전세난의 정치경제학
한선범 시화노동정책연구소 비상임연구위원
[150303]전세난의 정치경제학.hwp
1. 전세난 지속, 급증하는 주거비 부담
서울과 수도권의 심각한 전세난이 지속되고 있다. 국민은행 통계에 따르면, 2월 전국 아파트 전세가율은 70.6%로 1998년 12월 조사를 시작한 이래 최고치를 기록했다. 상승세도 2013년 4월(63.3%) 이후 22개월간 멈추지 않았다. 집값이 비싼 서울과 수도권의 비율은 이보다 낮지만, 서울과 수도권 아파트들의 경우, 전세 재계약을 하려면 2년마다 추가로 3~5천만원 가량의 비용이 필요한 상황이다.
그나마 이런 전세도 없어서 못 구한다는 게 현장 분위기다. 부동산마다 전세 대기자들이 줄을 서 있고, 전세 매물이 등록되면 계약이 체결되는 데 채 이틀이 걸리지 않는다. 계약금을 싸들고 기다리다, 집과 등기부등본 한 번 보고 그냥 계약해야 한다. 잠깐 주저하는 순간, 다른 손님이 매물을 낚아채 버린다.
이렇게 전세는 사라지고, 월세 매물이 넘쳐난다. 집주인들 입장에서는 전세보증금을 모두 월세로 전환하는 게 이익이지만, 상당수가 기존의 보증금을 상환하기 어렵기 때문에 추가 인상분만 월세로 전환한다. 이들은 갈수록 낡아가는 소유 주택의 주거환경이 얼마나 좋아졌는지, 그래서 얼마를 더 받아야겠다는 실제적 근거는 없이, 폭등하는 전세가를 기준으로 보증금 인상분을 먼저 정한 뒤, 여기에 현재의 월세전환율 6%, 보증금 2천만원 당 월세 10만원의 추가 임대료를 요구한다. 이다. 이렇게 거액의 보증금에 10~20만원의 월세가 붙은 보증부 월세 주택이 확산되고 있다.
이런 식으로 민중의 주거비 부담은 계속 늘어나고 있다. 전세난은 회피할 수 없다. 배추값이 오르면 김치를 좀 덜 먹으면 되고, 고추값이 오르면 고추를 덜 먹으면 된다. 그러나 전세값이 오른다 해서 집 없이 밖에서 살 수는 없지 않은가?
물론 집을 사면 전세난은 회피할 수 있다. 그러나 전세난보다 더 무서운 ‘대출이자’와 ‘집값 하락 위험’이 매입자를 기다린다. 전세를 살고 싶어 살겠는가? 집값이 비싸고 돈이 없어서 집을 못 사는 게 아닌가? 그런데 전세난에 떠밀려 집을 사게 되면 보통 큰 규모의 대출이 따라오고, 고통스러운 원리금 상환으로 연결된다.
그리고 이렇게 대출받아 산 집의 가격이 떨어지면 어떻게 되는가? 집값이 계속 오르는 시기가 지났고, 이미 극소수 지역을 제외한 재건축은 불가능해졌다. 여기에 고령화와 인구 감소추세까지 겹쳤다. 이게 무슨 말인가? 이제 집은 자동차처럼 감가상각이 적용되며, 매입한 집에서 장기 거주한 뒤 10~20년이 지난 후 집을 사줄 사람이 부족해진다는 말이다.
현재 통계청이 발표하는 소비자물가지수는 전년 동기대비 1~2%대의 낮은 상승률을 보이고 있으며, 정부는 이를 근거로 마치 물가가 안정돼 있는 것처럼 이야기한다. 그러나 이게 무슨 소용인가? 가계 입장에서 2~3천원자리 배추값이 30% 오르는 것과, 2~3억원인 전세가가 5% 오르는 것 중 어느게 더 부담인가? 액수로 생활비에서 비중이 큰 전세가가 급등하면서 민중들은 오르는 전세보증금과 월세를 감당하느라 허리가 휘고 있다. 2년에 3~5천만원을 모으려면 한 달에 125~200만원씩 저축해야 한다. 월 300 이상 버는 독신가구이거나, 월 소득 7~800, 연 소득이 1억원 가량 되는 가구가 아니면 불가능한 얘기다.
저축으로 보증금을 감당할 수 없는 이들은 결국 대출을 받아야 한다. 3~5천만원을 대출받으면 대출금리 4%를 기준으로 하면 월 10~17만원씩 임대료가 상승하게 된다. 이를 보증부 월세로 돌리면 전환율은 6% 가량으로, 월 부담은 15~25만원으로 더 늘어나게 된다.
