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재개발 감정평가액 산출
재개발에서 가장 중요한것은 "감정평가액 산출", "분양자격" 이다
* 감정평가 방법 토지 : 면적 * 개별공시지가 * 보정치 - 개별공시지가는 매년 1월 공시지가, 서울시청사이트의 토지정보서비스에서 확인 - 보정치는 보통 130%~150% - 재개발 토지는 통상 평당 1000만원~3000만원정도
건물 : 건축물 경과 년수, 건축양식, 건축재료 - 벽돌집일 경우 통상 30~50만원 - 연립, 다가구주택 일경우 통산 150~200만원 - 신축빌라경우 통상 250~300만원
예) 토지 30㎡ , 건물 20㎡, 개별공시지가 2000만원 일경우 감정평가액은.. - 보정치가 130%일 경우, 일반인은 통상 130%로 계산하면 된다 - 토지 : 30 * 2000 * 1.3 = 78,000,000 원 - 건물 : 20 * 100 = 20,000,000 원 ===>> 98,000,000원 -- 재개발지역에서는 면적이 작은것, 소액인 것이 좋다. 즉 시간과의 싸움이다
감정평가액은 감정평가액일뿐, 권리가액이 인정 받는 금액이다
if) 1000세대일경우 - 60㎡ 이하 400세대 - 60㎡ ~ 85㎡ 400세대 - 85㎡ ~ 200세대 - 종후자산총추정액 : 1000억, 총사업비 : 600억, 종전자산총가액 : 500억
* 조합원과 일반분양가는 다르다.
종후자산총추산액 - 총사업비 비례율 = ------------------------ 종전자산총가액
(종후자산총추산액 : 사업이끝난후의 미실현가치, 종전자산은 종후자산으로되는것에 대한 관리처분이다??)
1000억 - 600억 비례율 = ----------------- ======> 80% 500억
즉, 권리가액은 98,000,000 * 0.8 = 78,400,000 원 이 된다.
만약에 33평형(평당 1000만원) 일경우 98,000,000원 - 330,000,000 = 232,000,000(추가 분담금) * 비례율은 자산의 크기대로 분배한다
■ 무상지분율은 재건축에서 남은이익을 나눠주는것을 의미한다, 무상지분율을 높이기위해서 시행사와 시공사랑 많은 이견차이가 생긴다. 서로 1% 때문에 많은 어려움을 야기한다
if) 재건축 아파트가 모두 15평일 경우.. 평당개발이익 (?) 무상지분율 = ----------------- 평당분양가 (800)
전체개발이익(?) 평당개발이익 = ----------------- 저체대지(5000평)
전체개발이익 = 분양총수익(1000억) - 총사업비(500억)
즉, 위와 같다면.. 평당개발이익 = 1000만원, 무상지분율은 125%가 된다.
예) 부동산에 갔는데.. 재건축될 물건이 있다. 대지 = 30㎡ , 건물 = 20㎡ , 매매가 2억(원가 + 프리미엄) 중개업자가 말하기를 나중에 분양받을때 33평형을 받을수 있습니다. 우리는 중개업자에게 이렇게 물어보자 "감정평가액이 얼마입니까?"
1. 감정평가액 산출 권리가액 98,000,000원 즉, 프리미엄 = 200,000,000 - 98,000,000원 = 102,000,000 그렇다면.. 프리미엄을주고 사도 괜찮은가...?? 과연 프리미엄의 허용치는 어디까지인가...?? 통상으로 일반분양가 와 조합원 분양가는 1억정도가 차이난다고 생각하면 된다.
그럼. 1억2백만원이 타당한것인가?? 총투자액을 계산해보자. 33평형 평당 1000만원 3억3천 + 1억2백(프리미엄) = 432,000,000 원 이 된다.
★ 도정법(도시및 지방 정비법) 2003.12.31 가장 크게 조례가 개정 된 시기이다 - 다가구를 다세대로 변경 할수 있어서 재개발 시장에 큰 걸림돌이 되었다. 다가구는 분양권 1개, 다세대는 분양권이 여러개가 나오기 때문이다 - 토지대장 기준으로 2003.12.31 이전에 분할된것은 인정한다. - 현재 분할한 주택이 60㎡ 이하이면 분양권 1개 또는 현금청산을 해야한다. - 오피스텔이 주거용일경우 즉 주소이전되어 있으면 사실상 주거로 인정하여 분양권 인정
2008.7.31 조례 재 개정 - 사실상 주거 인정하지 않는다 - 60㎡ 이하 인정하지 않는다. - "신축한 최소 평형보다 면적이 커야 인정한다"
기존무허가 건축물 - 1981.12.13 이전 무허가 건축물 대장에 등재된것만 인정한다 - 구청가서 확인, 무허가 건축물 확인원을 발급받는다 - 1982~ 1989 조합이 정하는 정관을 따른다.
★ 도심회귀 - 일본의 신도시 정책 실패 - 인구가 더이상 신도시로 유입 되지 않는다 - 원인은.. 주부의 역할이 변하고 핵가족화 - 한국도 일본을 따라가지 않을까....... 2016..2017..2018년쯤부터.. - 세계적인 추세는 석유에서 대체에너지로 변하고 있다.. 그렇다면 부동산은 어떻게...?? Think about it |
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