부동산 견해 - 고종완 - 얻어옴

[위험한경매]

올 9월 주택시장은 중대한 기로에 직면! 하반기 전망은?

• 지난주 주택시장은 ‘집값 급락-전셋값 급등’속에 수도권 일부 지역 소폭 반등세가 나타났습니다. 한국감정원이 발표한 주간 전세금 동향에 따르면 전국의 주택전세금은 지난주까지 51주 연속 상승해, 전세 물량의 수급불균형이 1년째 계속되고 있습니다.

예컨대, 부동산114 자료에 따르면, 안양시 아파트 매매가격은 지난주와 이번 주 각각 0.01%, 0.02% 올랐으며, 용인시 아파트 매매가격도 7월 말 0.01% 오른 뒤 이달 첫 주 0.02% 하락했다가 이번 주 0.01% 상승반전 했으며, 이천시도 이번 주 0.02% 올랐습니다.
용인과 안양, 이천 등 아파트 가격이 소폭 반등한 것을 어떻게 해석해야 할까요?
전문가들은 이런 현상이 수도권 집값의 본격 상승은 아니라고 보는 것 같습니다. 좀 더 바닥을 다지고 경기 회복세 등을 확인하고 나서야 상승추세로 돌아설 수 있다는 주장이 대부분입니다.
하지만, 저는 생각이 좀 다릅니다. 수도권의 일부 아파트 가격의 소폭 반등은 상당한 의미가 있다는 판단입니다. 특히 용인과 안양(평촌)은 2006년 지정된 버블세븐 지역(강남·서초·송파구·목동·분당·평촌·용인)으로 집값 급등의 주범이었으나 2008년 세계 금융위기 이후 수도권 집값 하락을 주도한, 대표적인 강남권 대체주거지역으로 중산층 선호지역입니다.
이들 지역의 아파트 가격 반등이유가 뭘까요?

전셋값 급등, 집값 급락에 따른 저가매수세의 유입 및 전세수요의 매매수요전환, 즉 가을 이사철을 앞둔 저가매수세의 재등장으로 분석됩니다.(용인과 안양 아파트의 매매가격 대비 전세가 비율은 각각 58.9%, 61.9% 수준입니다).
암튼, 수도권 주택시장은 현재 바닥국면임은 분명하며 그런 관점에서 주택시장이 바닥국면을 탈출하기 위한 신호가 서서히 출현하고 있다는 얘깁니다.

• 올해 하반기 주택시장은 어떻게 될까요?

주택경기순환변동 싸이클상으로는 전환기가 예상됩니다만, 경우에 따라서는 중대한 기로를 맞을 것으로 전망됩니다. 대부분의 전문가들은 거시경제 회복과 전셋값 상승세가 좀 더 지속된 이후에야 매매가격 회복도 가능할 것으로 내다보고 있습니다. 즉, 급매물 소진과정 및 실물경기회복에 상당한 기간이 걸리는 만큼, 좀 더 기다릴 필요가 있으며 회복에는 시간이 소요된다고 말합니다.
이러한 예측은 실물경기에 후행하는 부동산 경기의 특성을 고려할 때 어쩌면 당연한 말입니다. 실물경기의 회복을 부동산 경기개선의 전제로 삼은 이론은 고전적 이론으로 지금도 유효하기 때문입니다. 하지만 몇 년간 글로벌 경제위기와 부동산 경기의 장기침체를 경험하면서 경제와 시장을 살리기 위한 이론과 대책도 많이 진화하고 있다는 사실도 간과해선 안 됩니다. 왜냐하면 최근의 선진국 경기부양대책이나 주택경기활성화 대책 내용을 살펴보면 소극적인 고전적 이론 보다는 양적완화, 금융완화를 기반으로 한 즉, 돈을 무제한으로 풀어 소비와 투자를 촉진하고 주택수요를 진작시키는 새로운 극약처방을 시행하고 있기 때문입니다. 가계부채, 주택담보대출, 금융부실 문제를 해결하고 일자리창출, 내수경기부양을 지향하는 적극적이고 창조적인 경제해법이 바로 그것이죠.

부동산 경기변동 요인을 살펴보면, 부동산 경기에 직접적인 영향을 미치는 실물경기, 인구구조, 정책, 금리, 금융환경, 수급, 심리등 여러 가지 요인 중 금리추이와 금융완화여부가 주택경기에 미치는 영향력이 점치 커지고 있는 것이 사실입니다. 실물경기흐름보다는 경기부양대책, 유동성 증가, 주택시장으로의 자금유입촉진책등에 따라 수요자의 구매심리안정 및 구매력의 크기가 결정된다는 뜻으로 미국, 일본, 중국, 영국, 프랑스등 세계주요국가의 주택시장 회복세로 대표적인 사례입니다. 실제로, 세계의 실물경기는 여전히 바닥을 헤매고 있는데도 적극적인 경기 부양대책과 양적완화로 투자와 소비가 살아나면서 주택시장도 장기침체에서 벗어나 주택경기의 회복세가 뚜렷합니다.

따라서, 실물경기회복-소비 및 투자증가-부동산경기상승이라는 소극적이고 고전적인 방식에 의존할 것이 아니라 금리인하등 경기부양대책-소비 및 투자증가-주택경기 상승이라는 적극적인 정책방식 즉, 자산효과(WEALTH EFFECT)를 노린 새로운 정책 개발이 필요합니다.
실물경기회복이 부동산 경기개선과 직접적인 연관성이 적음은 국내 부동산 시장이 잘 대변하고 있습니다.

지난 몇 년간 수도권과 지방의 주택시장이 전혀 다른 모습을 보인 점을 어떻게 설명해야 할까요? 다시말해, 부산, 대구, 대전등 지방대도시의 경우 3~4년 전부터 집값상승세와 전셋값 상승추이가 유지되고 있는 바, 이러한 상승의 주된 동력은 뭘까요? 수도권과 달리 지방경제가 호황을 보이고 지방경제의 활성화에서 비롯된 결과라고 단언할 수 있을까요?

