쉽게 알아보는 사용승인[준공검사]의 절차와 방법

[공간 & 감각]

사용승인, 즉 흔히 불리는 준공검사라는 제도는 건축물을 사용해도 좋다는 허가를 말한다. 농지나 산지를 전용하고, 그 땅에 집을 지어도 좋다는 건축허가를 받은 다음 실제 건축이 끝나면 반드시 준공검사를 받아야 집에 대한 온전한 권리를 행사할 수 있다. 그 절차와 방법을 잘 숙지해 집 건축의 마침표를 제대로 찍어야겠다.

건축허가 및 건축신고사항에 의해서 건축된 건축물(주택 등)은 모든 공사가 완료된 후에 허가권자(구청 및 시청 등의 허가담당공무원)로부터 사용해도 좋다는 승인절차를 받아야 한다. 이러한 절차는 준공검사, 사용검사, 사용승인이라는 이름으로 지금까지 변경되어 왔다. 그 내용은 다음과 같다.

(1) 준공검사

1962년 건축법이 제정된 이래 1992년 5월 31일까지는 준공검사 제도라는 명칭이었다. 이는 완성된 건축물이 설계도서와 시방서, 내역서 대로 건축법령이 정하는 기준과 건축물의 품질이 제대로 지켜졌는지를 평가하는 제도였다.

그러나 사실 건축물의 품질에 관한 사항은 건축주와 시공자 당사자 간에 해결되어져야 할 문제이다. 담당공무원이 준공검사를 위해 단 한번 현장에 나와서 조사를 하기 때문에 건축물의 품질까지 확인할 수는 없는 것이다. 그럼에도 불구하고 그동안 일반인들은 준공검사를 받은 건축물은 그 품질까지도 허가권자가 보증해준 것으로 인식해 왔다.

(2) 사용검사

1992년 6월 1일부터 1996년 1월 4일까지 기존 준공검사에서 변경되어져 운영된 제도다. 완성된 건축물의 품질 문제는 당사자간(건축주와 시공자)에 그 해결을 맡기고, 허가를 맡은 담당자는 육안으로 확인 가능한 건폐율이나 대지안의 공지사항, 일조권 등이 건축법령과 적합한지 여부를 직접 검사한 후 건축물을 사용할 수 있게 해주는 방식이다.

(3) 사용승인

사용승인이라는 제도 바로 전에 사용되어진 사용검사제도는 사용검사신청 시 허가권자인 담당공무원의 현장조사, 검사, 확인하는 절차가 있었다. 그러나 1996년 1월 5일자로 개정 시행되는 건축법에서는 공사 감리자가 작성한 감리완료보고서라는 서류에 의해서 사용을 승인하도록 바꾸었다. 그로 인해 담당공무원의 현장 확인절차가 생략되었다.

그러나 실제 전원주택 등 신고대상 건축물은 건축사 등을 감리자로 선정하지 않기 때문에 종전처럼 담당공무원이 직접 현장에 나와 조사, 검사해 사용을 승인처리하고 있다.

준공검사 시 필요한 서류

준공검사 시에 필요한 서류는 사용승인 신청서(건축법 시행규칙 별지 제17호 서식, 설계사무소나 담당관청 내 구비되어 있다)와 공사감리자가 작성한 공사감리 보고서, 건축사가 작성한 사용승인조사 및 검사조서 등이 있다.

이 외에도 다른 법령에 의한 인허가 사항에 대한 준공검사필증 사본이 필요하다.(물론 해당사항이 있는 경우에 한한다. 이를테면 전기, 수도, 가스, 정화조 준공검사필증 등)
    
사용승인(준공검사)시 필요한 서류들
ㆍ사용승인 신청서
ㆍ공사감리 보고서
  (기초, 5층, 지붕, 완료시, 해당사항 시 필요)
ㆍ사용승인검사조서(건축사)
ㆍ건축물사용승인내역
ㆍ건축물관리대장
ㆍ설비서류(가스필증, 도시가스시공감리필증, 상수도, 정화조준공필증)
ㆍ소방서류(소방시설준공필증) - 소방서에서 발급
ㆍ내화시험성적서
ㆍ준공도면(배치도, 개요, 평입단면도, 설비변경도면)
ㆍ건축행정정보프로그램에 의한 CD제작납품
ㆍ농지전용준공필증
ㆍ지목변경신청서
ㆍ개발행위 준공필증
ㆍ저수조관련서류
ㆍ절수형위생기구확인서
ㆍ초고속정보통신설치확인서
ㆍ폐기물처리필증
ㆍ배수설치준공검사필증
ㆍ현황측량성과도
ㆍ주차장관리카드
ㆍ장애인편의시설설치확인서
ㆍ그외 건축허가서 뒷장에 있는 허가조건과 준공시 제출서류 등 포함
ㆍ조경, 정화조, 주차장(주차장표시나 안내문, 주차구획선등이 표시된 사진) 배수설치, 절수형위생기구등의 사진을 첨부.

