전세 계약시 반드시 체크해야 할 것들 [변호사의 인생실전]
정찬우 변호사(로컬랩 법률사무소 대표) 작성
오늘은 전세 계약시 '임차인'으로서 반드시 체크해야 할 것들에 대해 알려드려볼까 합니다. 최근 전세사기 등 전세 계약 과정에서 피해를 보는 분들이 적지 않으므로, 아래 사항들 만큼은 체크해보시기를 권유드립니다.
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1. 부동산은 한 군데만 가지 말Unsplash의Jarek Ceborski고 여러 군데 가봐야 한다.
- 그 이유는 부동산마다 매물이 다르기도 하지만, 공인중개사들 또한 입장이나 성향 등이 천차만별이기 때문이다. 어떤 공인중개사는 오래 거래해온 집주인 편에서 세입자에게 불리한 계약을 유도할 수 있다. 가령, 수리해야 할 하자도 제대로 체크하지 않고, 집주인에게 하자 수리를 요구 못하게 중간에서 막는다든지, 협상 여지가 있는 보증금 등도 조정하지 못하게 한다.
그래서 가능하면 여러 군데 공인중개사를 만나보고, 세입자 편에서, 적어도 공정하고 중립적인 위치에서 거래를 중개하는 사람과 진행해볼 필요가 있다. 도배, 장판, 하자 수리, 화장실 타일, 싱크대 교체 등 가능하면 다 공인중개사에게 물어보고, 그런 요구사항들을 한 번 임대인에게 '이야기해볼 의지'라도 가진 중개사와 함께해야 한다. 안 그러면, 정당한 권리도 제대로 이야기하지 못한 채 섣부르게 도장부터 찍어버릴 수 있다.
특히, 아파트보다 오피스텔 위주로만 보여주고 권유하는 공인중개사는 주의할 필요가 있다. 오피스텔이 중개수수료가 더 높은 경우가 있어서 그럴 가능성도 있기 때문이다. 꼭 자기 부동산의 매물이 아니더라도, 공인중개사가 다른 부동산에 연락하여 적극적으로 다양한 매물을 보여주는 분과 함께하면 좋을 것이다.
2. 가계약할 때 아무리 급해도 무조건 입금하지 마라.
- 계약 이전에 매물을 확보하기 위하여 계약금의 10% 정도를 가계약금으로 입금하는 게 아무래도 상관례인 듯하다. 그러나 이 때 아무 조건도 없이 가계약금 입금해버리면, 일종의 '물린' 상태가 될 수 있다. 아무리 가계약이어도 공인중개사로부터 몇 가지 필수적인 계약조건은 '문자'로라도 받아두어야 한다.
예를 들어, 입주일 기준 전입신고와 확정일자를 받을 경우 최우선순위 대항력을 보장할 것, 입주 전에 집의 하자 수리는 임대인 책임으로 할 것, 도배나 장판 등 임대인이 해주기로 했다면 그와 같은 내용을 '문자'로 받은 다음 '가계약금'을 입금해야 한다. 아니면 최소한 휴대폰으로 전화해서 녹음이라도 남겨놔야 한다.
그냥 급한 마음에 덜컹 가계약금 보내놓고 나중에 조건이 안 맞아서 계약을 못 하겠다고 하면, 그냥 가계약금을 떼이는 사례가 적지 않다. 그래서 가계약을 할 때도 최소한의 중요 조건들을 확인해두고 증거를 남겨두어야만 하는 것이다. 그런 것 없이는 변호사를 찾아와도 별로 답이 없다.
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3. 집주인이 새로운 세입자 구하는 일에 미온적이면 적극적으로 이야기할 필요도 있다.
- 통상적으로 계약 만료일이 세입자가 집을 빼줘야 할 날짜이지만, 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사로 갱신된 경우에는 해지 통보 후 3개월이 지나면 세입자는 나갈 수 있다. 이 만료일 또는 퇴거일 전까지 집주인은 새로운 세입자를 구해야 보증금을 돌려줄 수 있는 경우가 많다.