오히려 그런 이유보다는 수도권보다 낮은 집값수준(거품의 해소), 수요대비 부족한 주택의 공급물량, 상대적 규제완화, 주택경기전망에 대한 긍정적인 인식, 구매심리의 호전등에 힘입은 바 크다는 분석입니다.

여기서 시사하는 점은 바로 시대가 바뀌고 시장과 수요가 변하면 정책도 달라져야 한다는 게 필자 주장의 핵심요지입니다. 시장과 수요자만 미쳤다고 탓할게 아니라 정책 패러다임의 대전환이 필요합니다.

따라서 주택시장의 정상화를 위해서는 시장의 불확실성과 구매심리를 불안케 하는 분양가상한제, 다주택자 양도세 중과, DTI 규제등 과도한 핵심규제를 글로벌 스탠다드 관점에서 조속히(적어도 이번 정기국회에서) 철폐되어야 할 것입니다. 그렇지 못할 경우 박근혜 정부의 부동산 정책도 시장불신과 불확실성 증폭으로 추진동력을 상실, 이명박 정부 부동산정책의 실패전철을 답습할 가능성이 커질게 뻔합니다.

□ 2013 전세대란시대! 내년은? 그리고 근본해법은?

• 올 여름은 긴 장마와 찜통더위로 살인적인 기후변화를 경험하고 있습니다. 부동산 시장도 날씨만큼이나 짜증스럽기는 마찬가지입니다. 이러한 기후변화는 환경파괴의 결과로 보입니다. 9월 이사철을 앞두고 갑자기 터진 전세폭등 현상은 서민, 중산층을 더욱 짜증나게 합니다. 전세매물의 씨가 마르고 전셋집을 구하기가 하늘의 별따기 만큼 어려워졌다고 합니다. 서울 강남아파트에서 촉발된 전셋값 급등이 강북, 수도권으로 확산되며 서울 아파트 평당 전셋값이 900만원(강남은 평당 1300만원대를 초과)을 넘어서더니 급기야 전셋값이 집값을 넘어서는 역전현상마저 벌어지고 말았습니다. 그야말로 ‘미친 전세’라는 말이 실감납니다.

이에 따라 소득중에서 30%이상을 전월세 비용으로 사용하는 가구가 240만가구에 이르며 소위, 깡통전세로 고통받는 가구도 수도권에서만 19만가구에 이른다는 통계도 있습니다.

• 여기서 잠깐, 전세란 대체 뭘까요?

우리나라만 존재하는 전세 제도는 과거 주택 물량이 절대 부족한 시대의 도시화 및 인구증가로 인한 집값 상승, 고금리 및 금융시장의 경색등 여러 가지 특별한 여건이 빚어낸 독특한 임대차 방식이라고 할 수 있습니다. 우리나라 인구가 계속 늘어나던 고성장기에 새로운 주택수요가 생기고, 집값이 꾸준히 오를 것이란 기대가 일반화됐을 때 자연발생적으로 자리잡은 제도로 집주인에게는 레버리지 효과를, 세입자에게는 자본축적의 기회를 제공한 양면성을 지녔습니다. 다시말해, 돈 없는 집주인은 은행대신 전세금이라는 사적금융을 이용해 재산 늘리기의 수단으로, 월세가 부담스러운 세입자는 원금을 돌려받는 임대차 방식이 보다 안전하고 매력적인게 바로 전세제도였습니다. 전세는 이처럼 국내의 주택시장 상황과 양측의 이해관계가 딱 맞아 떨어져 생긴 국내 고유한 제도로 그 뿌리가 깊고(조선시대부터 거슬러 올라감) 세입자에게 유리한 측면도 많은 만큼, 일각에서 주장하는 것처럼 그렇게 쉽게 그 종언을 고하기는 어렵다는 생각입니다.

• 올 하반기 전세폭등의 주된 이유는 무엇일까요?

작금의 전세대란은 그동안 누적된 수급불균형이 임계점에 다다른 나머지 일순간에 폭발하면서 나타난 부작용으로 보입니다. 다시말해 우리가 지금 겪고 있는 사상초유의 천변만화의 기후변화현상 처럼 부동산 생태계가 파괴되면서 시장을 역습하는 극히 불균형적이고 비정상적인 일들이 시장과 우리를 위협하고 있다는 뜻입니다.

문제의 심각성은 전세폭등이 올해에만 국한되거나 미친전세가 쉽게 가라앉지 않을 전망이라는 사실이죠. 전세폭등이 2~3년간 이어지고 올해보다는 내년이 더 심화될 가능성이 높습니다.

그렇다면, 전셋값 폭등이 장기간 지속되는 진짜 이유는 뭘까요?

그 이유는 다음 3가지로 추정됩니다.

첫째, 주택수요에 비해 주택재고 물량이 충분치 못하다는 점입니다.

2012년 현재 우리나라의 주택보급률은 공식적으로 102.7%이나 수도권의 경우 100%가 채 안됩니다. 특히, 서울지역은 97%선에 머물고 있습니다. 1~2인가구가 거주하는 도시형생활주택과 오피스텔 그리고 4~5인가구가 거주하는 대형아파트는 지난 3년간의 공급확대로 공급이 충분하다고 하겠으나 2~3인가구가 선호하는 60~85㎡의 중소형주택, 특히 아파트의 경우 입주물량이 절대 부족한 상황이 지속되고 있습니다. 사정이 이러하다 보니 서울등 수도권과 부산, 대구, 대전등 지방대도시의 경우 전셋값은 이들 중소형 아파트가 주도하고 있는 형국입니다.

둘째, 저금리기조로 인해 집주인은 월세를, 세입자는 반대로 전세를 고집하는 바람에 전세시장의 수급불일치(MISMATCH) 현상이 심화되었습니다. 전세매물이 더욱 급감하면서 전셋값이 폭등하고 있는 것입니다.