자신의 건축물에 해당되는 사항의 서류들은 빠짐없이 챙겨야 한다. 그렇지 않으면 준공이 승인되지 않는 경우도 있으니 명심한다. 아래 의제처리로서 해결될 수 있는 민원도 있다.
- 오수, 분뇨 및 축산폐수처리에 관한 법률 제12조 규정에 의한 오수정화시설 또는 단독정화조의 준공검사 신청
- 지적법 제3조의 규정에 의한 지적공부 변동사항의 등록신청
- 하수도법 제24조의 규정에 의한 배수설비의 준공검사신청

이 의제처리 대상민원에 대한 서류까지 모두 다 준비되었다면 각 담당관청 종합민원처리과에 제출을 하게 된다. 제출 후 처리기간은 현장조사, 검사 및 확인 업무의 경우 2일 정도 소요된다. 이외 기타의 경우에는 일주일 이내에 결정된다.

사용승인 받지 않으면 위반건축물

원칙적으로 사용승인을 교부받지 아니하고는 그 건축물을 사용할 수 없으며 불이익을 받게 된다. 건축법 제79조제2호 및 동법 제80조제1호에 의거해서 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 된다. 그리고 사용승인신청을 허위로 하는 경우 적발되었을 때는 2백만원 이하의 벌금에 처하게 된다.

위반건축물로 적발되고 난 뒤 1차 시정통지를 받게 되고, 유예 기간은 30~60일 정도다. 이 때 위반건축물카드가 작성되며 각 관련기관으로 통보가 되고, 그 후 2차 통지, 또 30일이 지나면 고발 및 이행강제금이 부과예고된다. 이 때는 건축물사용제한으로 전기, 가스 등이 다 정지되며 건축주와 시공업자는 고발을 당하게 된다.

건축주는 감리자를 경유하여 시정완료서를 제출하거나 허가자가 직접 현장시정을 확인하게 되면 사용제한이 해제되게 된다.


[Q & A] 사용승인, 이것이 궁금하다

Q1 공사 감리자가 허위로 공사완료보고를 한 후 사용승인이 되었다면 이런 경우 사용승인이 취소될까?
A1 허위로 공사완료보고를 한 후에 사용승인이 되었다 하더라도 사용승인을 취소시킨다는 것은 현실적으로 곤란하다. 그래서 당해 시장, 군수, 구청장 등은 담당 감리자 및 위반을 한 행위자에게 처벌조치를 내리고 건축주 등에게는 위반사항에 대한 시정 명령 등의 필요한 조치만을 취하게 한다.

Q2 실제로 전원주택을 짓다가 마감공사가 완료가 안 되었을 경우에도 사용검사필증 교부가 가능할까?
A2 마감공사가 일부 완료 전이라도 실제로 건축물 사용에 지장이 없다면 사용검사가 불가능 하지는 않다. 하지만 이런 경우 마감공사가 끝나지 않은 부분이 전체주택의 기능 발휘에 어떤 영향을 미치는지 판단하는 것은 허가권자의 몫이다.

Q3 주택의 일부 부분(전기, 수도, 가스, 위생기구, 각종 기기, 문짝, 도배, 장판 등)이 미완료가 되어서 본래의 용도로 사용하기가 불가능한 경우에는 사용승인을 낼 수가 있을까?
A3 건축법 제18조(사용승인에 대한 법령)에 의한 사용승인은 건축법 제8조 규정에 의해 건축허가를 받은 건축주가 공사완료 시 신청을 하고, 허가권자가 건축법 및 관계법령을 토대로 신청내용을 검토하는 것이므로 전기, 수도 등 설비나 기구, 마감 등의 사용이 가능해야만 사용승인이 되는 것은 아니다. 어느 정도의 기본 건축공사가 완료된 시점에서라도 그 주택이 제대로의 기능을 발휘할 수 있다는 판단만 서면 사용승인(준공검사)이 가능한 것이다. 관례적으로 외부 및 마감공사 및 기타 잡공사가 진행 중일 때 허가신청을 하는 경우도 많다. 사용승인이 나야 건축등기 및 대출 등 재산권 행사를 할 수 있기 때문이기도 한다.

Q4 주택을 신축하여 사용승인을 내려던 중, 공사 때문에 이웃 건축물 등이 일부 파손되었다는 민원을 제기당한 경우, 담당허가관청에서 사용검사를 보류하는 것이 타당한가?
A4 건축물의 사용승인은 건축허가를 받은 내용에 대한 확인행위다. 그러므로 승인받고자 하는 건축물이 건축허가사항을 준수하였고 건축관련 법규에 적합하다면 민사상의 분쟁이 있다하더라도 그 분쟁은 이해당사자간의 해결되어야 하는 문제이므로 승인이 가능하다.