 나무의 수종 (나무종류) "입목구성" ㅡ평균 수령 50년 이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다.
(50% 이상인 경우는 드물다)
나무의 밀도와 크기ㅡ"입목축적"
임야소재 시 군의 평균치보다 50%를
넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다. (그냥 보존하라고....)
비교
대술면 궐곡리 산60
고도100미터
공(㎡당) 1,830원 (2015/01)평당 ㅡ5500원
가축사육제한구역ㅡ,임업용산지ㅡ준보전산지
ㅡ5000평ㅡ9천만원 하락 5000
내포 신도시 발표 시 1억 준다는것 안팔음
천안 시민
부동산 천안 041 572 9944
마음에 드는 임야 신림과에 문의
ㅡ벌목이 가능 여부
좋은 임야를 볼 줄 아는 안목을 키워야 합니다.
지번
그 지역 지도( 임야)를 보고 확인
위성사진으로 경계ㅡ주변에 무엇이 있으며 소나무의 입목율(위성사진으로 확인 됨)을 따져
고도 입목의 수령이 얼마인지 필히 확인
첫쩨 물
그 옆에 도랑물이 흐른다면 되겠지요
산이 높으니 자체적으로 물이 많이 있다.
두번째 토양
나무들이 어려도 숲이 울창한 산
ㅡ양질토에 수분과 습기를 많이 가지고 있으며 배수가 잘 되는 산
나무들이 나이가 많은 데 키가 작으며 빈약
무언가 매마른 듯한 산~
ㅡ앝은 토심에 암반들이 있으며 수분을 갖지를 못하는 마사토 토질일 가능성이 높지요
이런 임야에서는 좋은 결실과 많은 수확을 내기가 어렵다
도로
도로는 필히 임야에 접근하여 있어야 하지만 혹 위의 조건을 모두 갖추어 있으며 도로가 없다면
지적도를 보며 구(도랑)가 있는지 아님 지나가는 길에 위치한 토지주와 협의를 하여 도로를 만들면 됩니다.
그 토지주와 같이 개발을 하는 겁니다.
고도ㅡ백미터
어떤 수종을 심느냐에 많이 중요
온난화 현상으로 농산물들 북쪽으로 이동 중
높은 산을 권하고 싶습니다.
높으면 불편한 점도 많으나 장점들이 더 많다
가격 면에서도 차이가 나지만 사람이 살아가는데는 너무나도 좋은 점들이 많다
가격 ㅡ
1. 서류관계를 확인
지적도
ㅡ땅의 모양을 알 수 있고 땅을 찾는데 필수적
주변도로, 하천 등 조건을 서류상 확인할 수 있다.
토지대장(임야대장)
ㅡ 땅 소유주 확인용
계약 시 계약자가 소유주인지 아니면 소유주의 인감이 인감증명을 첨부한 위임장인지 확인하는데 필요
등기부등본
ㅡ 근저당 설정, 가압류,
가등기 등 각종 권리관계를 확인
도시계획확인서
ㅡ땅의 활용도 파악
각종 행위제한 등을 확인 땅을 용도 파악
땅의 몸값을 서류상으로 확인하는 셈
2ㅡ현지 확인ㅡ
도로쪽에서 땅 전체 모양 경사도 전기 물 파악
실제 도로(포장) 유무
지적상 맹지이나 실 도로(포장 무관)가 그 땅까지 가능한지 확인
묘지 갯수3 ㅡ토질 상태ㆍ나무 나이 크기 보고
소나무(조선소나무)가 많은지
돌산 여부 ㅡ돌 팔기
그 땅 한가운데 누워서 바람냄새, 땅냄새, 앞쪽 전망등 느낌이 오면 내 땅~~
[법원 경매 낙찰받은것 직접 등기내는 방법]
- 대금지급기한 통지서를 받으면 신분증, 도장, 은행통장을 들고 해당 경매계 방문
[법원에서]
- 매각허가결정서와 잔금납부통지서를 발급받아
- 은행에 납부(이때 통장을 가져가면 수월하다.)
- 경매계에 비치된 부동산소유권이전등기 촉탁신청서와 말소할 등기의 표시 서식을 챙기면서 무인발급기에 가서 부동산등기사항전부증명서 1통을 발급받는다.
- 촉탁신청서를 우편으로 받은 대금지급기한통지서를 보면서 사건번호 등을 적어 작성한다.
- 해당 직원에게 말소할 사항을 체크해 달라고 하여 말소할 등기의 표시를 작성한다.
- 5장 복사
- 매각허가 결정서 2번째 장의 부동산의표시를 5장 복사
[해당 시군구청에서]
- 토지대장(임야대장) 1통, 건축물대장 1통(해당될 경우), 주민등록등본 1통 발급받고(이때 무인발급기를 이용하면 편하다.)
- 관련서류를 주고 취득세, 등록면허세 고지서를 발급받아 은행에 낸다.
- 영수증을 백지 한장에 다 붙인다.