셋째, 주택시장의 불확실성, 즉 집값이 앞으로 어떻게 될지 모른다는 불안감이 커지면서 실수요자의 구매심리가 극도로 위축된 탓입니다. 특히 수도권의 주택시장의 불확실성이 증폭된데는 시장상황과는 전혀 맞질 않는 과도한 글로벌 규제가 시장에 잘못된 신호를 보내고 시장 혼란을 극대화한 때문으로 보입니다. 쉽게 말해 실수요자의 경우 주택시장의 불확실한 미래인식 때문에 확신을 가지고 구매의사 결정을 할 수 없으며, 세입자 입장에선 주택구매를 보류하면서 위험회피측면에서 비교적 안전하고 저렴한 전세를 선택하는 관망세 전략이 백 번 유리합니다. 분양가상한제, 다주택자 양도세중과등 과도한 규제가 불황기에도 여전히 맹위를 떨친 나머지 시장의 불확실성과 불안감이 점차 커지고 주택매매시장의 장기침체가 이어지면서 결국 전세수요의 급증 및 공급물량감소를 초래한 것입니다. 따라서, 공급과 수요의 불일치, 수급의 불균형의 격차 확대, 구매심리의 냉각으로 인한 자가주택기피현상과 매매시장 악화등이 작금의 전세대란을 초래한 가장 핵심적인 이유입니다.

• 따지고 보면 최근 들어 반전세제도가 확산되고 있는 현실도 바로 이런 이유가 숨어 있다고 할 수 있습니다. 과거에는 보증부 월세라는 말이 있었지만 반전세가 유행한데는 그럴만한 이유가 있습니다. 즉, 임대수익을 추구하는 집주인과 깡통전세로 보증금 공포에 떠는 세입자가 접점을 찾아 타협한 제도가 이른바 반(半)전세제도라고 할 수 있습니다. 집주인은 전세금 인상분을 월세로 돌려받음으로서 주택가격 하락에 따른 손실을 보전하고 세입자는 깡통전세에서 보증금을 지키는 유일한 방법이기 때문이죠.

그러나 이런 어정쩡한 과도기 방식이 얼마나 오래 지속될지는 미지수입니다. 이미 집값이 많이 떨어진 지방을 중심으로 월세전환비율이 늘어나고 있는 가운데 수도권에서도 이런 현상이 확산되는 추세입니다. 주택 보유를 통한 자본이득을 기대하기 어려워지자 임대주택 공급자로선 주택투자에 따른 보상을 임대수익으로 보전할 수밖에 없어서이고 세입자도 저성장, 저금리, 시대의 흐름과 요구의 여파를 더 이상 비켜갈 수 없기 때문입니다. 과거 100년이상 주택시장을 지배했던 전세제도가 시대흐름의 변화에 따라 시장에서 그 기능을 다하면서 새로운 모습으로 다양한 색깔의 옷으로 변하고 있습니다.

• 그렇다면 전세폭등, 전세대란을 잠재울 근본해법은 있을까요?

흔히, 전세는 매매와 달리 그 해법 찾기가 쉽지 않다고 말합니다. 그만큼 전세문제는 수급문제에서 기인하고 주택의 공급에는 상당한 시차(Time-Lag) 존재하기 때문이죠. 박근혜정부는 출범초기 부터 민생경제, 서민 주거문제에 대한 정책의 우선순위를 가지고 있었습니다. 전세자금 대출 확대와 목돈 안드는 전세제도, 행복주택프로젝트가 대표적인 서민 주거정책이죠. 그리고 올 하반기이후 구체화된 실행대책도 쏟아지고 있는게 사실입니다. 하지만 전세대출금확대 정책은 전세수요를 늘려 전세대란을 연장하거나 가처분 소득의 감소로 렌트푸어를 더욱 가난하게 만든다는 한계와 지적을 받고 있습니다. 쉽게 말해, 전세대출급증으로 가계부채를 오히려 늘리고 소비감소, 성장률잠식이라는 악순환을 재생산하는 미봉책에 불과하다는 얘기죠. 행복주택프로젝트도 주민반대 등으로 당장 효과성을 기대하기 힘든데다 목돈 안드는 전세제도는 그 출발부터 실효성 논란이 끊이질 않아 근본해법과는 거리가 있습니다.

따라서 단기적으로는 매매시장을 정상화시키는 규제철폐, 수요분산 정책을 통해 전세수요를 매매수요로 전환케 하고, 중장기적으로는 임대주택의 공급을 지속적으로 늘리는 방안이 가장 근본적인 해법이라는 결론입니다. 구체적으로 하나씩 살펴보죠.

첫째, 매매시장을 정상화시키는 조치가 단기적으로 가장 실효성이 높습니다. 실수요자의 구매심리를 위축시키고 주택시장의 불확실성을 키우는 분양가상한제, 다주택자 양도세 중과조치를 우선 시급히 폐지해야 합니다. 시장이 가장 싫어하는 것은 바로 정책의 불확실성이고, 우리나라는 시장이 정책을 이기지 못한다는 격언도 존재합니다. 따라서, 글로벌 기준을 넘는, 우리나라에만 유일하게 존재하는, 과거 부동산 급등기에 급조된, 초강력 규제장치들을 일거에 해소할 필요가 있습니다. 그렇게 될 때 실수요자들도 시장에 부담없이 참여할 수 있는 건전한 투자환경 조성과 구매심리가 되살아나지 않을까요?

둘째, 정부는 행복프로젝트, 다가구 주택매입등 공공임대주택의 공급확대기반을 구축하고 연차적으로 확대, 시행해야 합니다. 문제는 대통령의 정책의지와 공공부문의 재정조달입니다. 김대중 정부이후 노무현, 이명박 정부등 어떤 정부도 말로는 공공임대주택의 공급확대를 외쳤지만 정작 이를 실천에 옮긴 정부는 하나도 없었다는 사실을 기억해야 합니다. 공약은 공약일 뿐 그만큼 실행가능성이 낮다는 뜻이죠. 박근혜정부의 경우 의지는 확고해 보이지만 재원부족과 주민반발등으로 성공가능성이 낮아 보이는 이유 또한 어쩔 수 없는 현실입니다.

