혼비백산 유치권 물건 임장 후기(서울 역촌동,후암동 빌라)

[씨크릿]

4월11일 남산님,쓰리가님,연오님,씨크릿이 서울 역촌동,후암동의

유치권이 있는 빌라 임장을 다녀왔습니다.

사진 자료가 충분치 못해 말로 풉니다.

픽션같은 넌픽션입니다.

#소풍

봄을 시샘하는 바람이 많이 불고 기온도 낮아 쌀쌀했지만

그래도 봄은 봄!

같은 뜻을 가진 분들과 차를 타고 야외로 나간다고 하니

콧노래가 절로 나오고 엉덩이도 들썩들썩 했지요~

7명이 서울 쪽과 광주, 성남 물건 4개를 함께 다녀오기로 하였으나

너무 많은 인원이 우르르 다니는 것도 그렇고

시간도 비효율적일 것 같아 2팀으로 나누어 다녀오기로 했답니다~

관심 있는 쪽으로 해서, 광주와 성남 물건 2곳은 씨제이님, 로시난테님, 적송님

그리고 서울 역촌동과 후암동 2개의 물건은

남산님, 쓰리가님, 연오님, 씨크릿이 다녀오기로 했지요~

학원에 집합하여 필요한 자료도 준비하고

전날 교수님께 수업 받은 내용도 다시 한번 점검하고, 인사를 드린 후

기세 등등 야심차게 출발했습니다.

유치권 물건 임장은 처음인지라 조금 긴장되기도 했지만

차창 밖으론 이미 개나리가 수를 놓았고

벚꽃 팝콘이 툭툭 터져 나오며 가지가 바람에 흩날리는데

쓰리가님께서 운전하시는 차안에선 알콩달콩 따뜻한 이야기꽃까지 피어나니

마음은 목적도 잊고 마냥 즐겁기만 했더랬지요~~~

# 컬러와 블랙

쓰리가님은 운전하시면서도 차가 지나는 지역마다

어찌그리 다 아시는지 정보가 가득찬 지역 설명을 많이도 해주십니다.

웃고 즐기는 사이 역촌동 빌라 삼성하이빌 B동 현장에 도착했지요.

차에서 내리니 매서운 바람이 몰아칩니다.

남산님,쓰리가님, 연오님,씨크릿 모두 흩어져 집 주위를 찬찬히 둘러보았지요.

건물 전체도 보고 부분도 보고 방향도 보고 상태도 보고...

(401호 임차인의 응찰자를 위한 호소문)

(202호 점유자가 붙여놓은 점유 고지문) 

외벽에 401호 임차인이 응찰자들을 향한 호소문이 걸려있고,

1층 출입문엔 유치권자가 점유하고 있음을 알리는 고지문이 붙어 있었습니다.

유치권 파악을 위해 우선 주거용 전부를 점유하고 있는

임차인 세대 401호를 확인키로 했습니다.

1층에서 떨리는 손으로 401호를 호출하니

인터폰으로 남자의 퉁명스런 거친 음성이 들립니다.

집 때문에 여쭤볼게 있어 찾아 왔다는 내용을 공손하게 전달하니,

헐~ 왜 자꾸 찾아와서 귀찮게 하냐고 느닷없는 대포소리를 날립니다.

건물에 걸어놓은 붉은 현수막으로 예상은 했으나 단숨에 기가 꺾입니다.

그래도 꾸역꾸역 물어 봅니다.

니 이동석 맞나?  /  맞다

유치권자 공은영 아나?  /  안다. 사무실 찾아가서 만났다.

공은영이 누구냐?  /  왜 자꾸 물어보는데? 엉? 엉?

귀찮게 해서 미안하다.   /  내가 대답해줄 이유가 없다.

뚝-!! 인터폰이 끊어집니다.

다음 세대를 탐문하려고 서류를 뒤적이는데 남자가 내려옵니다 아니 여자였습니다.

눈썹자리에 블랙으로 문신을 하였습니다. 블랙 문신이 계속 눈에 거슬립니다.

건물안을 볼 수 있을 것 같아 반가운 마음에 다가서니

남자같은 여자 블랙이 팔짱을 낀채로 다짜고짜 화를 냅니다.

바람이 더 몰아쳐 추운데다가 화를 내는 블랙을 보니 몸이 덜덜덜 떨리기 시작합니다.