- 국민주택채권 매입은 창구직원에게 얼마치 끊어야 하냐고 물어서 은행에서 끊으면 된다.(나는 해당 없었다.)
[다시 법원으로 가서]
- 등기필증 송부용 우표 3,800원, 2,200원 각각 구입(직접 다시 법원에 방문하여 수령하지 않을 경우에 해당)
- 은행에서 등기신청 수수료를 내고 영수증을 백지 한장에 붙여 첨부.
(최종 편철 순서)
촉탁신청서, 부동산목록...... 첨부서류 각 1부씩,
매각허가결졍서와 잔금납부 영수증도 첨부
이렇게 묶고 부동산목록과 말소할 사항 복사한것을 사이에 끼운다.
- 민원실 접수창구에 접수
담당 대전지방법원 홍성지원 | 경매2계 | 전화번호 : (041)640-3233
10월 27일 경매 준비
준비물
1
수표ㅡ360만원ㅡ신분증ㅡ도장
위임시
인감증명ㅡ인감도장
2
집 출발 6시
산도착ㅡ7시 30분ㅡ출발 9시0분
ㅡ전봇대 위치 거리
ㅡ버스도로 까지 거리 도로작업 가능여부
거리 시간 트럭 접근
ㅡ산 경사도 묘지갯수 건축물 여부
나무 수종? 년생? ㅡ활엽주 50%이상 안됨
키? ㅡ 땅 상태 가늠 노령 소목은 마사토 암반
소나무(조선소나무)가 많은지
집 지을 자리 모색
ㄱㆍ 밑부분? ㅡ전용가능
ㄴㆍ중턱이나 정상 부분
물 ㅡ 구거 거리
중종 땅 여부 인근 주민에게 확인
3
홍성 지원 경매 2계ㅡ10시 도착
입찰시간ㅡ 오전 10시 10분부터 11시 10분
ㅡ경매법정 출입문 쪽에 게시된 사건목록 확인
법원에서 공고후 2주가 지나서 입찰
그간 변경, 연기되거나 취하되는 물건 있음
ㅡㅡ총 인원 ㅡ 목록표 확인 사람 수 파악
입찰표 배부
- 기일입찰표와 보증금 봉투를 받아
차로 .(법정 한곳 쓰는 곳이용 )
- 보증금 봉투에 사건번호와 이름을 쓰고, 수표를 넣은 후 도장을 몇군데(찍는 자리 표시가 있음) 찍고 큰 봉투에 넣습니다.
- 그 다음 기일입찰표에 사건번호를 쓰고,
- 물건번호를 씁니다.
(해당 사건에 단독물건이면 안써도 됩니다.)
- 입찰자 본인란에 주민등록상 인적사항을 씁니다.
- 입찰가격란을 신중하게 씁니다.
(중요!! 고칠 수 없는 곳.
다른곳은 두줄긋고 도장 찍으면 됩.)
ㅡ입찰가액 잘못 기재 사고 - ‘0’ 하나 더 ㅡ
진짜 치명적인 사고
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
- 바로 아래 현금.자기앞수표란에 체크,
- 우측 보증금액란에 금액을 씁니다.
(내가 425만원짜리 수표를 가져 갔다고 425만원을 쓰는것이 아니라 10%의 금액 즉 4,248,600 이렇게 써야 한다는 말씀!)
- 그 아래 반환 받았습니다. 밑의 줄 입찰자에 이름을 쓰고 도장을 찍습니다.
- 반절 접어서 큰 봉투에 넣고,
- 도장 찍으라는 곳에 도장을 주~욱 찍고,
- 접수 담당관에게 가면
- 신분증 확인하고, 호치키스로 찍어 함에 넣으면서 접수증을 줍니다.
ㅡㅡ낙찰ㅡㅡ
12시경 부터 개찰을 시작
- 낙찰되지 못하였다면 보증금을 되돌려 받고 집
- 낙찰을 받았다면 보증금 정산(잔금정리) 하고, 보증금 영수증과 매각대금 납부안내서를 받아 나옵니다.
- 법정 입구부터 10여개 이상의 대출상담사 명함
이후는 1주간의 유예기간
ㅡ농지의 경우 농지취득자격증명 납부
임야는 상관없죠.
