상가투자는 임대수익 그리고 시세차익이 모두 가능한점에서
매력적이지만 동시에 가장 리스크가 크다고 볼 수 있는 부동산 투자입니다.
상가는 아파트와 다르게 기준시세가 없고, 가격 임대수익에 있어서 정해지는 특징이 있습니다.
상가투자의 실패를 줄이기 위해서는 기본적으로 고려해야 할 사항들이 있는데
알아보도록 하겠습니다!!
상가투자에 특징
상가투자는 노후 대비, 직장 사업소득 외에 부가적인 고정수입을 위한 하나의 수익형 부동산 입니다.
상가는 주거용 오피스텔 같은 수익형 상품과는 다르게 상권분석 능력이 있어야 하는데요.
상가 투자에서 리스크를 줄이면서 성공투자 확률을 높이기 위해 서는 알아야 할게 있는데요.
상가 수익률 계산 방법입니다. 상가의 가격이 바로 임대 수익률에 따라서 정해지기 때문입니다.
만약에 상가투자가 부담스럽다면 주택 임대를 통해서 리스크를 줄일 수 있는 상가주택도 괜찮은 방법 중 하나입니다.
상가주택 특징
상가주택 같은 경우에는 상가투자와 같은 임대수익 이외에도 본인의 주거를 함께 해결할 수 있다는 점이 장점입니다.
그러므로 인기도 많은데요. 상가주택은 층수, 가구수 기준에 따라서 1가구 1주택 혜택을 받을 수 있습니다.
상가주택은 위와 같이 1층은 근린상가 이면서 2층 이상은 사무실이나 주거용으로 임대가 가능한 부동산 입니다.
만약에 상가주택에 관심이 있으시다고 하시면 추후에 글 하나씩 포스팅 해드리겠습니다.
상가투자 상권분석 중요성
상가투자에 있어서 가장 중요한 점을 알아보려고 합니다.
가장 먼저 상가는 어떤 상가가 좋은 상가라고 불릴까요~?
1. 역세권을 지니고 있는 상가
2. 유동인구가 많은 상가
3. 사거리 코너를 지닌 상가
4. 높은 매매차익을 받아 볼 수 있는 상가
5. 오랫동안 안정적인 월세가 나오는 상가
6. 매도를 할 경우에 언제든지 팔 수 있는 상가
7. 시세도 저렴하고 수익률 또한 높게 나오는 상가
※ 이러한 상가들을 좋은 상가라고 부릅니다. 상가 투자에 있어서 이게 지니고 있다면 좋겠죠~?
상가 투자 방법은 어떤게 있을까요?
* 초보 투자자에게는 주변에 부동산에 경험이 많은 조력자가 옆에서 도와주는게 필요합니다.
* 다양한 상권과 상가 건물이 있기 때문 상가 투자 경험이 있어야 제대로 투자를 할 수가 있습니다.
* 아파트 등과 같은 주택 투자와는 아예 다르기 때문에 접근 방식이 달라야 합니다.
* 특히 전문가 또는 경험이 없는 주변 사람들의 말은 듣지 않는 것이 좋습니다.
* 여러 사람들과 눈에 좋게 보인다고 투자 가치가 높은 상가가 아닐 수도 있습니다.
* 항아리 상권에 있는 사거리 코너 상가 건물을 찾으세요
* 다가구 주택 1층에 있는 상가는 더욱 조심스럽게 찾아야 합니다.
* 아파트 단지 내 상가는 입점을 할 수 있는 업종에 한계가 있기 때문에 잘 골라야 합니다.
* 상가는 시장의 활성화 단계에 따라서 다르므로 상권이 쇠퇴 하는 곳은 절대 선택을 해서는 안된다.
* 권리금 없는 상가는 그만큼 메리트가 없으므로 그러한 상가들은 가급적 피하는것이 좋습니다.
사는 것에 있어서는 확실하게 파는 것 또한 확실하게
*사는 것에 있어서는 사실 돈만 있으면 누구나 살 수 있지만 파는 것은 그만큼 신중하고 어렵다고 하지만 팔때도 확실하 게 파는걸 추천드립니다.
* 사는 것도 쉬운 일은 아닙니다. 적당히 돈도 있어야 하고 타이밍 또한 잘 맞춰야 하기 떄문입니다.
* 상가 시장이 어려워서 시세가 낮아졌을 때 매수를 해야 하고 상가 시장이 호황일 때 매도를 해야 합니다.
사실 상가 시장이 호황일때 투자하는 사람들은 그리 많지 않아요. 그와는 달리 반대로 투자를 하는 사람이 많다.
