[재개발/재건축] 투자가치측면에서 바라본 화서벽산블루밍푸른숲아파트

[블루밍푸른숲]

1. 현재 상황

일반분양가 기준으로 33A형 기준층 3억 7천 480만원 (평당 1135만원) 기타 옵션제외..
옵션: 발코니 샷시 460만원... 발코니확장(일단 계산안하고), 바이오세라믹 200만원대.
입주후 세금문제는 나중문제니(법이 바뀌어서 세율이 바뀔지 모름)

즉.....3억8천만원 전후로 한 투자금이 나온다..... 그러나 잘 알다시피 일반분양은 기존아파트 매입과 달리 2년 넘는 중도금 분할 납부가 있다.(일시에 돈이 들어가지 않기에.. 자금 여유가 있다.반면에 은행 대출 이용시. 금융이자비용이 물론 지출이 된다.)

그래서. 최고수준의 대단지 아파트 일반분양은 기존에 주변 아파트 최고 시세에
120%를 올려서 하는 경우가 많다....따라서... 현재의 수원화서동 코오롱 아파트 35평(실제 전용면적은 25.7평)

3억9천에 실거래 확인되었고. 일부 말에 의하면. 4억 3천에 거래되었다고 하는데. 이것은 사실확인 필요함..

이런 이유등으로 화서벽산블루밍아파트는 주변아파트(화서동기준)에 비해 최대단지인데도(1744세대) 상대적으로 저평가된것이 확실하다.... 최고수준의 새 아파트가. 주변의 몇년 된. 오히려 단지수가 적은 아파트 가격을 겨우 따라가는 정도의 일반분양가를 내놓았다....


2. 비관적인 입장의 사람 이야기...에 잠시 귀를 들어보면..

1) 이미지 : 첫번째 예전 이미지를 떠올린다... 재건축 이전 화서주공2단지 13평형(단일평형) 1690세대 아파트이었다는 것.서민들이 사는 영세아파트의 이미지... 당연하다. 그런 이미지였다는 것. 그러나 그것은 1990년대 이후의 이미지 일것이다.. 새 아파트가 지어지니. 그전에 헌아파트 적은 평수 아파트는 당연히 밀려난다.

그러나, 화서주공2단지아파트도 처음에 1979년 지어졌을때는..
그래도 꽤 살기 좋았고. 현대적인 분위기를 주었을 것이다... 새롭고 큰 것은 기존의 작고 낡은 것을 밀어내는 것이 당연하다.
그러나 화서벽산블루밍이 지어지면,, 적어도 화서동에서는 그런 말(노후이미지)을 아무도 꺼낼수 없을 것이다.

2) 인테리어 문제 : 개인의 취향과, 기존의 자신이 가지고 있었던 선입견(고가의 브랜드에 대한 선망) 등의 오류로 흠 잡힐 수 있는 것이 당연하다... 이것은 큰 문제는 아니다.
이리하여. 오히려. 특화되고 차별화된 새로운 내용을 캐치하지 못하는 우를 범한다.

3) 광고, 홍보문제 : 모든 것이 소비자의 기호대로 100퍼센트 완벽해지지는 않는다. 사람들이 하는 일이니까. 다소 부족하고. 미비할 수도 있었던 것이다. 그러나 신속하게 원위치로 만들었다.


4) 고분양가 문제 : 주변을 비교해보면, 결코 높지 않다는 것을 알 수 있다. 인계 래미안도 그렇고. 천천푸르지오 분양권도 그렇고. 영통 시세도 그렇고. 우만동 월드메르디앙도 이미 훨씬 높다... 특히 화서벽산블루밍 25평은 2.1억이므로 절대적으로 낮은 가격이라고 판단된다. 정부가 신도시 "광교" 분양가 낮춘다고 하는데. 사실이라고 가정하면(여러 변수가 도사리고 있음.동전의 양면) 최고 수준의 경쟁률이 오므로.... 실제로 당첨되면, 정말로 판교를 능가하는 로또가될 수도 있다...... 누구나 뻔히 아는데.... 너무나 긴 줄을 서야하고.... 확실히 당첨된다는 보장도 없다.... 그래서,,, 광교와 비교하는 것은 무리이다.

