글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 13423 등록일 2017-11-27 04:03
이제 슬슬 약속한 결론을 내리기 전, 정치, 정부에게 본 과제 수행의 목적을 다시 한 번 더 강조한다.
이번 과제 수행의 주 목적은 국민경제의 한 부분인 실물경제, 그 실물경제 중 하나인 부동산 시장에 국한하여, 지금은 물론 차기, 차차기 계속될 정치, 중앙, 지방정부에 기본 밥값, 숙제를 부여하기 위한 것이다.
닥치고 정치, 정부는 오즈로 밤송이를 까라 하면 까야 하는 기야.
이십 년 전 환란, 십 년 전 리먼 사태 때처럼,
인구, 영토는 물론이고 국민 자산과 소득 등 경제대국인 미국 등과 달리,
중소형급의 태풍에도 휘청 꺼렸던,
국토, 인구가 작고 대외 의존성이 강한 우리나라 경제는 무조건 더욱 안전하고 튼튼한 길로 나가야만 한다.
우리나라는 당연히 머지않은 시기에 경제대국, 선진국이 되어야 하고, 장차 통일을 통해 더욱 강력해진 하드파워 강국이 되어야 한다.
대형 태풍에도 꿋꿋한, 뿌리 깊은 큰 나무처럼 보다 우리의 국민경제는 날이 갈수록 더 강하고 튼튼해져야 한다는 말이다.
이를 위해 우리는 건강하고 지속 가능한 국민경제를 더욱 안정적으로 성장, 발전시켜 나가야 하고, 그 주요한 수단 중 하나가 국민경제의 선순환 구조 구축 임도 재강조 한다.
국민경제 선순환 구축의 주요 수단 중 하나는 국가와 국민이 보다 더 많은 자산을 가지는 것이고 보다 빚 위험을 줄여 나가는 것이다.
부의 효과와 결합하여 장기, 안정적으로 소비, 투자를 늘려주고, 늘어난 내수는 기업의 투자, 일자리, 소득을 늘리게 되는 선순환 고리 말이다.
플로인 소득은 스톡인 자산의 원천이니까.
국민경제 선순환 구축의 핵심 고리는 획기적인 일자리 증대다.
정부와 기업의 기본 밥값인, 획기적인 일자리 증대는 기업의 국내 투자 확대와 대외적 가격, 비가격 경쟁력 강화를 선결조건으로 한다.
기업인과 기업은 다르고...
획기적 고용증대를 위한 규제혁파, 상시적 규제 조정, 노동개혁 등 정부의 기본 밥값은 경제민주화, 재벌 개혁과 양립 가능하다.
누차 강조했던,[십 년간 국가와 국민의 실물, 금융 등 각종 자산 두 배 늘리기와 국가, 가계 채무 등 각종 빚 위험 절반으로 줄이기]의 중간 목표는 국토균형 발전 등등과 함께 상기한 국민경제 선순환 구축의 여러 주요 수단, 방법 중 하나인 것이다.
또 누차 강조했던, 특히, 낙후되고 소외되었던 지방의 도시 및 주거환경의 획기적인 개선과 발전은 상기한 중간목표를 달성하기 위한 여러 수단 중 하나의 수단에 불과하다.
도시 및 주거환경 개선의 부수적, 반사적 효과는 이번 과제의 결론인 국민, 지역민이 누리게 될 쾌적한 도시 및 주거환경과 집값 상승이다.
펄펄 끓는 서울, 경기 일부 지방은 며칠 전 언급했으니 오늘은 그 외의 지방에 대한 결론이다.
무자산자인 국민의 45%에 대한 주거안정과 보호는 현 정부여당의 주요 관심사고, 앞으로도 현 정부여당이 잘 해나갈 것으로 믿는다.
따라서 이번 결론인, 도시 및 주거환경 개선에 따른 반사로 이익 중 하나인 집값 상승은 주로 유자 산자인 국민의 55%밖에 누릴 수밖에 없겠구나.
우리나라 자가주택 소유율이 자칭 선진국들 보다 적고, 늘어나지 않고 있어 많이 아쉽고 안타깝지만...
먼저 원론적인 결론이다.
각 지방마다 부동산 시장이 회복, 활성화되는 시기가 다르겠지만 2020년을 전후하여 다년간 서울과 경기 일부를 제외한 전국 부동산 시장은 대세 상승기를 맞이하게 될 것이다.
그럼 얼마 동안 얼마만큼 상승 가능할까?
본 과제 수행은 문자 그대로, 모든 상황과 조건의 불변을 가정한 결론, 전망, 예측일 뿐임도 재강조 한다.
장기 저성장, 저출산 기조와 각종 양극화의 심화, 확대로 인해 전국의 각 지방은 인구가 급감하고 빈집이 더욱 늘어날 수도 있을 것이고, 집값이 정체되거나 떨어지는 지방, 지역이 오히려 더 늘어날 수도 있을 것이다.
이와 반대로 두 배, 세배 집값이 상승하는 소지 역도 있을 것이다.
다가올 중기적 부동산 대세 상승기에 전국의 평균 집값은 십여 년간 자산 두 배 늘리기의 목표 절반인 50% 내외는 상승할 수 있을 것이다.
국내, 국제 경기가 회복, 회복을 넘어 장기 활황을 보이면 더 많이 도 오래, 더 많이 상승할 수 있을 것이고,
그 반대면 더 짧게, 더 적게 상승하겠지?
상기의 예측은 빈집, 집값 하락을 포함한 평균치이니, 그리고 중장기적인 예측, 전망치이니...
주거 선호도에 따라, 도시 및 주거환경의 개선 강도와 속도에 따라 일부 지방, 일부 소지역의 집값은 백, 수백% 상승할 수도 있을 것이다.
