새로변경되는 재건축 안전진단법[저도 퍼온 글이라서 자세히 모르겠네요.]

[sgihara17]

안전진단 기준이 바뀐다는 것은 확실 한 것 같은데.. 부동산지식이 별로 없어서..

서울시만 해당되는 얘기인가요? ;;

전문가분들이 보시면 아시겠죠? 일단은 퍼왔습니다. 

은행주민여러분 즐거운 하루되세요~

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재건축아파트 안전진단 어떻게 달라지나 도시개발 이야기

2009/04/17 14:09

http://blog.naver.com/hamgge416/50046009796

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- 안전진단·정비구역 추진 주체, 조합->지자체

- 항목별 가중치 변화, 안전문제 없어도 재건축

아파트재건축의 첫 관문인 안전진단이 쉬워진다.

지난 2월 6일 개정된 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)으로 8월 7일부터는 재건축 가능 여부를 판정하는 예비안전진단이 폐지되고 정밀안전진단 1회로 줄어들게 된다. 거기에 안전진단의 시기는 ‘재건축 추진위원회 승인 이후’에서 ‘정비계획 수립 때’로 조정된다.

구조안전성의 가중치를 낮추고, 주거환경이나 비용분석 등의 가중치를 높이는 등 아파트안전진단 항목별 가중치를 조정해 현행법상 불가능한 20년 된 아파트도 재건축이 가능하도록 했다.

아파트안전진단은 시·군·구청이 직접 담당한다. 정비계획수립권자인 구청이 계획을 준비하면서 직접 안전진단을 하게 되기 때문에, 절차가 간소화되고 조합은 수억원의 비용을 절감할 수 있을 것으로 보인다.

우려도 적지 않다. 우선, 오는 8월 시행까지 관계부처간 조정이 있겠지만, 만일 한꺼번에 안전진단 요청이 쏟아질 때 구청이 이를 전부 수용할 만한 예산과 능력이 있느냐의 문제가 있다.

안전진단 기관을 민간으로 정할지 기존처럼 시설안전공단이나 건설기술연구원 같은 공공기관으로 할지도 세부적인 안이 나와 있지 않다. 안전진단을 민간이 하느냐, 아니면 공공기관이 하느냐에 따라 시간과 발주자의 의지가 반영될 수 있는 폭에서 차이가 날 것이기 때문이다.

또 기간을 1회로 줄이면서 안전진단이 지나치게 이해관계에 따라 허술하게 진행될 우려가 있다. 그렇게 될 경우 멀쩡한 건물에 대해서도 안전진단 통과가 남발되면서 주민 간 분쟁이 늘어날 우려도 있다.

향후 아파트안전진단의 변화에 대해 점검해 본다.

◆ 항목별 가중치 어떻게 변하나? = 지난 2월 개정된 도정법이 오는 8월부터 시행되게 되면서, 구조 안전상 큰 문제가 없더라도 미관이나 주차장 등 주거환경이 불편한 단지들도 재건축이 가능하도록 안전진단 요건이 대폭 완화된다.

그동안 구조적인 안전성이 높아 재건축이 불가능했던 20년 이상 된 노후아파트의 경우 배관이나 냉난방시설 등 주거환경이 낙후도로도 충분히 재건축이 가능해질 것으로 보인다.

항목별 가중치를 살펴보면, 재건축 안전진단 여부를 판정하는 4개 항목의 가중치 가운데 구조안전성 항목은 애초 0.5에서 0.4로 축소되고 주거환경과 비용분석 항목은 각각 0.1에서 0.15로 상향 조정됐다.

이들 수치는 가중치로 4개 평가항목 점수에 곱해 산출하기 때문에 실제 재건축 판정을 내릴 때 미치는 영향은 해당 수치보다 큰 편이다.

과거 구조안전성에서 40점을 받았다면, 옛 가중치 0.5를 곱하면 20점을 받지만, 바뀐 가중치 0.4로는 16점으로 무려 4점이 하락한다.

반면, 주거환경과 비용분석 항목에서 각각 40점을 받았을 때 옛 가중치 0.1로는 각각 4점이 되지만, 바뀐 가중치 1.5로는 각각 6점이 된다. 따라서 이를 합산하면 구조안전성 배점은 4점 떨어지지만 주거환경과 비용분석에서 각각 2점, 총 4점이 올라가기 때문에 8점의 차이가 생긴다.