셋째, 민간임대주택사업자 제도를 좀 더 활성화하여 사적임대시장을 매물을 늘릴 필요가 있습니다. 현재와 같이 다주택보유자를 투기꾼으로 보거나 임대주택사업자를 어정쩡한 시각에서 임대정책의 사각지대로 보는 정책은 전환되어야 합니다. 임대주택을 공급하는 사업자를 확대하고 대규모 혹은 기업적으로 키워줘서 금융, 세제상의 혜택을 추가로 부여하는 대책이 필요합니다. 앞서 설명한대로 새정부는 예산부족에다 LH공사 및 SH공사의 부실화등으로 공공임대주택의 공급확대가 사실상 불가능한 상황입니다.

따라서, 사적임대시장의 확충은 현 정부가 추가적인 재정 투입 없이도 제도개선만으로 공급을 확대할 수 있는 유일한 대안입니다. 풍부한 시중 부동자금 즉, 600조가 넘는 민간자금을 끌어들여 활용하는 정책이 전세시장안정과 돈맥경화를 풀고 선순환 경제를 창조하는 가장 효과적인 정책이기 때문입니다. 새정부는 지금부터라도 미국, 영국, 일본, 유럽등 선진국의 임대주택관리정책의 벤치마킹을 통해 글로벌 스탠다드 관점에서 지금까지의 정책을 원점 재검토할 필요가 있다는 판단입니다. 임대수익을 보장해주는 투자환경조성과 다주택자에 대한 부정적 인식(투기꾼)을 바꾸고 임대주택사업자에게 일정한 임대수익을 보장해주는 과감한 임대주택정책의 전환을 제안합니다.

□ 올 하반기 토지시장 전망은? 투자 유망처는?

• 다행히 토지시장은 살아서 몇 년째 부동산 시장을 지탱하고 있습니다.

부동산의 중심축인 주택시장, 특히 수도권의 아파트 시장 침체가 극심한 가운데서도 토지만은 전국적인 상승세를 실현하고 있기 때문이죠. 국토교통부에 따르면 지난 6월 전국 땅값은 5월 대비 0.11% 올랐으며 거래량도 증가했다고 발표했습니다. 지난 6월 전국 토지 거래량은 24만5525필지(1억5957만6000㎡)로 2008년 4월 이후 62개월 만에 최대치를 기록했습니다.

주지하는 바와 같이 토지는 한 번 오르면 잘 떨어지지 않는 “하방경직성”이 강한데다 인플레 헤지 기능 보유, 원자재성격으로 인해 부동산 시장의 안전판 역할을 충실히 수행하고 있습니다.

지역별로는 경기 하남시가 세종시를 제치고 전국 땅값 상승률 1위 자리에 올라서는 등 올 상반기 토지시장도 지역별, 재료별로 그 부침이 심한 모양새입니다. 예컨대, 지난 6월 경기 하남시 땅값은 0.393% 올라 상승 폭이 가장 컸으며, 경기 부천 원미구(0.326%), 경북 예천군(0.312%), 부산 기장군(0.306%), 경기 안산 단원구(0.297%)순으로 각각 올랐습니다.

하남시의 큰 폭 상승이유는 뭘까요? 인근 위례신도시와 미사보금자리지구(미사강변도시) 개발호재에다 개발제한구역(그린벨트)해제, 유니온스퀘어 조성등 크고 작은 개발계획과 정책적 호재가 겹친 때문입니다. 이런 호재들로 자연스레 땅값 상승세도 탄력을 받으면서 몇 년 전만 해도 그린벨트라 땅값이 3.3㎡당 300만원에 그쳤지만 최근 그린벨트가 풀리면서 500만~600만원으로 호가가 급등한 것이죠. 미사지구 대로변 등 하남시 부동산 매물도 품귀현상으로 3.3㎡당 1000만~1200만원을 호가하는 대로변 토지가격이 프리미엄 아울렛지역인근은 2500만원을 웃돌고 있습니다.

• 그렇다면, 불황기에도 땅값이 유독 상승하는 이유는 뭘까요?
첫째, 정부가 토지거래허가구역을 대폭 해제한 조치가 가장 큰 영향을 미쳤습니다.

정부가 지난 5월 분당신도시 면적(19.6㎢)의 39배에 달하는 땅을 토지거래허가구역에서 풀면서 투자 수요가 일시에 몰렸다는 분석입니다. 토지거래 허가구역에서 해제되면, 앞으로 시군구청장 허가 없이 토지거래가 가능해지고 과거 경험 사례를 보면, 땅값도 보통 10~15% 정도 상승하기 마련입니다.
둘째, 정부가 투자 활성화 차원에서 계획관리지역의 입지, 건축규제를 대폭 완화키로 한 조치도 큰 호재거리입니다. 계획관리지역은 앞으로 도시에 편입될 가능성이 높은 곳으로 국토계획법에는 계획관리지역에 지을 수 있는 건축물을 단독주택, 공장 등으로 제한하고 있습니다. 하지만 정부는 앞으로 계획관리지역 내에는 아파트 건축, 숙박시설등만 금지할 계획입니다. 이렇게 되면 아파트를 뺀 단독, 연립, 다가구주택은 모두 지을 수 있게 돼 민간 개발 사업이 활력을 띨 것으로 보입니다. 전 국토의 10%가량을 차지하는 계획관리지역 규제가 풀리면서 지지부진했던 대형 개발 사업도 속도를 내며 계획관리지역으로 지정된 대도시나 택지지구 주변, 인근 중소도시가 수혜를 입을 것으로 예상됩니다.
셋째, 국지적으로 집중되는 각종 개발계획의 추진을 들 수 있습니다.