* 결정적으로 조합원 분양가와 천양지차이가 있다고 하는데... 그것은 선취매한 사람들의 프리미엄이다. 그것을 지금의 잣대로 재단하는 것은 곤란하다.... 화서주공시절부터 오랫동안 거주한 원주민(?)도 있고. 재건축 투자 수익을 위해 미리 몇년전에 당시로는 고가에 사서.... 정부의 재건축 규제의 화살에 몸살을 앓았던 분도 숱하게 많다. 그리고. 생애 최초의 주택을 새 아파트로 마련하기 위해서 지금 기존의 아파트를 사는 것을 포기하고... 몇년을 기다릴 것을 각오하고. 산 사람들도 있을 것이다.
이러기에... 그리고 이 사람들이 주체가 되어서 사업을 진행하는 도급제이기때문에... 가타부타 말할 수 없는 것이다. 절이 싫으면 중은 떠나야 하는 것이 엄연한 법칙이다. 그리고 모든 재건축아파트가 대부분 이와 같은 과정으로 재탄생한다.. 이해하길 바랍니다.


5) 경사도,진입도로 문제 :

숙지산이 높고, 경사가 가파르다고 하는데.... 정말 그런가요? 높이는 해발고도 123M 이고.. 아시다시피 수원성 서쪽에 있지요. 팔달산을 마주보고.. 정말로 경사가 가파르고 높아서 다니기 불편한 곳이 어딘지 아십니까? 서울 금천구 시흥동 관악벽산 아파트. 신림동 ... 기타등등..... 그것에 비하면. 화서벽산블루밍은, 정말로 낮은 포복 수준이다. 기초토목사업을 통해 평탄화 과정을 거치고 있고... 주출입구쪽(KT&G 연초제조창부지)쪽으로 4차선 진입도로로 확대될 예정입니다.


6) 주변 주택의 노후성. 택지지구 아닌 이유로의 불만 :

노후주택이었던 곳을 고급빌라로 만든 삼성래미안클래식이 표본으로 있음. 화서동, 고등동 재개발 인근에 낡은 지역은 속속히 새롭고 좋은 빌라. 상가등으로 재편될 것으로 보임...
새것을 보면 곧 낡게 되고... 오래된것을 보면 새것으로 새로 지으면 좋겠구나 하는 인식의 차이문제로 보임


7) 초등학교가 단지안에 없다? :

없으면 어떻습니까. 요새 아이들 비만도 많은데. 걸어다니게 좀 하면 어떻죠?... 그리고 가까운 곳에 화서초,화양초 있습니다. 학생들은 걸어서. 주변의 유치원,초등학교,중학교.고등학교를 등교할 것입니다.......... 교통비 절감효과


8) 1호선 화서역과 도보 10분이라고 하는데. 그러나 실제로 10분은 넘기 때문에. 역세권은 지나친 오바다 ?
: 기존의 화서역과는 직선으로 바로 가지 않고. 주변 아파트 단지를 통과해서 가니 실제로 12분 정도가 나올 수 있습니다. 느린 도보로 말입니다. 단지 서쪽을 기준으로 해도.. 그러나 빨리 걸으면. 10분 안에 갈 수 있고.. 정 멀다 싶으면 단지 서쪽 구 화서종점 정거장에서 자주오는 마을버스 이용해도 됩니다. 그리고 화서역 이용하신분들은 다 아시겠지만,
지상철이기 때문에. 역 개찰구 통과하면 바로 승강장입니다. 서울 지하철처럼. 역에 들어 갔는데. 지하 몇층으로한참 내려가고. 지하보도를 오래 걸어가는 잔시간낭비가 없습니다... 그리고.. 신분당선이 개통되면. 실제로 서울 강남 방향 전철역 출입문은 화서역 오른쪽이 될 가능성이 높습니다.. 그곳은 삼성래미안클래식과 우람아파트(두산위브하늘채)
바로 앞쪽이고... 이곳에 신분당선 화서역 전철 승강장,출입문이 만들어지면. 화서벽산블루밍아파트에서 7분내로 들어갈 것입니다. 주출입구 북쪽이니... 꺽어서 갈 필요가 없고. 직선으로 바로 위에 위치합니다.


9) 신분당선 개통예정시기가 너무 멀다...

그것은 사실입니다. 그러나. 수원을 벗어나. 서울 동남부. 성남등으로 출퇴근. 통학하는 사람들의 입장에서는 결국 화서역으로 신분당선이 오기 때문에... 가장 큰 호재를 계속 안고 있습니다...


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위에 제가 올린 글은 실제로 수원거주하시는 분들의 입장에서 글을 올린 것 같습니다..

또한 실거주하는 입장 측면도 기술하였고요...

갑부가 아닌 이상.....3억 이상이 넘는 아파트를 여러채 가지는 것은 어렵다고 봅니다...