현금을 보유하고 있다면 급매 물건이 나왔을 때 살 수 있지만 돈을 여기 저기 투자해서 묶여 있다면
좋은 상가가 나왔어도 바로 살 수가 없습니다. 그러므로 현금 보유력과 융통할 수 있는 자금을 여유롭게 준비해 두는 것 이 투자에 있어서 좋다고 볼 수 있습니다.
상가 투자시 수익률 계산법
상가 수익률 계산은 투자할 상가의 적정가를 계산하는 기준으로 되므로 정확하게 이해를 해야 합니다.
일반적인 투자 수익률의 개념은 대부분 알고 계신가요~?
예를 들어 1억 짜리 1년 적음 이자가 5% 라면 이게 바로 수익률을 의미하는데요.
상가 수익률도 비슷합니다. 내가 10억짜리 서울 중심가에 위치한 1층 상가를 가지고 있는데
연 3천만원 정도의 임대 수익이 나온다면 수익률이 3% 짜리라는 상가입니다.
2층이나 3층에 대한 상가 수익률을 알아볼까요~?
예를들어서 같은 건물의 2층, 3층 상가 수익률은 1층 상가보다 더 높을까요 낮을까요~?
답은 높습니다. 왜? 그럴까요~?
일반적으로 투자 상품 수익률은 높아야 한다고 생각 하지만 1층보다 접근성도 안 좋고 눈에도 안 띄는 2,3층에 상가가 더 수익률이 높다고 하니 쉽게 이해되지 않을겁니다.
사실 상가 수익률은 실제 우리가 금융상품에서 말하는 수익률과 조금 성격이 다른데요.
상가 수익률과 상가가격은 반비례라고 보시면됩니다.
10억 짜리 1층 상가를 수익률 계산으로 풀어보면 다음과 같은데요.
간단한 계산을 위해 보증금은 없다고 가정을 해봅니다. (보통 보증금은 1~2년치 임대료 수준이라고 보시면 됩니다.)
2층 상가도 동일하게 3천만원 연 임대수익이 나온다고 가정을 해보겠습니다.
그러면 이 상가를 똑같이 10억에 사는걸까요? 아닙니다. 2층 상가는 1층보다 공실 리스크가 있기 때문에
더 낮게 평가하게 됩니다.
2층 상가는 6억 정도면 거래가 된다고 가정을 해보겠습니다. 그럼 2층에 상가 수익률은 아래와 같아요.
근데 같은 건물의 3층의 경우 실제로 2달 정도로 공실이 발생해서, 연 임대료를 2천5백만원밖에 못 받았다고 가정해봅니다.
각 층별에 수익률을 정리해보면 다음과 같습니다. 이제 1층, 2층,3층 상가의 수익률이 왜 높은지 이해가 되었을까요~?
특정 지역의 상가 수익률을 알수만 있다면 주변 상가 가격은 이를 기준으로 형성이 됩니다.
가령 바로 옆 상가 1층이 매물로 나왔다고 가정을 해보면 다른 조건이 비슷하다면 3% 수익률을 기준으로 거래가 됩니다.
자세히 조사를 해보면은 1층 상가는 지금 연 3천 5백만원에 임대료를 받는다고 하는데요.
이 상가를 얼마까지 사려고 할까요??? 아마도 다른 매수자와 경쟁을 해야 한다면 돈을 더 줘야 할 것 입니다.
연 임대료 3천5백만원 짜리 상가를 3% 수익률로 역산해보면 11억 6천만원이 되는데요.
연 임대료가 5백만원 올라가니깐 상가 가격이 1억 6천만원이 올라갔습니다.
이처럼 같은 입지의 비슷한 상가라고 해도, 월세 수익에 따라서 상가 가격은 변동하게 되는 것 입니다.
만약 상가 임대료가 500만원 덜어지면, 가격도 1억 6천만원이 떨어진다는 말이죠.
보통 서울 중심권 상가는 공실률이 낮아 투자리스크도 적어지는데요. 이런 번화가나
1층 상가의 경우 보통에 수익률은 3% 내외이며, 고층으로 갈수록 2,3배씩 높아지는 경향이 있습니다.
수억 원씩 하는 상가는 모두 현금으로 바로 매수하시는 분은 없습니다. 다행히 상가는 임대사업자이기 떄문에
참고로 상가 대출을 RTI 라는 지표를 기준으로 하는데요. 간단히 이야기하면 임대수익과 대출이자의 비율을 기준으로 대출한도를 정하는 것이라고 보시면 됩니다.