경기도 하남시의 경우 신세계가 짓는 ‘하남유니온스퀘어’가 올 10월 착공을 앞두면서 토지 시장이 들썩였다는 분석입니다. 11만7990㎡ 부지에 연면적 44만2580㎡의 초대형 쇼핑몰을 건설하는 사업으로 2016년 상반기에 개장할 예정입니다. 백화점, 명품관을 비롯해 영화관, 카페거리 등 각종 문화시설이 입주해 하남시가 경기 동부권 대표 상권으로 도약할 것이란 기대가 많습니다. 이와 함께 미사지구 공공주택 개발과 하반기 감일지구 보상계획도 상승에 영향을 끼쳤다고 할 수 있습니다. 전국 땅값 상승 2위에 오른 부천 원미구도 마찬가지죠. 지하철 7호선 연장 개통(온수~인천 부평구청역) 호재 때문으로 풀이됩니다. 경북 예천군(3위)은 경북도청 이전 신도시 조성 사업이 호재로 작용했습니다.
넷째, 주택 시장이 침체로 인해 오히려 토지 시장이 반사이익을 받았다는 주장도 있습니다.

한 쪽 시장을 누르니 다른 시장이 부풀어 오른 일종의 풍선효과라는 뜻인데, 주택시장의 장기불황이 상대적으로 토지시장이 수혜를 입는 방향으로 투자환경이 바뀌었다는 논거입니다.

다섯째, 막대한 토지보상금이 토지시장으로 재유입되고 있습니다.

그동안 풀린 토지보상금이 아파트 대신 토지 시장으로 대거 몰려들면서 토지 시장이 들썩였다는 분석입니다. 국토교통부에 따르면 2008년 당시 세종시, 파주 일대를 개발하면서 풀린 토지보상금의 40%가량이 다시 부동산 시장으로 재투자된 것으로 추정하고 있습니다. 정부가 토지보상금으로 지급한 금액은 2005년 17조원 정도였지만 2006년 30조원가량으로 늘었다 2009년 이후 감소 추세를 보였습니다. 2010년에는 20조8000억원, 지난해에는 14조5000억원, 올해는 10조원가량 토지보상금이 풀릴 전망으로 보상비로 인한 투지시장의 영향력은 점차 감소합니다. 올해 수도권의 경우 경기도 구리월드디자인시티가 보상비가 1조원등 올해 풀리는 10조원가량의 토지보상금이 또다시 토지 시장에 유입될 경우 땅값은 계속 상승세를 탈 가능성이 높습니다.

• 향후 토지 투자가 유망한 지역은?

매경이코노미의 조사 결과, 국내 전문가들은 올 하반기 이후에도 땅값은 계속 오를 것으로 내다보고 있습니다.

하지만 전국의 부동산이 모두 유망한 것은 아니죠. 부동산은 국지성, 개별성이 강하고 지역개발요인에 따라 땅값 또한 등락폭이 큰 만큼 지가의 양극화는 충분히 예상됩니다. 아파트는 실거래가 정보나 중개업소를 통해 가격을 쉽게 알 수 있어 거래가 쉽지만 토지는 성격이 다른데다 같은 지역에 위치한 토지라도 용도에 따라 가격, 투자 가치가 천차만별이기 때문입니다.
그렇다면, 가까운 장래에 땅값 상승 가능성이 가장 높은 지역은 어디일까요?

첫째, 산업단지, 산업시설, 전원주택수요가 많은 용인, 화성, 평택, 이천 등 수도권 남부지역 을 최고의 투자처로 꼽습니다. 특히나 제2경부고속도로 개통 수혜지로 꼽히는 용인시 원삼면과 백암면 일대 도로변 농지, 계획관리지역의 전원주택지와 물류창고, 공장부지가 관심 대상입니다. 현재 용인 원삼면 일대 농림지역과 계획관리지역 땅값은 3.3㎡당 50만~150만원 수준으로 수지, 동천, 기흥지구보다 매우 낮은 수준입니다. 예컨대, 용인 원삼면 일대는 지금까지 호재가 적었지만 제2경부고속도로가 지날 뿐 아니라 나들목(IC) 계획안까지 잡혀 있어서 제 2경부고속도로가 착공되면 산업수요, 물류수요, 전원주택수요증가로 토지시장이 들썩일 가능성이 높다는 분석입니다.

둘째, 삼성전자 등 대기업 투자 수요가 늘어나면서 평택 일대 토지도 주목됩니다. 2008년 5월 고덕신도시 조성 사업이 시작된 이후 평택 토지 가격은 이미 많이 올랐습니다. 현재 삼성전자 반도체 공장 입주 예정지인 고덕면, 지제동 일대 일반주택용지는 3.3㎡당 150만~200만원 수준. 인근 방축리 땅도 120만원을 호가합니다.

셋째, 세종시를 비롯한 충청권도 토지전망이 밝은 편입니다. 충남도청 이전 소재지인 내포신도시와 과학비즈니스벨트, 제2서해안고속도로 주변과 천안, 아산, 당진처럼 기업이 몰려 있어 인구 유입이 꾸준한 지역입니다. 강원권에서는 2018년 동계올림픽 유치 수혜지인 평창 그리고 원주는 기업, 혁신도시가 들어서는 데다 교통 인프라가 개선되는 점이 매력적 입니다.

넷째, 관광객과 중국인투자가 집중되는 제주도의 토지 시장의 상승세도 심상치 않습니다. 정부가 부동산 투자이민제를 시행한 이후 중국인 투자 수요가 몰리면서 땅값이 오르는 분위기로, 서귀포시 일대 대지의 경우 몇 년 전만 해도 3.3㎡당 10만원에도 못 미쳤지만 최근 들어 30만~40만원대로 급등했으며, 해안도로 땅은 3.3㎡당 100만원을 넘어선 곳도 있습니다. 부동산투자이민제는 50만달러이상의 제주도 부동산을 살 경우 제주도에서 5년간 거주할 수 있는 비자를 주고 이후 영주권을 부여하는 제도로. 배우자, 자녀들까지 한국 국적 영주권을 주는 덕분에 주로 중국인들이 제주도 땅을 대거 사들이고 있습니다. 중국인은 지난해 말 공시지가 기준 1241억원어치 제주 땅을 보유한 상황입니다. 제주도 토지 중 중국인이 소유한 면적은 192만9408㎡(지난해 말 기준)로 아직 제주도 전체 면적의 0.1% 수준에 그치나 이 비율은 앞으로 급증할 전망입니다.