그러나 집주인 입장에서는 세입자가 바뀐다는 이유로 돈 들여서 집 수리를 해주거나, 보증금을 낮추는 일을 좋아하지 않으므로, 계속 높은 가격에 매물만 내놓고 부동산 쪽에도 '추가 수리 불가'를 통보한 채 다소 배째라 식으로 기다리는 경우도 많다. 그러면 세입자는 새로운 세입자가 구해질 때까지 다른 집들을 보러 다니기도 힘들고, 좋은 매물을 놓치는 경우도 많다.
그러므로 만료일에 대해 집주인에게 정확하게 알려주고, 해당일의 퇴거 의사를 명료하게 말해주어야 할 때도 있다. 집주인은 대출을 받아서라도 만료일에 보증금을 돌려주어야 할 의무가 있고, 그렇지 않을 경우 임차권등기 이후 집이 경매에 넘겨질 가능성, 또한 만료일 이후 이자까지 지급해야 한다는 점 등을 주지시킬 필요가 있다. 그래야 집주인도 만료일에 맞춰 세입자를 구하기 위해 여러 조건들을 고려해볼 것이다.
4. 전세 계약시에 확인할 필요가 있는 것들
- 좋은 공인중개사를 만나면, 법적으로 중요한 거의 모든 부분들을 체크해주지만 그렇지 않을 경우 세입자에게 불리할 수도 있는 사항들을 제대로 고지하지 않을 수도 있다. 그럴 때를 대비해서 법무부에서 만든 표준계약서에 따라 계약을 진행해달라고 요구해볼 수 있다. 표준계약서에는 임대인의 국세 미납 여부, 선순위 확정일자 존재 여부, 입주 전 수리 여부, 수리가 필요한 시설, 관리수선 부담사항 등을 모두 체크하도록 되어 있어서 웬만한 문제에 대한 대비가 계약서 자체로 가능하다.
그러나 이렇게 꼼꼼하게 잘 만들어져 있는 표준계약서 사용을 꺼리는 집주인이나 공인중개사도 있을 수 있는데, 그럴 경우 적어도 표준계약서를 들고 가서 그들이 작성하는 계약서에 표준계약서 상의 여러 요소들을 모두 특약사항으로 반영해달라고 요구할 필요가 있다. [국세 지방세 미납 여부 확인 / 입주일까지 저당권 등 설정 금지 / 하자 수리 임대인 부담] 정도만 특약 사항에 잘 기입해도 큰 문제는 피할 수 있다.
5. 보증보험은 가능한 한 가입할 것
- 전세 보증보험은 언뜻 돈이 아깝게 느껴질 수 있지만, 대개 억 단위가 넘어가는 전세 자금을 몇 백만원 수준에서 보증해주기 때문에 현실적으로 엄청난 리스크 방어가 되는 상품이다. 사실상, 전세 보증보험만 들어놔도 몇 억원의 자금에 대해 거의 걱정 없이 마음 놓을 수 있는데, 만에 하나라도 몇 억원의 돈을 잃을 가능성이 의외로 엄청난 스트레스와 불안을 줄 수도 있다.
그래서 너무 돈 아까워하지 말고 전세 보증보험은 요즘 같은 시대에 필수라는 생각으로 들어놓길 추천한다. 갑자기 부동산이 폭락하여 역전세난이 펼쳐질지, 매우 교묘한 전세사기를 당할지, 그 무엇도 한 치 앞을 예상할 수 없는 시대이기 때문이다.
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전세계약시에 체크해야할 게 이것만은 아니지만, 필수적인 몇 가지만 정리해보았습니다. 무슨 계약을 하든, 법도 법이지만 계약서의 중요성을 잊지 않았으면 합니다. 항상 분쟁은 설마 하는 순간에, 설마 싶은 지점에서 일어납니다. 그때 나의 권리를 지켜줄 수 있는 건 거의 계약서 밖에 없다. 계약서 작성할 때는 아무리 신중해도 과하지 않습니다.
* 글쓴이 - 정찬우 변호사
첫댓글 잘보고감니다
전세사기 심각하니 조심조심 또 조심하시기 바랍니다