부동산경매를 공부하는 지름길＜2＞

[강산]

부동산경매를 공부하는 지름길＜2＞

(1편에 이어서)

질문5: 부동산경매를 전혀 모르는 왕초보자도 부동산경매의 고수가 될 수 있나요?
답변5: 부동산경매의 왕초보자도 포기하지 않고 노력하면 부동산경매의 고수가 될 수 있다.   

부동산경매는 법이나 법원, 부동산에 대해 어느 정도 아는 사람들이 하는 것으로 생각할 수도 있다.
그러나 지금 경매 고수라고 하는 분들 중에는 뜻밖에도 법도 잘 모르고 부동산도 잘 모르는 왕초보자로
시작해서 부동산 고수의 반열에 오른 분들이 있다. 그러면 이분들은 어떻게 부동산경매를 공부했을까?

해답은 아주 단순하다. 이분들도 왕초보자 시절의 어려움과 설움을 겪으면서 열심히 공부했다는 것이다.
그렇게 공부한 것이 달이 가고 해가 가면서 점차 쌓여 시간이 흐르다 보니 경매고수의 반열에 오른 것이다.
원래 처음 시작할 때가 가장 어려운 법이다. 언제 이 처지에서 벗어날 수 있을까 하는 생각이 들 수 있다.
그러나 이 경우 시간이 약이다. 노력하면 할 수록 고통과 기다림의 시간이 줄어들고 짧아진다.

질문6: 부동산경매 왕초보자라면 어떻게 공부해야 하나요?
답변6: 부동산경매절차에 관한 상식적 내용을 배우고, 권리분석 공부는 쉽고 단순한 것부터 시작

         하면서 수준높고 복잡한 내용까지 단계적으로 학습 범위를 넓히는 것이 좋다.   

왕초보자라면 욕심을 부려서는 안된다. 단순하고 쉬운 것부터 시작해서 복잡하고 어려운 것까지 차례대로
단계적인 학습을 해야 한다. 모든 것을 다 아는 사람은 없다. 더 잘 알고 더 모르는 정도의 차이가 있을
뿐이고 그런 정도의 차이가 초보자와 고수를 갈라 놓는다. 즉 공부를 해가면서 배워나가다 보면 그것이
쌓이고 쌓여 어느새 고수의 반열에 오르게 되는 것이다. 그렇다면 왕초보자는 무엇부터 공부해야 할까?

부동산경매를 공부할 때 가장 먼저 알아야 할 필수적이고 기초적인 지식이 경매절차와 경매용어다.

먼저 경매절차를 알아야 한다. 경매절차는 경매가 어떻게 진행되고 흘러가는지 경매신청에서부터 시작

해 입찰과 낙찰을 거쳐 잔금이 납부되고 배당이 실시되며, 부동산이 명도되는 경매진행의 흐름을 말한다.
경매절차는 처음 접할 때 낯설게 느껴질 수 있지만 한번 그 흐름과 진행순서를 알고 잘 정리를 해 놓으면
그리 어렵지 않다.

또한 경매용어도 잘 알아야 한다. 부동산경매에 관한 책을 읽거나 강의를 듣거나 입찰에 직접 참가하는

등 실무에 접하려면 경매에 관련된 낯선 용어들도 잘 배워 정리해 두어야 나중에 혼란을 초래하거나 오해

하는 일이 없게 된다.

그리고 권리분석을 하기 전에 그 기초지식으로 경매관련 민법과 부동산등기법도 배워야 한다.

경매관련 민법 중 중요한 것은 부동산물권과 임대차계약에 관한 지식이다. 부동산등기법 지식은 바꿔
말하면 부동산등기부등본을 보고 정확히 이해할 수 있는 지식을 말한다. 한마디로 말해 부동산등기부

등본을 제대로 읽고 이해할 수 있으면 된다는 것이다.

여기까지 배웠다면 비로소 부동산경매의 꽃인 권리분석을 배울 수 있는 것이다. 권리분석은 쉽게 말해
배당분석이다. 즉 경매입찰에서 최고입찰금액을 예상해 보고, 그 경우 각 이해관계인에게 어떻게 배당이
되는지를 파악해 배당표를 작성해 보는 것이다.

권리분석은 세입자 분석에 중요한 임대차보호법 공부로부터 시작해 배당 기초이론을 배운 다음 많이

연습해보면 된다. 여기까지 공부했다면 특수한 사례들을 분석해 보는 특수사례분석이나 법정지상권과

유치권같은 복잡한 내용도 쉬운 것부터 단계적으로 학습할 필요가 있다.

그밖에도 경매정보검색이나 명도방법, 부동산세법 등 부동산실무와 관련된 부분도 학습해야 되지만
이미 권리분석까지 배웠다면 크게 어렵지는 않을 것이다. 다만, 부동산세법은 잘 배워서 정리해 놓을

필요가 있다.

참고: 부동산 세법을 공부하는 지름길

위에서 말한 것들을 듣고 저것들을 언제 다 배울까? 이렇게 생각하는 왕초보자도 있을 수 있다.
그런데 부동산경매강좌에서는 저 내용들을 모두 다 강의한다. 부동산경매강좌에서 배운 것들을 잘 이해

하면 큰 문제가 없다. 부동산경매강좌는 부동산경매전문가 과정이란 이름으로 진행되는 경우가 많다.

또 고급과정으로 실전경매과정이 있다.

(3편에서 계속)