[온라인 초심자방 20.01.28] 사건 종결 후 강제집행, 개인낙찰 후 매매사업자 대출, 법인설립, 부동산 반응, 규제지역 개인대출, 매매사업자 과세, 현황과 공부

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

오늘은 오랜만에 임장을 다녀왔습니다.

월투반에서 같이 공부하는 분들 중에 5명이서 모여 2곳을 둘러 보았습니다.

그 중에 마음에 드는 물건이 있어 입찰을 하려는데요

좋은 결과가 있길 빌어주세요^^

<20. 01. 28>

<질문1> 사건 종결 후 강제집행

문제가 생겼습니다.

대항력 없는 소액임차인에게 명도합의서를 받고 명도확인서를 써줬는데 현재 임차인과 연락이 안됩니다. 명도합의서에는 배당 받은 즉시 밀린 월세와 관리비 납부하기로 합의서를 작성했는데요. 지금 아직도 계속 점유하고 있는데 법원에 강제집행 신청함과 동시에 소송으로 가야 할 것 같습니다. 명도확인서 써주고 임차인이 배당까지 받아가서 사건이 종결됐는데 강제집행 신청 가능한가요

답변:

1. 가능합니다. -> 팔콘 선생님

2. 혹시 잔금납부하실 때 인도명령신청하셔서 결정문 받아두셨나요?(받아 놓음)

결정문 있으시다면.. 소송까지 갈 필요 없이 강제집행 빠르게 진행하실 수 있을 것 같아요~

만약.. 인도명령 결정문이 없다면 명도소송으로 가야겠죠..

3. 관리비 실사용자 원칙 있으니 잘 찾아보세요.

4. 사무장님의 셀송기 428페이지부터 관리비 징수 독촉에 관한 내용증명과 대응방법이 상세히 나옵니다. 오늘 먼저 관리사무소에 내용증명 보내셔서 양쪽에서 압박 느끼도록 해야 할 듯합니다.

5. 이번에 실전으로 확실하게 배우셨으니 다음번에는 시행착오 없이 진행하실 수 있겠습니다. 그리고 보통 명도시에 점유자들이 이런저런 인맥으로 뒤에서 조언하는 사람이 있게 마련인데 그럴 때는 점유자에게 불안감을 확실히 줘야 합니다. 강제집행이 되어 당신이 집행 비용을 다 토해내야 하는 경우도 있다. 그럴 때 조언해 주는 사람이 그 비용 내줄 것 같냐? 등등... 점유자의 확신이 불안감으로 바뀔 때 명도 합의가 더 잘 될 것입니다. -> 세라미스 선생님

<질문2> 개인낙찰 후 매매사업자 대출

개인으로 낙찰받고 매매사업자로 대출이 가능할까요?

답변:

1. 가능합니다

2. 개인으로 낙찰 받고 대출 받을 때 은행에서 사업자를 요구하면 그때 사업자 내는 경우도 많습니다.

일단 낙찰 받고 하시면 될 것 같아요

<질문3> 법인설립 시 업태

법인으로 대출을 받으려면 업태를 무엇으로 하나요?(몰라서 무식한 질문)

개인 대출은 이미 꽉차서 낙찰 받더라도 어찌 할 바를 모를 것 같습니다.

(소울프리 님 질문)

답변: 온돌답변(이전 정리내용 공유합니다.)

1. 저는 경영컨설팅, 디자인컨설팅 이런거 넣었어요 법인 사업목적안에 들어가있는 부동산 외 업종으로 넣으시면 될 것 같아요

2. 저도 정관에는 다넣고 사업자등록증에 소프트웨어 개발 및 공급업, 경영컨설팅업, 광고대행업

일단 이렇게 만들었는데요.

법인으로 아파트 매수하려고 많은 곳에 대출 문의중인데 90%는 부동산매매업이 사업자 등록증에 없으면 아얘 대출 안된다네요.