가중치 차이에서 발생하는 8점을 현행 재건축 안전진단 평가표에 적

용하면 재건축 가능 점수인 30점 이하의 약 1/4(27%)를 좌우하는 것이다. 현재 재건축 안전진단 평가표에 따르면 점수 산정결과 56점 이상은 유지보수, 31~55점은 조건부 재건축, 30 이하만 재건축을 할 수 있다.

따라서 주차장 설치기준이나 미관·일조권·소방시설 등의 주거환경과 개보수, 재건축 후 비용분석이 재건축 여부를 판정하는데 가장 큰 고려요소다.

◆ 지자체 직접 담당, 득? or 실?’= 재건축 아파트의 안전진단이나 정비구역 지정의 추진주체가 시·군·구청이 직접 담당하게 되면서 재건축 사업에 어떤 영향을 미칠지에도 관심이 집중되고 있다.

일단 안전진단 통과가 한층 수월해지는 것은 확실해 보인다. 시·군·구청장이 주민투표로 선출되는 만큼 주민들의 의지를 최대한 반영할 수밖에 없기 때문이다. 특히 지자체장 선거를 앞두면 주민 의견을 무시할 수 없다.

아파트 안전진단의 책임이 지자체로 넘어가면서 그동안 가장 큰 걸림돌이던 안전진단 기간과 비용이 확실하게 줄어들 예정이다. 기존에 용역발주 비용이 1~2억원 들었던 것을 감안하면 조합들은 최소 수억원 이상의 비용을 절감할 수 있을 것으로 보인다.

한편, 안전진단통과는 한층 수월해질 것으로 기대하고 있지만, 개별 사업시행자가 아닌 지자체가 일괄적으로 사업을 진행할 경우 전체 속도는 오히려 늦어질 수도 있다는 우려도 제기되고 있다.

지자체가 관련 예산을 확보해야 하고 공정입찰을 통해 업체를 선정하는 과정이 추가되기 때문이다. 만일, 같은 지역에서 한꺼번에 많은 아파트단지들이 안전진단을 요구할 경우 이를 수용할 수 있을만한 예산이 있느냐와, 그럴 경우 업체 선정과 안전진단 과정 자체의 부실화 가능성이다.

◆ 안전진단 업체 선정은 어떻게? = 또 하나, 안전진단 절차가 2회에서 1회로 줄어들면서 시·군·구청장이 안전진단업체를 어떻게 선정해야 하느냐도 고민이다.

지난 2006년 5월 24일 개정된 도정법에서는 재건축시장 과열을 막기 위해 예비안전진단업체를 아예 공기업인 시설안전관리공단과 건설기술연구원으로 정했다. 이들 공기업으로 하여금 예비안전진단을 까다롭게 해 재건축보다는 유지보수를 하도록 유도해 온 것이다.

이번 개정 도정법에서는 재건축 절차간소화와 시간단축을 위해 예비안전진단 절차를 없애고 안전진단의 추진 주체도 시·군·구청장으로 정했다. 이에 따라 안전진단업체를 공공기관으로 하느냐, 민간업체로 하느냐에 따라 사업추진에 걸리는 시간이나 안전진단의 내용이 달라질 가능성이 높아졌다.

공공기관으로 정할 경우 과거처럼 안전진단 자체가 까다로워지거나, 진단에 걸리는 시간이 늦춰질 수 있다. 반면, 민간업체가 맡게 될 경우 해당 조합과 커넥션문제, 안전진단 부실화 가능성 등 부작용이 우려된다.

구청이 안전진단업체를 선정하는 방식도 문제다. 모든 업체들에 똑 같이 기회를 부여할 경우 아파트마다 안전진단의 기준이 들쭉날쭉 하게 돼 민원이 발생할 소지가 크다. 그렇다고 일부 업체들에만 기회가 주어질 경우 형평성의 문제에 따른 반발이 우려된다.

구체적인 시행안과 관련해서는 국토부나 서울시도 아직 계획을 잡지 못하고 있는 것으로 나타났다. 시행까지는 시간도 많이 남았고, 국회에서 매일같이 발의되는 도정법 개정 입법안 때문에 신경 쓸 시간조차 없다는 것이다.

송윤창 기자

안전진단 변화 표

기존	개정	시행시기
· 예비·정밀진단 등 2 단계 항목별 비중 · 구조안전성 50% · 건축마감 및 노후도 30% · 주거환경 10% · 비용분석 10%	· 2단계->1단계로 축소 항목별 비중 · 구조안전성 40% · 건축마감, 노후도 30% · 주거환경 15% · 비용분석 15%	· 단계축소는 8월 · 기준완화 1월

기준완화 후 가장 큰 수혜단지는?

