재개발등에서 감정평가는 여러단계에서 필요하지만 가장 중요한 것은 종전자산 평가와 종후자산 평가이다.
이는 비례율을 결정하는데 있어서 결정적인 요소이다.
더우기 종전자산은 재개발 투자에 있어서 꼭 집고 넘어가야 한다.
내가 투자한 또는 내가 살고 있는 집이 어느 정도의 평가를 받는가는 더 이상 거론할 필요가 없을 정도이다.
우선 종전자산 감정평가에 있어서 기본적인 것을 알아보자.
1. 종전자산 가격을 평가하는 시점과 근거 법률
*. 가격시점
- 법 제48조 제1항 제4조에 의거 "사업시행인가의 고시"가 있는 날을 가격시점으로 한다.
*. 보상평가기준법륱
- 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 "토지보상법")을 준용한다.
2. 종전자산 평가기준
*. 객관적 평가기준
- 현실적인 이용상황과 객관적 상황을 고려하여 평가 ( 관게인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용을 전제로 한 경우 배제)
---- 내 집이 아무리 맘에 들어도 남들이 인정하지 않으면 그만이고 객관적인 기준이 필요하다는 뜻이다.
*. 구분 평가
- 토지에 건축물 등이 있는 경우 각각 평가한다.
- 다만 집합건물 구분건물 등의 경우 건축물이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는경우는 함께 평가한다.
---- 토지 따로 평가, 주택 따로 평가하되, 빌라와 아파트는 함께 평가한다.
*. 나지상정평가
- 토지에 관한 평가에 있어서 그 토지에 건축물 등 지장물이 있거나 토지에 관한 소유권 이외의 권리가 설정되어 있는 경우에도 토지에 아무런 지장물이 없는 경우 즉 나지상태를 상정하여 평가한다.
---- 쉽게 말하면 맨땅으로 보고 평가한다.
*. 개발이익의 배제
- 정비구역내의 토지는 재개발 사업의 각 시행단계별로 실제로 상당히 가격상승이 이루어 진다. 특히 사업시행인가를 전후로 가격이 큰 폭으로 상승한다. 그러나 도정법에서는 종전자산의 평가에 있어서는 재개발사업의 시행으로 인한 개발이익을 배제한 가격으로 평가하도록 한고있다.
* 비교표준지 공시지가
- 종전자산의 평가를 위하여 비교표준지 공시지가를 준용하고 시점은 사업시행인가고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 한다.
- 공법상 제한을 받지 않는 상태를 기준으로 한다.
- 인근지역에 적정한 비교 표준지가 없을 경우에는 유사지역에서 선정하여 지역요인 및 개별요인을 비교한다.
* 특수토지의 평가
- 도로의 평가
. 사도법상 사도부지 : 인근토지의 평가금액의 1/5 이내
. 사실상의 사도부지 : 인근토지의 평가금액의 1/3 ~ 1/2 이내
. 그 외의 사도부지 : 공시지가 기준평가
- 급경사지 평가 : 인근토지의 50~70%
- 이용가치가 상이한 토지의 평가
. 공부상 지목은 하나이나 실제 지목 및 이용상황이 둘이상인 토지나, 전면과 후면의 가격이 다른 토지 등은 이를 구분
산출한 후 평균단가를 적용한다.
* 건물의 평가
- 일반적인 평가기준으로 재개발구역내의 건물은 일반적으로 "복성식 평가법"으로 평가한다 .
---- 같은 건물을 새로 지을때 들어가는 비용을 계산한 후 몇년 지나 낡아지는 정도를 돈으로 계산 즉 감가상각을 한다. 이 경우 건물 구조가 철근콘크리이드조, 벽돌조, 목조, 조립식 건물 등에 따라 건축비와 내용연수가 틀려진다.
- 무허가건물은 대부분 소규모 건물이므로 실무에서는 주거가치의 측면에서 기본적으로 일정액 이상의 가격으로 평가한다.
* 빌라, 아파트 등의 구분건물
- 구분건물은 "거래사례비교법"으로 평가한다.
---- 아파트, 빌라 등과 같은 구분건물과 단독주택이 혼합되어 있는 재개발 지역에서는 구분건물과 단독주택의 비교와 관련하여 결정가격에 대한 민원의 소지가 많으므로 양자간에 적정한 가격균형이 이루어 지도록 조정을 한다.
* 영업손실에 대한 평가
- 영업손실에 대한 평가기준은 토지보상법을 준용한다.
- 영업의 폐지에 대한 손실의 평가 :
. 2년의 영업손실
. 매각손실
---- 그러나 분양대상 조합원의 영업손실평가에 대하여는 규정이 없다. 대부분의 재개발구역에서는 손실보상을 해주지 않는다