부동산이마트연구소 이정찬 대표입니다 매년 이맘때쯤 되면 올 한해를 마무리하고, 내년도 2014년도 부동산 시장을 전망해 봅니다.
누가 뭐래도 2013년도 최대의 부동산 화두는 전세가격 대폭 상승, 매매가격 근접, 828 전월세 대책 등 모든 이슈를 주목받았읍니다. 요인은 도심에서 공급이 없었다는 점, 특히 서울시 관악구같은 곳은 최근 신규 아파트 공급이 없었던 지역 등은 폭등했지요. 경기도 화성같은 경우에는 서울에서 밀려간 수요로 인하여 많이 상승했구요 2016년까지 수도권 전세가격은 대채적으로 상승이 예상됩니다.
두번째, 화두는 박원순 시장 취임이후 거세게 불어닥친 뉴타운재개발 출구전략입니다. 표에서 보듯이 35%가 구역 해제되는 수모를 당했어요 그러나, 역설적으로 도심에서의 공급 부족이 투자수요를 유발시키는 요인으로 곧 작용할것으로 보입니다. 그 동안 정치 논리로 마구잡이로 지정된 것도 문제이고, 이번기회에 옥석가리기를 하다보면 진행이 순조로운 지역은 지원이 절실합니다. 경기도 뉴타운은 광명 뉴타운외에는 추진이 당분간 어려울듯 보입니다. 표에서 보듯이 2014년 2015년 물량은 다소 과장된 데이타로 보입니다. 아직 사업성이 회복되지 못한 구역 물량까지도 포함되어 있는듯 싶어요
강남 재건축 시장은 항상 한국 부동산 시장의 중심에 위치하며 풍향계 역활을 하곤 합니다. 이런 측면에서 의미가 크지요. 2009년 초반 수준으로 회복되었지만 최고점이었던 2009년 4분기보다는 평당 500만원정도 낮게 형성되어 있네요. 이는 향후 상승 여력이 있다는 점을 의미합니다. 주요 단지들의 추진 단계도 참고하세요. 생각보다 느린 구역도 있어요 2013년도 토지 가격 상승은 세종시가 단연 1위입니다. 그리고 하남시이구요 지가는 아직도 한번도 평균치 개념에서 하락한점이 없다는 점은 아파트 가격 상승에도 도움이 되지만 다가구 주택이나 상가주택의 보유 매력도를 증진시키는 역활도 한답니다. 박근혜 정부의 정치적 고향인 대구와 경북, 부산이 모두 일제히 상승했어요. 특히 대구가 단연 돋보입니다. 대구는 전세가격도 전국 최고로 상승했어요. 그러나 2014년부터는 상승이 둔화될것으로 보이므로 투자할 경우 신중하세요 2009년에 선보인 원룸형 도시형 생활주택이 사실상 공급이 중단될 위기에 처해 있어요 그 동안 공급량 과잉문제도 있지만 주차난 문제에 기름을 끼얺는 문제점이 있었지요 그러나 주차대수 기준 강화로 건축업자의 채산성 악화로 2013년 하반기부터는 건축 인허가가 전멸했다고 보아야지요. 따라서 젊은 수요층이 많은 일부 강남권, 특히 신논현역 일대에 존재하는 도시형생활주택은 수익형으로도 좋구요. 차익실현도 가능해질것으로 보입니다. 2-3년후에 공급이 재개되면 분양가격이 높게 분양하면 기존 도시형생활주택의 가격도 동반 상승이 예상됩니다. 박근혜정부의 부동산 대책중 핵심 내용이며, 중장기적으로 가장 파괴력이 큰 정책은 과감한 공급량 축소 정책입니다. 그리고 올 한해를 뜨겁게 만들었던 양도세 5년간 면제 혜택은 또다시 나올수 없는 혜택이죠 취득세 영구 인하는 국회통과가 좀 늦은것이 흠이었지요 수직증축 리모델링 법안 통과는 강남과 목동, 분당권이 수혜지역입니다. 안전성과 비용이 문제이지요 박근혜정부의 공약인 행복주택은 현재 대폭 축소되었지만 이것 또한 진행이 순탄치 않을 것으로 보입니다.
2014년도 부동산에 주는 변수중에서 가장 큰것은 내수경기 활성화에 달려있어요 미국의 양적완화 출구전략도 예견되어 있는 일이므로 사전 대처가 필요하구요 특히 다주택자 양도세 중과 폐지가 안되면 유예기간을 서둘려 연장해야합니다. 특히 돈 많은 실수요층이 강남 아파트 구입을 원천 봉쇄하고 있는 DTI 폐지가 무엇보다도 시급한 조치입니다 2014년도 주택가격은 서울 상승, 지방 하락으로 예상되며, 전세가격은 서울/지방 모두 상승이 예상됩니다 2014년 1-2월은 거래 절벽이 예상됩니다. 그러한 시기에 내 집 마련하세요 2014년도 공급 물량중 수도권에는 위례신도시등 잔여 물량 외에는 관심지역이 아닙니다. 문제는 서울에서 공급되는 재개발 재건출 물량이 관심대상입니다. 선점해서 투자하세요 2014년도 투자 키워드는 폭넓은 지역이 아니라 축소지향형입니다. 즉 알짜 위주로만 유망합니다. 알짜는 서울에 있읍니다 강남 재건축도 유망하지만 DTI가 존재하는 한 소액 투자가 어렵습니다. 용산 마포권역에서 공급되는 재개발이 소액으로 접근 가능합니다. 실투자 5천만원부터 가능해요
반전세 수요층이 존재하는 강북 소형 아파트를 역세권에서, 신혼부부가 선호하는 강남 역세권 투룸 빌라(다세대)를 주목해서 투자하면 좋을듯 하네요 2014년에도 토지시장은 택지개발로 보상금이 풀리는 인근지역이 상승을 주도할것입니다. 2013년에 하남시가 미사지구 보상으로 지가 상승이 높았던것 처럼이요 평택시는 2020년까지 인구가 2배로 증가합니다. 100만도시로 탄생합니다. 또한 삼성전자, LG전자등 투자규모가 160조가 넘는 지역이며 2016년이면 미군부대도 전부 이전하여 오고, 평택항이 무역 중심항으로 부각됩니다. 신평택형 KTX역도 만들어집니다. 가치향상이 확실한 지역입니다 2014년 주거용 부동산의 알짜 물량은 서울 도심과 강남밖에 없음을 유념하여 투자하세요 2014년 하반기 이후에는 관심지역 공급이 없어서 가격이 폭등할 수 있는 타이밍입을 유념하세요
서울에서 내집 마련 전략입니다. 소액으로 재개발 재건축 조합원이 되시면 입지 좋은곳에서 내집마련도 되고 차익실현도 가능합니다.
2013년 부동산 시장 정리및 2014년 부동산 전망을 올렸읍니다. 부동산이마트연구소 이정찬 대표 씀 |