3. 캐바캐인듯 한데...흑도님 말대로 부동산 법인임을 감추고 LTV규제에서 벗어나 대출이 가능할 수도 있겠지만, 제 능력이 부족하여 아직 적당한 대출을 못찾았습니다.

정관에만 부동산 관련 종목 다 넣고 사업자 등록시에는 빼고 설립하신 후에 대출 최대한 알아보시고 상황에 맞게 업종 정정하시면 될 듯해요

전자상거래업과 통신판매업 넣고 실제로 매출을 좀 발생시켜볼까 했는데 비상주 소호사무실이라고 세무서 담당자가 계속 처리를 안해줘서 할 수 없이 뺐습니다.

4. 저는 소호사무실에 주소 있는데 통신판매업 전자상거래 다 넣어서 사업도 실제로 하고 있습니다

지역별로 담당자가 다 달라서 그때그때 다르더라고요

5. 1) 법인 등기 시 정관에 최대한 다양한 업종 들어가게하고,

2) 사업자등록증 발급 시 기재 업종과 업태는 배운대로 기재하고,

3) 향후 필요시 등록증에 업종 추가하면 된다. 이거군요! (아~ 그래서 홈텍스에서 온라인으로 간단히 추가한다는 얘기가..)

6. 일반 법인 설립후 세무기장하면 10~15만원 한다고들 하더라고요

저는 13만원에 진행했습니다. 부가세별도로 붙구요

총자산이나 거래랑 많아지면 추가비용이 발생합니다. 그리고 특수경우도 마찬가지고요

법인세우고 거래가 없으면 세무기장 안해도 된다고 알고 있습니다

그러다 낙찰받으면 세무기장 의뢰들어가도 되는걸로

7. 흑도님 글 도움되실 것 같아요

법인으로 서울 아파트 대출 80% 받기 (투기지역, 투기과열지구)

→ https://blog.naver.com/ysangsu81/221727771935

<질문4> 임장에서 부동산 반응

임장 때 경매 물건을 보러 왔다고 하면 부동산에서 싫어한다는 얘기가 많던데, 왜 싫어하는지 궁금해요~ 낙찰받으면 매도나 전세를 놓을 수도 있는 잠재적 의뢰인인데 말이에요

답변:

1. 낙찰 받을수 있을지 없을지 모르는데 상담해주느라 시간 낭비하고 싶지 않다!! 가 제일 많은 것 같았어요. 경매에 대한 편견을 가진 소장님도 계시구요~

2. 그래도 꿋꿋이 경매인임을 밝히셔야 정확한 임장을 할 수 있다 합니다 좋은 사장님들도 많으시니 너무 미리 겁먹지 마세요

3. 일단 부동산 사장님이 잠재적 고객이라고 생각하는 경우가 있더라도 너무 많은 분들이 먼저 물건에 대해서 문의를 했을 때는 귀찮아 하는 경우가 있으나, 그럴때는 다른 부동산에 또 문의하면 됩니다.

 모든 부동산 사장님들이 다 그렇게 불친절 하지는 않습니다. 신건에 남들보다 빠르게 임장을 하면 그것도 임장 방법이긴 합니다. -> 세라미스 선생님

4. 저도 처음 임장갔을 때 너무 긴장했었어요.

소장님들이 안 좋아하신단 말씀을 많이 들어서요^^

그런데 처음 갔던 부동산 소장님이 너~~무 친절하시게도 낙찰만 받아오라고, 바로 팔아준다고 하시더라구요?  다른 곳은 뭐.. 그냥 대충 말씀해 주시구요

아직도 임장이 저한테도 조금 어려운 과정이긴 하지만 부딪혀 보니 걱정보단 할 만하다..였어요^^  참고로 저는 신랑님을 꼭 데리고 다닙니다. 혼자보다 든든하더라구요

<질문5> 규제지역에서의 개인 대출

유주택자인 개인이 경매로 10억아파트 낙찰받을 시(투기과열지구) 대출이 나오나요? 전세비율이 높지만 현재 주인세대 거주중이라 낙찰되면 바로 낙찰대금이 100프로 들어가야 할텐데..다주택자는 대출이 아예 안 되는건가 해서요?