2. 전세난 부추기는 ‘집주인 정부’
우리나라의 보편적 주거형태로, ‘시중금리 수준의 낮은 월세’라고 할 수 있는 전세는 부동산 투기의 산물이다. 부동산 투기자금 조달을 위해 집주인들은 월세 대신 전세를 선호했다. 월세는 “전세로 부동산 투자해서 벌 수 있는 수익률에 준한다”는 기준이 적용돼 매우 비쌌다. 그래서 월세를 높게 매기고, 전세를 유도했다.
그러나 이제 부동산 투기가 위축됐고, 전세를 받아 투자해 나오는 수익률도 크게 떨어졌다. 당연히 월세도 떨어지는 게 그들이 말하는 ‘시장 원리’다. 그러나 전세난과 임대차계약 상 ‘갑’ 지위를 이용해 집주인들은 월세 하락을 최대한 늦추고, 비정상적으로 비싼 월세를 받으려 하고 있다. 보증금이 쌓여 있고, 이걸 한번에 갚아줄 능력이 없어 전세가 유지되고 있지만, 가능하면 월세로 돌리고자 한다.
이런 상황에서 국민들의 주거비 부담을 걱정하는 정부라면 빠르게 부동산투기 시절 만들어진 비정상적으로 높은 월세를 낮추기 위한 대책을 마련했어야 했다. 전세난이 시작되던 당시 14%에 달했던 보증금-월세 전환율 상한을 시중금리+1%p 수준인 4~5% 수준으로 낮추고, 월세를 낮추는 대신 보증금을 크게 높이려는 집주인들의 꼼수를 막기 위해 전월세 인상률 상한을 물가상승률 수준에서 정하고, 이를 위반한 집주인을 강력히 처벌했어야 했다. 나아가 소위 선진국들이 다 하듯이 적정 임대료를 정해 부당한 월세 인상을 막고, 공공임대주택을 늘려나가야 했다.
이렇게 했다면, 월세 전환율이 지금처럼 시중금리의 2배 가까운 6~7%대가 아니라 시중금리보다 약간 높은 3~4% 수준으로 떨어져 시중금리에서 약간 높은 수준에서 결정됐을 것이고, 국민들은 부담이 다소 증가하지만 월세 전환을 받아들일 수 있었을 것이다. 대선 당시 박근혜 캠프에서도 경제민주화와 서민대책이라는 이름아래 사기공약의 일환으로 이를 추진했었다고 한다. 그러나 모니터링 결과 집주인들의 반발이 워낙 거세 반영이 되지 못하다가, 전세난이 여론악화로 이어지자 마지못해 무의미한 수준으로 인하하는 데 그쳤다.
이렇게 정부가 비싼 월세를 사실상 방치하고 있었음에도 월세 전환율은 빠르게 떨어져 10~12% 수준에서 6~7%대까지 내려왔다. 집주인들이 앞다퉈 월세를 놓으려 하면서, 공급이 폭증해서다. 이 전환율은 더 떨어질 가능성이 높다. 세입자들도 월세를 줄이기 위해 있는 힘을 다해 노력하기 때문이다. 이미 전환율이 6%대로 떨어진 다음, 정부는 전환율 상한을 14%에서 8% 수준으로 낮췄다. 처벌 조항도 없다. 아무런 소용도 없는 뒷북 대책에 불과하다.
전세난에 대한 이러한 정부의 행태는 이 정부의 정체성, 즉 이 정부가 누구를 대표하는 정부인지를 여실히 보여준다. 전세난 대책을 방기하는 대신, 이 정부는 전세난 대책이라면서 임대주택이 아닌 분양주택 공급계획을 내놓고, “시장이 정상화돼야 전세 시장이 안정된다”면서 재건축 연한을 40년에서 30년으로 대폭 단축하고, 1%대의 초저금리 대출상품을 출시하는 등 “빚내서 집사라” 정책으로 일관하고 있다. “전세 살기 서러울테니, 싸게 돈 빌려줄테니 집을 사라”는 게 이 정부 정책이다. 이는 작금의 전세난이 정부 정책의 부작용이 아니라, 정부 정책의 숨겨진 의도, 진짜 목표라는 걸 보여준다.
건설사와 이에 사실상 매수된 언론은 전세난을 부추기는 데 열심이다. 언론은 보편성이 결여된 강남, 서초 등지의 전세가 상승을 사례로 들며 전세보증금이 “1억원”씩 오른다는 식의 공포감을 조성하고, 한편에서는 90%대의 매매가대비 전세가율을 보이고 있는 사례에서 평수 차이나 시간 차이를 무시한 채 가격을 비교해 “전세가가 매매가를 추월했다”느니 하는 기사들을 쏟아내고 있다. 이러한 기사들은 집주인들이 사실상 아무런 거리낌없이 전세 가격을 올리거나, 전세를 비싼 월세로 전환하라고 선동하기 위한 것이다. “추세가 그러니까”, “시세가 그러니까”라는 식으로 전세가를 마구 밀어올리고 있다.
