임장견학 후기

[개구리왕눈이(김순금)]

    드라이비트 공법을 설명해주시고 계신 교수님~~

오전 10시까지 연신내 전철역 1번출구에서 모여서 버스를 타고 임장 견학을 시작했습니다.

임장하면서 등기부등본이나 경매 물건에서는 지하로 되어 있지만 1층인 물건
지하로 되어 있지만 2층에 올라가 있는 물건, 현황과 물건의 차이가 틀려진다.
아파트 임장은(아파트 새대수가 많은지,브랜드가 있느냐,
역세권이냐,지은지 얼마나 됬느냐) 가격 나온다.인터넷으로도 시세가 나오고~~

은평구 불광3동

빌라를 투자 할때
내가 입찰을 해야되는지 안되는지를 빨리 알아내는 방법은?

세가지

1.소방도로가 확보되어 있는지를 봐라(차 2대정도가 왔다갔다 할수 있어야 한다)
  도로가 6미터나 4미터까지 들어선 이유는 그 동네에 매물이 있다는거고,전월세가 나간다는 뜻이다.

2.슈퍼마켓이 있느냐
  슈퍼마켓 앞에 매대를 봐라 물건이 많이 진열되어 있으면(유동인구가 많다)
  아이스크림이 50% 할인해주는가를 봐라(아이들이 많다는 뜻)

3.부동산이 있느냐
 
  6미터 도로에 부동산과 슈퍼를 봐라.

기와에 빨간 벽돌 80년대에 나왔던 증축(기와지붕),3층 밖에 허가가 안나왔다.
90년대는 아스팔트 싱글 쓰던 용법
4층 허가가 나오는데 대표적인게 드라이비트(압축스트로폴을 붙히는 공법 건축비가 저렴 오래못간다.)

빌라가 대리석으로 지었다, 그다음 현관문(A급 인테리어)을 봐라 그럼 가격을 상으로 봐야한다.
최초 지은지 3년 이내, 상은 4백, 중은 3백5십, 하는 3백으로 보면 된다.
5년 틀려지고,10년 틀려지고 ,10년에서 20년이 틀려진다. 50% 저렴해진다

드라이비트,일반조적 90년대 공법이 많다. 황토조적 2000년대
잘 보이는 곳을 대리석으로하고 나머지는 드라이비트 눈가리고 아웅(건축업자는 많이 남아야하기때문)
건물이 있다 대리석 감정가로 나온다.감정 평가서에(대리석 +드라이비트 라고 안 넣는다)

밖에서 보는 방법
80년대 후반 창문 안을 보면 나무로 된 이중창 도배 장판밖에 안했다(즉 이테리어를 거의 안했다.)
지은지 30년이 넘은 건물을 낙찰받았을경우 전체 개조를 들어가야한다.
나중에 인테리어 돈이 들어가겠다 생각하고 입찰 해야한다.

서대문구 남가좌동

실평수(확장한 전체평수)와 등기평수(등기되 전용면적)는 다르다.
지하의 투자법,물세는 것을 방지하는법(귀중한 팁)
죽은 귀신도 도와준다는 집, 세번의 배려 100배 축복에서 나온 집을 본다.

재건축지역 4미터 도로가 많은경우(지적도 상에 나와있는 것이 우선)
재개발  4미터 도로가 없는경우

2층은 70년대 말
전체 지역에서 엠분에 일을 해서 4미터 도로를 끼고 있으면 재건축이고 4미터 도로가 없으면
재개발이다. 단 재건축 방식(건물값만 올라가고 땅값은 안올라간다)보단
재개발 방식(투자는 재개발 좋은데 지가가 많이 올라간다.)이 돈이 더 남는다.

완전자루형토지 입구가 병목구간(선호도가 없어서 낙찰가가 저렴하다)으로 들어온다...
일반매매가 어렵다.부동산 경기가 안좋은데  갖고 있다가 매매할려면 힘들다.
들어오는 입구가 커야한다.