답변:

1. 개인으로는 안 나옵니다.

<질문6> 법인 설립

인천에 살고 있고요 2주택자 입니다. 근로소득 있습니다. 그럼 법인을 내는게 유리 할까요? 매매사업자보다?

(귀여운걸 님 질문)

답변: 온돌 답변

1. 장단점이 있어서 선택은 본인이 하는 것이 좋을 것 같습니다.

2주택이면 아직 개수가 적으니 아직 안 내어도 될 것 같습니다만 흑도님 법인 투자반을 들어보세요

그리고 참고로 아래 <정보>글에 있는 링크하나 걸어드릴게요
초심자방의 보석 같은 분의 블로그입니다. -> https://m.blog.naver.com/ciness/221617943122

<질문7> 매매사업자의 과세

매매사업자면 아무래도 1채만 있는 경우가 아니면 조정지역 비교과세 되어서 양도세로 내는거죠?

그럼 실거주 1채, 사업자로 1채 있으면 조정지역도 종합소득세율로 내게 되는지요?

답변:

1. 법인은 양도세 계산할 때 법인 따로 개인 따로 계산하지만, 개인사업자는 양도세 중과 계산할 때 주택을 사업자 따로 개인 따로 계산하지 않아요. 개인사업자용 물건도 개인 보유 부동산으로 합산 계산하는 것으로 알고 있어요. 다만 1세대 1주택 비과세 계산할 때는 살고 있는 주택은 거주용 재고자산으로 사업용과 분리 계산하여 혜택을 받을 수 있습니다. 이 때도 정확하게 인정받으시려면 복식부기 작성하셔야 해요.

세무사님과 상담 예정이시라니 제 이야기는 참고만 하시고 세무사님과 상담하여 정확하게 확인하시기 바래요. 세금은 정말정말정말 중요하니까요.

<질문8> 건축물대장 수정 후 대항력 상실

공부상 301호인데 현황상 302호에 살던 임차인이 경매를 신청하고 배당요구종기 이후에 건축물대장을 수정하면 대항력이 없는게 맞겠죠~?

답변:

1. 건축물대장을 수정했다는게 어떤 의미일까요?

어차피 소유권 관계는 등기사항전부증명서로 판단하기 때문에..등기부의 소유주와 정당한 계약을 하고 전입. 확정한 세입자라면 호수가 차이 나는건 별 상관이 없는 거으로 알고 있거든요..

2. 다세대는 호수까지 동일해야 하고 다가구는 호수까지는 동일이 아니어도 된다고 공인중개사 공부할 때 배웠던 걸로 기억이 나는데. 저도 가물거려서 찾아봐야 할거 같습니다

3. ㆍ공부와 현황이 다른 경우 임차인의 대항력이 있는지 여부는 그 상황에 따라 달라질 수 있지만,    많은 판례에서 강조하고 있는 것은 '주민등록이 일반사회 통념상 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를  가진자로 등록되어 있다고 인식하고 있는가'에 따라 결정된다는 것으로 보입니다.   즉, '제3자가 해당 물건에 임차인을 명백히 인식할 수 있는가'에 중점을 두는 것으로 보입니다.

 따라서, 이 경우 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있다고 보여지므로 '대항력이 인정될 가능성'이   매우 높을 것으로 추정됩니다.

<정보1> 토지 거래와 지가변동(feat. 꽃밭에서 님)

수도권이 많이 올랐네요

-> http://cafe.daum.net/happy-tech/R85z/1452

<정보2> 법인 vs 매매사업자(feat. 꽃밭에서 님)

투자에 참고하세요

-> https://m.blog.naver.com/ciness/221617943122

<정보3> 선순위 가등기 소송(feat. 현금흐름짱 님)

승소를 축하드립니다.