다섯째, LH가 공급하는 서울, 수도권 공공택지 내 단독주택용지를 노려볼 만합니다. 용지를 분양받아 3~4층짜리 다가구주택을 지으면 거주하면서 임대수익까지 올릴 수 있기 때문입니다. 단독주택용지는 대개 330㎡ 정도로, 용지 계약자가 직접 다가구주택을 지어 거주, 임대하면 됩니다. 주거전용은 3층 이하 주택만, 점포겸용은 4층 이하로 1층에 상가를 임대할 수 있으며, 분양가는 주변 땅값보다 10% 정도 저렴합니다. 수도권의 경우 대략 5억~6억원 선에 용지를 분양받을 수 있습니다. 실례로, 지난 2월 인천 청라지구에서 나온 단독주택용지(35필지)는 평균 69 대 1, 지난 4월 충북혁신도시에서 나온 단독주택용지(368필지)은 최고 3122 대 1에 청약경쟁률을 각각 기록했습니다. 올 하반기에도 전국 26개 공공택지(2718필지)에서 단독주택용지가 공급예정으로 단독주택용지는 8월 경기 남양주 별내지구 142필지를 시작으로 9월 성남 판교(5필지), 10월 파주 운정(615필지) 등이 대기중입니다.

• 토지투자시 유의할 점은?

아무리 토지 투자가 유망하다고 해도 섣불리 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 유의할 점도 많습니다. 하나씩 살펴보죠.
첫째, 반드시 현장 답사를 통해 공부상 내용과 토지의 실제 현황이 일치하는지 확인해야 합니다. 지목은 밭(田)이나 실제로는 대지로 사용하는 경우가 흔하며 경계나 면적이 공부상 내용과 일치하지 않는 경우도 종종 발생합니다. 토지이용계획서, 등기부 등본, 토지등본등의 발급확인과 경계측량 그리고 관공서에 건축인허가여부를 사전에 점검, 확인하는 것이 안전합니다.

둘째, 기획부동산을 통한 땅 투자는 삼가야 합니다. 역세권, 산업단지로 포장한 비싼 땅을 매입해 손해를 보는 사례가 아직도 성행하고 있습니다. 이를 방지하려면 현장답사는 물론 현지의 허가 받은 중개업소(공인중개사)를 직접 방문, 가격과 거래동향은 물론이고 개발 혹은 건축행위가 가능한 용도의 토지인지 행정관청을 통해 직접 확인할 필요가 있습니다. 만일 개발이 불가능한 농지, 임야나 ‘묻지마 투자’의 전형인 맹지(도로와 접하지 않은 토지), 개발 수요와 동떨어진 지역의 토지를 매수하는 건 금물이기 때문입니다.

셋째, 저당권설정, 등기이전등 사법상의 계약내용도 중요하지만 공법상 제한 사항을 꼼꼼히 점검해야 합니다. 예컨대, 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원수질보전특별대책지역은 법에 따라 각종 규제를 받고 있다는 점을 염두에 둬야 합니다. 따라서 토지이용계획확인서를 확인하고 시군구청의 건축과를 통해 대지, 상가용지, 물류창고용지, 공장용지 등 어떤 용도로 건축용도가 가능한지 등을 사전에 충분히 따져봐야 합니다.

넷째, 혐오시설을 미리 파악하는 것도 중요합니다. 혐오시설이 해당 토지 주변에 있다면 땅의 용도와 가치에 부정적 영향을 미치기 때문입니다. 인근에 화장장이나 장례식장, 축사, 고압선 철탑, 폐기물 소각장 등은 없는지 확인해야 합니다.

다섯째, 토지투자는 가급적 여유자금으로 투자하는 것이 좋습니다. 땅은 환금성이 낮아 팔릴 때까지 돈이 묶일 수 있으며 건축용도, 개발용도등 특정한 목적에 부합하는 토지를 확보하는 투자전략이 요구됩니다. 땅값상승이 충분히 예견되는 토지를 제외하고는 무리한 대출은 금물이며 대규모 개발계획(Developer)이 아니라면 규모가 작은 필지의 여러 토지를 매입하는 방안이 환금성 측면에서 유리합니다.

여섯째, 세금부담과 세후 수익률 계산도 중요한 투자 절차입니다. 토지는 세금부담이 무겁기 때문이죠. 이를테면 나대지, 잡종지와 부재지주 농지, 임야, 목장용지 등 비사업용 토지는 양도세가 중과됩니다. 보유기간 중 사업용지로 사용하지 않은 개인이나 법인이 소유한 토지로 양도차익의 최대 66%를 세금으로 내야 합니다. 양도차익의 일반세율(6~35%)을 적용받는 일반 토지와 비교하면 훨씬 세금 부담이 큰 셈이죠. 올해 말까지 적용이 유예되고 있는 비사업용 토지 양도세 중과는 다주택자양도세 중과폐지와 함께 향후 폐지가능성도 높지만, 정책의 불확실성은 여전히 존재합니다.

※ 주 : 이상의 토지관련 내용은 최근 <매경이코노미>에 게재된 기사를 중심으로 인용 혹은 재구성한 것임을 밝힙니다.

□ 한국이 세계 최대의 투자자로 부상중입니다

올해 들어 한국 기업 및 투자기관들이 해외 부동산 투자액을 크게 늘리면서, 해외 부동산 시장 최대의 ‘큰 손’으로 떠오르고 있습니다.

월스트리트저널(WSJ)은 7일(현지 시간) 국제 부동산 서비스업체 존스랑라살(JLL)의 집계를 인용해 올 상반기 한국의 해외 부동산 투자 규모가 54억 달러(약 6조480억 원)로 작년 연간 투자액(20억 달러)의 2.7배에 달했다고 보도했습니다. 이는 2006년이래 최대 규모로, 올해는 캐나다 싱가포르 보다도 해외부동산 투자액이 많았습니다.

