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오피스텔의 원칙적 개념은 업무시설에 주거 기능을 보완한 형태
였으나, 최근에는 주택 기능이 대폭 포함되면서 주거 용도로 많이
이용합니다. 오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 '업무용'과 '주거용'
으로 구분합니다.
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오피스텔이 주거용이면!
① 오피스텔이 주거용으로 사용되고, 국민주택규모 이하라면 건물분
부가가치세가 면제됩니다.
② 주거용으로 사용하다 매매되면 매도인이 1주택인 경우 기준에 충족
되면 양도세 비과세 혜택이 있습니다. (주거용으로 사용한 기간만을 판단)
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오피스텔이 업무용이라면!
① 건물분 부가가치세를 납부해야 합니다.
② 임대사업자등록을 해야 하며, 이때 일반과세 사업자등록을 하면 이미
납부한 걸물분 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 간이 사업자로 등록하면
환급 불가합니다.
③ 임대에 따른 부가가치세가 발생하며, 임대 소득에 대한 종합소득세 납부
의무가 있습니다.
④ 오피스텔을 매도할 때 요건을 갖추어도 양도세 비과세 혜택이 없습니다.
⑤ 상가 기준의 취득세 요율에 따르므로 주택보다 취득 비용 증가
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오피스텔의 업무용과 주거용의 판단 기준은!
오피스텔은 본래 태생이 업무용이라 그간 건축법 적용을 받아왔으나, 요즘은
주거용으로 보편화 되면서 새로운 판단 기준이 필요하게 됩니다.
과세 관청에서는 '주거용 오피스텔'을 다음의 몇 가지 기준으로 판정하지만
조금 애매한건 사실입니다.
1. 주민등록상 전출입 기록이 있는 오피스텔
2. 미성년 자녀와 함께 거주하는 오피스텔
3. 전기, 전화료 등 공과금 영수증 판단
4. 구독하는 신문이나 잡지 종류도 점검기준
5. 기타 오피스텔 소유자의 은행 계좌나 건강보험 기록을 점검, 실거주
여부를 판단
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일반적인 판단내용은 이러하지만, 실제에 있어서는 매도 시점에 어떤
용도로 사용하고 있었는지를 중요하게 여깁니다. 주로 주민등록 전입신고
로 판단하므로 임대차계약 체결할 때 또는 기존 임차인을 승계한다면, 사용
용도를 결정하고 그 조건을 임차인과 합의하여 계약서에 넣어야겠지요.
현재 보유한 1주택을 '양도세 비과세' 조건으로 매도할 계획이었는데,
오피스텔 임차인이 주민등록 전입 신고로 2주택이 되면 큰 손해를 야기하게
되겠지요.이럴 때를 대비해 위반했을 시의 손해배상 문제를 거론하는 것이
좋습니다. 임차인 또한 사용 용도를 정확이 정한 후 계약에 임해야 할 것입니다.
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