지하의 투자법
1. 돈이 없어서 어쩔수 없이 살고 있는 경우
2. 건축을 했는데 매매가 안되서 건축업자가 끓어 앉는경우
3. 대채 건축업자가 샷시 업자한데 지하를 넘겨주는경우(대환하는경우)

지하는 채광(빛) 얼마나 들어오느냐, 밑에서 물이 들어오는 경우
기존에 있는 창문과 지하의 창하고 크기가 똑같으냐 틀리냐를 봐라
똑같다면 빛은 같이 들어온다 하지만 어둡다.
평지에 깊다면 밑에서 물이 올라온다.(지하)
물도 위에서 아래로 흐른다.
물을 조금씩 조금씩 올라오는거다.
벽지를 보면 물이 들어오는지 알수있다.
안을 볼수가 없으니까
안을 안보고 물이세는지 알수있다.
철문이 바닥에 녹이 쓰는지 볼 것,대리석과 대리석이 붙었다.
사이로 물이 올라오면 기포가 올라오는데 그 사이에는 모래와 석회가 붙어 있는데
물이 세면 석회가루만 올라오고 손으로 만졌을 때
회색가루가 묻어나온다.밑에서 물이 치고 올라왔다는 뜻이다.
문열어보고 확인하는거다(장판하고 벽지사이를 봐라)..(설문조사 왔어요.)

물 세는 걸 방지 하는 방법을 알려주셨는데
설명이 어려움 이해는 했습니다. ㅎㅎㅎㅋㅋ

모래네 설렁탕에서 점심을 먹었습니다.

종로구 행촌동

내가 할 수 있느냐가 중요하고 모든것을 긍정적으로 봐라.

지하가 2층, 종로구라는 특징,
빌라들이 어떨때 투자 해야하는지 투자 포인트 잡는 방법들을 이어진다.
특히 현황과 등기상 정보지 상의 틀린지 갭이 큰지를 알려준다.(교육이 되는 지역)
독립문 전철역에 위치한 종로구가 사대문 성 안에 있어야하는데
유독 행촌동만 사대문 성 밖에 있다.
개발이 되지 않은곳이고 개발이 된다면 향후 많은 수익이 나올수 밖에 없는 지역

지적도를 먼저 본다. 그지역을 먼저 알아야 한다.
행촌동은 두군데 입지조건을 가지고 있다.
하나는 일반주거지역이고 또하나는 상업용 지역 이다.

80년대부터 건축법이 바뀌었다.
70년대까지는 주거지역은 주거지역,상업지역에서는 상업지역
상업지역에서는 일반주거를 못했고,주거지역에서는 상업용을 못했다.
지금은 주상복합이 가능하다.

20년 단위로 바뀌는 모습을 행촌동만 갖고 있다.
80년대가 넘어가면서 빌라를 짓기시작하고 초반 2층 짓고 중반 3층 주택
초반 핵심건물 건축양식 독일풍 건물
90년 중반에 4층 조적조로 들어선다 지하철과 맞물리면서 가격이 상승
다세대는 4층까지이고 5층은 아파트다
행촌동은 5층이 다세대다.(지하+지상)

경매는 한번 실패 하면 큰일난다.
평생 힘들게 할 짐이 될수도 있다.
그래서 임장에 목숨 걸어야한다.

혼자 유치해서 보지말고 객관적인 입장에서 물건을 봐라
주변 부터보면서 제일 먼저 건물의 옥상에 올라가서 봐라 다 나온다.
크기와 모양 다보이고. 방수처리를 어떻게 했는지 알수 있다.. 금 갔는지 알수있다.
옥상보고 내려오다보면 계단 폭을보고 폭에 따라서 빌라의 크기가 나온다..
복도의 크기에 따라서 크기를 생각할 수 있다.
계량기나 우체국 함에 있는 우편물을 확인한다.
해당부동산을 볼때는 물건의 가까운 지역의 부동산을 가는것은 안좋다.
좀 떨어진 부동산에서 알아보고 와서 가까운 부동산을 알아본다.
10년 이내는 욕실이 두개 그전에는 욕실이 한개 만들어졌다.

미아와 창동

경매를 할때 교수님 생각으로는 수도권 서울을 떠나지마라~~~~

내가 내물건 고르고 내가 책임질수 있는만큼 가야지 그때서 보이는 것이 경매 물건이고
던질줄도 알아야지 받을 수도 있는거고 그 만큼 책임 질수도 있는 것이다.. 