3. 부동산 거품붕괴의 고통을 전가하는 ‘집주인 정부’
이러한 정책은 어떤 결과를 낳았는가? 전세난을 통해 집주인들은 꽉 막혔던 숨통을 겨우 틀 수 있었다. 전세가가 급등하면서 올라간 보증금으로 자신을 짓누르던 주택대출 원금을 일부나마 갚을 수 있게 됐고, 시중금리 수준을 뛰어넘는 월세를 받아 이자 부담을 감소시킬 수 있게 됐다. 더 나아가, 전세난으로 고통받는 이들이 주택을 매입하게 되면서 그렇게 안팔리던 집이 드디어 팔려 부채를 청산할 수도 있게 됐다. 이렇게 이번 ‘전세난’의 최해 수혜자는 집을 팔지 못해 전전긍긍하던 집주인들이 되었다.
가난한 서민이 대부분인 세입자들은 전세난으로 삶이 도탄에 빠졌다. 폭등하는 전세보증금 올려주는 데 숨이 차고, 월세로 전환되면서 소액이나마 계속했던 저축이 불가능해지고, 자산 축적과 작으나마 있었던 미래의 희망이 사라지고 있다.
전세난을 견디지 못하고 ‘마지막 폭탄’을 떠안은 이들은 어떤가? 이자 부담도 커졌고, 대출 만기인 2~30년 간 직장에 계속 다닐 수 있을지도 불확실하다. 실직이나 은퇴 등으로 대출을 다 못갚고 팔아야 한다면, 이 집을 다른 이에게 넘겨줄 수 있을까? 고령화와 인구감소추세, 그리고 다수가 비정규직인 청년층의 상황을 고려하면, 이들이 10년 뒤 주택을 팔 수 있는 사람들은 크게 줄어들게 되고, 집값은 급락할 가능성이 높다. 더구나 지금 우리나라 아파트들 대부분이 15~20년 된 아파트들이라, 10년이 지나면 이들은 모두 낡아서 팔기 어려운 상황에 처한다. ‘여우 피하려다 호랑이를 만나는’ 상황에 처하게 될 가능성이 높다. 이렇게 정부의 ‘전세난 부추기기’는 부자 집주인을 위기와 고통에서 구하고, 가난한 세입자와 신규 집주인들에게 이를 안겨준다.
4. 집주인용 전세난, 커다란 대가 치를 것
남이 어찌되건 상관없이 나만, 자기들만 집을 팔았으면 위기는 끝인가? 개인적으로 보면 당분간은 그럴 수 있다. 그러나 전체적으로 보면 얘기가 다르다.
치솟는 전세가와 늘어나는 부채는 다다수 서민 가계의 소비를 위축시킨다. 이재용이 제아무리 돈을 써봐야 4천만명의 서민들이 5천원 쓰는 데(2천억원) 미치지 못한다. 경기는 죽고, 기업은 어려워지고, 실업자는 늘어나게 된다.
전세난에 지친 서민들이 집을 사는 경우가 늘어남에 따라 애물단지가 된 집들이 상환 능력이 떨어지는 이들 쪽으로 넘어가고 있고, 따라서 부채의 질도 악화되고 있다. 돈 있는 집주인은 집값이 떨어져도 버틸 여력이 있지만, 집 한 채가 전 재산인 돈 없는 집주인은 실직이나 병, 자녀의 진학 같은 이유들 중 하나만 생겨도 집을 내놔야 한다. 이러한 이들이 많아지면 시장에 급매물이 많아지고, 집값 급락은 시작된다. 그리고 그렇게 부동산 거품이 붕괴되면 이에 기반한 한국 경제도 함께 붕괴하게 된다.
일상화된 경제적 고통은 그 자체가 폭발의 요인이면서, 여타 작은 계기로도 폭발이 가능한 사회적 환경을 만든다. 곡물가 폭등으로 급등한 빵값이 청년 노점상 분신을 불씨로 폭발해 ‘중동 민주화 혁명’이 된 게 불과 수년 전이다. 안그래도 소득이 정체되고, 지출은 줄지 않는 상황에서 계속되는 전세난은 개별 가구들의 경제적 고통을 일상화시킨다. 압박이 늘고, 짜증이 늘고, 부부싸움이 늘어나고, 분노가 늘어난다. 대중의 분노가 높아져 임계점을 넘으면, 그것이 성냥이건, 나뭇잎의 마찰이건, 담뱃불이건 한 점 불꽃에도 폭발하게 된다. 그리고 그러한 폭발은 전체 들판, 우리 사회 전체를 뒤덮게 될 것이다. 부자 집주인들도, 정부도 그러한 사회적 후폭풍을 피할 방법은 없다. ■