- 대치은마·잠실5단지 등 사업 탄력 받았다

아파트 안전진단 심의기준이 완화되면서 어떤 단지들이 가장 큰 수혜를 받을 수 있을지에도 관심이 집중되고 있다.

항목별 가중치 변화로, 아파트에 구조적 결함이 있는지, 얼마나 튼튼한지를 보여주는 구조적안전성 부분의 가중치가 떨어졌다. 이에 따라 그동안 열악한 주거환경에도 불구하고 구조안전성 진단의 벽을 넘지 못해 재건축사업이 지지부진했던 대치동 은마아파트와 잠실동 잠실주공5단지 등 노른자위 단지들의 사업이 활기를 띨 것으로 예상된다.

은마아파트의 경우, 그동안 예비안전진단만 세 차례 받았지만 통과하지 못했다. 잠실주공5단지도 2006년 예비안전진단에서 유지 및 보수 판정을 받아 주민들의 불만이 컸다.

이 밖에도 강동구 고덕 주공 6~7단지, 영등포구 여의도 시범아파트 등 현재 추진위 설립 단계에 있는 수도권 34개 단지 2만3000여 가구의 재건축 사업이 활기를 띨 것으로 예상된다.

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그동안 어떻게 이뤄져 왔나

지금까지 안전진단은 예비안전진단과 정밀안전진단, 두 번의 절차를 거쳐 진행돼 왔다. 지난 2006년 8월 25일부터 시행된 현행 도정법에서는 안전진단 예비평가 실시주체를 한국시설안전기술공단 또는 한국건설기술연구원으로 하고 있다.

예비안전진단은 정밀안전진단 실시여부 판정을 위한 절차로서 유지보수·안전진단실시 또는 재건축 실시 등으로 판정된다.

정밀안전진단은 예비안전진단시 안전진단실시 판정이 내려진 경우 시장·군수·구청장이 안전진단전문기관으로 하여금 구조안전성, 설비노후도 등을 종합평가해 실시여부를 최종 판정하는 절차다.

안전진단에서는 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 분야를 평가한 최종 성능점수가 30점 이하인 경우 재건축으로 판정했다. 56점 이상이면 유지보수, 31~55점이면 조건부 재건축, 30점 이하일 때 재건축으로 판정, 지금까지 이 기준은 그대로 유지되고 있다.

준공 후 20년, 재건축 가능해지나?

- 강남·북 동시다발 재건축, 가격폭등 우려도

지난달 31일 노후화된 건물 재건축을 준공 후 20년으로 완화하는 내용의 도정법 일부 개정안이 신상진 한나라당 의원의 대표발의로 국회에 제출되면서 관심이 집중되고 있다.

현행 도정법 시행령 제2조제2항1호에서는 노후도로 인한 재건축 가능연한을 법적으로 20년 이상으로 규정하고 있다. 하지만 각 지방자치단체의 조례에 따라 20년 이상으로 조정할 수 있도록 해, 이 기간이 훨씬 지나 노후·불량 정도가 심각한 아파트들도 재건축을 위한 안전진단 실시가 원천적으로 불가능해 지는 등 부작용이 컸다.

이번 신상진 의원의 도정법 일부 개정안이 국회를 통과하게 되면 서울시의 경우 최장 40년에서 20년으로 노후ㆍ불량 건축물의 요건이 큰 폭으로 완화된다.

특히 준공된 후 20년이 넘어 급·배수 및 오수설비가 심각하게 노후화 된 아파트는 재건축 안전진단 실시 대상에서 제외된다. 천재지변으로 주택이 붕괴됐거나, 구조안전상 사용금지가 필요할 정도로 신속한 재건축 추진이 필요다고 시장·군수·구청장이 인정할 경우 안전진단을 받지 않아도 된다.

한편, 이번 개정안이 통과될 경우 지난 90년 이전에 건립된 강북의 아파트단지들이 대거 재건축 사업에 뛰어들 것으로 보인다. 그렇게 될 경우 최근 강남권을 중심으로 꿈틀거리고 있는 부동산가격 상승세가 다시 강북으로 옮겨 붙을 가능성도 크다.

또 최근 규제완화로 재건축 사업기간이 줄어들어 2011년 즈음이면 강남·북 곳곳에서 재건축사업이 진행돼 대규모 이주수요로 인한 전세 값 폭등 등 부작용도 예상된다. 이번 개정안의 국회통과 여부가 주목되는 이유다.

송윤창 기자

[출처] 재건축아파트 안전진단 어떻게 달라지나|작성자 Freelance Writer