단기적으로, 중 단기적으로 계속하여 집값과 전 월세값 동반 하락으로 역전세난 등의 고통을 겪을, 겪게 될 수 있을 것이다.
그 전망, 예측의 근거, 이유는 오늘의 결론에서 간단히 언급하고,
보다 세세한 근거는 일반인의 투자 참조를 겸하여 후술할, 주택 재산세, 종부세 총액의 대부분을 책임질 극소수인 1%,10% 주택과 시범 케이스 지방인 부산 부동산시장의 심층적 분석에서 보다 더 구체적이고 세부적으로 제시될 것이다.
이하, 각 지방의 부동산 시장이 언제부터 회복할 수 있을까에 대한 결론이다.
역 버블 수준의 집값에다 수요기반마저 극히 취약한, 낙후된 전국 부동산 시장은 공급물량과 재고물량 중장기 추이만으로도 대략적인 예측이 가능하다.
부동산 수급, 재고량, 거래량부터 심리 지수, 외부 자금 유출입, 주택 담보 대출 증감률 등등까지 부동산 시장에 관한 참고 자료들이 여기저기에 늘려있더라.
심지어, 각종 자료들은 월별, 읍면동 단위까지 세세하게.
이하, 언제부터 낙후된 전국 지방의 부동산 시장이 회복할 수 있을까에 대한 결론, 그 결론의 근거로 인구, 입주물량만 제시한다.
얼마만큼 오를 수 있을까에 대해서는 후술할 시범 케이스 심층 분석을 참고하면 된다.
거래량부터 재고 물량인 미분양 물량 등은 각자 찾아보고 열공 하도록.
대략, 전국 각 지방의 주택 입주물량과 미분양 물량이 급감하는 시기를 전후하여 부동산 시장은 회복될 것이며, 다시 입주물량과 재고 물량이 급증하는 시기 전후까지 활황을 보이게 될 것이다.
이하, 전국 부동산 시장의 회복 시기와 관련하여, 인구, 공급 물량의 간단한 자료 하나 추가한다.
이하, 들쑥날쑥한, 부정확한 각종 부동산 통계자료고 장차 입주물량이 더 늘어날 수 있겠지만 현재까지의 자료다.
다세대, 다가구, 단독, 오피스텔, 다중주택, 임대주택을 제외한,
우리나라 부동산 시장을 주도하는 아파트에 국한한, 대략적인 입주물량이다.
1. 경기도 ㅡ 2017년 3분기 이후 2019년 2분기까지 매 분기당 3만 5천에서 5만 가구, 2019년 3분기 이후에는 1 1만~3만으로 급감한다.
서울급인 과천 등 일부 지역을 제외한, 특히 암울한 시기를 보내고 있는 경기남부의 부동산 시장은 2019년 3분기를 전후로 회복될 것으로 보인다.
인구 1280만 명에 년 4만~12만의 입주물량은 지나친 물량이라 볼 수 없기 때문이다.
2. 인천 ㅡ 인구 295만 명. 2018.4분기~2019.4분기, 분기당 1만, 년 4만 가구, 중구의 미분양 등등의 부담 외 부담 없는 입주물량이다.
3. 세종 ㅡ 인구 27만. 2014.3분기부터 2018년 하반기까지 분기당 최대 8000의 과다 물량.
그러나 2019년 들어 급감하고 2020년 이후 더 급감.
4. 대전 ㅡ 인구 151만. 2015년 이후 분기당 최대 2500. 세종시로의 인구 유출이 없어질 때 본격 회복 가능.
5. 충남 ㅡ 인구 211만. 2014.1분기~2019,1 분기, 분기당 최대 9500.2019.2분기 이후 급감. 미분양 물량 부담.
6. 충북 ㅡ 인구 159만. 2017.3분기~2019.3분기, 분기당 최대 8500.2019.4분기 이후 급감. 미분양 물량 부담.
7. 대구 ㅡ 인구 248만. 2008년 4분기 이후 분기당 최대 8500으로 개고생 이후 2017.2,3분기를 제외하고 안정적.
8. 울산 ㅡ 인구 117만. 2019 2분기 6000을 제외하고 안정적.
입주물량의 부담이 없음에도 경남과 마찬가지로 조선, 해운, 기계 등의 산업의 부진으로 동반 침체 중.
9. 광주 ㅡ 인구 147만. 2019 1분기, 2020.1분기 최대 6000.2020 2분기 이후 급감.
10. 전남 ㅡ 인구 190만. 2015.2,3분기 이후 안정적인 입주물량.
낙후된 다른 지방과 마찬가지로, 지역 산업 발전, 지역민의 소득 확충으로 수요기반의 취약성이 보완될 필요.
11. 전북 ㅡ인구 186만. 2018.1분기, 2019.1분기 최대 7500. 2019.2분기 이후 급감.
12. 강원 ㅡ 인구, 155만. 2017.4분기~2019.4분기까지 최대 6000. 2020년 이후 급감.
미분양 물량, 평창 올림픽 이후도 다소 우려.
13. 제주 ㅡ 인구 65만. 2016.4분기 1500을 제외하고 분기당 500내외의 안정적 물량.
14. 부산 ㅡ 인구 348만. 2018.1분기, 2019.1분기, 2020.1분기 최대 1만여 가구에 근접. 2020.2분기 이후 안정적.
15. 경북 ㅡ 인구 269만. 2017,3분기, 2018 2분기, 2019,1 분기 분기당 최대 1만에 근접. 2019.2분기 이후 급 감. 미분양 물량 부담.
16. 경남 ㅡ 인구 337만. 2017,2분기. 2018,1 분기와 4분기, 2019년 2분기와 4분기까지 분기당 최대 18000, 년 7만의 입주물량.
2020년 이후에야 안정적. 미분양 물량 부담.