아파트는 대한민국에서 투자와 실거주 목적 두가지를 충실히 수행한다고 봅니다. 당분간은 지속적으로인구가 현격히 감소하지 않고.. 큰 자연재난과, 전쟁과 같은 일이 일어나지 않는한...그런데... 다시 생각해보면... 투자가 먼저 인 것이 아니고... 실거주 목적이 많은 사람들에게 유용하게 들어와야즉. 그곳에 대한 거주 수요가 많아야... 투자 이익의 가치가 극대화된다고 생각이 됩니다.

수원화서벽산블루밍의 거주 수요에 대해서 개인적으로 말씀드리면....

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경기도 수원시 팔달구 화서동 지역은 현재 수원시민만이 사는 곳은 아닙니다..

서울과 경기 인천 강원도 원주 부근까지도 사람들이 다닐 수 있는 주거지역입니다.
장거리 교통은 결국 충분한 교통 인프라가 있을때 가능한 것이지요..
장거리 교통은 짧은 이동시간과 적은 교통비를 필수적으로 찾게 되어 있습니다.
자동차 교통. 도로 교통은 차를 직접 운전하는 사람들의 몫입니다.
자동차를 몰지 않는 보통의 사람들에게 대중교통은 생존의 라인입니다.
따라서. 대중교통중 가장 정확한 시간과. 대량수송과, 안전성을 보장하는 지하철, 전철이 곧
지역 아파트 입지조건을 결정짓는 넘버원인 것입니다....

화서동 지역으로 신분당선 연장구간이 들어 온다는 것은 누구나 아시죠... 일괄착공을 위해서 내년쯤 선거공약으로 한번 될 것으로 기대해봅니다. 아직 확실하다고 말할 수는 없습니다. 그러나 기대의 근거는 있습니다. 민자참여의 확대. 경기도의 전폭적 지원.. 등등..
워낙 항상 변수가 많고. 건설한다고 해도. 여러 이해관계가 있어서. 완공시기가 늦어지는 경우가 허다하니까요...

그러나. 결국에는 광역 전철이 화서역으로 옵니다....... 기존 1호선과 환승되는......수도권 남부 교통의 분기점으로서의 대형 화서역

일산의 대화역은 3호선 종착역이죠.... 정말 서울에서 멀지만...........전철이 가니.........집값이 오릅니다...

구리 지역도 마찬가지......... 인천 부평지역.. 인천지하철이 환승되는 곳..
오릅니다.........

다 아는 이야기를 뭐 그리 길게 재차 말하는가 그러시겠죠..

그것은 곧 화서동 지역의 "거주 수요"를 말하기 위한 것입니다.

시장경제원리에 따라 수요가 공급을 초과하면.. 결국 수요자간에 경쟁이 발생하고.... 공급자 우위로 되어 공급자가 부르는 것이 값이 되는 것입니다...

화서동 지역의 실거주 수요가 어느 정도 될 것인지는 지켜 볼 문제입니다..

이미 화서역 이용 시민들 아침이면. 서울쪽으로 남쪽으로 이동량이 많은데...

신분당선이 들어오면. 이것은 곧... 서울 동남부. 성남지역.. 사람들까지도 화서동 지역을 실거주 지역으로 판단하고. 관심있게 보면서.... 실제로 매수세로 들어오게 되는 것입니다... 또한 수인선이 완공되면 인천지역과 생활권이 있는 사람도 화서동에서 거주할 수 있고요...

결국 기존의 교통망보다.. 2배 이상의 이용객 숫자가 늘어날 것이 자명합니다.... 그것은 곧 한정된 물량을 가진 공급자 입장에서... 가격이 올라갈 수 밖에 없다는 것을 의미합니다.....

아직 통계상으로 나타낼 수 입장이 아닌것이 실로 유감입니다.

수원지역에 있지만. 화서동은 명실상부하게... 서울 중심권과 전철로써 직통하는 수원의 요충지입니다..

서울 4대문 안 도성을 수원성에 빗대면..... 서울 서대문 북서쪽 가는 길로 "의주로"가 있습니다.

서울에서는 그곳이 홍제동. 홍은동 넘어가는 곳이죠. 은평 뉴타운 부근 이죠..

수원에 수원화성이 있으면.. 그 북서쪽으로 가는 길목에 화서동 쪽이 있고.. 아시다시피. 길로는 인근에 경수산업도로가 있습니다.(1번국도) 수원성은 정조대왕이 건축했죠.. 정조대왕의 부친 사도세자릉(융릉,화성시 태안읍) 그 능행길을 보시면 알겠지만... 한강을 넘어...서울 동작구 장승배기(여기서 정조가 쉬었다는 기록있음) 넘어. 과천,의왕을 넘어 숙지산 화서동을 경유해서 갑니다.... 화서동은 예전부터.. 서울 한양도성과 수원성을 경유하는 교통의 요지였습니다.