<정보4> 행크 TV 무료 특강(feat. 누막소 님)

평범한 직장인이 진짜 부자되는 방법

-> https://youtu.be/a7XrsXFq82U

<정보5> 서민갑부 뉴스(feat. 쿵쿵나리 선생님)

싱글맘의 돈 버는 방법 공개

-> https://news.v.daum.net/v/20200128151108309

<정보6> 족장 TV 유튜브 영상(feat. 족장 선생님)

5천만원 선물하기

-> https://youtu.be/IKgao3S0QWs

[더힐♡(희망부자)]

온돌님~늘 꾸준히 정리해 주셔서
늘 감사드립니다~~^^

새해복 많이 받으시구요~
꼭 낙찰 받으시길 응원할게요~~!!
파이팅입니다~

[ondoll]

더힐 님~
오랜만이네요~~
새해 복 많이 받으시고요
올해도 대박 물건 여러개 잡으세요^^

[돈이깡패다]

좋은정보 감사합니다

[ondoll]

도움이 되셨다니 다행입니다^^

[뵤뵤]

이게 제가 잠깐 해보니 보통일이 아니예요
복 받으실거예용

[ondoll]

ㅋㅋ 하다보면 익숙해 져요~~
다음에 또 부탁드릴게요^^

[양은냄비]

좋은결과있길 바랍니다
오늘도 감사합니다

[ondoll]

좋은 결과 있으면 글 쓸게요
그때도 댓글 달아주세요^^

[ondoll]

------------- 질문 8번 수정하였습니다. 대항력 상실이 아니라 대항력 유지 가능성이 높습니다.

[민블리]

대단하세요!! 온돌님 닉네임처럼 항상 따뜻함이 느껴져요 감사합니다♡

[ondoll]

초심자방의 민블리 님이시죠?
왕성한 호기심이 인상깊습니다.
그 마음 오랫동안 쭉~~ 이어 가세요^^

[나비효과1.5]

좋은정보 감사합니다.
아직은 아무것도 못알아듣는 바보 이지만 많이 배우겠습니다.

[ondoll]

정말 바보는 자신이 무엇을 알지 못하는지도 모릅니다.
우리는 무엇을 모르고 무엇을 공부해야 하는지 알잖아요
화이팅 하세요^^

[나비효과1.5]

응원 감사합니다.
열심히 배워 잘 하고싶습니다.
같이 화이팅해요^^

[새미기픈물]

초심자방이 점점 뜨거워지는 것도 느끼고 대한민국에서 이런 질의응답이 오가는 초심자방은
행크밖에 없을거란 생각이 듭니다...그 내용을 정리하는 온돌님은 고수가 되셨습니다..ㅎㅎ
다음주 입찰물건....화이팅입니다....^^ 온돌님 자료정리 공유 감사합니다..~~

[ondoll]

아직 과거형으로 쓰지 마셔요^^;;
전 아직도 배울게 많은 부린이 입니다~
제가 정리한 자료도 깜박깜박 한답니다 ㅋㅋ

[행복한세상]

온돌님 잘보고 갑니다. 좋은 결과 기원할께요~~~^^

[ondoll]

네네~~ 열심히 노력하겠습니다^^

[아로]

온돌님이 정리해주신 글로 공부합니다.
감사합니다~

[ondoll]

저도 제가 정리한 글을 다시 봐야겠어요
이전 것은 기억이 안 나요 ㅋㅋ

[바이앤]

좋은 내용들 정리해서 보여주시니 너무 감사드립니다^^ 궁금했던 내용들도 있어서 도움이 많이 되었어요~~

[ondoll]

이렇게 도움이 되었다니 다행입니다.
계속 도움을 드릴 수 있도록 노력하겠습니다^^

[아이온]

온돌님 한동안 안뵈시더니 여행다녀오셨나봐요~ 정리 넘 감사합니다~
온라인 초심방 질문들이 고급입니다.

[ondoll]

네~ 저도 리프레쉬가 필요해서요~
그 동안 다른 분들이 도움을 주셔서 참 다행입니다^^

[천사의나팔]

온돌님 정성스런 후기에 많이 배웠습니다.
읽어보고 또 읽어 봤네요
성공투자 하시고 부자되세요