그러고 있는데 뒤쪽에서 범상치 않아 보이는 또 다른 남자가 나타납니다.

반팔 티셔츠차림의 남자가 버럭버럭 소리를 질러 댑니다.

반팔소매 밑으로 알록달록한 컬러 문신이 돋보입니다.

장미꽃같기도 하고 아닌것 같기도 하고...

노련하신 쓰리가님과 여유있게 대처하시는 남산님께서 컬러를 대적시며 유감표명을 합니다.

어쨌든 확인은 해보아야겠기에 블랙을 붙잡고 인터뷰를 해봅니다.

연오님은 수첩을 꺼내 내용을 속기합니다.

임차인 이동석 맞나?   /  그렇다.

공은영은 누구인가?   /  건물공사한 사람의 아내다.사업자등록을 아내 이름으로 낸 것같다.

왜 유치권 신고를 했대는데?   /  씽크대, 세면대 등 내부 시설물에 대한 대금을 못 받았다고 하던데.

남산님과 쓰리가님의 유감표명에 조금 누그러진 듯한 컬러의 문신을 곁눈질하며,

블랙에게 또 묻습니다.

근저당이 크던데 공인중개사 통해서 집을 얻었나?

 - 아니다. 문 사장(소유자 문인수)과 직접 계약했다.

   입주해서 우리가 보일러도 설치하고 가스렌지도 놓았다.

   지난 겨울엔 402호에서 동파가 있어 물난리가 났었다. 하자가 많은 집이다.

   문사장한테 속았다. 이사올때도 이삿짐차가 들어오지 못해 힘들었다

   (그러고보니 A동에서 B동으로 큰 차량은 들어올 수 없는 구조 입니다).

   서광희(강제경매 신청 채권자)도 여기 공사한 목수인데 대금을 못받은 것 같다.

공은영과 관련된 사람 여기 있나?

  -모른다 (1층 출입문에 붙인 유치권자 점유고지를 가리키며)이것은 202호 아줌마가 써붙여 놓았다.

이 말을 듣고 자애로운 쓰리가님이 나섭니다.

시설물 설치한 것, 수리비 든 것 모두해서 청구 하시지요. 유치권 신고 하셔도 됩니다. 받을 수 있습니다.

도와드리고 싶습니다.    /   필요없다. 우리 봐주고 있는 사람 있다.

이쯤해서 더 이상 얘기할 필요 없다며 블랙이 들어가려는데

연오님이 집을 좀 볼 수 있겠냐고 공손히 물어봅니다.

컬러가 노발대발 소릴 지릅니다. 혼비백산하여 뒤로 물러나는데

남산님께서 컬러를 다독 거리십니다. 컬러가 숨을 고르는 사이,

공은영의 연락처를 물어보니 모른다 합니다. 사무실 위치를 물으니

안 알려주겠다며 입으로 손으로 몸으로 확실한 거부의사를 알려줍니다.

쓰리가님이 철수 신호를 보내십니다.

머뭇머뭇 물러서는데 컬러가 허리에 손을 얹고 삿대질을 해대며 돌아가라고 윽박지릅니다.켁~

정신줄 챙겨 컬러블랙 문신 한쌍을 뒤로 하고 부리나케 현장을 빠져나왔습니다.

쓰리가님의 차에 올라타니 정신이 돌아옵니다. 차안이 너무나 따뜻합니다.

인근 중개업소를 통해 시세 파악을 하고 후암동으로 이동 하였습니다.

<임장 내용정리>

1.지역분석 : 은평구내의 전형적인 주거지역

2.건물상태 : 신축 건물이나 내부에 시설물이 설치가 미흡할수 있을것 같음

             지난 겨울 동파로 402호는 수리비가 많이 소요될 듯함

             B동이 뒤쪽이라 채광을 염려했으나 일조권 사선제한 적용 건축으로 비교적 밝아 보였음.

             전기계량기 중 201호 301호 402호는 계량기가 아예 설치되지 않았었고

             계량기박스의 전체커버도 설치되어있지 않았음.

             202호 우편함에 임차인 허순애의 우편물 있었음.

3.유치권 파악

     점유표시 : 1층 출입문에 유치권 관련 점유 표시 있었음.