사람들이 많이 왕래하는 곳은 필히 무슨 이유가 있는 것이고... 그곳이 인위적으로 만들었다는 느낌은 들지 않습니다.

사통팔달의 명당으로 꼽히는 인덕원 지역... 그 남쪽에 수원 화서동... 모두 실수요자가 찾는 최적의 교통입지조건을 구비한 것입니다....


예로부터 교통이 좋은 곳은 대개가 주변 환경도 좋은 곳이지요. 산과 하천, 호수가 끼어 있고. 하중도(강위에 섬 : 예 - 삼전도,여의도) 주변도 마찬가지.

천연의 환경을 구비한... 교통의 요지는 주요 인물도 모이게 되는 것입니다. 따라서 학군도 좋게 형성되고..

상권도 크게 형성되고... 지역의 중심지가 되는 것입니다..

물론 화서동이 수원최고의 도심은 아닙니다. 서북수원지역의 부도심 정도는 되겠지요...


제 개인적 생각으로 경기도 안양시,의왕시에 걸쳐있는 인덕원 대우 아파트가 화서동 벽산블루밍보다.. 입지적 측면에서는 현재까지는 훨씬 좋습니다. 지금 33평이 5억이 한참 넘었습니다. 한 2년에 2배 급등했죠...

화서동 벽산블루밍은 3.8억 부근에서 시작되었습니다.(일반분양가 기준으로). 인덕원대우에 비해 2/3 정도 가격이 됩니다.

그러나 2009년, 2010년... 향후 2014년 신분당선이 일괄개통된다면... 그 격차는 3/4 정도로 줄이지 않을까 생각합니다.(전적으로 제 개인적 주관적 판단입니다. 노여워하지마세요)

인덕원대우가 현재. 5.5억이라고 하고... 2009년 6.5억 정도가 된다고 한다면,, 화서벽산블루밍은 5억부근까지는 오를 것입니다.

2014년 실제로 신분당선이 개통이 된다고 한다면.... 화서벽산블루밍은 최소한 현재 일반분양가의 배 이상은 가 있지 않을까

조심스럽게 전망합니다........ 그만큼 전철 조기 일괄개통이

이 대단지 아파트의 기존의 장점(대단지.1호선 역세권.친환경,여러공원조망)을 최대한으로 살릴 수 있으리라 생각됩니다.

아무리 수원에서만 말을 목을 높혀서 이야기 해 봐야 소용이 없습니다. 최초 일반분양은 주로 수원에 주민등록이 있는 분 위주로 되겠지만. 실제로 적극적으로 아파트를 많은 비용을 지불하고도, 즉 고가에 매입하고 지속적으로 아파트 가격 상승을 견인할 사람들은 서울 사람들입니다....싫건 좋건 간에 인정해야 합니다. 위의 사실들을.

따라서, 가치를 인정받을려면
서울과의 관련성을 빼트릴수가 없습니다. 이것이 화서동 벽산블루밍 아파트의 투자메리트 확대를 위한 최선책일 것입니다.

나는 우리아파트가 최고로 생각하는데.. 남들이 그렇게 생각 안한다... 그러면. 반드시 그 이유가 있는 것입니다...

백날 친환경이 좋다고 해도... 두메산골에 있는 환경친화 전원주택은 별장의 의미이지. 실거주가 아니기 때문입니다.

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결국 내용과 결론은 하나인데. 말은 길었습니다....... 수원시민 모두가 단결해서... 아파트 제값 받기를 하고 투자수익을 극대화하기 위해서는........... 신분당선 조기 일괄개통 ---------- 을 해야합니다.

인덕원,용인,수원 모든 분들의 발전을 기원합니다.

[궁금궁금궁금]

벽산블루밍에 관심을 갖고 있는 한 사람인데요.. 아직 집이 없어서인가요..???아파트 제값 받기 위해 투자수익을 극대화하기 위해 신분당선 조기 일괄개통 을 해야한다는 부분이 좀 눈에 거슬리네요...죄송합니다..

[deepblue0605]

항상 망설이다가 .......판교 기다리다가.......후회 하는 한사람이로서.......청약기회가 있다면 무조건 넣으라고 말씀드리고 싶네요.....

[스즈히메]

궁금한게 있는데요... 국민은행에서 인터넷 청약은 안하는건가요?? 그러믄 못넣는데....ㅠ_ㅠ 꼭 답해주세요..(__)

[감낭골]

모델하우스에서만 접수하는걸로 알고있습니다....분양사무실로 전화해보세요