창동

같은 건물에 두 물건이 나왔는데 감정가가 다르다.
감정은 정해져 있지 않다.

모기지 사건~~~
2008년도에 시작 미국,유럽,아시아 국가까지 힘들게 만들었다.

마지막으로 교수님 집을 자전거를 타고 다녀야한다는 베란다. ㅎㅎㅋㅋㅋ
그리고 정원에 화분이 밖으로 보이는것을 보고~~~
증축으로 도로사선저촉 위반 도로가 있으면
도로에서 1미터 후퇴를 해야하는데 하늘방향으로 봤을때 판넬이
넘었는데 입찰 5일전에 전주인이 해결 했다.

이렇게해서 임장견학의 하루를 보냈습니다..
막연하게 임장에 목숨 걸어야한다고는 들어서
임장은 가지만 어떻게 해야하나 했는데..
조금은 알것 같습니다..

오늘 추웠다 더웠다. 변덕스러운 날씨에
최선을 다해주신 교수님께 고생하셨습니다. 고맙습니다.. ^^
든든하게 뒤를 받쳐주시며 끝까지 도와주신 쾌걸조로님 수고하셨습니다. 고맙습니다.. ^^

[깜찍지현]

와우~너무 좋은 후기^^전 예전에 다녀왔는데 너무나도 알찬 후기로 내용 쏙쏙~

[개구리왕눈이(김순금)]

좋게 봐주셔서 고맙습니다. 좋은하루 되세요.^^

[Iris]

글을 잘정리해주셨네요..그지!

[개구리왕눈이(김순금)]

고맙습니다.^^

[코코아조아]

자려고했는데 이거 후기읽고 자야겠네요 ㅋㅋ

[개구리왕눈이(김순금)]

좋은 꿈 꾸셨나요?. 고맙습니다. 좋은하루 되세요.^^

[허심]

개구리왕눈이님 정말 상세히 정리를 잘 해 주셨군요. 조은 하루 되세요.

[개구리왕눈이(김순금)]

고맙습니다. 우리 모임 정해지면 뵙겠습니다.

[봉순(김영애)]

성실히 임장 하신 흔적.. 꼼꼼히 메모하신 후기글.. 열정에 박수를 보냅니다. 화이팅 ~!

[개구리왕눈이(김순금)]

화이팅 고맙습니다. ^^

[제네시스]

좋은 글 감사합니다~어제 일이생겨 아쉽게도 중간에 갔는데 왕눈이님 덕분에 큰 도움이 되었습니다 ^^ 어제의 경험이 좋은 투자로 연결되시기 바랄게요~~

[개구리왕눈이(김순금)]

행촌동에서 먼저 가셨다는 분이시군요! 도움이 되었다니 부끄럽습니다. 고맙습니다.

[에스테반]

3월말일에 다녀왔는데...너무생생한 후기 알차네요...감사합니다...

[개구리왕눈이(김순금)]

저도 잘 읽어 주셔서 고맙습니다.^^

[이노(inno)]

어우 후기 정말 잘쓰셨네요....

[개구리왕눈이(김순금)]

선배님 방가^^ 잘 읽어 주셔서 고맙습니다. 실전반에서 뵈요~~^^

[다산(이운종)]

좋은 글을 올려 주셔서 고맙습니다
잘 읽었습니다

[세실]

후기 올려주셔서 감사합니다. 꼼꼼히 너무도 잘 작성하셨네요. 덕분에 임장 복습 및 정리 올려주신 자료로 자~~알~~ 했답니다. 전 처음 임장이라 그런지 집에 와선 완전히 뻗었답니다...

[곰곰이]

열정적인 분석이 멋있습니다~

[지천명(이성곤)]

후기 정말 감사합니다. 덕분에 기억이 쏙쏙 되살아나네요~^.^

[하짱예짱]

머릿속 쏙쏙 배중렬교수님 늘 고맙고 열정은 닮고 싶은 제자가 핫띵^^~~

[충무공]

후기 감사합니다 이렇게 요점정리를 하셨다니 훌륭하십니다 임장을 다시 한번 한 기분입니다^^

[서울소액인]

순신장군 왈 임장무퇴...

[소나기(오혜현)]

좋은글 감사합니다. 저도 임장 신청할 계획입니다.