예컨대, 삼성생명은 얼마전 독일 코메르츠방크의 영국법인이 입주해 있는 ‘런던 서티 그레셤(London 30 Gresham)’ 빌딩. 런던 금융중심지 ‘런던 시티’에 위치한 연면적 3만7421m²의 이 건물을 총 5678억 원에 인수했습니다. 앞서 4월에도 런던 금융가의 16층짜리 ‘서티크라운플레이스(30 Crown Place)’ 빌딩을 사들인 데 이어 또다시 런던 부동산에 투자한 것입니다.

한국의 해외 부동산사랑은 이뿐 만이 아닙니다.

WSJ에 따르면 한국의 투자 자본은 7월 미국 워싱턴의 랜드마크인 ‘워싱턴하버빌딩’을 3억7300만 달러에, 한화생명은 3월 런던 ‘로프메이커플레이스’를 3000억원에 인수했으며, 현대해상도 독일 프랑크푸르트 ‘갈릴레오 빌딩’ 인수에 참여했습니다. 삼성생명의 부동산 전문 운용사인 삼성SRA자산운용은 삼성생명, 경찰공제회, 새마을금고, 동양생명과 함께 호주 뉴사우스웨일스(NSW)에 있는 2000억 원 규모의 호주우체국 ‘NSW본부 빌딩’ 인수를 추진하고 있습니다.

이들이 앞다퉈 해외 빌딩 매입에 나선 가장 큰 이유는 뭘까요?

첫째, 저금리 상황에서 국내에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 나머지 국내보다 투자여건과 고수익이 가능한 해외부동산으로 눈을 돌린 때문으로 풀이됩니다. 채권 금리는 갈수록 떨어지고 주식 시장마저 신통치 않으니 상대적으로 수익률이 높은 해외 부동산 투자에 나섰다는 얘기죠. 국내 자본이 최근 매입하고 있는 주요 빌딩의 임대수익률은 보통 연 6% 안팎으로 추정됩니다.

둘째, WSJ는 한국의 해외부동산 투자 증가에는 북한 리스크도 일정부분 역할을 했다고 분석했습니다. 북한의 위협으로 한반도의 긴장이 커지면서 한국 투자자들이 해외 부동산으로 눈을 돌렸다는 것입니다. 존스랑라살의 국제 담당 책임자인 스티브 콜린스는 “여러 가지 원인이 있겠지만 남한과 북한의 긴장이 고조되면서 한국이 해외 부동산 투자를 늘리기 시작했다”고 전했다.

셋째, 포트폴리오 차원에서 투자수요가 몰리고 회복가능성이 높은 데다 환금성이 뛰어난 뉴욕, 런던, 파리등 해외 부동산에 발길을 돌린 것으로 보입니다.

하지만, 국내의 기관투자자들이 국내투자를 기피하고 해외 투자에 올인하는 모습은 어쩐지 아름답게 보이지만은 않는다는 생각입니다. 국내 기관투자자들이 투자대상을 확대하고 포트폴리오의 재구성 차원에서 뉴욕, 런던 등 글로벌 도시에 투자하는 전략을 비난한 것이 아닙니다. 투자대상을 다양화하고 포트폴리오 차원에서 바람직한 측면도 인정합니다만 국내 부동산 시장이 위축된 상황에서 투자자금의 이탈은 약보다는 독이 된다는 사실을 지적하고 싶습니다. 한마디로 구원투수 역할이 아쉽다는 뜻이죠. 국내에서 조달한 투자금을 눈앞의 단기 이익만 고려하여 외국 부동산구입에만 매진할 경우 국내부동산시장은 어떻게 될까요? 외국인 투자자도 국내시장을 외면하지 않을까요? 다시말해, 국내 오피스, 복합쇼핑몰, 산업시설에 투자를 계획하고 있는 해외 연기금등 글로벌투자자 및 기관투자자는 앞으로 한국부동산 시장을 어떤 시각으로 바라볼지 우려됩니다.

□ 미국 부동산은 상승기에 재진입 하였습니다

연합뉴스등의 기사에 따르면 지난 2분기 미국 대도시의 단독주택 가격이 상승, 미국 부동산 경기가 완연하게 되살아나고 있습니다.

지난 8일(현지시간) 미국 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 2분기 전국 163개 광역도시권 가운데 87%에 해당하는 142곳의 집값(중간값 기준)이 지난해 같은 기간에 비해 오른 것으로 조사됐습니다. 2005년 4분기 이후 전년 동기 대비 최대 상승폭입니다.

미국주택가격의 상승이유는 고용 증가와 부동산 시장 호황 등으로 인해 주택 수요가 크게 늘고 판매가 활성화하면서 나타난 현상으로 분석됩니다. 실제로 지난 6월 말 현재 시장에 나와 있는 주택 재고는 219만채로 지난해 같은 시점과 비교해 7.6% 줄어들었습니다.

지역별로는 조지아주 애틀랜타, 네바다주 라스베이거스, 캘리포니아주 샌프란시스코·로스앤젤레스·새크라멘토 등의 집값이 큰 폭으로 올랐으며, 사자는 사람이 팔자는 사람을 꾸준히 웃돌면서 주택 가격을 밀어올리고 있다는 분석으로 향후 미국주택시장은 회복국면을 넘어 상승세로의 진입전망이 유력합니다.

□ 아시아 투자자들이 일본 부동산시장으로 눈을 돌리고 있습니다.

블룸버그통신은 최근기사에서, 아시아 각국은 일본 부동산에 대한 관심을 키우고 있다고 전했습니다. 일본 부동산시장은 지난 20년 동안 이어진 디플레이션으로 다른 나라보다 가격이 상대적으로 저렴하며 ‘아베노믹스’로 인해 부동산 시장이 회복할 것이라는 기대감이 높아지고 있다는 분석입니다.

다국부동산 중개업체 존스랑라살의 미즈노 아키히코 캐피털마켓 대표는 “일본은 싱가포르나 홍콩에 비해 상대적으로 부동산가격이 싸다는 이점, 그리고 안정적인 임대 수입을 얻을 수 있으며 앞으로 가격이 오를 것이라는 상승기대도 있다”고 설명했습니다.