ㅡ또 1주간의 이의신청 기간
소유자나 이해관계인에게 통지 신청을 받는 기간
입찰일로부터 2주가 지나면 법원으로부터 대금지급기한통지서 받음
잔금을 치를 기간은 법원마다 조금 다른데 2주~3주의 기한
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
법원ㅡ 대금지급기한 통지서ㅡ 잔금
- 낙찰 받자 마자 ㅡ주거래 은행ㅡ임야를 낙찰
대출 문의ㅡ 감정가의 몇%, 낙찰가의 60% 중 낮은금액 가능ㅡ 이자율도 6%말~7%
대출을 위한 서류 준비
ㅡ대출상담사 명함 뒷면
ㅡ국세완납증명, 지방세 완납증명
- 2주가 지나고
대금지급통지서를 받자마자
법원 앞에서 대출상담사가 낙찰가의 80%까지 5.5%로 대출해 줄 수 있다고 한 그사람과 대출을 추진
ㅡ2일 정도 지나서 딴소리 ㅡ
70%까지 이자율도 7%
묘지 한개당 300만원씩 계산해서 줄여야 한다
- 인터넷을 뒤져(경락잔금대출로 검색)
옥션 사이트를 찾아내 대출 역경매에 글을 등록
ㅡ낙찰가의 80%, 이자 5.5%로 해주겠다,
70%에 5.8% 해주겠다,
60%에 4.6% 해주겠다는 식으로 올라 오더군요
ㅡ80%까지 해주겠다는곳에 전화
2일 후 맹지네, 보전산지가 있네, 묘지가 몇개 있네....등 핑계를 대면서 안되겠다고.....
ㅡ법원앞에서 받은 명함의 연락처 전체에 문자
ㅡ<2011타경XXXX 임야 경락잔금 대출조건을 제시해 주시겠습니까?>
80%, 이자 5.5%~5.7%로 해주겠다
바로 전화해서 서류 다 되었으니 진행합시다.
ㅇㅇ군 지역단위농협으로 가라
담당자 연락처 달라고 해서 통화
1시간 동안 가벼운 상담과 서류 작성, 잔금치르는 과정 설명
낙찰가 : 43,099,000원
입찰보증금 : 4,248,600원
필요한 금액은 38,850,400원
취.등록세, 주택채권 할인, 증지 등 낙찰가 5~6%
- 취.등록세 : 1,982,540원
- 대출 설정비 30,000원(수수료는 농협에서 낸다
- 법무사비 : 약 440,000원(증지값, 채권할인액 등 포함)
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보증금 빼고 4130만원이 필요하다는 결론
법원 앞 대출전단 모두 받아 문자 송신
ㅡㅡ대출 ㅡㅡㅡㅡ
80ㅡ60프로
무조건.낙찰가에 60% 를 해주는것은 아닙니다.
공시지가.가 낙찰가에 비해 적을때.는 공시지가에서.60%해주고
낙찰금액이 공시지가 보다 낮을경우는.낙찰금액의 60%.까지 해주더군요.
ㅡㅡ등기ㅡㅡㅡ
법무사사무소 70 만원ㅡ취득세빼고ㅡ 한달이내
직접하니 반
각 법원의 홈페이지
민원에 대한 자세한 안내
해당하는 등기절차 및 필요사항을 프린트
시키는데로 준비/작성해서 법원에 신청하면 됩
궁금한 내용ㅡ등기과 민원창구 민원상담
접수창구도 직접한 서류는 한번 체크해 줍
하나의 입찰표에 여러 개의 사건번호를 기재하여 입찰하는 경우,
하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호가 있는데 그 물건번호를 기재하지 않고 입찰하는 경우, 입찰표상의 입찰금액을 수정한 채로 입찰표를 제출하여 무효가 되는 경우 등
입찰 당일에 발생할 수 있는 사고들이 상당수 많다.
ㅡㅡ입찰가격 결정ㅡㅡ
## 몇번 유찰될때가 가장 좋을까? ##
ㅡ전문 꾼들(부동산업자)ㅡ
ㅡ임야에 관리지역이 몇% 정도 되는지
ㅡ도로와 얼마나 떨어져 있는지,
ㅡ벌목이 가능한지(나무만 따로 팔아먹을 ),
ㅡ땅이 바위가 별로 없는 흙으로 되었는지(흙만 파서 파는수도 있죠),
ㅡ온통 바위산인지(돌을 깨서 팔수도 있지요),
ㅡ멋진 조선소나무 가 몇그루나 있는지(돈) 등등등
- 도로(농로도 해당)가 붙어 있다면
2회 이상 유찰되기가 어렵습니다. 2회차에 들어가서 가격을 조금 높게 쓰시면 됩니다.
ㅡ경사도가 심하면 개발이 어렵기 때문에 아예 대상에서 제외시키세요.
ㅡ지적도상 도로가 없는 맹지
3~4회까지도 유찰되는 경우가 많다.
가격이 50% 밑으로 떨어질 때 투자 개념으로 사놓고 아무것도 안하는 경우 혹은 묘지로 쓰려고 살수도 있구요.
ㅡ현황도로가 있다면 3회에서 그 금액보다 약간 높은 금액으로 찌르면 될것 같습니다.
- 경매정보 아래쪽 최근 낙찰율과 낙찰횟수 있다. 참고하되, 임야는 상대적으로 그 수치보다 상황이 좀 안좋다 . 즉, 97%이고 1.6회 라고 나온다면 임야의 경우는 97% 이하 금액이면서 2회차 또는 3회차에 보통 낙찰된다
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
46,420,000원 낙찰 매각