     점유자 : 202호-우편물과 401호 임차인의 진술로 202호 허순애 거주 추정됨.

              401호-임차인 이동석 부부 점유

              201,301,302,402,502호 - 점유자 확인 못함

     유치권 내용파악 : 401호 임차인의 진술에 의해 유치권자 공은영의 유치권 신고액 2천만 원은

              공사 시설대금 미수령액 이라고 하나 확인이 필요함

4.시세파악 : 매매 2.1억 전후, 전세 1.5억 전후, 월세 3000/70

             (금빛공인02-387-1121 예성공인 02-387-1121 부동산재테크 02-388-8985)

             인접한 곳의 신축빌라 유니온캐슬 분양가 문의 - 비슷한 평형 2억1천에 분양

            경매물건의 앞동인 A동에 걸린 분양현수막 분양가 문의-:삼성하이빌 A동 3층 2억3천에 할인 분양한다고 함.

5.수익성 분석 : 기존 빌라 물건 및 신규분양 물건은 많으나 매매수요가 적어 현 최저가는

                수익성이 별로 없어 보임.

6.경쟁자 파악 : 401호가 응찰자 호소문을 붙이기 전엔 많았으나 최근엔 없었다 함.

7.종합 : 시세파악을 통해 감정가가 너무 높게 책정되었음을 알 수 있음.

         인근 신축 빌라 분양은 잘 안되고 있는듯함.

         매수 후 미비된 시설물의 추가 설치비용이 예상 됨

         401호 명도시 저항이 매우 클듯함.

         현황조사서와 매각물건명세서상 유치권으로 인한 점유 내용은 보이지 않고

         공은영의 유치권 신고금액도 큰 금액은 아니나 확인이 더 필요함.

# 개조심

후암동에 도착하여 남산님께서 사주신 따뜻하고 맛난 점심을 먹었습니다.

아늑한 식당에서 먹는 점심이 너무나 맛있었습니다.

점심을 먹다보니 역촌동 빌라의 다른 세대를 확인 못하고 온 것이 떠올랐습니다.

정신이 나갔던 것이 맞습니다.

재충전을 하고 후암동 빌라 Kim&Lee Palace에 도착했습니다.

매서운 바람은 더욱 거세져 옷깃을 여미게 합니다.

(유치권자 삼미종합건설의 점유 표시 현수막이 건물꼭대기에 걸려 있습니다~)

(1층 출입문에 유치권자가 건물 점유하고 있음을 공고하고 있네요~)

건물 꼭대기에 유치권 점유 의사를 나타내는 현수막이 펄럭입니다.

건물 앞에 임장을 끝낸 듯한 한 팀이 서성거립니다.

노련한 쓰리가님이 소통을 합니다.

경쟁자는, 유치권자랑 통화했는데 지금 집에 없고 나중에 돌아오면 보자했다며

잘 보고 가시라고 깍듯한 인사까지 건네며 매너 좋게 퇴장합니다.

우리도 집을 둘러 봅니다. 외관상 단단하고 깨끗해 상태가 좋아 보입니다.

전기계량기를 보니 공실로 조사된 402호와 202호에도 계량기가 핑핑 돌아가고 있었습니다.

1층 출입문에 유치권자가 501호에 상주하고 있으며

401,402,202호에도 유치권 권리행사하고 있다는 공고문이 붙어 있습니다.

현황조사서상 임차인은 401호와 501호에 있고 402호와 202호는 공실로 되어있습니다.

점유 확인을 위해 401호 벨을 눌렀습니다. 응답이 없네요.

402, 202호도 응답이 없습니다.

깊은 심호흡을 하고, 떨리는 손으로 501호를 호출합니다. 응답이 없습니다.

순간 어이없게도 안도의 숨이 나옵니다.

유치권자에게 전화를 해보려는데 건물안에서 누군가 내려옵니다.

여자입니다. 투덜거리며 나오는 여자를 붙잡고 인터뷰 해봅니다.

401호에 사느냐?    /   맞다.

박해영씨냐?   /   그렇다.

그런데 이때 여자의 뒤로 으르렁거리며 뭔가가 또 나옵니다. 허걱~

종자를 살펴보니 그 할아버지의 할아버지의 할아버지의 몇 대손 전에

시베리안 허스키종 백만분의 1의 피가 섞인 시베리안허스키 아류종 이노므스키입니다.