존스랑라살에 따르면 현재 도쿄의 집값은 ft²당 12만~15만 엔으로 같은 면적으로 볼 때, 홍콩 28만~40만 엔, 싱가포르 20만~25만 엔보다 훨씬 낮은 수준입니다. 맨해튼의 콘도 가격이 ft²당 평균 13만7000엔 수준이라는 것을 감안하면 일본 부동산시장의 가격은 상당히 매력적이죠.

실제로 방 3개 기준으로 도쿄의 아파트 평균 가격은 지난 6월에 4830만 엔으로 전년 동월 대비 7.9% 올랐습니다. 그러나 여전히 1980년대 버블 당시와 비교하면 절반 수준에 불과합니다.

부동산 중개업체인 신이의 케니 호 일본 담당 상무이사는 “일본 진출 이후 3년간 부동산 거래 건수는 세 배 늘었다”며 “상반기 부동산 매매규모는 113억 엔으로 벌써 지난해 전체의 86억 엔을 웃돌았다”고 말했습니다. 신이는 지난 2010년 홍콩과 대만 마카오는 물론 중국 본토 등 중화권 고객들에게 일본 부동산을 판매하고 있는데, 그는 “달러 대비 엔화 가치 약세로 우리 고객들은 지난해보다 15% 싼 가격에 도쿄 아파트를 구입할 수 있다”며 “이것이 수요 확대로 이어졌다”고 덧붙였습니다.

암튼, 일본 부동산 시장의 회복소식은 우리나라에도 반갑고 부러운 소식이 아닐 수 없습니다.

답답한 마음에 이렇게 자문자답해 봅니다. 미국, 영국, 독일, 일본등 우리보다 심각한 집값급락과 금융위기를 겪었던 나라들이 올해 들어 급격히 주택경기가 살아나고 있는 근본이유는? 그리고 우리나라만 글로벌 경기회복, 주택경기상승에서 제외된 이유는 무엇일까요? 다함께 화두로 삼아 고민해봅시다.

□ 베이징 중국 주요도시 집값은 연속 14개월 상승, 부동산 거품우려가 다시 제기되고 있습니다.

연합뉴스등의 기사에 따르면, 2일 중국경제망은 7월 전국 100개 도시 신축주택 평균가격이 ㎡당 1만347위안(약 186만원)으로 전월대비 0.87% 올랐다고 보도했습니다.

이에 따라 7월 신축주택 평균가격(전월기준)은 작년 6월이후 14개월째 상승세를 이어갔고 7월 상승폭도 전월보다 0.10%포인트 확대되었고, 1년전 7월에 비해서는 7.94%나 올랐습니다. 7월 주택가격 상승세가 가팔라진 것은 푸젠성 취앤저우시가 4.45% 오르는 등 상당수 2선도시에서 가격이 많이 뛰었기 때문입니다.

예컨대, 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 톈진 등 주요 10대 도시 주택가격 상승률도 100개도시 평균을 넘었습니다. ㎡당 1만 7609위안으로 6월보다 1.34% 뛰었고 상승폭도 6월대비 0.33%포인트 확대됐습니다. 작년 7월대비로는 11.06% 올라 연속 9개월째 상승세였고 지난해 이후 처음 상승폭 10%선을 넘었습니다.10대 도시 시내중심지역 기존주택 가격도 7월 ㎡당 2만4944위안으로 6월대비로는 1.55% 올랐고 그 폭은 0.77%포인트나 확대됐습니다.

특히 베이징의 신축주택 가격이 가파르게 상승하며 전국 주택시장 가격상승을 주도하고 있습니다.

7월 베이징 신축 주택의 ㎡당 분양가는 2만2514 위안(약 405만원)으로 작년 7월보다 20.67% 올랐습니다. 수년 간 주택 가격이 상승을 거듭하면서 베이징의 주요 주거지에 있는 기존 아파트의 ㎡당 가격은 3만∼5만 위안에 달합니다. 최근에는 베이징대 부근에 ㎡당 10만 위안을 넘어서는 아파트도 등장하고 있습니다. 중위앤부동산 연구부장 장다웨이는 "부동산 통제정책이 전국 각지에 시행되고 있지만 지역별 시행강도가 다르고 장기화되면서 정책효과가 쉽지 않아 보인다"며 "부동산 대출에 대한 통제 강화가 수반되지 않으면 전체적 상승추세는 더 뚜렷해질 수 있다"고 지적했습니다.

하지만, 7월 중국의 주택 거래액이 전달보다 17% 줄었다고 블룸버그가 9일 보도했습니다.

블룸버그가 중국 국가통계국이 발표한 올해 1~6월 주택 거래액과 올해 1~7월까지의 주택 거래액을 비교한 결과 7월 한달 거래액은 5165억위안(약 94조원)으로 집계됐습니다. 전달 6244억위안(약 114조원)보다 17% 줄어든 수치입니다.

중국 정부가 3월부터 추진해 온 부동산 거래 규제가 효과를 내는 것으로 보입니다. 중국 정부는 올해 3월 주택 가격의 거품을 잡겠다며 베이징을 비롯한 35개 도시에서 규제 정책을 발표, 6월말 불거졌던 중국 은행들의 자금 경색 사태가 영향을 줬습니다. 다이 펑 저샹증권 애널리스트는 블룸버그에 "7월은 통상 부동산 매매 비수기인데, 6월 벌어졌던 은행 자금 경색 여파까지 겹친 것 같다"고 말했습니다. 주택 매입자가 은행 대출을 받는 데에 어려움을 겪어 주택 거래가 줄었다는 설명입니다.

따라서 앞으로도 중국 정부는 부동산 규제의 고삐를 조일 것으로 보이며, 항저우와 난징을 비롯한 6개 도시에서 부동산세 확대 정책을 시범 운영할 것으로 예상돼 중국부동산시장의 향방이 주목됩니다.

2013. 8. 13

[grassdoll79]

잘 읽고 갑니다

[황우장사 똥아빠]

성격 급한것 암시롱~~ ㅎ
넘! 길어요~~

[fin고래]

감사합니다.~.^

[캔디맨]

좋은글 감사합니나

[산소]

잘 읽었습니다.