이노므스키는 선전포고란 것도 없이 곧바로 돌직구를 날립니다.

나가! 나가! 왈~왈~ 왈왈~ 뭘 쳐드셨는지 말씀도 이따굽니다.

대처할 겨를도 없이 심장이 벌렁벌렁 손발이 와들와들~

이노므스키의 앞발이 곧바로 날라들 것 같습니다.

간신히 한 발짝 뒤로 떼니 남산님과 쓰리가님이 재빨리 바톤을 받으십니다.

두분이 이노므스키를 대적하는 동안 뒤를 보니 임차인 박해영이 사라지려 합니다.

경황중에도 임무를 수행해야겠기에 연오님과 함께 박해영을 붙잡고 또 인터뷰합니다.

박해영 니 가족만 여기 사냐?   /  아니다. 난 방1개만 쓰고 있다.

(뭔 소리래? 박해영은 매우 비협조적이었습니다.)

삼미종합건설 아느냐 ?  /   안다. 우리집에 가끔 드나든다. 난 방1개만 쓰고 있다니까!

저쪽에선 성나서 날뛰고 있는 스키를 두분이 얼르고 달래고 계십니다.

저 이노므스키는 뭐냐?   /   501호다.

삼미종합건설 유치권자냐?   /   그렇다.

보증금이 많던데?   /   스키가 알아서 다 해준다고 했다.

(뭐라고라???)

바로 그때 남산님,쓰리가님과 대치하고 있던 스키가 이쪽을 보고 불같이 왕왕~ 짖어댑니다.

‘왜 자꾸 물어보는데? 아줌마 칼 맞고 싶어? 컹 컹~’

그리곤 네발로 와다닥 달겨듭니다.

워~메 깜딱 놀라 다다다 뛰쳐 달아나는데,

연오님은 언제 뛰었는지 벌써 쓰리가님의 차량에 도착하여

잠겨진 차의 문고리를 잡고 사정을 하고 있습니다.

달아나며 뒤돌아 보니,

황금박쥐와 배트맨의 망토가 번개같이 펄럭이며 이노므스키를 제압하고 있었습니다.

제 눈엔 분명 그리 보였는데... 다시 보니 이상합니다.

망토를 다소곳이 접고 날뛰는 이노므스키 앞에서 머리를 조아리시고 계십니다.

굽신굽신~~ 예~ 예~

그러면서 뒤돌아 나오십니다. 나도 서둘러 쓰리가님의 차로 향합니다.

마지막으로 한번 뒤돌아 보니 이노므스키가 화살을 날립니다.

‘아줌마악~~ 칼 맞을 줄 알아아악~~~’

발은 더 이상 움직이질 않고 소금기둥이 되는 줄 알았습니다. 후덜덜덜~~

차에 올라 서둘러 현장을 빠져나왔습니다.

놀란 가슴을 진정하고 인근 중개업소를 통해 시세파악을 한 후 임장을 마무리하였습니다.

<임장 내용정리 >

1.지역분석 : 남산 아래쪽 남산도서관 인근의 주거지역.

2.건물상태 : 2009년 건축물답게 상태는 양호해 보임.

             후암동은 언덕이 많았는데 물건 빌라도 경사가 약간 있었고 많이 불편해

             보이지는 않으나 감액의 필요성이 있어 보임.

             인근 중개업소중 한곳에서, 집 내부를 본적 있는데 집이 좋았다는 말을 들음.

3.유치권 파악

     점유표시 : 현수막과 501호 점유자를 통해 점유표시를 하고 있었음.

     점유자 : 401호- 임차인 박해영 점유하고 있으나,

                     박해영은 주거 일부만 점유하고 유치 권자 삼미종합건설 사람이 드나든다고 진술

                     또한 유치권자가 보증금을 다 알아서 해줄 것으로 알고 있었음.

              402호- 점유자 확인 못함. 전기계량기는 잘 돌아가고 있었음.

              501호- 유치권자라고 주장하는 점유자가 있음.

              202호- 점유자 확인 못함. 전기계량기는 잘 돌아가고 있었음.

     유치권 내용파악 : 매각물건명세서상 채권자 이찬은이 유치권자 삼미종합건설을 상대로 낸

             유치권부존재확인소송의 승소판결(2011가합 2142호-2011.10.7)을 통해 유치 권없음을 알수있으나,

             이후 삼미종합건설의 2012.6.5 공사대금461,360,000원의 유치권 신고 확인할 필요 있음.

             근저당권자 고양동부새마을금고의 탐문을 못해보아 사실 확인 참조 못했음.

4.시세파악 : 매매 3억 전후(구옥 2900만원/대지권1평)

             전세 1.8억~2억 월세 5000만/7~80만

             (삼화공인 02-754-2176 행복드림 02-774-2777 용산공인 02-774-8700)

5.수익성 분석 : 이 지역 매매수요가 많진 않으나 건물상태, 위치,건축년도 등을 고려할때

                현최저가는 매매 가능시세와 1억원 정도 차이가 있음.

6.경쟁자 파악 : 점유자를 통한 확인은 어려웠고, 당일 임장온 사람을 볼 수 있었음.

7.종합 : 건물상태와 시세차익으로 보아 입찰을 고려해 볼 수 있음.

         유치권부존재 판결문과 근저당권자 고양동부새마을금고 탐문 등을 통해 정확한 유치권 파악이 필요함.

         현재 유치권을 주장하며 점유하고 있는자의 명도 저항이 강할 것 같음.

# 귀가

집으로 돌아오는 길, 1차 2차 접전으로 온몸이 아파옵니다.

수요일 앤교수님 수업에서 유치권물건 대전 갤러리타워의 엄청난 해결기를 들으면서도

소설처럼만 느껴졌는데, 새발의 피도 안될 오늘의 임장으로 유치권 물건의 현실을

몸으로 확 느끼게 되었습니다.

남산님과 쓰리가님께 오늘의 임장소감을 들어 봅니다.

남산님과 쓰리가님은 좀 더 현실적으로 이야기하십니다.

역촌동 물건은 교수님 말씀대로 유찰이 한 번 더 필요할 것 같고,

후암동 물건은 집상태도 좋아보이고 가격이 무척 매력적이니

서류 조사를 면밀히 검토한 후 입찰을 고려해도 좋을 듯 하며

명도는 어찌어찌 해결이 안되겠냐 하십니다.

연오님을 바라보니 칼 맞고 싶지 않다는 대답이 돌아옵니다.

나는.. 나는... 아직도 정신이 안돌아옵니다. 제정신이 아닙니다.

돌아오는 길에도 쓰리가님은 여전히 지역 고급정보를 알려주십니다.

수원에 도착하여 고생하신 남산님과 쓰리가님께 인사를 드리고 차에서 내렸습니다.

차에서 내리자마자 연오님과 함께 달렸습니다.

귓가에 스키의 음성이 아직도 남아 있는 듯 합니다.

더 빨리 달렸습니다.

이상 혼비백산 얼렁뚱땅 서울 역촌동, 후암동 빌라 유치권물건 임장 후기였습니다.

부족한 조사가 많아 아쉬움이 많이 남습니다.

읽어주시느라 애쓰셨습니다~^^  후기가 너무 길어졌네요~~

[씨크릿]

남산님,쓰리가님 함께 해주셔서 정말 감사했습니다. 연오님하고만 갔으면... 아이고~ ㄷㄷㄷ~
남산님, 맛난 점심 감사합니다. 남산님의 연륜속의 여유로운 대처, 배우겠습니다^^
쓰리가님, 운전하시느라 애써주셔서 감사함니다. 노련한 대응력과 수많은 정보에 감탄했습니다^^
일부러 용인시청 도시개발과까지 가주셔서 제 주거지 개발계획 정보를 열람케 해준신것 정말 감사드려요~^^
연오님, 다음번엔 우리 촌스럽게 대처하지말고 프로인것 처럼 함 해봅시다~~^^

[연오]

씨크릿님, 장문의 후기 쓰느라 엄청 욕보셨음.
그랬습니다. 이노므스키씨의 칼어쩌구하는 말이 아직도 귓전에 맴돕니다. 휴~ 이런 유치권은 저에겐 아직 인가봅니다...
남산님 너무 재미있으셔서 오가는 내내 너무 즐거웠구요
베스트드라이버 쓰리가님 너무 수고하셨어요 덧붙여 생생한 지역정보 고맙습니다(앞으로도 계속요^^)
씨크릿님, 다음번엔 우리 촌스럽게 대처하지말고 후기(너무 장문이라는)도 프로인것 처럼 함 해봅시다~~^^

[씨제이]

ㅎㅎㅎ... 아주 현장감있는 임장후행기 잘 봤읍니다... 처음부터 칼이 오가고... 아주 실감났겠군요...
역시 세상일이 쉽지않나보네요... 고생들 많았읍니다. 또한 자세한 임장보고서 인상 깊군요...
그리고, 챙겨준 빵과커피 맛있게들 잘 먹었읍니다... 고마웠어요!

[씨크릿]

지금 다시 생각해도... 무서버요~~~

[앤소니]

아우! 제2의 일백억님 탄생했네. 문장력이 매우 뛰어나십니다.
뭐든 처음은 어렵습니다. 경험이 쌓이고 세월이 흐르면 칼라든 스키든 무섭지 않습니다.
감정을 앞세우는 사람을 잘다루면 그 입에서 중요한 정보가 흘러나오기도 합니다.
허공을 향해 짓는 개는 물지 않습니다, 진정한 유치권자는 조용히 미소만 짓습니다.
답사기.. 재밌게 읽었습니다.

[씨크릿]

교수님께서 이리 용기를 주시니 좌절하지 말아야겠네요~~^^
열심히 해 보겠습니다. 조금 오래 걸리겠지만...^^

[일백억]

움마 ... 라이벌의식 느낍니다.
으흠 ... 호적수가 나타났네 ~ ~ ㅋㅋ ,,, ^^

[세계일주]

ㅋㅋ 재미있는 책한권 읽은 느낌이네요.ㅋㅋ 생생한 유치권 경헙이었겠어요. ^^

[씨크릿]

두 군데 다녀오시느라 애쓰셨어요~ 꼼꼼한 조사한 내용도 잘 보았습니다~^^

[솔가지]

수고 많으셨습니다.
알차게 다녀오신 답사내용 많은 도움이 됩니다.
시간없다는 핑게로 참석못한 제가 부끄러워지네요.

[씨크릿]

다음번엔 함께 가시지요^^ 솔가지님께 많이 배우게 될 것 같습니다~~^^

[전길영]

수고하셨습니다. ^^

[씨크릿]

감사합니다~^^ 열심히 도전해보겠습니다~~^^

[남산]

한순간도 놓치지않고 상세이도 기술하셨네요!
그 기억력을 풀어가는능력이 탁월하시네요.수고하셨어요.그날 세분에게 많이 배웠구요,앞으로 동행할수있는 기회가 있으면 조금더 발전할것 같아요.

[씨크릿]

남산님께서 또 함께 동행해 주신다 하시니 용기백배 입니다~^^
그날 함께 해주신데 감사드려요~~^^

[여인천하]

생각보다 많이 살벌하네요...생생한 후기 잘봤습니다.^^

[일백억]

촘촘하고 리얼한 임장후기 잘 보았습니다.
글솜씨가 예사롭지 않으십니다.
문예창작과를 나오셨나 ...? ㅎㅎ ~
힘찬 36기 활동을 기대합니다.
화 이 팅 ... !! ^^

[드러머]

정말정말 고생 많으셨습니다!!
생생한 후기넘 잘봤습니다!!^^;;

[쓰리가]

정말 최고입니다^^ 어쩜 이렇게 실감나게 맛갈스럽게 글을 잘 쓸수가 있을까요~ 그날 하루종일
답사를 같이 다녀와서 읽는 글인데도 너무나 재미있게 잘 읽었습니다. 기억력도 대단하시고요!
전 오로지 기사 노릇한것 밖에 없는데 과찬해주셔서 감사합니다^^ 노련하다고 하셨는데 아닙니다.
함께 하였기에 풀어나갈수 있었던 것이지 혼자서는 유치권자하고 대화한번 해 본 경험도 없습니다 ㅜ.ㅜ
함께 오가며 정말 많은 이야기 들었습니다. 참 소중한 시간이었고요~ 담번에 기회 되면 다시 또 기사
역할 열심히 하려고 하니 꼭 함께 해주세요^^ 남산님 연오님도 수고 많이 하셨습니다~

[다모]

조만간 카페 한켠에 글방하나 만들거 같습니다.^^
그럼 자주 들르겠습니다.~~~~~